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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房市旺，政府加碼「作莊」大舉標售不動產。仲量聯行預估，2021年政府重大不動產標案投資招商金額將突破1,900億，甚至上看2,000億大關；其中，公辦都更、捷運聯開及BOT和地上權案，投資金額分別有近830億、578億及503億元。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，在精華區土地稀缺下，今年政府將大舉招商，市場持續高度關注土地開發案，預料環狀線招商案、士北科園區、高雄亞灣特貿三等開發案，將成為今年焦點。 趙正義表示，最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2020年第三季國內前十大壽險業者可用於不動產投資資金持續成長，季成長1.4％、年成長5.3％，來到6.42兆元，顯示市場資金仍相當豐沛，建議政府應適度引導保險業豐沛游資進入公共建設或大型開發案。
趙正義表示，新冠疫情持續肆虐，全球經濟復甦前景仍不明朗，多數投資人皆採取較為守的態度；國內在疫情保持平穩及商業信心轉為樂觀下，經濟活動也已大幅回溫，呈現經濟成長高、外銷出口高、股市創新高的三高情況，多數經研單位也上調今年經濟成長率，有助不動產市場持續活絡。 趙正義指出，據調查今年政府將積極招商，在公辦都更案方面，指標大案為高雄亞洲新灣特貿三，預估投資金額達300億元，第三季可望決標；另台北車站E1、E2案估計投資額達200億，預計第四季決標；台電南港舊址（AR-1-2）案估計110億元，第二季決標。 在捷運聯合開發案方面，環狀線十四張站一案估計投資金額達500億元，預計第四季決標；環狀線板新站約35億元，預計第三季決標。在BOT和地上權招標案方面，以台北市北投士林科技園區一案最受矚目，投資額將達305億元，第二季有機會決標；台中高鐵案也有百億的投資規模，第二季可望決標。
央行去年第4季出手打炒房後，全台房市買氣趨緩。市調統計資料顯示，全國第4季推案戶數季減18%。其中，台北市與桃園市表現相對平穩略減5%，顯示區域推案信心較為穩定，但推案戶數緊縮嚴重的區域，落在新竹縣市、台中市與台南市，平均季減四成。不過，高雄市第4季有不少建案推出，成為七都中逆勢季增75％的唯一區域。 除了政府一連串打炒房的政策外，591新建案編輯副主任李威志表示，由於全台買氣在下半年升溫，第3季又逢928檔期推案狀況乘勝追擊，導致推案量與推案戶數的基期較高，隨著第4季推案趨緩後又因打炒房影響，因此全台推案戶數多呈現下滑。 根據591新建案統計，2020年第4季全國推案戶數2.95萬戶，季減18%，台北市季減4%最少，其次是桃園市季減6%，新北市則季減25%，而受到預售屋炒紅單大稽查的影響下，新竹縣市第4季推案戶數急縮40%，台中市也季減37%，台南市量縮最多達到45%。
李威志指出，新竹、台中及台南都有約四成的衰退，除了因第3季928檔期市場甩開疫情正熱墊高基期外，也因應房市過熱，政府針對預售屋連兩波大型稽查，最後央行下重手祭出信用管制，連番打「炒」房政策，讓市場澆冷水快速「冷靜」，因此才會造成部分縣市的戶數大幅度下滑。 值得一提的是，第4季七都中推案戶數唯一成長的落在高雄市，且與前一季相比大增75%，就連推案個數也季增48%，顯示高雄市第4季不僅有多個建案公開，案量也都不容小覷。 對此，李威志分析，由於高雄今年第3季更替市長，市政機構等同於重開機，建照申請有所延遲，到了第4季算是年底衝量，其中，不乏超過300戶的大型社區進場，也一舉衝高戶數量體的動力。
根據內政部最新一期住宅資訊統計彙報，全國住宅逼近900萬間，但家戶數僅834萬戶，住宅比家戶數多出64.5萬間，明顯供過於求。六都以新北市超額供給16萬宅最多，其次為台中9萬宅。 台北市家戶數比住宅多出6.7萬宅，是唯一住宅供不應求的都會區。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，台北市近年人口外流嚴重，去年更是出現「大逃亡」，一年就流失4.2萬人，目前總人口僅剩260萬人，創23年來新低。人口一直移出，房價卻始終居高不下，住宅供給不足，應是主要因素之一。 內政部每季發布住宅資訊統計彙報，最新一期，去年第3季資料顯示，全國住宅存量達899.3萬，已接近900萬。 全國家戶數也逐季增加，去年第3季達834.8萬戶，較去年同期增加約9萬戶、1.2%。 比較住宅供給和家戶數，目前全國住宅比家戶數多出64.5萬宅，住宅家戶約107.7%，仍是明顯供過於求。 觀察六都，新北、桃園、台中、台南、高雄住宅存量都比家戶數多，新北市多一成、16萬宅最多，台南住宅供需差距較小，但住宅也多出5.3萬宅。
唯一有住宅缺口的是台北市，住宅存量95.8萬宅，全市達102.5萬戶，住宅不足6.7萬宅。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，台北市素地少，都更又緩慢，住宅供給一直不多，另一方面，由於北市建設多，機會多，學區好，比起其他縣市更容吸引外來人口進駐，長期下來，造成房市明顯供需失衡。 他表示，雖然這幾年因為台北市房價高，在地人紛往外移動，外地人移入則減緩，因此人口出現減少，但短期之內，房子供不應求的情況並未改變，更大問題是， 只要台北市房價稍微下修，人口又會回流台北市，房價因此一直保持在高檔。
財政部國稅局21日表示，若建商和地主採合建分屋方式興建住宅出售，建商多半會回饋數戶房屋給地主。但國稅局認定建商銷售額時，會以地主土地市價或回饋房屋市價兩者擇高認定實際銷售額，再以此課徵營業稅。 近年來不少地主和建商合作，地主出地、建商提供建造工程做合建分屋，待房屋建成後再依簽約分潤型態。 我國合建房屋基本上多為三種型態，第一種「合建分屋」，由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋，像是按照樓層分配，然後建商、地主個別出售其分得房屋，各自負擔收益。 第二種「合建分售」，地主與建商先行簽訂契約，雙方各自出售房屋，但依約定銷售收益分配比例。第三種則是「合建分成」，地主與建商以共同名義或委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約，按比例併同移轉給購買者，價金依雙方約定比例分配。 官員指出，若為合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，但合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。
另外，採用合建分屋的地主未來若出售分回房地，需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。若適用房地合一稅，房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定，持有十年以下一律適用20％稅率，而持有十年以上為15％。若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅，房屋所得併入綜所稅計稅。 舉例A地主跟B建商合作、採取合建分屋方式，地主提供持有一年內的土地（市價3千萬元），換得建商四戶房屋（市價2千萬元），則建商對地主銷售額為3千萬元。另外，地主若將房地出售則適用房地合一稅的合建分屋優惠條款，土地、房屋交易所得皆適用20％稅率。
北市動輒屋齡30年以上的老公寓，過去因都更牛步、整體房價下修，造成公寓買氣下滑，然而從北市日前公布的最新住宅價格指數來看，10月公寓住宅價格指數103.72，較9月102.64上升1.05％，且住宅月線、季線、半年線皆呈現走升趨勢，顯示隨著政府推動都更、危老政策發酵，以及房價再度衝高，促使公寓產品再度吸引買家目光。 北市公寓重返榮耀，卻有專家提出警訊，民眾在購買老屋時若將都更納入投資考量，比起分回的坪數多寡，更該評估都更案是否能完工。 北市公寓價量齊揚，顯示都更議題再度吸引買家，但有專家示警，未來都更失敗案例恐層出不窮。示意圖／好房資料中心圖／好房網News記者張庭甄攝 房產專家胡偉良舉出，全台第一個動土的危老重建案「森森富祥」，原本預計在2020年5月完工交屋，沒想到工地至今仍是一片空地，該案的購買戶要求退款也被拖延。他直言：「危老重建案的未爆彈正在逐漸引爆，日後將層出不窮」。
胡偉良分析，導致危老重建失敗的主因，不外乎下列3種： 1.推動改建者實務經驗不足 胡偉良指出，改建涉及的層面既廣又複雜，許多危老重建案的主事者雖然可能具備某些專長，但畢竟沒有實際從事改建的經歷，根本不會清楚其中的「眉角」，「等到碰上了，非死即傷」。 2.為了爭取案子，推動者不惜低價搶標 胡偉良表示，這類推動者有時是低估或漏估了成本，有的則是投機取巧，先搶再說。一旦實際施作，發現入不敷出，不是中途擺爛成為爛尾樓，就是興建水平大降，或是被銀行接管，變成法拍屋。 3.推動改建者資金不足 胡偉良認為，這類推動者就像小孩玩大車，承擔不了風險，改建期間碰到環境發生變化，例如近期的缺工議題及營建原物料大漲，往往無法應變，一下子就週轉不靈，造成倒閉。 因此，危老重建看似是老屋屋主的福音，但胡偉良提醒，務必慎選負責執行的廠商，很多老屋的屋主會傾向選擇能讓他們分回較多坪數的業者，但分回較多的背後，往往有很多因素，而這些就是造成重建失敗的主因。 胡偉良建議，參與改建的住戶應該注意的是「爭取『合理的』分回最多，而不是『亳無保障』的最多分回，否則往往是賠了夫人又折兵」。
市場上質疑，每年都增加那麼多餘屋，為什麼房價仍居高不下？主要有兩大因素：(1)餘屋一波波增加，同時也一波波消化，(2)新屋受青睞，空屋量由新餘屋轉移到舊老屋。 中央銀行在去(二○二○)年底公布房市四限貸措施，緊接著各部會在輿論壓力下紛紛提出打炒房計劃措施。當然打炒房顧名思義就是防止市場炒作，但事實上有炒作行為就是市場先形成有炒作空間的環境，才會被短線投資客做為獵屋炒作的現象，所以打炒房，基本上是防堵措施，防止房價過度波動飆漲，但仍然無法抑制房市因資金利率因素所形成的上升趨勢，使得在建築相關產業通膨的環境下，房市朝向剛性需求的發展方向前進，簡單的講打炒房是可以減少炒作現象，但無法改變房價持續上漲趨勢。 建商餘屋是囤貨還是存貨？政策打餘屋會影響建商推案量嗎？ 就事論事，建商只會囤地不會囤屋，所以筆者界定建商的餘屋是存貨而非囤貨，尤其是先建後售的殷實建商，要他們一年內出清現貨否則課徵囤房稅，論理是有點牽強。
而政府的態度是期望建商要能控制推案量，以免造成大量空屋，供給過多當然無益於房市，問題是建商會因為政府限貸餘屋就推案縮手嗎？答案當然是否定的，主因在於這十年來大部分建商都十足獲利，建商口袋夠深加上平均銷售率達五成，就會勇於推案，在房價上升趨勢中，建商完工後的餘屋就會只有三成左右，這三成餘屋透過積極促銷，所剩餘屋受到限貸與囤房稅的影響就非常有限，因此在房價仍然續漲的情況下，推案量仍然有增無減。 餘屋不斷輪動與消化 建商勇於推案 市場上質疑，每年都增加那麼多餘屋，為什麼房價仍居高不下？主要有兩大因素： (一)餘屋一波波增加，同時也一波波消化 近年來，每年餘屋增加量應在三萬戶以上，總餘屋量約九萬戶，但每年餘屋的消化量也不少於三萬戶，尤其在房價上漲時，餘屋只要建商價格讓利，就會慢慢出清，也就是說餘屋量是一波波的輪動去化，實際市場上並沒有餘屋去化不良的壓力。 (二)新屋受青睞，空屋量由新屋轉移到老屋 首購及自住的年輕族群喜愛新屋是不爭的事實，回顧民國六○年代，四代同堂轉型，都會公寓型態改變為高樓大廈林立，中古屋幾乎無人問津，這是當時的重大時代轉變。 而今又逢兩代不同堂趨勢盛行，加上新屋的建築規劃不斷創新，年輕族群購屋傾向在交通便利的基礎上，優先考慮新屋，尤其中南部的年輕人買不起透天，當然就考慮新建的公寓大廈，因此，屋齡超舊的中古屋，未來若沒有都更機會，在需求沒增加，新屋又不斷的排擠下，就很可能慢慢變為空屋，簡單的講，未來的空屋市場，會由新建餘屋轉為老舊的房屋。
市場機制會說話 銷售率決定推案量 當市場景氣不佳時，預售市場平均銷售率往往在30%上下，建商推案信心會下滑，自然推案量就會保守；當市場平均銷售率由30%上升至40%，建商推案量就會持續遞增；當市場平均銷售率達到50%，且不斷有100%完銷個案出現，就代表市場全面回升，建商獵地積極，地價不斷飆高，市場的推案量就會到達高峰。然而，供給一旦無限量增加，且含帶過多假性需求，一旦景氣反轉，就會出現多殺多的市場危機，這就是市場機制。 另外，值得觀察的就是開工量與使照核發量消長關係，目前，開工量持續向上，與使照核發量乖離有逐漸擴大現象(見附圖)，若乖離過大，市場就有隱憂，一旦開工量趨勢線向下，使用執照核發量(完工量)趨勢向上，呈現死亡交叉，房市向下反轉的趨勢就不遠，值得注意。 市場若不過度炒作 未來三年房市將溫和上漲 政府一連串的打炒房措施，對假性需求與紅單炒作會產生抑制效果，中南部房市在剛性需求為主流的市場中，漲幅應該會收斂，全台房市在經濟成長帶動與建築相關產業通膨的簇擁下，房價若每年平均5-7%漲幅，整體房市將可維持三丶四年溫和上揚局面，但若中南部土地仍然暴漲，房價持續二位數上漲，並且產生價漲量縮的價量背離現象，那未來房市榮景勢必會縮短，非房市之福，也非全民之福。
高雄財政局舊市立總圖、漢神百貨商圈的兩筆地上權21日脫標，分別由新光人壽、全聯實業以3.02億、2.62億得標，分別高出底價12.60％、30.35％，高雄地上權案在2021年開春就傳出「雙囍」。 高雄財政局指出，位於新田路與自強三路口的商業區開發案，鄰近大立百貨、漢神百貨商圈，面積469.48坪，土地使用分區「商四」，建蔽率60％、容積率630％。該筆地上權存續期間70年，權利金每坪底價約44.73萬、總底價2.01億，由全聯實業以每坪55.81萬、總價2.62億元得標。 至於捲土重來的舊市立總圖地上權開發案，基地面積556坪，土地使用分區為「商五」，建蔽率70％、容積率840％，權利金底價約2.69億元，地上權存續期間70年，換算每坪底價約48.38萬，該案由新光人壽以每坪54.48萬、總價約3.02億得標。
財政局表示，兩件開發案地租為申報地價3％，其中2％與消費者物價指數連動，在消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10％時才調整該部分地租，以降低基地開發因公告地價上漲不確定因素。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，全聯實業其實已有競標高雄地上權的經驗，例如2019年就曾參與漢神百貨正對面的地上權土地，可惜未能如願，不過，從全聯近期的大動作可以看出，只要是位於商圈成熟的區位，都是全聯評估做大型商場的標的。另外一筆市位圖書館舊址由新壽得標，距上一次壽險業者參與高雄市地上權開發案已睽違三年；2018年高雄財政局招標捷運凹子底站旁「舊龍華國小」商業區開發案，當時由富邦人壽以78億取得70年開發權利。
為了接軌大魔王會計IFRS17，壽險業進行「強身健體」計畫。據金管會21日公布，從2016～2020年的五年內，壽險業共增資新台幣2,907億元，除了現增金額達1,736億元外，盈餘轉增資亦達1,012億元，即賺的錢要大部分保留在帳上，強化淨值。 同時，為了強化2021年吸收匯兌損失的能力，2020年共有十家壽險公司共申請23次的增提外匯價格變動準備金，合計金額346.2億元，亦創史上單年新高。 金管會早在2012年就啟動壽險業接軌IFRS17的相關準備，要求各壽險公司逐年試算準備金缺口，並要提出準備金強化措施，近十年壽險業單是普通股增資應逾2,800億元，同時間，各壽險公司要發放現金股利，都必須保險局核准，要確認無準備金缺口、金融資產沒有評價虧損等，否則就必須全數保留在帳上。 例如2018年股債市反轉，各家壽險公司投資的股票、債券都出現大量的未實現損失，隔年即無本國壽險公司可以配發現金股利。
且這些公司不僅將獲利轉為盈餘公積，保留在帳上，據保險局統計，2016～2020年的五年內，壽險公司盈餘轉增資，即配發股票股利亦達1,012億元，約占2015～2019年合計稅後獲利5,888億元的17％左右。 而近五年增資金額最多的是2018年，主要是那年資本市場波動較大，不少公司資本適足率受到影響，當年共增資1,023億元，而2019年及2020年則因資本市場表現不錯，壽險公司淨值算高，因此二年各增資607億元及523億元。 若2021年資本市場不要有太大波動，估計今年需要增資的金額可能也不大，但有些淨值比較低的公司則還是有增資壓力。
眾所矚目的台北市敦南SOGO大樓交易案終於正式拍板！皇翔建設董座廖年吉以「皇翔投資」名義，透過股權交易方式買下「仁愛企業」股權，交易金額約130億元，交易時間剛好趕在2020年12月底簽約完成。皇翔證實交易已順利完成，但尚未確定未來開發方向。 皇翔建設副總游玉華21日表示，「皇翔投資」與「仁愛企業」正式簽約，完成股權交易，簽約日期為去年底，金額約130億元，日前並完成公司變更登記；但她也表示，還沒確定日後要改建為住宅還是辦公大樓，畢竟目前大樓還有承租者繼續營業中。 根據最新的土地登記及建物登記謄本資料，仁愛企業是在民國56年2月買下敦南SOGO大樓這塊地，建物地上七樓、地下四層則是在77年10月取得使用執照，門牌為敦化南路一段246號。 不過此一產權已於上月（109年12月29日）設定他項權利，權利人為台灣土地銀行，擔保債權金額為96億元。
業界研判，該大樓於上（12）月29日前完成簽約，並且設定抵押。 再對照經濟部商業司最新的公司登記資料顯示，仁愛企業甫於2021年1月15日，變更公司負責人為廖年吉，背後代表則是「皇翔投資股份有限公司」，而不再是原本的廖資富；至於「公司所在地」也從原本的懷寧街，變更為博愛路皇翔建設的地址。市場人士指出，謄本也顯示敦南SOGO大樓確定採股權交易方式完成。 「敦南SOGO大樓」占地938.96坪，屋齡33年已超越都更年齡，使用分區為敦南特定專用區住四和住四之一，容積率300％和400％。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，該交易案換算每坪土地成交單價約1,384萬元，緊追在慧洋大股東百世多利買下華票總部大樓每坪土地約1,489萬元，及富邦人壽買下太平洋敦南商業大樓每坪1,453萬元之後，尚屬合理。 新聯陽實業總經理林徹人表示，該地段未來適合開發為豪宅，依「華固名鑄」推估，每坪未來售價可望站穩250萬、上看280萬元；但對計畫保留資產只租不賣的企業主來說，開發為頂級辦公總部也是很好的選擇。
租屋網站顯示，北市東區雖然人潮減少，租況不好，但部分房東不僅沒降租，還調升租金。 如位於明耀百貨旁、過去由NET承租的店面，去年傳出一、二樓要租200萬元，雖然一直沒找到固定租客，目前租給特賣會，但租屋網站顯示，現在招租租金再調升20萬元來到220萬，等於漲租一成。 該店面也推出另外一個招租廣告，表示可以只租一樓，租金為每月170萬元，換算單坪達1.47萬元。 另外，位於附近的前韓系品牌的大坪數空置店面，整體一二樓共680.7坪要租620萬元，也可分割一半出租，一樓單坪推估也約來到1.5萬元。 還有，頂好名店城對面一間三角窗店面，約87坪，月租金開價150萬元，單坪租金也來到1.7萬元。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，從招租廣告來看，當地大房東對於空租潮可說一點都不畏懼。 他表示，目前東區第一排大坪數、黃金三角窗，招租都不太理想，忠孝SOGO對面現在就有數間三角窗都還在空置，之前永福樓的三層樓大坪數店面，也以低於區域行情的單坪六、七千元租金才成功租賃。 陳炳辰表示，現在忠孝東路臨大馬路店面租金行情約在單坪萬元，通常是低於萬元，才較容易出租。行情如此，但不少房東仍開到一坪1.5萬，只能說房東口袋深，寧可空置或是租給特賣會，也不輕言降租，甚至還調高租金。
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