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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
內政部15日發布第55期（2020年4月1日至9月30日）都市地價指數，全國總指數為101.95，較上期上升1.04％，較2019年同期上升1.21％，指數則創下歷史新高。其中，以台北市上升1.54％幅度最大。 內政部認為，整體都市地價仍屬穩定微幅上升狀態。全國除連江縣外，其餘各縣市都市地價指數都有所上升，除台北市，嘉義市上升1.35％、新北市上升1.30％及台南市上升1.09％較大。 報告分析，台北市因上期指數受新冠疫情影響下跌，而本期地價指數隨疫情趨緩、不動產交易市場回穩，上升幅度較大。在行政區中以南港上升1.86％最明顯，其指數為104.33，是北市行政區中最高，主因南港區交通便捷，並受東區門戶計畫及產業聚集效益所影響。
另新北市有捷運建設帶動，三峽區、樹林區的地價指數上漲幅度較大。台南市則受惠科學園區投資效應，永康區、善化區及新市區地價指數上升幅度較大。 使用別方面，住宅區地價指數為101.90，上升1.12％的幅度較大。工業區地價指數為102.26，上升0.96％次之；商業區地價指數101.99，上升0.85％。 內政部表示，都市地價指數是將各縣市都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內，土地價格在一定期間內的相對變動（上漲或下跌）的百分數，每年1月15日及7月15日定期發布。
央房打炒房政策奏效，預售屋拋貨潮湧現。據房仲業者最新統計，央行政策祭出後，全台預售屋的網路待售房屋在一個月內暴增逾5,000件、月增17.6%，顯示短線投資客急於撤出資金槓桿操作較大的預售屋市場。 據屋比房屋最新統計，去年12月7日央行實施信用管制前後一個月，全台預售屋的網路待售物件從29,104件拉高至34,228件，一個月大增5,124件，增幅17.6%。 屋比房屋總經理葉國華表示，從此次央行實施的信用管制內容來看，包含針對公司法人、以及擁有三戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期等，都是針對「投資客購買多屋、一般公司置產炒樓」做出應有的對策，明顯對於尚未交屋的預售屋衝擊最大。 屋比房屋總監陳傑鳴分析，這些持有多戶預售屋的屋主，原先預期交屋後在低利，以及寬鬆的償貸條件像是只繳息不付本金的寬限期、高成數的銀行貸款之下，透過低持有成本坐等房屋增值財後再轉手獲利。
但因央行祭出信用管制措施，不僅限縮房屋貸款成數且無寬限期的規定，讓手中多戶的預售屋完工後將面臨鉅額的房貸差額需補足，資金壓力相當大，只好開始出脫，才會出現預售屋網路待售物件在一個月中大增逾5,000件情況。 值得注意的是，六大都會區中，台中市預售屋待售房屋的增幅最高、達25.1%，新增待售房屋達2,361件占所有新增件數比重進逼五成，成為拋貨潮壓力最重的地區。 陳傑鳴指出，2014年房市從高點反轉向下後，台中市房市一直都有供過於求的狀況，從區域住宅存量約105萬戶，但家戶數則約達100萬戶左右，顯示供給多出約5萬戶。 2015至2018年房市盤整期，區域市場一直都在消化龐大的賣壓，包括西屯區存在不少一直賣不掉的大坪數豪宅，再加上近兩年南屯、北屯區大量推案的中小坪數產品供給，在需求追不上供給之下，一遇利空如打炒房政策，才會讓區域賣壓隨即湧現。
為因應都市發展需求，並加速推動公共建設，新北市政府第四度修正「都市計畫法新北市施行細則」，有條件鬆綁建築限制，包括放寬公有市場用地建蔽率，捷運設施不計入建蔽率、容積率、開挖率等，以利公有市場改建及捷運建設推動；草案1月13日經市政會議審議通過後，將報請內政部轉行政院備查後發布實施。 城鄉發展局長黃國峰指出，為落實透水、保水城市政策，新北市已制定自治條例或技術規則，規範各開發基地的透水、保水總量，此次修法新增建商若要提高法定開挖率，必須繳交環境改善回饋金，用於挹注水利或滯洪設施等建設；為促進污水下水道建設順利推展，增訂建築物後院退縮規定，提供廢水或污水排放系統建置空間。
另外，為加速老舊市場改建，放寬公有零售市場建蔽率規定；增訂捷運設施不計入建蔽率、容積率、開挖率等規定，以利捷運建設推動；配合工業區更新立體化發展方案，並保障整體開發區地主權益，修正容積上限與獎勵項目規定；開發商捐贈公益設施若經過市府評估沒有需求，可改為折繳代金，避免空間無適當用途，造成閒置或管理困難。 針對台北水源特定區、烏來水源特定區、新店水源特定區及坪林水源特定區都市計畫範圍內的保安保護區，過去因土地使用分區不符，造成當地建築物多半是違建，新法增訂容許使用內容，未來房屋可以有限度修繕或改建，保障原住民族的居住權益；另溫泉專用區有條件放寬建築限制。
老屋應該出售或招租，這是換屋階段常見問題，新北中和就有民眾遭遇困擾，舊家是成功路的46年公寓，樓層為3樓，地點鄰近捷運秀朗橋站，不懂何者更適合；專家指出，成功路的公寓均價約35.6萬元，每坪租金900~1300元，若以租金每坪1000元、房價每坪35萬元估算，投報率能有3.4%，投報收益在雙北住宅中居於高位，區內還有環狀線繞行，隨著捷運路網逐漸成形，交通改善有助活絡房市，房價仍有增值空間，目前出租會是更好選擇。 民眾發文表示，最近打算換屋，舊家位於中和區成功路，這是一棟46年公寓的3樓，距離捷運秀朗橋站約200公尺，考量通勤便利，收租效益應該不錯，但又認為管理麻煩，不知是否該出售。文章掀起話題，部分網友提醒「房子放越久只會更不值錢」，亦有觀點認為「房屋價值取決地段屋齡其次」，還有人直言「房租滿意就不會嫌管理麻煩」，網路看法不一。 在地房仲業者分析，成功路的房屋均價41.5萬元，目前以公寓及大樓居多，公寓均價35.6萬元，每坪租金約900~1300元，越靠近捷運站的租金也越高，若以租金每坪1000元、房價每坪35萬元估算，投報率能有3.4%，這在雙北住宅當中算是相當高的投報率，若能解決管理問題，出租會是更好的選擇。
該房仲提到，中永和因人口密度高、機能豐富，仍有買方願意選購公寓，不過近年陸續有換屋族賣公寓買大樓，由於房價有落差，這些人多半需背負貸款，若想緩減資金壓力，不妨先將老屋出租，一方面能籌措更多銀彈，還能等待都更或更好的市價行情，倒是不用急於出售，尤其在中永和靠近捷運站的住宅，只要屋況整理得宜通常不難出租，端看民眾如何選擇。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，從秀朗橋站搭到景安站再連結中和新蘆線，就能迅速銜接台北市區，行車通過秀朗橋亦可抵達新店，還可經由環狀快速道路通往市區，該站點周邊因發展較早，生活機能到位，加上交通便利度高，因此在環狀線通車後成為購屋熱區，未來等到環狀南北線全數接連，從秀朗橋站即可直通台北東側，乘客無須轉換捷運線，有助活絡區域房市，房價前景仍可期待，算是出租、自用皆適合的區塊。
台北市南門市場被鑑定為海砂屋，導致270攤老店被迫暫遷至中繼市場，預計2023年才能搬回新建成的南門市場，對此，東門市場改建工程延宕已久，目前市府仍在評估店家停業之補貼方案，但有林姓菜商喊話，比起發補貼金，不如仿效南門市場的例子，找塊地建個中繼市場，不僅能讓店家得以養家活口，在地的老味道也能繼續傳承下去。 南門市場自治會長王銓國指出，南門市場最早可追溯回1907年，當時名稱為「千歲市場」，直到1946年才更名為南門市場，但日前經鑑定為海砂屋，導致市場內百家老店業者只能搬遷至愛國東路旁的中繼市場，他透露，當下攤商們心中一定會有疑慮，但至少有中繼市場可以安身立命，只能想辦法將累積超過百年的美味記憶傳承下去。
對此，東門市場林姓菜商指出，南門還有中繼市場可用，但東門市場卻一點消息也無著落，原本市府規畫要在「金杭公園」蓋建中繼市場，但遭大批市民反對、抗議，並認為會破壞公園美景，並且公園成本高達幾千萬，若拿去蓋中繼市場，不僅讓一切都浪費了，更會造成周邊環境髒亂，因此動員群眾齊聲堅決反對。 據了解，東門市場外攤販臨時集中區，擁有攤販有證照的店家寥寥無幾，竟有40多攤遭列管，更有上百家沒有證照， 若未來政府在未備齊中繼市場的情況下，仍決議拆遷，將導致除了有證照攤販外，剩下的上百家攤販，恐怕會無法獲得補助，林姓菜商透露，若政府要求攤商先搬遷離開3至4年，到時候就算新市場整建完成，但市長早已換人，現在下的承諾，到時一定會變質，這些老店家的權益，恐怕無法確實保障。
六都地政局公布最新數據，2020年買賣移轉棟數合計約25萬棟、年增率7.7%，創七年來新高。其中，台中市表現最亮眼，全年交易量逼近5萬棟，並以北屯區逾8,000棟稱霸，創下歷年總量新高。 值得關注的是，2019年北屯、西屯交易量不分軒輊，但隨著北屯區重大利多助攻，近一年兩區差距拉大逾十倍，坐實台中房市最熱區寶座。 根據台中市地政局統計，2020年買賣移轉棟數共計4萬8,623棟，年增幅達11.9%、六都中僅次桃園市。端看各區表現，由三大屯區打包交易量前三名，北屯區全年交易量8,162棟、年增29.6%，不僅位居全市榜首，更創下該區歷年總量新高。 其次是西屯區以交易量6,775棟拿下后位，年增10.7%；第三名則是南屯區的4,522棟，較前年微增4.2%。 隨著北屯區各大重劃區機能陸續到位，加上台中捷運綠線、好市多（COSTCO）二店進駐等利多加持，房市供需雙開紅盤。 回顧2020年，以土地面積最大、甫配地完成的14期重劃區最具話題性，不僅洲際娛樂商城、環球購物中心兩大百貨接連插旗，也吸引國泰、雙橡園、精銳、陸府等十多家建商大舉獵地；今年由亞昕建設打頭陣推案，每坪單價4字頭起跳、總銷10億元。
在房價急速墊高之際，擁有舊市區最親民房價的北屯廍子區段則成為首購族買房首選。深耕區域多年的總太地產連年打造指標案，累積銷售實績超過3,000戶。最新的心生活美學聚落系列造鎮案，繼一期「總太2020」、二期「總太聚作」火速完銷，三、四期「心之所向」最快今年第1季取得建照，總銷達150億元。 從歷年數據可見，涵蓋七期、12期重劃區的西屯區，繼2014年買賣移轉棟數超出北屯區866棟後，過去五年交易總量略輸北屯，直至去年兩區差距拉大至1,387棟，和前年差距175棟相差近十倍。
不過，西屯區買賣移轉棟數有增無減，且去年億級土地交易上看60筆，包括中悅、興富發高價搶進七期，總太則鎖定水湳經貿園區，以總價15.25億元買下文商段649坪土地，將在今年取得建照；在題材不斷湧現下，西屯區未來房市表現值得期待。 至於第三名的南屯區，隨著台中工業區、中部科學園區、精密機械園區興起，吸引近10萬就業人口移入，加上捷運綠線、台74線、高鐵、國道串聯完整交通路網，整體房市能見度大開。 其中，單元二憑藉低密度、高綠覆的規劃優勢，周邊個案屢創銷售佳績。坤悅開發選在新富綠園道首排推出新案「坤悅心富郁」，周邊機能包括鄰近南屯市場、南屯國民運動中心、好市多、迪卡儂大賣場等。 其基地面積達1,268坪，以50%建蔽率創造大量綠覆，外觀則結合流動弧線的錯層大樹陽台，替建案增添可看性；全案規劃34至38坪、三房純住產品，從潛銷期間便備受矚目，締造熱銷佳績。
遠雄建（5522）的創業代表作汐止「遠雄U-TOWN」廠辦大案，15日公告以總價5億餘元，把其中2,456坪辦公室，處分給泉創生醫，法人估計，該處分案預計對於遠雄建的EPS貢獻度，將達0.19元。 遠雄建公告，「遠雄U-TOWN」處分給泉創生醫，包括辦公室面積2,456.08坪，加計停車位，總計成交價格達5.0068億元，換算每坪約31.5萬元。預計處分並交割完成後，貢獻利益約1.5億元。
排名全台前五大「豪辦樓王」的北市信義計畫區地標「遠雄金融中心」，每坪月租創下3,833元新高，看好租金收益率，遠雄集團決定把企業總部搬回僅一路之隔的原總部大樓「遠雄國際中心」，將「遠雄金融中心」辦公室對外招租；市場預期，「遠雄金融中心」高樓層每坪月租開價將穩站4字頭、甚至挑戰5千大關。 台北市信義計畫區被視為台北曼哈頓，許多國內外企業都擠破頭想進駐，目前A辦租金每坪動輒4,000元以上，且區內辦公大樓幾乎只租不賣，除「統一國際大樓」外，沒有對外釋出轉手的辦公室。有趣的是，遠雄集團最近逆勢操作，計畫從信義計畫區撤出，搬回位於基隆路上的「遠雄國際中心」，拱手讓出黃金地段的燙金辦公室。 遠雄集團發言人楊舜欽表示，主要是基於租金投報率的考量，以及打造更環保和對員工更友善的辦公空間，因此關係企業的總部辦公室將喬遷回「遠雄國際中心。
「遠雄金融中心」屬於遠雄人壽所有，先前由關係企業向遠雄人壽承租；至於「遠雄國際中心」產權屬遠東建設所有，未來關係企業將陸續進駐。 楊舜欽表示，目前「遠雄金融中心」每坪月租站穩3千大關，依實價登錄最高達3,833元，超越信義計畫區均價水準。由於人壽歸金管會主管，對外招租即使是自家人，「租金也絕對不會便宜」；至於「遠雄國際中心」租金只有「遠雄金融中心」的三分之二，對於關係企業來說可節省很多租金。以遠雄建設來說，原承租「遠雄金融中心」22、23、29樓，若搬回「遠雄國際中心」，估計一年至少可節省1,000多萬租金。 楊舜欽表示，遠雄建設、遠雄營造等將於一月搬遷，其他事業包括空運物流、休憩飯店、巨蛋事業、百貨流通和基金會等，由於「遠雄國際中心」既有租約尚未到期，因此預計八月左右陸續進駐。 商仲業者指出，「遠雄金融中心」最近部分自用辦公室對外釋出招租訊息，規模約3,300坪，每坪開價4,500元起跳，高樓層和頂樓已「見5」，直追「台北101」。
2020年全台十大建商出爐！根據591新建案統計，去年推案量依序為寶佳、南港輪胎、茂德、遠雄、興富發等，另外，愛山林以及新店在地建商合環名列十名內，除了「推案王」寶佳機構以全年超過1,300億元的推案量蟬聯冠軍外，二至十名的建商則是大洗牌，顯見全台交易升溫下，建商積極推案搶市的決心。 591新建案總編輯李忠哲表示，2016年房市交易受挫後，經過多年盤整步入復甦格局，去年更受惠於低利、資金回流、產業園區效應下，各地買氣點火走熱，看好這波全台房市買氣升溫，手握庫存的建商積極推案搶市，除了2020年全台推案量破1.6兆規模，十大建商名單也因積極推案之故大洗牌。 統計資料顯示，寶佳機構以超過1,300億元推案稱霸，今年寶佳維持以量取勝的推案方式，除了全台各區遍地開花外，主力更是鎖定重點重劃區，像是在龜山A7重劃區就推「鴻築捷市達」總銷近百億，就是要搶攻首購族市場。
值得一提的是亞軍由南港輪胎拿下，由於南港大案「世界明珠」單一案量就達800億元，是台灣史上規模最大的單一開發案基地，面積近萬坪，因此總銷金額直接空降第二名，據悉，商場已與微風集團簽約，住宅成交均價來到每坪150萬元，成為去年推案亮點。 茂德機構2020也積極推案，一舉拿下第三名，主要倚靠各大重劃區推案，像是土城暫緩重劃區的金城舞系列推案就高達200億元，板橋江翠北側重劃區三案加總也有百億元的量體，其餘在三重二重疏洪道及仁義重劃區都有新案推出，可說是野心勃勃。 此外，老牌代銷甲山林轉投資的愛山林建設入榜，由於2020年在北市推出自建案「圓山帝寶」，總銷來到68億元，看好士林劍潭的在地換屋客，以單坪百萬元以上的開價，目前已近完銷。另外，愛山林也持續深耕板橋江翠重劃區，帝景系列推案，加總也有近百億元的量體。
近期國際級「高雄中央公園英迪格酒店」驚爆遭法拍，一拍底價超過二十九億元，為武漢肺炎爆發一年多來，全台最大宗的飯店法拍案。根據最新法拍公告，債務人為人稱「迪化街大帳房」的李方集團創辦人李銘松及其妻子方素蝶，過去李銘松曾將西門町寶慶路土地以取得成本的翻倍價格、每坪破一千萬元賣給中國信託人壽，其身價最高時超過一百億元。 根據司法院法拍屋最新公告，遭到法拍的飯店坐落高雄市新興區中山一路上，基地面積約三八四．一八坪、建坪約四七四三．七六坪，為地上十五層、地下三層飯店，預計三月四日執行第一次法拍，一拍底價約二十九億○九九○萬元。 寬頻房訊指出，該法拍案為武漢肺炎爆發一年多來，全國最大宗的飯店法拍案，也是二○一九年八五大樓中的「君鴻飯店」法拍案後，高雄有史以來底價第二高的飯店法拍案。 根據法拍公告內容，二○一六年十二月，由李銘松創立的「皇家季節酒店」將該飯店交由「洲際飯店集團」旗下的「英迪格酒店」經營，並取得十二年免付租金的經營使用權。
近70億打造 台中艾美遲無法開幕 房地產業者透露，李銘松夫婦為了一圓飯店夢，甚至成立李方酒店管理集團，將旗下飯店整合到該集團內，更積極引進國際飯店品牌，在台中打造「台中李方艾美酒店」及「高雄中央公園英迪格酒店」。不過，受到武漢肺炎的衝擊，耗時逾七年、砸下近七十億元打造的「台中李方艾美酒店」，卻因遲遲無法開幕，導致資金吃緊。 賣樓賣飯店 套現25億仍難過錢關 前幾年開始變賣房地產變現，包括北市信義區商辦「天勝商務樓」、「太空艙青年旅舍衡陽館」，更將「起家厝」的首家開業飯店「皇家季節酒店南西館」賣掉，甚至連居住多年的名宅「一品大廈」也一併低價賣掉，合計套現約二十五億元。 房地產業者感嘆，即便積極套現求過錢關，仍無法阻止李方集團旗下首家國際級飯店遭到法拍。房地產業者更憂心，李銘松耗盡全力要護住的「台中李方艾美酒店」，可能也難逃法拍命運。
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