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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
近年土地價格高漲，建商除在六都積極獵地外，還有部分建商往非六都地區插旗，去年華固、興富發就先卡位竹科房市布局；麗寶集團則是沿著高鐵周邊購地，包括苗栗、彰化等地。不動產業者分析，在土地價格高漲情況下，今年非核心地段土地交易可望維持熱度。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，2020年全台房市交易升溫，但交易成長區域主要是跟著台積電擴廠或是產業園區效應發展，由於至今全球疫情未歇，且在資金持續回流的情況下，房市買氣應可延續去年產業園區效應。不過，近年六都土地價格水漲船高，有不少建商已經率先在非六都的地區插旗。
華固建設去年10月購入新竹復興段1,671.826坪土地。華固指出，該案位於新竹關埔重劃區二期，但由於該區需要再經過重劃分回，分回土地可能是五、六年以後的事，現在購入就是以卡位竹科房市先行布局。 此外，興富發子公司潤隆建設去年也買回「竹科潤隆」的土地，該案原本潤隆是與親家建設一起合建分售，土地是親家所有、房屋將由潤隆分回，但潤隆決議買下所有土地，成為潤隆全部自地自建的大案。
建商除看好新竹未來發展性，苗栗高鐵特定區土地去年第3季進行標售，其中11筆土地以37億元標出，據了解，買方為麗寶集團，未來可能籌設五星級飯店；麗寶集團旗下廣春成也在去年買進彰化高鐵特定區土地。 根據瑞普萊坊統計，2020年建商在非六都購地金額來到81億元，相較前一年100億元減少，但是面積來到4.1萬坪，遠高於2019年的1.4萬坪，顯示建商往單價低的非核心都市積極購地，率先插旗意味濃厚。 黃舒衛認為，各地產業園區發展帶動就業需求，而在低利與資金回流的情況下，有人口紅利與就業機會的區域將是今年發展重點，建商在獵地考量上，只要區域有前景，非核心土地就能維持一定的交易熱度。
以房養老（商業型不動產逆向抵押貸款）業務持續成長，根據金管會最新揭露的銀行辦理以房養老統計，到去年底止，核貸件數有4,842件，額度276億元，均比前年底成長約二成，合庫蟬聯榜首，承作金額114億元。 去年以房養老貸款核貸件數、核貸額度，分別比前年成長19%、21%，呈現穩定成長趨勢。 根據金管會最新統計，北部都會區仍是申請以房養老貸款熱門地區，光是北北基的件數就有2,499件，占一半以上；核貸額度有194億元，比重高達七成。 銀行業者表示，主要是北北基房價較高，申辦以房養老貸款後，能貸到的金額也較多。 排名第二的是中彰投地區，件數695件，核貸額度27億元。 第三名為桃竹苗地區，件數548件，核貸額度22億元。
在各銀行承作量方面，到去年底止，有14家銀行有承作以房養老業務，合庫蟬聯榜首，承作1,924件，金額114億元。 房貸龍頭土銀緊追在後，承作件數1,507件，核貸額度75億元。 第三名是華銀，件數有818件、金額40億元。 第四名及第五名則是一銀及台企銀，前五大銀行承作金額合計市占率已高達96%。 此外，女性申貸情況較男性踴躍，以房養老女性申請人占55.49%，男性44.51%，原因可能是很多夫妻購屋時，產權多登記在妻子名下，及女性較長壽等。 至於以房養老貸款案件平均承作年限，則是18.44年。 金管會官員表示，金管會將持續鼓勵銀行在兼顧風險控管下辦理商業型以房養老貸款，在順應市場社會需求下穩健發展，並適時協助解決銀行在辦理這項業務過程中所遇實務問題。
受惠台商大量回流，挹注台中整體投資名列前茅，不僅炒熱廠辦市場，更進一步帶動頂級豪宅需求增溫，2020年掀起一波前所未見的豪宅換屋、置產潮。根據實價網統計，2020年台中十大豪宅就有68筆實價登錄、年增率達58％，其中八個在七期、兩個在國美館特區，顯示台中頂級豪宅市場交易火熱！ 2020年台中十大豪宅名單中，大陸建設以七期「寶格」、「麗格」雙豪宅，一舉拿下銷售量、單價、均價「三冠王」；龍寶建設也以七期「四季臻邸」、「謙臻邸」拿下兩席。大陸、龍寶也是2020年台中十大豪宅中，「唯二」同時搶下兩席的豪宅建商！ 根據內政部公布資料，台中市西屯區2020年買賣移轉棟數達6,775棟，年增10.6％；其中，總價4,000萬以上的豪宅均價48.22萬元，較2019年均價44.87萬上漲7.4％，台中整體豪宅市場價量俱揚。
台中新十大豪宅均價門檻已攻上55萬大關，而68筆實登交易案，大陸「寶格」、「麗格」雙豪宅就占了31筆，另「寶璽天睿」有9筆、「寶輝秋紅谷」與「國泰層峰」均有7筆；值得一提的是，2020年創下7字頭成交價的豪宅案，包括「大陸寶格」、「寶輝秋紅谷」、「寶璽天睿」及「大陸麗格」等。 進入2021年，台中豪宅主戰場仍將聚焦七期重劃區，包括大陸、寶璽、聯聚、由鉅、國泰等大咖建商都將推出重量級大案，預估總銷金額超過400億元。 其中，大陸建設2021年推案重心聚焦台中，包括七期市政北七路「惠國101」地號案，規劃48～65坪產品，每坪單價上看7字頭，總銷達60億元；另比照新店「青山鎮」模式、位於台中大坑風景區的豪墅開發案，預計2021年第三季進場，尚未公開已吸引不少中部粉絲詢問。 此外，寶璽建設位於惠文路、文心一路口的七期新案，產品規劃100至140坪，總銷達80億元；由鉅建設「府會園道案」百億大案最快2021年第一季登場。 聯聚建設位於市政路、惠來路口的七期新案預計年內進場；國泰建設計畫第一季推出「七期南側新案」。上述豪宅建商的推案動向，備受業界關注。
「逐捷運而居」成為民眾購屋時的首要考量。根據房仲統計，2020年雙北市捷運站周邊交易量前五名，台北市前五名為中山國小站、內湖站、新北投站及古亭站；新北市前五名分別為幸福站、新莊副都心站、林口站、蘆洲站及景安站；其中，中和新蘆線有4站入榜，分別為中山國小站、古亭站、蘆洲站、景安站，成為大台北買氣最夯的捷運線。專家表示，中和新蘆線橫跨北市、中和、新莊、三重與蘆洲，行經路線為人口密集區，多數站點周邊生活機能成熟、工作機會多，房價從3字頭到7字頭都有，具多樣選擇，成為民眾購屋的熱門捷運線。 永慶房屋根據實價登錄，盤點台北市2020年各捷運站的交易量，以「中山國小站」交易490件穩坐冠軍，「內湖站」及「新北投站」分別以295件及293件居二、三名。永慶房屋業管部協理謝志傑表示，「中山國小站」周邊生活圈發展成熟，各項機能完備，產品型態多元，住宅均價59.7萬元，與台北市中心捷運宅相比較親民，受到不少自住民眾的青睞。
位居第二的「內湖站」，在內湖科學園區吸引許多高科技產業及企業總部進駐，帶入龐大就業人口，購屋需求也隨之提升，周邊生活機能便利，成為內湖科技人購屋首選，近期因交易多筆高單價住宅，如「雙湖匯」及「潤泰京采」，推升住宅均價來到60.8萬元。「新北投站」因4字頭的親民房價，吸引不少首購民眾進場，成為北市熱銷捷運站第三名。 新北市由通車即將滿周年的環狀線「幸福站」居冠，交易量高達492件，謝志傑說，幸福站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區，周邊公共設施、學區、商圈資源完善，房價親民，吸引首購族入住。 「新莊副都心站」一甩過去的荒涼、不便，強勢回歸，受惠於宏匯廣場開幕，以及新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等題材，加上便捷的交通及生活機能陸續到位，吸引置產客群，以418件排名第二，去年也因成交多筆高單價住宅，如「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」，住宅均價來到43.3萬元。 「林口站」以414筆位居第三，隨著政府、企業重大建設相繼落實，加上機場捷運通車帶來的交通便利性，讓當地商業與生活機能愈加完善，眾多題材逐步到位，加上2字頭超甜房價，自然吸引首購及置產族進駐。
謝志傑指出，捷運中和新蘆線共有4個站點上榜，包括中山國小站、古亭站、蘆洲站及景安站，主要因中和新蘆線因橫跨北市、中和、新莊、三重與蘆洲，行經路線皆為人口密集區，多數站點周邊生活機能成熟、工作機會多，且房價從3字頭到7字頭都有，具多樣性選擇，成為民眾熱門購屋捷運線。 大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，中和新蘆線有4站入榜，機能還不錯，房價相對精華地段的捷運站也較親民，產品選擇多樣性，因此造成熱銷。目前捷運站周邊的主力房型以2房居多，西門站以套房較多、蘆洲站以2~3房為主、 古亭則是小坪數產品多，古亭站擁有轉運站的優勢，周邊的和平東路、羅斯福路是北市主要幹道，從捷運站走出來，公車路線也很多，附近還有台師大，買房出租給學生或上班族都很好租。
新北市政府執行「都更三箭」政策，其中第一箭為「捷運都更」，土城區公所位於捷運板南線土城站，未來有新北樹林線行經，將以公所為中心推動行政園區公辦都更案，並提供公共托育、托老等公益設施，促進當地發展，預計今年下半年啟動招商程序。 城鄉發展局長黃國峰表示，土城區公所有板南線與新北樹林線2條捷運路線交會轉乘，符合市府推動以大眾運輸為導向的城市發展策略（TOD），因應民眾對於公共服務需求的轉變，並整合現有分散的公務機關，將以土城區公所為核心推動公辦都更案，調整土地使用機能。 黃國峰說，都更案涵蓋捷運土城站周邊機關、停車場及公園等用地，總面積約1.43公頃，其中公有土地比例達98%，現有土城區公所、警察局土城分局、土城藝文館、土城區衛生所、土城區戶政事務所等單位；原方案將金城公園納入規劃，但民眾希望保留綠地，為尊重地方民意，經檢討後將公園排除範圍。 黃國峰指出，本案將打造一站式行政服務園區，除納入現有行政機關，還可提供托幼、托老設施、藝文空間等，提供民眾方便、舒適的生活環境。全案預計今年中旬提送新北市都市計畫委員會討論，7、8月送內政部審議，同步啟動招商程序。
受惠政府積極推動，北台灣都會區今年都更及危老案將遍地開花，全年推案量將超越去年2,000億水準，包括「鑽石塔Diamond Towers」總銷逾400億，冠德建設三重太子汽車舊廠案總銷100億，大陸建設馥敦飯店危老重建案40億等大案齊發，估計今年都更+危老重建案量上看3,000億元，可望再創史上最大量。 都更已推動逾20年，加上「都市危險及老舊建築加速重建條例」2017年5月上路，北台灣都更及危老重建案越來越多。住展雜誌研發長何世昌表示，2020年北台灣都會區危老重建案和都更案，可售案量就逾2,000億，市場預期2021年可望突破3,000億元大關。其中，三圓建設「Diamond Towers」耗時逾20年，總銷規模上看400億元，堪稱今年指標大案，也可望是北市史上規模最大的都更案，規劃住宅、辦公、商場三大棟複合建築群，預計第二季完工，屆時住宅棟將正式銷售。
另外，冠德建設今年將推出耗時八年的三重太子汽車舊廠都更大案，目前已完成工變住、都更審議和請照程序，基地面積約3580坪，冠德分回2,476坪，規劃興建449戶住宅大樓，據悉總銷逾100億元。冠德表示，該案預計2021年推出，是今年重點大案。 近十年積極購地推出豪宅大案的大陸建設，也將在北市南京東路五段推出馥敦飯店危老重建的合作開發案，大陸建和馥敦飯店已引進凱悅國際酒店旗下時尚酒店品牌「Hyatt Centric凱悅尚萃」，將規劃為國際飯店宅，總銷約40億元。 另國泰建設也計畫推出台北市南港都更大案-成功新城案，總銷約30億元，規劃第四季推出。而「都更大戶」全坤建設今年也規劃推出2018年標得的北市信義三興公辦都更案。
宏全國際（9939）剛承租台中港自由貿易港區土地逾1.2萬坪，將先用三分之一的土地，興建第一期廠房、倉庫及購置生產設備，計畫總投資額逾16億元。宏全13日表示，第一期廠房預定3月發包動工，興建8層樓廠房，明年底完工投產瓶胚，年產能規劃5億支，外銷日本及澳洲等市場；同時，新廠完工後，可增加倉儲空間，減少一年租用倉庫費用大約3、4千萬元。 另外，宏全旗下越南Masan西部廠去年第四季投產，接著印尼Sosro廠今年上半年投產、菲律賓廠下半年投產，藉以擴大海外布局。 宏全是大陸前兩大飲料包材及充填代工廠商，在大陸有14座工廠，包括6座廠中廠（In House廠），目前持續調整產線，提高產能利用率。 為使集團資金充分運用，宏全旗下大陸宏全食品包裝（漳州）公司辦理減資1,000萬美元，由原4,000萬美元降至3,000萬美元，減資比重25％，減資後，宏全旗下大陸控股公司宏全中國控股，可將資金用於償還貸款，降低利息費用。
宏全集團目前在台灣、東南亞、大陸及非洲共有47座工廠。其中，20座是廠中廠（In House），躍居全球飲料包材及充填代工廠大廠。 宏全在台灣已躍居第一大飲料包材及充填代工廠，未來將積極開拓國際市場，爭取與各國前五大飲料廠合作，並參加日本、墨西哥、杜拜、泰國、緬甸及巴基斯坦等包裝展拓展行銷，以行銷為基礎，再就近設廠生產。 據統計，宏全食品包材營收占比63％，飲料代工營收占比31％，其他營收占比6％。宏全主力客戶包括可口可樂、百事可樂、統一企業、三得利、麒麟、朝日等客戶。
高雄農16特區原興富發房屋銷售中心合約到期後，改由「泛彩巴集團」以每月80萬租金承租20年，開店做為韓八韓日燒肉鍋物店，創下農16特區、甚至高雄市餐飲單點最高租金行情，「泛彩巴集團」負責人陳俊雄並砸下1億元裝修，將採24小時營業，目標每月要做到1億業績。 根據實價登錄資料，位於博愛路與明誠路三角窗的土地約367坪，地主原本以每月逾90萬租金出租給興富發集團做為銷售中心，2020年合約到期。 最近該地搖身一變為韓八韓日燒肉鍋物店，「新東家」就是靠著珠寶批發及在高雄創設「彩色巴黎」泡沫紅茶起家的「泛彩巴集團」負責人陳俊雄。 陳俊雄13日受訪時證實，他以每月80萬租金承租土地和既有建物，合約10再加10優先承租權，總共20年，做為韓八韓日燒肉鍋物店的營業場址。
外界最大的疑問是每月80萬租金，加上人事管銷費用，同時又新增1億裝修費用，「會賺錢嗎？」陳俊雄豪氣回答「不擔心虧損問題，因為高雄是我的根，十年再回收也可以。」 陳俊雄表示，「彩色巴黎」泡沫紅茶成立29年迄今屹立不搖，加上已有經營「水刺床」韓國烤肉餐廳的經驗，有信心新餐廳會獲消費者認同。 不過，為了永續經營，陳俊雄也給自己一個營運目標，就是每月營收至少5千萬，目標是1億；而未來只要賺錢超過5％，食材也將立即升級回饋客戶。 陳俊雄說，彩色巴黎泡沫紅茶店29年前月租就45萬，可說是世界紀錄，生了一場大病後的他，所做所為就是要自我挑戰。 台灣房屋明誠龍勝加盟店東馮紹清則表示，韓八韓日燒肉鍋物店建物有2層，一層超過200坪，還有停車場，地點區位、店面面寬格局都是旗艦型產業喜歡的標的，因此租金行情應屬合理範圍。
去年全國提出申請的危老案超過1千件，核准逾800件，相較2019年均翻倍增長，根據北市建管處最新發布的危老核准案，其中「台北教師會館」、「高記」等知名地點均在名單內，兩案均取得18%的容積獎勵。 房地產業者指出，「危老條例」上路快要滿4年，可看到很多知名旅館、人氣餐廳，甚至銀行總部、壽險持有大樓、甚至創下單價最貴的地上權案「信義行政中心」...等等，都紛紛加入危老行列，顯見該政策的容獎誘因的確能夠滿足企業重建資產的需求。 根據北市建管處最新發布的危老核准案，其中去年停業的永康街「高記」，基地面積不到100坪、僅約88.94坪，在去年12月8日核准通過，並取得18%的容積獎勵，另外、位於南海路的「台北教師會館」、基地面積約440.74坪，在去年12月21日核准通過，同樣取得18%的容積獎勵。 危老上路將近4年 已核准逾1200件 根據營建署表示，統計至去年12月底全國危老重建案累計申請1646案、核准1213案；其中2018年度受理申請136件、核准72件，2019年度受理申請433件、核准314件，至2020年度受理申請已達1077件、核准827件，顯示危老重建案件量漸增，預期今年也是穩定成長。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，危老改建本來是解救之前都更條例修法擱淺的快速脫困通道，也是處理台灣老人、老屋等雙老危機的解方，更是為2016年房市低迷期灌注產業活力的新管道。以其較不涉及私權整合及迅捷的行政流程規劃，確實成為許多業主、開發商活化資產的最佳選擇，尤其疫情影響商業市場營運之後，危老改建也成為企業、政府休養生息、重新定位產品、硬體升級、財務活化等鹹魚翻身的另類投資、紓困策略。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老是因為都更整合不易，而另闢整合爭議較小的方案，對於單一所有權人沒有整合問題，反而趁勢申請賺取榮景並翻建成新大樓，但真正又危又老的建築物，還是因為整合問題無法改建，後續政策應該要幫助需要整合的公寓類產品。
小家電大廠艾美特-KY（1626）與大陸TCL集團合作開發的深圳舊廠開發案，預計今年完工，除了約1.5億元人民幣（約新台幣6.5億元）拆遷補償費可望於完工驗收後認列，未來包含商辦、廠房、公寓等合計約1.1萬坪不動產，將朝向出租規劃，不動產收益將成為穩定收益來源。 艾美特近年將主要產線移至深圳新廠、九江新廠，早期進入大陸市場的產線基地深圳舊廠，二年前與大陸開發商TCL集團合建開發，艾美特將分回樓地板面積約1.1萬坪的六棟建物，規劃商辦、廠房、公寓及店舖等，過去TCL已支付2億元人民幣（約新台幣8.7億元）拆遷補償費，扣除成本約1.5億元收益，因會計準則需至完工驗收才能認列，隨建物今年完工，拆遷補償費可望挹注業績。 該廠位在深圳黃峰嶺工業區，近年發展漸趨成熟，加上多條捷運今年下半年起陸續完工通車，鄰近租金行情從每月每平方米40元人民幣上漲至60元，艾美特預估，未來不動產朝出租規劃，成穩定收益來源。 去年12月下旬起天氣轉冷，帶動艾美特電暖器出貨大增，帶動單月營收來到8.19億元、年增近五成，全年營收92.07億元，衰退幅度收歛。 艾美特表示，今年除了維持大陸電風扇市場約25％市占、居前二大品牌之外，且加強東南亞布局、跨境電商，以營收年成長10～15％為目標。
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