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歐亞不動產估價師聯合事務所
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受惠危老改建、都更重建政策，台北市繼南京松江商圈後，敦化南北路也迎來改建潮，未來五到七年沿線上演豪宅、豪辦大噴發。業界指，這兩大商圈儼然台北市改建、都更雙核心，未來帶動的整體價值備受矚目。 敦化南北路除了「敦南御所」、「富邦藝樹」兩大案近期已開賣外，第2季還有總銷上看130億元「蘇黎世大樓」豪宅大案登場，敦化南北路沿線重建產值至少飆破400億元。 前此，傳統辦公商圈－松江南京商圈成為壽險業者另一大房市改建新戰場，如國泰人壽的中興商業及民生復興大樓，大樓更新後將大幅提升資產價值，將帶動未來商辦租金超越區域行情。 據信義全球資產公司統計，未來七年內敦化南北路沿線辦公商圈將陸續有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓至少就有九棟，平均一年就有一棟新大樓完工，接下來地標型豪宅大案、頂級A辦、飯店案將襲捲敦化南北路，沿線將上演豪宅、豪辦大噴發。 台北市敦化南北路沿線藉由都更、危老重建產值破400億元，成為政策推動下，重建最積極的鑲金路段。
信義全球資產公司總經理柯宏安分析，隨著政府力推都更、危老改建，尤其危老重建對於地主相對單純的基地來說，因大幅降低整合問題，且申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年時間，可省去繁瑣的都更流程，加上政府提高容積獎勵誘因，因此讓產權相對單純的大樓掀起一波改建潮。 總銷80億元、已在去年落成的「華固名鑄」豪宅案，率先成為北市敦化北路40年來首個千坪以上大面積土地都更案；其次為今年初完工的「敦南御所」，約有總銷20多億元成屋已在近期銷售；該案正對面還有「富邦藝樹」豪宅預售案，其中富邦分回可售金額約20多億元。
值得注意的是，總銷高達120~130億元的「蘇黎世大樓」豪宅大案，為港系私募基金豐泰地產整合逾七年新案，預計今年第2季上膛。據悉，新案為豐泰地產、璞永建設聯手推出，每坪開價在220~240萬元，每坪單價將創下敦化北路新高。 房產專家表示，以今年來說，除了「敦南御所」豪宅案外，中國人壽總部、玉山銀行第二總兩大頂級商辦大樓也將在今年完工，另外「全錄大樓危老案」也將在今年登場，2022年「華固敦品」豪宅、凱越建設「敦南安和公辦都更案」也將落成、2025年還有國泰建設為三井不動產量身打造的「敦北旅館大樓」也將完工，甚至面積超過6,000坪的超級大案「台塑總部都更案」也正走更新程序中，敦化南北路未來沿線風貌將大改變。
新北市交通建設持續開拓，除了去年通車的淡海輕軌藍海線第一期外，預計2022、2023年還有安坑輕軌及三鶯線將通車。據實價登錄網資料顯示，台北海洋大學站、新和國小站及三峽站周邊房市成為三大新捷運線的交易熱區。 圖／經濟日報提供 圖／經濟日報提供 據實價登錄資料，淡海輕軌藍海線、安坑輕軌、捷運三鶯線各站周邊半徑600公尺範圍內的住宅物件中，淡海輕軌藍海線交易量最多的站是台北海洋大學站。 永慶房屋業管部協理謝志傑表示，台北海洋大學站位在淡海新市鎮內，周邊有許多建案開發，其中較特別的是，台北海洋大學站離海較近，部分建案強調擁有海景，適合喜愛觀賞風景的民眾。不過，由於周邊生活機能尚未成熟，周邊平均每坪成交價僅18.5萬元，相當親民的價格。 交易量排名二、三名都是藍海線二期的站點V21、V22站。謝志傑分析，這兩個站都離淡水老街十分接近，屬於淡水的舊市區，再加上周邊有淡江大學，因此生活機能較為成熟，房價相對有撐，每坪成交均價約21.9萬元及19.5萬元。 新店安坑地區在2022年將有安坑輕軌線通車。謝志傑指出，安坑地區位在新店區的山區，以環境清幽、空氣清新聞名，除了一般的大樓華廈產品，還有藏在山中的豪宅。
不過，尖峰時段的交通卻也是讓一般人望之卻步的原因，等到安坑輕軌通車後，應會對當地交通有所改善。去年安坑輕軌沿線交易量最高的是新和國小站，交易件數74件。 謝志傑表示，新和國小站雖說是位於安坑地區，但其實與南勢角站及景平站距離僅有五分鐘的車程，各項生活機能都不會與上述兩站相距太多，住宅單價35.2萬元相當親民，適合預算有限的小資族購屋。 另一方面，三條軌道建設中最昂貴的站便是安坑輕軌的末端站「十四張站」，謝志傑指出，十四張站是安坑輕軌與環狀線的交會站，且南邊便是著名的央北重劃區，因此雖然目前周邊交易量不大，但每坪成交價仍有51萬元，待未來重劃區發展成熟，且安坑輕軌通車後，生活機能更完善，未來房市發展可期。 預計2023年通車的三鶯線為串聯土城、三峽及鶯歌三個行政區的捷運線。
土城端於頂埔站連接板南線，鶯歌端則有連接桃園綠線八德段的計畫，縮短桃園、新北及台北之間的通勤時間，成為大北桃都會生活圈。 謝志傑表示，三鶯線交易量最多的站為三峽站，交易件數161件，堪稱三條即將通車路線中的買氣最強站點。由於三峽站位於三峽舊市區，生活機能相當豐富，距離國道3號交流道車程不到五分鐘，對於有車族來說往來台北十分方便，再加上2字頭的房價，使其成為首購族的熱門購屋區域。 謝志傑指出，軌道建設提升了地區交通的可及性，有助於區域的發展，因此也是房市發展中相當重要的一環。而近年來雙北市致力於軌道建設的開發，讓大台北地區的交通網絡更加完善外，也將使區域房市有所支撐，若民眾要選擇保值又兼具發展性的房地產，可以沿著軌道來尋找適合的物件。
商仲業者表示，「Diamond Towers」是東區15年來唯一釋出的高端購物商場，且地段位於忠孝東路上，被視為振興東區發展的領頭羊，各家百貨業者等待搶進；如今傳出新光三越將插旗，東區隨著2020年寶雅、Net進駐，再加上新光三越，東區有望重現榮景！ 瑞普萊坊零售物業代理部資深總監李誠慶表示，東區在敦南商圈逐漸透過都更重建、轉型後，高端零售重心預計將走大眾運輸導向型發展（TOD）趨勢，從原來線狀商圈直接把核心移轉到忠孝復興雙捷運商圈的品牌、集團資源豐厚大型商業設施，靠強大的人流重塑實體優勢。
李誠慶分析，目前實體零售主要仍以鎖定消費客層、複合式經營、精準產品定位、服務差異性、新鮮體驗、社群經營來鞏固客源，未來業者也必然導入「新零售」的模式與型態，以迎接下一個消費世代的來臨。 東區有兩大百貨，一是歷史最悠久的百貨公司為SOGO百貨台北店，1998年開幕，今年已邁入第23個年頭，忠孝店、復興店以及敦南店等三館，2020年全年業績估280億元，長年位居東區百貨霸主地位；二是微風起家厝、微風廣場則在2001年開幕，多年來也是微風重要據點。 不過2019年東區爆出退租潮，餐飲永福樓關閉後，也讓東區商圈黯淡下來，許多消費者逐漸轉向百貨密度最高的信義區，東區發展面臨頻景；直到2020年，隨著NET進駐永福樓原址，寶雅也在東區商圈開幕，再次找回年輕市場。
繼2020年12月央行祭出四大打炒房措施，今年初正式實施實價登錄2.0新制之後，房市未來走勢如何？屏東大學大數據暨大量估價研究中心、不動產經營學系副教授楊宗憲22日表示，從供給、需求、建照量、成交量四大指標的AI(人工智慧)運算，預期今年第二季房市會「休息再上！」，如果政府沒有更積極的調控作為，預料「房市可能會熱到2023年！」 不動產科技(Proptech)大崛起，國立台大計量理論與應用研究中心和東方線上公司於22日舉辦的「不動產AI大數據創新模型座談研習會」中，學者專家楊宗憲也運用人工智慧（AI）推估2021年房市走勢指出，儘管政府調控房市，但影響相對輕微，預料第一季買氣可能觀望，但第二季氣勢將會回來；未來房價，呈上漲格局。 從AI到大數據，各類新興科技與分析技術已然進入不動產領域，且被大量運用。近兩年全球合Property和Technology的新創公司不動產科技(Proptech)，快速崛起。
至於大家最關注的房價，台灣也出現運用一連串統計學、數學及人工智慧（AI）演算法，經由電腦模型計算出不動產價值的估算網站「好時價」，金融界也出現首創運用AI估價結合街景地圖導入自動估價模型，自動計算房貸額度，2020年12月還有最新登場的「實價來找查」，也是運用AI來查詢實價資訊的平台。 楊宗憲今天在「不動產AI大數據創新模型座談研習會」中表示，運用AI可分析顯示，歷年建照和使照核發戶數、及2020年將近16萬戶的請照量，建商心態明顯看多房市，由於去年推案量相當多，因此這個量，是不是會在今年和明年陸續被消化，將要觀察。 至於各房價指數方面，楊宗憲表示，不論以預售新屋為研究標的的國泰房地產指數，或以中古屋為計算基準的信義房價指數，在在都顯示，未來房價呈上升格局；其中預售新屋漲幅，明顯超越中古屋同期漲幅。
在交易量方面，楊宗憲表示，去年底央行管制措施對房市影響，仍相對輕微，因為這些新措施都還是很具針對性的，出手較精準，只打一小群人。估計2020年建物買賣移轉棟數，將達32.5萬棟。 楊宗憲表示，至於眾所矚目後疫情時代房市的趨勢，在低利環境，新台幣匯率升值吸引全球熱錢進入台灣，台股突破萬六，台商資金回流激勵房市需求之下，預料第一季可能略顯觀望，但快的話、第二季開始，氣勢又會回來；不過中長線，「少子化」將導致全台2022年起的12年，每年平均減少住宅需求約1萬戶，但「高齡化」將使得「大換小」換屋需求興起。 楊宗憲表示，目前全球進入超低利時代，熱錢不斷湧入，加上建築業面臨工、料雙漲，甚至有些建商「排隊搶工人！」而且還改採「先建後售」來因應，不過半年、一年之後蓋好再賣的價格，就可能不是現在的行情了，而是成本推升房價，所以相信這些外在因素會引導大家會進場買房。 楊宗憲表示，如果政府沒有積極的作為，或第二波打房動作，預期房市可望「先休息後再上！」第一季或許有觀望氣氛，但第二季買房氛圍將回來，相信市場會開始變熱。由於全球低利環境至少會到2023年，因此預料房市可能會熱到2023年。
房市旺，政府加碼「作莊」大舉標售不動產。仲量聯行預估，2021年政府重大不動產標案投資招商金額將突破1,900億，甚至上看2,000億大關；其中，公辦都更、捷運聯開及BOT和地上權案，投資金額分別有近830億、578億及503億元。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，在精華區土地稀缺下，今年政府將大舉招商，市場持續高度關注土地開發案，預料環狀線招商案、士北科園區、高雄亞灣特貿三等開發案，將成為今年焦點。 趙正義表示，最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2020年第三季國內前十大壽險業者可用於不動產投資資金持續成長，季成長1.4％、年成長5.3％，來到6.42兆元，顯示市場資金仍相當豐沛，建議政府應適度引導保險業豐沛游資進入公共建設或大型開發案。
趙正義表示，新冠疫情持續肆虐，全球經濟復甦前景仍不明朗，多數投資人皆採取較為守的態度；國內在疫情保持平穩及商業信心轉為樂觀下，經濟活動也已大幅回溫，呈現經濟成長高、外銷出口高、股市創新高的三高情況，多數經研單位也上調今年經濟成長率，有助不動產市場持續活絡。 趙正義指出，據調查今年政府將積極招商，在公辦都更案方面，指標大案為高雄亞洲新灣特貿三，預估投資金額達300億元，第三季可望決標；另台北車站E1、E2案估計投資額達200億，預計第四季決標；台電南港舊址（AR-1-2）案估計110億元，第二季決標。 在捷運聯合開發案方面，環狀線十四張站一案估計投資金額達500億元，預計第四季決標；環狀線板新站約35億元，預計第三季決標。在BOT和地上權招標案方面，以台北市北投士林科技園區一案最受矚目，投資額將達305億元，第二季有機會決標；台中高鐵案也有百億的投資規模，第二季可望決標。
百貨業北市精華區搶地盤，新光三越首度插旗忠孝復興商圈！台北市忠孝東路上的正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」，傳將由新光三越進駐，預期今年中完成招商作業。 台北市東區「Diamond Towers」預計2022年開幕，若確定由新光三越進駐，將是該百貨繼2010年左營店開業後，睽違12年再展新店，而東區百貨業將首度出現遠東SOGO、新光三越、微風百貨三足鼎立的局面。 特別的是，新光三越若進駐「Diamond Towers」也是繼高雄三多商圈後，再次與遠東SOGO百貨做「鄰居」，忠孝復興商圈也將形成「雙龍搶珠」格局。 「Diamond Towers」預計今年下半年完工，也引發百貨業者爭奪戰，該案1~4樓規劃為百貨精品商場，已於去年開始招商，據了解，前後吸引超過四家百貨業者接洽，包括遠東SOGO、新光三越、微風、漢神等百貨公司等，最新消息指出，新光三越呼聲最高，唯目前全案尚未簽約。
緊臨台北市復興SOGO（BR4）的「Diamond Towers」共計三棟，1到4樓將作為商場使用，合計面積達4,338坪，該案委託戴德梁行啟動招商。對此，新光三越表示，並不清楚此事，無法回應。 商仲業者表示，「Diamond Towers」是東區15年來唯一釋出的高端購物商場，且地段位於忠孝東路上含金量高，有兩大指標值得關注。一、不論哪一個百貨業者進駐，受惠該區域強大的人流，對其業績有一定的保證，是百貨業者搶占業績王的新灘頭堡；二、大型百貨業者進駐，也被視為振興東區發展的領頭羊，東區將迎來二度榮景。 知情人士指出，新光三越自2018年3月底新竹店熄燈，原本南西二館也不續約後，近年一直尋找展店的機會，因此在「Diamond Towers」展開招商之際，便進行評估打算插旗，且經過多家百貨業者接洽後，最終由新光三越浮上檯面，將在今年6月前完成簽約，預期精品、餐飲將是其商場主力。 主導該案開發的三圓建設則指出，「Diamond Towers」招商以來，幾乎國內各大百貨業者都有興趣，目前進度尚未簽約，但礙於有簽保密協議無法透露有意的買方，只能說有不少業者有興趣，倘若招商順利的話，希望上半年能有好消息分享。 東區2020年隨著寶雅、NET插旗，展現出年輕風貌，如今百貨龍頭新光三越有意插旗忠孝復興商圈，有利振興東區的發展。
代銷透過販售建商新屋，賺取服務企劃費佣金，其市場敏感度遠高過於多數開發商，對消費者行為與市場風向球敏銳度極高，而代銷演而優則導，從代銷跨行至建商的經營模式日趨明顯。最新實價登錄揭露，台南去年9月出現許多大型土地交易，當中排行前3高土地成交總價，全部位於新市區新北段，查詢土地登記方包含富悅投資、海心國際、海悅國際，均屬海悅集團所購得，光3筆土地面積達1萬527坪，成交額達39.6億元。 最新實價登錄揭露，位於台南市新市區有筆成交總額達30億7957.1萬元土地成交，比對所揭露資訊發現，其土地包括新北段133、134等多筆地號，買方為富悅投資有限公司，其公司代表人黃希文即為海悅國際董事長。此次實登次高同為新北段10地號，土地成交金額4.8億元，買方為海心國際其公司董事包含曾俊盛、林輔政均為海悅總經理；排行此次實登第3高土地成交為新北段162地號，成交額4.01億元，購入坪數1430坪，買方則為海悅國際。3筆此次實登最高土地均為海悅集團購得，總面積逾萬坪，成交額近40億元。 《蘋果新聞網》調查海悅集團近年來在台南包括史博館地、九份子地、星鑽特區均有購地，保守估算至少已購入80億元土地。
無獨有偶南台灣最大代銷上揚國際近年來也跨入建設，成立包括銳揚、清景麟建築團隊，集團董事長林聰麟指出，去年承接個案約1000億，共銷售532億、總計5761戶，較2019年338億總戶數3960戶，銷售額成長約57.3%，而公司今年自建案約300億元，包括嘉義高鐵特區周邊100億元、台南新都心周邊與高鐵特區約150億元及高雄50億元。 知情人士透露，海悅南下搶市會協同各區域地主一同開發，代銷方角色也開始越來越模糊，部分區域甚至海悅本身就是地主，同時兼具代銷與建商股東身份，「但無論是上揚國際或海悅當代銷跨足建商，對原本業主也就是所服務的建商勢必產生衝擊，畢竟市場上購屋客源有限，該類代銷角色的改變，也讓建商產生威脅。」
房市買氣熱，中央銀行昨（22）日公布，去(2020)年12月五大銀行新增購屋貸款升至683.37億元，創房地合一稅上路以來的五年新高，比去年11月成長103.83億元，為近一年半最大。 去年12月五大銀行新增房貸暴增，央行經研處副處長蔡惠美解釋，主要是六都買賣移轉棟數增長，以及部分銀行整批分戶貸款增加。由於整批分戶貸款利率較低，新增購屋貸款利率跌至1.356%，為七個月低點，月減0.5個基本點（1個基本點等於0.01個百分點）。 央行每月公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行新承做放款，因五大銀行房貸市占率約四成，金額變化，被視為房地產市場景氣風向球。 央行統計顯示，去年12月五大銀行新增房貸衝上683.37億元，為2016年1月，也就是房地合一稅上路以來的新高，月增量突破百億元，創2019年八月以來、近一年半最大。
蔡惠美分析，去年12月六都買賣移轉棟數明顯增長，反映年底為傳統購屋旺季，民眾對房市前景偏向樂觀。由於房市交易從買賣到登記，大約需要一個多月的時間，因此，央行12月8日推出房市管制措施的效果，仍需密切觀察今年1月，以及今年第1季的情況。 蔡惠美說，「很多銀行業者說，房市有剛性與自住需求支撐，不太會受到央行打炒房政策的影響。」 央行提供資料顯示，去年12月六都買賣移轉棟數，除台北市較上月略為衰退外，其餘五都均為增長，去年12月六都合計月增6.63%、年增17.52%。 以去年全年而言，六都買賣移轉棟數除台南年減0.6%外，另外五都均為成長，六都合計年增7.82%。 在房價部分，去年12月，象徵中古屋行情的信義房價指數，台北市月減1.38%、年增6.71%，新北市月增0.98%，年增5.52%，顯示大台北房價持續上漲。
台中近年成為企業佈局重要策略基地，除半導體大廠大立光佈局台中，台商及外商也出現進駐台中熱潮，根據信義全球資產公司統計實價登錄資訊，台中工業地產近4年累積交易金額排名中，西屯區以111億元排名第一，太平區以73億元排名第二，潭子區以66億元排名第三，而3區占全台中工業地產交易規模近40%。 信義全球資產總經理柯宏安分析，政府祭出優惠方案吸引台商回流，台中工業地產市場繳出漂亮的成績單，主要是台中有很好的都市發展、交通建設、人口與氣候等條件，成為企業青睞的重點區域，觀察此3區交易熱區都是沿著台74快速道路向外擴散，顯見交通便利性對於產業運輸物流與人才招工是重要考量。 排名第一的西屯區，區內主要有台中工業區，新進駐廠商大多屬於高科技業，像是大立光從2017年就開始回流台灣投資廠房，已經在台中工業區投資46億元，此外進口車商汎德永業也看準台中市場，斥資近5億元買下1千多坪工業土地興建展示中心。
位列交易第二熱區的太平區，進駐廠商多為中小型企業，區內主要有太平產業園區及大里工業園區，其中太平產業園區從2018年陸續完工，有助區域內傳統產業轉型以及未登記工廠合法化，帶動工業地產交易規模穩定，未來政府還規劃捷運大平霧線，將經過大里工業區及太平產業區，將更有助此區產業發展。排名第三的潭子區為精密機械重鎮，此區域可說是蛋白區大翻身，2020年交易金額約43.3億元更是比2019年的15.9億元成長1.7倍。 柯宏安表示，信義全球近期在台中服務不少產業客戶都有急需擴廠、甚至大面積工業地需求，面對市場急擴廠與大面積需求，除了既有工業區外，政府近期也積極開發產業園區，加上工業區立體化方案，針對一般工業區及乙種工業區現有廠房可申請加高長胖解決空間不足問題，都有助緩解供需瓶頸。而產業活絡不僅帶動工業地產市場，大量就業人口也成為台中土地開發有力的需求支撐，預期這股前進台中熱潮將持續。
今年開年未久就迎來不少商用不動產交易，包括商辦大樓、旅館、店面都有成交個案，合計今年來商用不動產交易已來到123.02億元，較去年1月全月的22.61億元成長達444%。其中不乏壽險與建商出手，顯示市中心標的稀缺，只要具開發價值物件釋出，買方出手意願仍強。 今年1月商用不動產最大筆交易，是日前中華開發大樓公開標售，新光人壽以92.888億元得標，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該案換算每坪土地單價達1,229.24萬元，顯示連台北市中心蛋黃區邊緣土地都破千萬元，寫下區域新高紀錄。 興富發建設1月也砸下17.91億元買下台中西屯七期重劃區「沙夏精品汽車旅館」，占地面積728.16坪，據悉該汽車旅館已歇業。興富發表示，購入後打算走危老程序進行開發，未來將規劃20~30多坪首購型產品，最快也要今年底或至明年推出。 此外，寶成集團大股東家族日前透過開泰投資，以6.88億元買進北市南京東路大陸建設「琢豐」店面。
根據第一太平戴維斯統計，今年以來商用不動產交易金額達123.02億元，相較去年1月全月年增444%。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，今年1月商用不動產交易多元，包括商辦大樓、旅館及店面等，最大宗的新光人壽標下中華開發大樓，主要是近年台北市商辦供不應求，買方應看準其都更增值潛力，有機會開發成頂級商辦產品，能帶來穩定收益。 除了新光人壽看好未來都更增值潛力，丁玟甄指出，興富發拿下台中汽車旅館也是看準未來開發價值，顯示在合理情況下，壽險與建商對未來具開發性標的仍抱持興趣，今年若商用不動產具開發增值潛力，仍能吸引投資人出手。
奢華巧克力品牌Godiva，在武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）大流行之前銷量就逐漸下降，隨著疫情擴散營業額更是雪上加霜，目前已宣布全數關閉或轉售美國128家店鋪。 據《CNN》報導，Godiva宣布將規劃3三月底前完成店面停業和轉售，但在歐洲、中東和大中華地區仍會開設店鋪，Godiva並沒有透露會因此解僱多少員工。 不到兩年之前，Godiva涉足咖啡廳業務進行大規模擴張，2019年4月在紐約開設美國第一家Godiva咖啡館，並計劃一共要在紐約開設10間、全美地區400多間、全球地區2000間。 但這個計劃從未實現，Godiva還是高度依賴於購物中心的銷售以及網購，而且武肺疫情打擊到許多依靠衝動購物和販售奢侈品的企業。
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