|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)王詠樂襄理(Zora #212)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
針對財政部長蘇建榮日前在立法院表示「將優先檢討房地合一稅」，鄉林建設董事長賴正鎰14日喊話表示，房地合一稅已打擊短炒，但不利招商引資，財政部長應優先檢討房地合一稅階段性任務已完成，該適時退場。 財長蘇建榮日前表示「將優先檢討房地合一稅，最快下會期提出修法，之後也不排除修改房屋稅，祭出囤房稅」的說法，賴正鎰表示，他絕對不認同政府對房地產永遠只有一個政策「漲就打，跌就拉！」央行與財政部接連祭出打炒房政策，相信已足以使土地需求降溫，推案量減少，讓房市「軟著陸」。 賴正鎰分析，房地合一稅五年下來已把投資客嚇跑，剩下的都是置產與剛性需求的買房族。
他希望行政院與財政部讓房地合一稅退場。 賴正鎰表示，房市好不容易在去年漸漸復甦，房地合一稅收也增至144億元，累計五年來達296億元，超出預期目標；政府近年來不斷調高公告現值、增加房屋稅及土地增值稅，已逐步達到實價課稅目的，如果還繼續實施房地合一稅，是「一條牛剝多層皮！」
住展雜誌統計，北台灣2020年Q4新成屋、預售屋成交行情持續上漲，而且是自2014年Q3、睽違六年多來，重新出現各縣市季增幅與年增幅全面上漲，連最弱勢的宜蘭地房價也出現急彈。 住展雜誌研發長何世昌表示，雖然去年Q4房市籠罩在打炒房的陰霾中，但因低利支撐、買氣穩定，以及營造工料雙漲，建商持續調漲售價的趨勢不變。 北台灣各縣市去年Q4房價，所有縣市同步創2018年反彈以來波段新高。其中，又以桃園與宜蘭漲勢較為兇猛。桃園Q4房價來到每坪24.4萬元，季漲幅約2.5%。與去年同期相比，每坪漲1.9萬、年漲幅達8.4%。 桃園多數行政區房價呈現上揚，中壢青埔、桃園中路、八德擴大等重劃區漲幅較大，都會區外圍的龍潭、大溪、觀音等地價格也開始往上拉。龜山A7因房價漲幅已多，加上官方稽查衝擊，價格走勢稍為停滯。
宜蘭房價跌深後，在去年Q3反彈，Q4單季彈升至每坪21.3萬，季漲幅約3.9％；與去年同期相比，漲幅約2.9％，是近三年多來年增幅首度翻紅。宜蘭房市原本面臨乾旱，但高鐵延伸線題材發酵，為房市帶來資金潮，Q4房價漲幅擴大，已跟修正格局說再見。 大台北地區，台北市Q4房價為每坪88.6萬，較Q3躍增1萬、季漲幅約1.1%。與去年同期比較，年漲3.6萬、年漲幅約4.5%。 何世昌分析，無論是單季或近一年來計算，北市每坪上漲金額為北台灣之最，但因房價基期高的緣故，漲幅相對比較少一些，但年漲幅仍居北台灣第二名。 北市房價表現較亮眼的地方以蛋白區居多，如北投、士林、內湖與文山等區；主因是這些地區較市中心相對低價吸引購屋族青睞，買方需求旺盛帶動房價走升。
新北市Q4房價持續走高至每坪40.7萬，季增0.4萬、季漲幅約1%。和去年同期相比，則年漲1.5萬、年漲幅約3.8%。 新北房價由新興重劃區領銜上漲，如板橋江翠、新店央北、新莊頭前與副都心，另外先前房價呈現死魚盤的八里台北港特定區，因房價相對便宜吸引64快速道路沿線購屋族買盤，外來客買盤比例急升帶動價格上漲，顯示房市最弱的區域都已經甩開頹勢。 原本房價在高檔橫向整理的基隆，Q4因開賣建案多為高價案，使房價一舉攻高至每坪21.6萬，再度刷新歷史新高價位，季漲幅與年漲幅均約為2.4％。 北台灣打炒房情勢最嚴竣的新竹地區，Q4房價漲勢仍然不止，季漲幅約0.9％、年漲幅約3.1％。風聲較緊的竹市東區、竹北四大重劃區推案量銳減，價格變動不大，但稽查壓力小的外圍郊區建案快速接手成為漲價主力，1字頭區域變得越來越少。 何世昌表示，假如沒有打炒房的話，各縣市Q4房價季漲3％可能是輕而易舉的事。雖然房價漲幅縮小了，但復甦趨勢並未改變，多頭列車只是從高速急駛，過站不停，變成煞車慢速進站，購屋族應把握上車機會，如果觀望，以後車票恐怕就會更貴了。
天龍國寸土寸金，車位也洛陽紙貴，台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄發現，今年台北市獨立交易的坡道平面車位，總價最高的車位，是中正區「一品金華」的一樓坡平車位，以總價430萬奪下冠軍，其次是大安區「皇翔天昴」和中正區「臨沂雙璽」的停車位，以400萬/個並列第二，位居第三的則是中山區「德運京鼎」的一樓車位。 台灣房屋台北中正特許加盟店店東李毅甫表示，目前中正區坡平車位月租行情區5~7千元間，若是買車位來投資，換算租金年投報率僅1.3~1.9%，對買家的吸引力恐怕不高，因此該車位應是住戶添購新車後，需車位自用才買進，由於「一品金華」近年車位行情約450萬/個左右，故該筆交易的430萬頗符合社區行情。 觀察這些貴鬆鬆的車位，登記建坪多半在10~12坪左右，對此台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，一般標準停車格，實際大小約4.5坪，但建商會把車道空間攤分到各個車位面積內計算，因平面車位常見的登記坪數，從6、7坪到12～15坪都有，不過因車位是按「個」銷售，並非以坪數計價，故建坪大小對價格的影響不大。
此外，車位價格不太會因建物屋齡而減損，尤其是保養簡便、不易損壞的坡道平面車位，價格表現更不受屋齡影響，因此對車位而言，影響價格的因素，大多與所在區域、車位種類、座落位置等有關，且通常越好停、越接近一樓就越值錢。 信義區均價最貴 士林區車位漲最多達兩成 進一步統計台北市各區車位平均價格，2019年為大安區最貴，平均要價333.7萬，不過2020年度以信義區的325.5萬居冠，其次才是大安的317.4萬，均價略減4.9%，第三名為中正區301.9萬。 張旭嵐表示，信義車位均價最高貴，實價登錄以來，最貴的停車位就在信義區的皇翔御琚，一個870萬，不過今年單獨車位交易排行卻不見信義區豪宅入榜，主要因為信義區豪宅屋齡新，規劃時每戶的基本配額多半可達２~4個，頗能滿足屋主需求，因此額外單獨加購的情況較少，不過也因信義區豪宅比例高，車位價格漲勢不小，平均也比去年漲了一成。
而車位漲幅最大行政區是士林區，漲幅近2成，張旭嵐指出，大安中正士林等區域開發早，尤其天母不乏舊公寓華廈，車位規劃不足，求過於供，而新蓋好的豪宅車位身價多在350~400萬之間，隨著豪宅交易回溫，高總價車位交易也拉高區域平均價格。 張旭嵐提醒，加購車位，應注意車位是否有獨立產權，如果是法定停車位，就不能轉售給非大樓或住戶以外的人；而增設停車位及獎勵停車位，要有「獨立權狀」才可以單獨買賣。此外，2021年起買預售屋車位無土地持份，相較之下，擁有土地持份且能獨立移轉的車位顯得吃香。 以上訊息由台灣房屋提供
新北市首件公辦都更宅永和「勝開大地」，緊鄰捷運頂溪站的精華地段，去年起連2度公開標售卻不如預期，30戶中僅標脫2戶2房型，新北市財政局今日啟動第3度公開標售，3房型與4房型底價全面調降3％，從每坪最低59萬降至最低57萬，總價約2103萬到4562萬，預計28日上午11時辦理開標。 永和「勝開大地」位於永和區環河西路二段與永平路，基地面積多達3100坪，都市計畫使用分區為住宅區，附近有頂溪國小、永和仁愛公園，距捷運頂溪站約1公里，社區共分為A、B、C等3棟，房型為2、3至4房，每戶均配有1個坡道平面停車位，周邊生活機能完善。
「勝開大地」去年10月起一連2度辦理公開標售，30戶中僅成功標脫2戶2房型，結果不如預期；財政局表示，2房型詢問度最高、但數量最少，目前剩下的3戶都有潛在的詢問者，反倒是3房型和4房型疑因價格過高，部分戶數僅一半面對河景，多數民眾仍在觀望中。 財政局非公用財產管理科長陳妍如說明，這次共標售14戶三房型、11戶兩房型，共25戶，底價全面調降3％，調降前每坪約59到72萬，調降後每坪約57萬到70萬，盼能盡量符合市場需求；三房型面積約30坪至48坪，價格落在2103萬至3375萬之間，四房型面積約52至62坪，價格為3226萬至4562萬元。 財政局表示，預訂1月28日上午11時整，於新北市政府15樓1522會議室辦理開標，歡迎各界踴躍參加投標。
台北市政府去年招商成績不盡理想，僅完成約40億元的投資案，為持續招商引資，刺激北市經濟和增加就業機會，北市府規劃今年至少釋出六件土地開發案，投資金額共約427億元。 其中投資規模最大、也是北市第一個以智慧健康醫療為招商目的的投資開發案－北投士林科技園區設定地上權案，投資金額多達287億元，預定今年中三度對外公告招商。 北市財政局官員表示，去年市府較大的投資案，僅南港轉運站BOT案順利完成簽約，加上幾個學校規模不大的OT案，合計簽約投資金額約40億元，招商成績確實不如預期，今年會有多個案件會陸續推出，目前「台北市數位內容創新中心新建營運移轉案」（BOT）已二度對外公告，投資金額約27億元，預定4月12日截止投標。 而最受關注的北投士林科技園區設定地上權案，負責招商的北市產業發展局官員說，因基地面積較大、投資金額高，但又有開發要求和限制，所以去年公告並無人參與投標，現在產業局已重新規劃，三塊基地面積合計8.38公頃，初步決定會分為三個標，於今年中重新對外公告招商。
根據內政部最新2019年Q4低度用電住宅（俗稱空屋）資料顯示，全國及六都空屋率幾乎都在近10年的最低檔區，全國空屋率約僅有10.17%，台北市甚至只有7.41%。 不過觀察近年房市交易火熱的六都，與新竹縣市空屋率最高的行政區，新北市萬里區表現跟全國各縣市走勢特別不一樣，不僅空屋率出現走高，到2019年Q4，空屋率甚至達到33.93%，等於每3間房子就有1間是空屋，居直轄市與新竹縣市中的各行政區之冠。 對此，屋比房屋總監陳傑鳴表示，新北萬里區靠海，主要以濱海漁業與觀光業為主，受限地理位置與交通條件不佳因素的影響，區域房市屬於封閉型的內需市場，人口從2017年底22698人，到2020年底只剩下21710人，人口持續外移減少。
區內房市交易情形也不熱絡，每月建物買賣移轉件數都在30件以內，平均房價更是不到1字頭，近年房價無顯著波動。 陳傑鳴表示，雖然新北地方政府一度想規劃「萬雙隧道」連接至北市士林區，但該計畫幾乎胎死腹中，無法吸引建商推案，目前區域房市只能靠中古屋交易撐盤，區內則因人口老化與外移有不少空屋存在。
2020年新北市哪些重劃區土地交易最火熱？根據信義全球資產公司統計實價登錄已揭露資訊，新北市各重劃區土地交易金額排名中，林口新市鎮市地重劃區以139億元排名第一，新莊副都中心以123億元排名第二，塭仔圳重劃區以113億元排名第三，統計三大重劃區，2020年交易總額高達375億元。 信義全球資產公司總經理柯宏安分析，台北市地價房價居高不下，捷運三環六線成型帶動人口移動，進而牽動建商購地的佈局。土地交易排名第一的林口新市鎮市地重劃區，因有三井Outlet、威秀影城、誠品等商場進駐、媒體園區帶來就業人口，再加上機場捷運線便利，帶動區域交易熱度，去年就有長虹、新潤、森寶、毓軒等知名建商搶地，其中以新潤建設以土地單價每坪161萬元購地為去年度單價最高，且連續兩年土地交易金額都達100億以上。 排名第二的新莊副都中心，區域機能與商業發展逐漸到位，且有環狀線與機場捷運線連結台北市、新北各區、甚至桃園，吸引人口與企業移入，包含儒鴻、勤誠興業、中悅、麗寶等紛在此開發企業總部，讓建商也積極購地投入商辦開發，2020年土地交易總金額較2019年成長近70％；排名第三的塭仔圳重劃區為近期新北市整體開發量最大的重劃區，第一區如火如荼進行，第二區也趕上腳步，相比2019年土地交易總金額成長23％，更較2016年成長近690％，塭仔圳緊鄰近新莊副都心、新北產業園區，周邊機能完善，也成為建商新戰場。 總經理柯宏安表示，政府為打造成市願景與改善老舊市容，會為重劃區挹注多項公共建設及開發計畫，形成新的都市發展重心，以台北市發展最好的信義計畫區為例，區內匯集百貨商場、旅館、豪宅、企業總部，更是吸引跨國企業搶著進駐。新北市受到三環六線逐漸通車後，大幅縮短新北到台北的通勤時間，新北地價與房價又相對比台北低，在政府持續推動下，未來除各大建商仍會爭相搶進重劃區推案，也會成為企業進駐的新選項。
金管會14日公布，2020年7～11月國銀放款共增加5,570億元，其中房貸及建築融資就增加4,978億元，占率逾89％，等於國銀放款成長主要來自不動產授信，且是集中在去年下半年。 由於政府緊盯，銀行目前在房貸及建築融資只要一出現新增逾放，大多會立即轉銷，因此依銀行局統計，到2020年11月底，國銀房貸授信餘額為7兆9,258億元，續創歷史新高，可能在去年12月或今年1月突破8兆元大關，去年11月底房貸逾放金額105億元，逾放比0.13％，創至少近八年新低。 建築融資到去年11月底餘額有2兆7,394億元，逾放金額41億元，比去年10月底的61億元已少了20億元，逾放比亦從0.23％降到0.15％，但仍是16個月來次高，2020年10月主要是台企銀有遠航相關的建築融資轉為逾放，銀行局表示，11月即已轉銷。
國銀房貸及建築融資逾放比仍算相對低點，都低於國銀平均逾放比0.23％，但2020年下半年成長速度相對偏快，去年上半年因為政府推動紓困貸款，前六個月放款增加1.14兆元，房貸與建築融資則增加3,640億元，僅占放款成長的31.9％左右，但下半年，目前統計7～11月，放款就增加了5,570億元，其中房貸及建築融資即有4,978億元，占率達89.4％。等於國銀下半年放款則主要靠房貸與建築融資支撐，雖然資產品質仍佳，但也可看出資金快速流向不動產，因此政府才出手。 據銀行局統計，2020年前11月國銀房貸加計建築融資，共增加8,618億元，比2019年同期增加的5,980億元，還多出44％，且去年前11月房貸與建築融資增加部分，有近58％集中在下半年的五個月內，所以央行在2020年12月祭出新一波信用管制，金管會亦對建築融資集中度超過同業平均的銀行啟動重點監理。
房貸秒估時代來臨。永豐銀行14日指出，即日起導入人工智慧（AI）估價模型並結合電子地圖，提升民眾購屋、理財的便利性。永豐銀行零售管理處處長江靜美進一步表示，「秒估房貸」導入以AI為基礎的「自動估價模型」（AVM），協助民眾迅速掌握房屋可貸額度，同時結合街景及電子地圖，分析交通、文教、休閒、警政與醫療等多元生活機能，開啟智能金融新里程。 永豐銀行表示，「秒估房貸」所導入的AVM由永豐自行開發，永豐金控數位科技處處長張天豪表示，不動產價格備受文化、法令與當地市場需求影響，跨國差異性大、估價模型難以相互借鏡，例如在台灣「車位」對房價的影響即與國外有顯著的差異。 這次上線的AVM係利用約百萬筆自有資料加上不動產實價登錄成交數據，由AI學習建構而成，同時，為因應資料來源的多樣性，此AVM在資料前處理的步驟也比以往繁複，單筆包含多個物件的交易均須進一步拆解，以提高模型效度。
張天豪指出，從資料清理到AI模型優化，歷時八個月開發的AVM混合約100個模型而成，納入鄰近公共設施、車位與所在樓層等多重因素，並由AI研判、分析及估算，摒除人為主觀意識，提供更精準且科學化的金融服務。 江靜美指出，AVM深入分析每筆物件的區域行情，包括透過計算擔保品與周邊交通據點或公園綠地等設施的距離，並探勘鄰近學區或社區等特有樣貌，以豐富的資訊結合運算方法評估價格。相較以往使用的評估方式，導入AVM推動房屋估價智能化，省時、省力也提升服務效率。 除一般民眾使用的「秒估房貸」服務，永豐銀行內部鑑價作業亦同步導入AVM。江靜美表示，AVM率先適用於台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都及新竹縣市電梯住宅大樓的鑑價流程，輸入住宅物件的地址等資料，即啟動價格自動檢核機制，迅速獲得價格分析評估，加上房屋現場勘查人員均配備行動裝置便於即時作業，可大幅縮短作業流程。
堪稱西門町蛋黃區的六號出口外徒步區，過往人潮熱絡，如今人煙裊裊、數百公尺就有多間店關閉，根據業者統計，西門町上個月共有155間待租售店面，其中63間兜售，另92間店等待出租。去年甫開幕、號稱地表最浮誇的4層樓火鍋店家即哀號，「來客數掉得慘兮兮，一層樓座位還坐不滿一半」，就連過往大排長龍的熱門店家也僅見零星顧客。專家表示，疫情影響人潮致店家業績滑落，不足負荷租金下只好退場，西門町空租因此躍升，預期未來空租狀況仍會持續，而租金的單位平均價有下修空間，盤整期尚未結束。 屋比房屋於2020年12月進行統計，發現西門町竟出現高達63間店面待售、92間店面待租的罕見市況，其中待售店面，西寧南路有18間最多，其次為武昌街二段與康定路各11間；而在待租市況部分，去年12月有高達92家店面等待出租，比前一年待租件數多了48％，而該統計亦顯示，西門町商圈的待租店面租金有明顯下修，2019年平均每坪月租為8550元，2020年單位租金下跌11%、來到7589元。 西門徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫坦言，漢中街、中華路、武昌街這些區域確實是重災區，「現在很詭異，看賣的類別決定業績掉多寡，伴手禮跟行李箱這類店面幾乎就撐不下去，尤其是伴手禮店，有的一天賣不到一千，商圈內應該只剩1~2間還咬緊牙撐著」。他表示，現在許多小攤販都改行做外賣，要不就是兼其他副業，周末再來商圈賣。
走訪商圈一遭，記者發現多家店員儘管努力招客，但仍招攬不了生意，某飾品店員指向街角一間已關閉的店面直言，「連夾娃娃機店都經營不下去，你就知道今年商圈有多慘，但我們店還是得開啊，不然租金都付了，沒收入啊」。 不單小店家苦撐，就連去年3月才在西門町華麗登場、號稱地表最浮誇火鍋的幸福金龍鍋，該店經理亦吐露，疫情影響很大，來客數掉得慘兮兮，「冬天這個時節照道理講，應該火鍋生意要很好，但現在都沒什麼人，原本店內有3層樓座位，現在只開放2層，想說節省些電費；但慘的是，來的客人連一層樓都坐不到一半啊」，業者無奈表示，幸好房東有共體時艱，租金稍微調降，不然這關真的很「難」過。而過去峨嵋街上阿宗麵線大排長龍的景象也不復見，用餐時段僅見零星個位數的饕客享食，從遠處看，店員數都快比顧客數來得多。 人潮驟減讓店家快撐不下去，屋比房屋總監陳傑鳴認為，疫情影響導致全台各地的觀光商圈的人潮都大減，西門町商圈業種客層一直以來是以青少年與觀光客為主，在這波衝擊下，業績掉3~5成的店家所在多有。面對高租金、業績滑落，不少店家選擇關店退場，導致區內空租提升，而租金價格也往下調整，從2019年平均每坪租金8550元，跌到了2020年的7589元，整整下修11%。 陳傑鳴分析，「目前商圈內有不少過往最熱門搶手的黃金位置都陸續出現空租，包括三角窗、靠進捷運站的店面等區位，預計這波疫情衝擊下，租金價格還有下修的空間，盤整期尚未結束」。
知名文創公司「穩穩全球整合行銷」，近年因給付票款問題，遭4位自然人向法院聲請法拍台中總部資產，昨（13日）三拍再拍出其位於南屯區「誠豐天廈」的兩筆商辦、兩筆店面，合計將近六千萬元，得標者從文創公司到置產客全都出手，業者分析，該物件地點好，商辦換算1字頭價格不貴，加上近年市場熱錢過多，一部分都湧向法拍市場找標的。不過最特別的是，大樓店面都標出千萬元以上，實收租金不到3萬元，換算最低投報率不到2%，如此依舊有人買，顯見市場熱錢淹腳目。 這次遭法拍的債務人「穩穩全球整合行銷」，據企業官網資料顯示，屬於國瑞集團旗下文創事業群的其中一個，最知名的是2008年總統大選時，承攬前總統馬英九網路行銷與競選策略公司，從2年前開始不斷因票款問題，使台中總部、南屯區向上南路一段167號「誠豐天廈」資產遭法拍，因附近正處蛋黃核心地帶，機能絕佳，引起市場關注。 記者日前實際走訪該社區，為商辦、住宅混居，公佈欄顯示遭法拍的樓層，去年3月後都無繳交管理費。而根據司法院法拍屋公告，遭到法拍的「誠豐天廈」店面及商辦產權，這次第三拍為五筆法拍案件，最後標脫四筆標的，由文創公司、自然人等購入。
其中位在三樓的商辦扣除掉一戶特殊交易每坪衝上6字頭，另一戶商辦則以1字頭成交。小林法拍代標資深經理張宏銘指出，這批物件近年已經法拍許多次，因總價金額過高而無法拍出，這次三拍底價再降，還有1字頭價格，以南屯蛋黃地段來說具吸引力，加上從去年房地產大好，什麼產品都上漲，也會帶動資金流入法拍找標的。 另外最特別的是位在一樓的兩戶店面，坪數78坪、59坪，分別以總價1870、1277萬元成交，按照法院公告筆錄，兩者都有租約在手，前者月租金2.65萬元、後者僅2.2萬元，遠遠偏離實際行情，換算投報率僅約2%，遠遠不到以往市場普遍認可的「3%黃金投報」。 房仲陳若嘉指出，向上南路人車潮多，大樓店面雖然矚目度不高，但以這兩戶店面的坪數都達50坪以上，照理說租金行情都有3萬元以上，推測可能是早期租約或是關係人交易，才偏離行情過多，得標者應該都知道，相中的是長期置產潛力。不過她也強調，畢竟現在低利率，熱錢過多，推升房價，大型物件的投報率確實持續向下探。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
