歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈 主任(Mia #230)王詠樂襄理(Zora #212)陳盈如(Becca#235)
房產新聞
產業新聞
國發會委員會昨(25)日通過新竹科學園區第3、4、5期標準廠房更新計畫,總經費達272億元,以15年採先建後拆、不影響廠商生產方式更新,完成後樓地板面積將高達36.6萬平方公尺,為目前的七倍,預計將開放108家新廠商進駐,解決竹科新竹園區一地難求窘境。 國發會副主委游建華表示,該計畫完成後,預計竹科產值每年增加411.8億元,創造就業人數5,848人。 新竹科學園區管理局長王永壯表示,竹科一地難求,等著進駐廠商大排長龍,科學園區允許容積率為200%,建蔽率為60%,目前竹科第3、4、5期老舊廠房為十棟二層樓建物,容積率只用到60%至100%,顯見有增加空間。此外,舊廠房建築老化,國內產業愈做愈精細,廠商屢屢反映震動問題,為符合高科技廠商需求,因此提出更新計畫。 他表示,規畫將拆掉舊廠房,重建九棟六至十層樓高的新廠房,由科學園區作業基金投資272.57億元,計畫期程為2021至2035年共15年,計畫自償率達100%。完成後,廠房單元數將由目前88單位增加為196單位,總樓地板面積由原先5萬3,702平方公尺增加為36萬6,004平方公尺,停車位也會由目前410個增加至2,500個,一併解決竹科停車位不足問題。
簡言之,王永壯表示,完成後除了優先滿足既有廠商外,估計還可以開放108家新廠商進駐竹科。 他並強調,目前竹科第3、4、5期廠房有生技、精密機械、資通訊、電腦零組件、半導體相關等廠商進駐,這項更新計畫採先建後拆,分批搬遷及興建方式,不會影響現有廠商生產與營運;而且每批興建完成後,除了優先滿足現有廠商外,也會同步釋出部分新的廠房給新進廠商,讓新廠商也有機會,不要等待15年之久。 這項更新計畫如何不影響廠商生產?竹科管理局已先在新竹園區新2期先行興建一棟標準廠房,預計今年2月完工,4月就可以讓目前在第3期二棟樓廠商先搬遷過去,並且還有部分空間可以釋出給新廠商。工程上就會先拆第3期的二棟廠房,興建完新廠房後,再讓一批廠商搬遷過來,再繼續下一批更新工程。
一般認為北市富人買房首選大安、信義區,根據金融聯合徵信中心房貸資料,去年年收入400萬元以上民眾在北市貸款買房以大安區最多,但二、三名為中山、內湖區。信義區排到第六。 屋比房屋總監陳傑鳴表示,近年房市買氣回溫,主要是剛性自住買盤,尤以首購居多。富人投資置產相對有限,而且大多只想殺低承接。信義區高級住宅集中在信義計畫區,雖有不少物件求售,但賣方讓步有限,因此富人出手相對有限。 根據屋比房屋統計最新聯徵中心資料,去年前三季年收入逾400萬元民眾在北市貸款買房有972件,三個行政區件數破百,大安區177件最多,其次依序為中山區137件,內湖區126件,以及士林、松山、信義、中正、文山、北投、南港、萬華、大同區。 一般認為會名列前茅的信義區,前三季僅66件,排名第六,讓人意外;而內湖區擠入前三名,文山區打敗北投、南港,排到第八名,出人意料。
陳傑鳴分析,大安區為天龍國的天龍區,區內仁愛路、敦化南路林蔭大道、大安森林公園一直是富人首選置產區,買屋件數長期穩居第一。中山區除大直重劃區外,朱崙街、長春路、中山北路沿線對有錢人也具吸引力。 內湖區主要受惠兩大科學園區。內科近年不少內科高階主管為上班方便,在大直重劃區置產,或買在港墘站、內湖站一帶高級住宅。 另一個是南港經貿園區。陳傑鳴表示,經貿園區和內湖一橋之隔,園區有不少高級住宅,但不少高收入族群會到附近的內湖四期、五期、葫洲站購屋,也推升不少內湖富人買房件數。 陳傑鳴表示,台北房價高漲,蛋黃區房子動輒三、四千萬元,年收入百萬元以上也未必能負擔。觀察年收入百萬元的族群,有逐漸往市郊區移動趨勢,其中內湖就是受惠區域。 以去年前三季來說,年收入百萬元以上貸款買房者共6,666人,其中有1,023人買內湖,比中山區的855人與大安區749人多,內湖正在快速成為北市的新興富人區。
在嘉義水上靠近交流道的地方,有間加油站含土地208坪,開價共4800萬求售,房仲在臉書打起廣告,強調「現當老闆,加油站是不敗的好投資!」他說,老闆因為有其他投資,加上年紀大了,想賣掉加油站,不過該加油站每月可賺40~50萬,因此年收入可達500萬。但是投資加油站的門檻頗高,「必須先下重本」。專家也表示,市場上有精明的投資者買農地蓋加油站,養地幾年,再申請變更為建地賣掉,但是口袋要夠深,還要熟悉相關法規,「不是一般百姓玩的起」。
《蘋果新聞網》致電負責銷售加油站的房仲,他是高雄雄信法拍屋不動產六部的業務員許元綸,他表示,該加油站目前營業中,老闆說每月可賺40~50萬,因為上了年紀,加上有其他投資,因此要賣掉加油站。記者估算,若每月賺40萬,一年下來可賺近500萬元。 加油站是否可以投資?許元綸表示,他有客戶在收購加油站,如果投報率達到標準,地點不要太差,就會買下,經過改建和包裝,繼續經營,「其實蠻好賺的,只是看有沒有本錢,這要先下重本」。不過加油站也不是買下來就不用去經營,只是會比較省心,不用太操勞。 高雄房地產資深工作者祝遵評指出,近年來高雄市區的加油站幾乎已經賣完,剩下郊區或外圍的加油站,市場上也有投資者專門買農地蓋加油站,再申請變更為建地,例如早期的高雄縣、屏東縣大馬路邊的交通要道是農地,車流量多,吸引投資者買下來申請土地變更,土地行情飆漲2~3倍,甚至更多。
祝遵評說,這不是為了靠加油站賺錢,是靠土地變更之後,再將它賣掉賺錢,因為鄉下地方沒有那麼多建地,就會有一些變通辦法,但這需要有相關配套措施,也必須符合條件,開加油站也是地主養地的一種方式,祝遵評說,十年來土地行情高漲,地主紛紛賣掉加油站,現在市區除了中油之外,幾乎沒有私人加油站,市區民眾想加油,恐怕越來越不方便。而投資加油站,「不是一般百姓玩的起,除了口袋要深,投入成本高,還要熟悉相關法規」。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,開加油站、便利商店都算是「山林鄉野」的特殊營利項目,這種事業要考量車流量和人潮帶來的效益,例如在交流道附近,有很多車流量,這些地方土地價值不高,用來蓋住宅不符合效益,不過蓋超商或加油站,相對會帶來商機,建議可以規劃複合式經營,兼賣其他東西,如加油站+超商+咖啡,或許會有另類的收入。
新北市地政局去年底辦理整體開發區土地標售,共標脫10筆土地、總價約40億元,其中「台北港特定區」就佔了9筆,買氣最旺,新北地政局也預計於年底前再標售3筆台北港土地。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,淡江大橋興建及八里輕軌規畫使台北港發展可期,未來若港區能蓬勃發展,也可帶動八里地區房市上漲。 台北港特定區去年底標售12筆土地中,共標脫9筆土地,包含6筆住二、2筆商三、1筆第二種產專區用地,底價落在每平方公尺8萬3000元至11萬7000元間,另有3筆尚未標脫。 地政局區段徵收科長鄭景汎表示,未標脫的2筆住二用地,每平方公尺底價8萬4289元,因面積較小、鄰近十三行博物館,大型建商意願較低,可能較受地區型建商青睞;另1筆商一用地,每平方公尺底價1萬1196元,位於興建中的淡江大橋附近,目前雖受工程影響,附近交通較繁雜,但區位不錯,具發展潛力。
3筆土地預計將於今年底前辦理標售。 徐佳馨表示,淡江大橋興建及八里輕軌規畫讓台北港往來大台北都會區更便利,也使得商機與發展可期;加上受疫情影響,帶動海運量,港區周邊經濟活絡,近期土地需求也火熱,因此台北港土地價格水漲船高,標脫率也相當高。 徐佳馨分析,目前八里房價普遍還是在2字頭上下,可說是新北相對低價區,長年以來房價反應也相對遲緩,不如一水之隔的淡水,未來若港區能夠蓬勃發展,在低價優勢下應能有所帶動。
房子好賣!根據建築統計,彰化縣去年(2020)全年住宅新建案的開工金額高達440億多元刷新高,新建案又以大樓為主流,不再像從前只蓋透天厝,新大樓又以2房、3房為訴求,不少預售新大樓成交總價不斷創新,新房子好賣,連縣長王惠美都說,新建案申請建照如雨後春筍般多,開發工地更在全縣各地「遍地開發」。 彰化縣2020全年住宅新建案的開工金額高達440億多元刷新高,新建案又以大樓為主流。(記者張聰秋攝) 彰化縣政府建設處分析,縣內不動產交易火熱,因銀行貸款利率低、建商在土地取得不易下,同筆土地改蓋大樓,大樓戶數多,總開發金額相對就高,台商回流市場熱錢多,購屋抗通膨更是關鍵。 建設處長陳威宏表示,440多億元尚不包括工廠等建築案件,縣府從彰化縣不動產開發商業同業公會會員申報開工資料,彙整出彰化縣1年住宅新推案,2018年約200多億接近300億元,2019年突破300億,飆升到400億餘元,去年(2020)更增加到440億多元。
陳威宏指出,除了總開發案增加之外,彰化縣有個趨勢,大樓越蓋越多,強過透天厝,建商轉向蓋大樓與市場需求有關,同樣1000坪建地,頂多可蓋20、30戶透天厝,蓋大樓容積再加上獎勵,1000坪變3000坪,可蓋戶數200多戶,戶數增加銷售金額也拉高,這對目前市場環境,土地貴,取得不易,改蓋大樓不失為搶市方法。 陳威宏表示,區域是房地產交易熱絡與否的重要因素,彰化是台中的副都心,台中這1、2年來因過去開發太多,餘屋量高,新開發量萎縮,新舊市場競爭,市場已飽和,彰化縣過去幾年房地產平穩,近1、2年明顯上揚,加上有錢的「好野人」不少,市場熱錢多就會購屋置產,彰化縣核發建照速度快,只要符合建築法規,建築物依照規定退縮,建商不用顧忌一堆而投鼠忌器,依照法規走,建照都能很快取得。 彰化市林姓民眾說,他的朋友把中國賺的錢拿回來之後,一口氣在彰化買2棟透天給小孩。 員林市賴姓民眾指出,近2年來,員林184公頃重劃區員林大道兩旁新建大樓,越蓋越多,樓層一棟比一棟高,新建案1戶2房加平面車位,6、700萬元買得到,台中市2房加平車沒1000萬元根本買不到新屋,相較之下,員林市新屋很好賣。
台幣升值,國內傳統老牌紡纖廠遠東新(1402)、嘉裕(1417)、南紡(1440),因全台各地土地廠房正進行活化,潛在開發利益可觀,加上股價長期處於低檔,可望因抗通膨價值,成為資金進駐標的。 中和(1439)在國揚集團入主後,積極投入土地開發及商場投資;宜進(1457)集團多元朝商用不動產發展,可獲得優於定存的長期固定收入。 可以算是國內紡織族群擁有土地最多的遠東新,估在全台擁有土地總面積達57萬坪,包括台北遠企中心、新北市板橋、五股泰山等極具開發價值土地。遠東新粗估,這些土地資產的原帳面價值為353億元,在2020年按台灣IFRS規定,採公允價值模型評估的市值達1,349億元。 其中,遠東板橋廠已完成「台北遠東通訊園區」,現已進入第三期開發,包括亞馬遜等都已進駐;遠東集團也在此推出住宅社區「T-PARK」,現已進入第二期,後續將陸續推出。
南紡在全台有超過22萬坪土地,其中,持續開發中的南紡台南購物中心共分三期,一期已在2014年開幕營運,投資20億的二期商場也在去年12月試營運,第三期的5,700坪土地將朝住宅規畫,預計三年後推出。 另外,南紡台南仁德廠開發計畫,也在去年第四季上路;依南紡規劃,仁德暨化纖廠區土地資產活化規劃,是將既有46公頃工業區土地轉型為「南紡科技園區(TST PARK)」,規劃以5G、AI智慧相關產業為園區產業發展主軸,滿足5G產業需求的全方位科技園區。 市場估,以當地目前市場行情及可開發樓地板面積計,「南紡科技園區」開發完成後,未來總銷金額將超過350億元。 嘉裕則計畫將占地超過8,000坪的楊梅廠開發轉型為「綜合型的文創商業園區」;此開發計畫將由大股東台元紡織負責規劃,規劃設置小型生活商場、餐飲玩樂特區,另有成衣相關文化傳承展示區域等。 宜進近幾年來積極投入的商用不動產,包括內湖德孚瑞光11樓,以及台中振興路土地,汐止遠雄U-TOWN和國揚矽谷11~13樓等。宜進估,這些不動產的投報率約在2.9%~3.2%間。
受惠完工交屋入帳衝出亮眼成績,冠德(2520)去年營收已創歷年新高、達271.81億元,法人預期,全年EPS可望刷新六年最高。展望2021年,敦北地上權玉山商銀總部將於第二季完工交屋,加上三案新完工入帳,且在根基營造(2546)、環球購物中心兩大轉投資事業推升下,營收可望再度刷新紀錄,獲利有機會挑戰七年最高點。 冠德近年積極購地推案,每年營收平均已站上百億大關,去年桃園總銷80億「青璞匯」完銷,「冠德信義」等新成屋陸續銷售入帳,更推升全年營收達271.81億元,年增幅達77.29%,攀升至史上最大量。 法人估計,冠德還有兩隻小金雞,包括持股34.18%的根基,去年前三季稅後純益4.35億元、EPS達4.1元,以及持股84.02%的環球;以冠德去年前三季稅後純益11.96億元、EPS達2.43元,再加上轉投資事業貢獻所推估,全年獲利可望超越2019年、躍居近六年最高。 展望2021年,冠德表示,去年第四季交屋入帳的新店公辦都更案總銷80億元、其中「創新殿」已售95%、「市政廳」已售85%;以及「泰極」、「泰景」,2021年初將持續交屋認列。
另外,今年敦北玉山銀總部地上權辦公60.88億元,年中交屋,總銷12億「冠德天晴」將完工交屋,至於總銷14億「台中捷運G8」已完工,計畫今年銷售。 至於環球購物中心,今年第二季計畫開出桃園機捷A19的新據點,全年業績可望優於去年。 法人估計,冠德今年完工交屋至少三大案,交屋量約89億元,加計跨年度交屋和銷售的新案,及轉投資事業根基和環球的成長動能,今年業績能見度高,有機會挑戰七年最高。 今年推案計劃方面,冠德表示,籌備雙北市和台中推出五筆新案,包括:台北市北安路都更案,總銷約15億元;首度在新北市推出逾百億級的大案-太子汽車三重舊廠都更案,總銷達120億元;另外還有總銷12億元三重F案、22億元的三重J案,及台中市14億元「台中捷運G8」,總銷約達160億元。
根據實價登錄網資料顯示,新北市中和好市多土地在去年1月以總價51.18億元賣出,換算每坪土地單價80.03萬元,買方為板信劉家旗下的興輝建設;房產專家表示,不管是廠房或是住宅產品,中和地區都有強勁的需求,建商只要有機會將工業用地變更為住商用地,未來全區造鎮規模至少百億元起跳。 房產專家表示,茂德集團接手頂新新北市三重新燕廠土地後,成功將該地從工業區變更成為住商用地,當初砸下逾130億元買下1,381坪土地,今年該案將推總銷逾400億元新案,外界估算開發獲利至少百億元以上;另外,冠德在2012年以29.8億元接手太子汽車三重廠土地,今年將推出總銷破百億元新案。 房產專家分析,從茂德三重新燕土地案、冠德太子汽車案來看,只要興輝建設購入的中和好市多土地能成功由工業區變更為住商用地,未來不僅推案規模至少百億元,且潛在獲利驚人。尤其該案還擁有好市多租約四年,租期到2025年1月底,且月租約523萬元,即使租金收益僅1.23%,但在全案走變更程序過程還有穩定租金收益,屬於進可攻退可守優質標的。該案位於新北市中和區板南路上、近健康路,面積達6,395.94坪,為乙種工業用地。
活絡資產,台苯(1310)子公司處分昆山不動產,預計處分利益人民幣2,711萬元。其中,昆山裕福科技教育諮詢公司處分昆山市巴城鎮學院路225號1、2、4號房,預計處分利益人民幣2,334萬元;另子公司昆山嘉安科技教育諮詢公司也處分昆山市巴城鎮學院路225號3、5、6號房,預計獲利約人民幣377萬。 台苯2019年受中美貿易戰衝擊,獲利年減28.6%,EPS 1.67元。2020年又碰到新冠肺炎,加上SM新產能大舉開出,去年第一季營運驚見虧損,每股虧損0.59元,為創2014年第四季來首見。
伴隨大陸陸續復工,下游ABS、PS需求活絡,SM因短線庫存大幅下滑,報價止跌回穩,台苯單季營運轉虧為盈,第二季EPS 0.28元;惟第三季又因新產能開出拖累,報價回跌,EPS 0.02元,累計去年前三季每股仍虧損0.29元。 台苯表示,受制大陸石化新增產能大量開出,SM市場產能過剩問題難解,未來兩年包括大陸寧波的華泰盛富、廣東惠州的中海殼牌、天津大沽、安徽嘉璽、山東煙台的萬華化學、兩岸合作的古雷、天津利華益、江蘇虹港石化、寧夏寶豐、汶萊恆逸和鎮利化學,合計達557萬噸SM新產能要開出來,占全球總產能14.8%,在供給大幅增加下,SM市場看法保守,營運挑戰仍屬艱鉅。 為此,台苯持續透過整頓不良資產,以及產線去瓶頸化等方向努力,以期提振運作績效與成本降低。台苯SM年產37萬噸,高雄林園廠持續進行SM1去瓶頸工程。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。