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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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近期各縣市已陸續展開地價稅年度清查，基隆市稅務局表示，即日起至9月30日止，稅務局將針對特別稅率用地、減免稅地及農地等三類土地使用情形，清查實際狀態是否符合減免標準。 稅務局表示，地價稅清查是每年的例行性工作，根據今年財政部指示的工作計畫，各區國稅局會陸續從1月1日起至9月30日止，展開地價稅優惠適用資格的清查，如果有變更土地使用情形的情況，導致原本核准適用特別稅率或減免地價稅之原因、事實消滅，將會取消原有的租稅優惠。 官員表示，清查對象主要有三類，包括特別稅率用地、減免稅地及課徵田賦土地等為主要查核對象。其中特別稅率用地，最主要包括在於「自用住宅用地」，清查重點在於確認地上房屋，是否有供營業或出租使用。
調查方式主要可透過幾種資料進行，官員指出，地方政府會串連國稅局資料庫、法院公證租賃契約資料庫等，運用租賃所得及扣繳資料等，確認房屋實際上是否有租賃事實；除此之外，還會確認戶籍所在情形，如果有戶籍異動，可能就不再是自用住宅用地。 另一項重點則是工業用地，官員表示，這方面重點可能包含工廠停工、歇業、工廠登記被註銷等情形。 減免稅地的部分，官員表示，這方面大多是將土地提供為巷道、騎樓或各類公共設施使用等，清查重點在於自然人持有的土地，確認是否仍符合免稅條件。 第三項清查重點在於農地，官員指出，農地依法是課徵田賦，然而田賦已停徵多年，實際上相當於免稅，因此地價稅清查時，會觀察農地是否確實為農用狀態，像是出現違章建築、農舍增建、開店營業，或直接鋪滿水泥等情況，都已經不是農業使用，就會重新恢復課稅。
據內政部最新資料，去年國內「房屋法拍移轉量」5,269棟、年增3%，創六年來新高，其中，六都法拍移轉量最大為新北市的1,039棟，是九年來新高，年成長幅度最高則是台南市的47.2%，寫下2016年以來的新紀錄。 大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡分析，被視為房市多頭反指標的法拍移轉量，去年全國拍賣移轉量5,269棟，不僅小幅成長3%，更是2015年以來新高。 主因近幾年市場不乏業主因資金周轉困難，忍痛將手中物業流入法拍市場，以致法拍案量增加，尤其去年下半年在國內疫情控制得當下，加上利率探低、市場資金動能強，讓不少投資人希望趁機撿便宜，因此積極布局拍賣市場，也是推升交易量升高原因。 觀察六都拍賣交易狀況，法拍移轉量最大者是新北市1,039棟，不僅交易量破千棟且年增幅達27%、居六都年成長率第二名；至於年增幅最大是台南市的47.2%，雖然去年全年拍賣棟數僅474棟，但法拍量創近五年新高。 其他四都中，桃園市去年法拍量較前一年度略減0.8%、台中市則較前年略增0.9%，兩大都會區基本上呈現持平發展，而台北市年減4.2%，高雄市則大幅下降27.2%。
郎美囡指出，新北市及台南市近幾年推案量大，但小型建商資金壓力高，銷售不佳、周轉不靈讓建案流入法拍市場，不過買方認為區域房市有發展機會，因此前往法拍市場搶便宜。高雄市近年房市歷經大起大落，去年價量回歸平穩，買方多數在一般市場即可找到低價物件，降低購置法拍物件的意願。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，一般住宅市場交易量從2018年開始顯著攀升，帶動房價走揚，因此法拍市場尋找低價物件的買方增加。 不過，需留意的是近期陸續出現法拍價格與市場價格相差無幾情況，且法拍購屋流程、貸款條件與一般購屋不大相同，建議民眾進入法拍市場前應充分了解規則及區域行情，以免出現在法拍市場買貴的狀況。
疫情期間，政府帶頭推動公共建設來拚經濟。行政院長蘇貞昌昨（28）日表示，今年度整體公建經費預計逾6,100億元，金額是歷來最高，比去年多出二成、1,000億元。據估算，這1,000億元估可帶動經濟成長上升約0.5個百分點。 國發會昨日在行政院院會報告「109年度整體公共建設計畫執行情形」，為因應新冠肺炎疫情衝擊，行政院去年祭出加速公建計畫執行措施，最後在整體公建計畫經費5,046億元中，執行了4,818億元，達成率為95.48%，創下13年新高。 國發會官員表示，今年度的重大公建計畫，預計包括桃園航空城開發計畫用地取得、桃園機場第三航廈、全國國中小冷氣安裝與電力設施、全台汙水下水道工程、中油第三天然氣接收站、第七輸變電計畫，以及多項延續性的公建計劃案等等。 蘇揆指出，前瞻第三期預算加上中央政府總預算案，今年度整體公建經費預計超過6,100億元，是歷來最高金額，比去年多出兩成、1,000億元，且台經院目前也預估，因科技大廠加碼投資台灣、綠能投資升溫，民間投資成長也上修，成長率為4.83%。
蘇揆表示，因此，去年他要求各單位加大、加快、加碼公共建設投資與執行，就是要避免像過去在SARS期間，公共支出反而減緩，以至於影響國內經濟發展。 根據估算，今年度公建經費預計6,100億元，較去年度成長約1,000億元，若以我國2020年全年GDP（國內生產毛額）約20兆元計算，這增加的1,000億元，估可帶動我國GDP成長約0.5個百分點。 國發會分析公建計畫去年各季執行狀況，第1季確實受疫情影響，低於過去年度平均表現，但第2季起經政府加速推動，執行成效明顯提升，去年全年較2019年增加執行600餘億元，並提前投入經費，避免像以往過度集中在第4季執行。 國發會指出，2020年完成的重大公建計畫，包括蘇花改、南迴公路拓寬、西濱快速公路新豐至鳳鼻頭隧道路段、北捷環狀線第一階段、通霄電廠三號機商轉、台中電廠空汙改善、南迴鐵路電氣化、淡海輕軌藍海線第一期、高捷環狀輕軌大南環路段、台北流行音樂中心、綠能科技示範場域實驗大樓，以及台東市水資源回收中心等。
機捷通車後，北北桃一小時生活圈加速成形，建商也擴大插旗桃園重劃區，根據信義全球資產統計，去年桃園重劃區土地交易規模850億元，還高於新北市720億元，其中以青埔高鐵特區土地交易317億元，連續二年蟬聯桃園土地交易規模最大的重劃區，占整體重劃區土地交易近40％。 A7、小檜溪重劃區則分別以171億元、90億元，分居二、三名。 此外，桃園航空客貨運園區、八德地區區段徵收、中路地區區段徵收等重劃區也有超過40億元的土地交易量，顯示桃園在捷運路網漸成形的交通優勢及台商回流投資，使桃園成為產業重點布局城市的帶動下，不僅當地建商搶地，全國性建商也搶插旗，桃園各大重劃區已成為開發商搶地的主戰場。 信義全球資產總經理柯宏安表示，過去全國性的上市櫃建商在桃園購地規模並不大，但隨著機場捷運線通車，串起北北桃生活圈，建商開始擴大布局往台北以外的城市進軍插旗。
在商業及生活機能陸續到位下，青埔高鐵特區包括國泰人壽、興富發、宏普、亞昕、皇普等建商陸續買地，連續兩年土地交易金額都達300億以上，與五年前相比更是大幅成長，光是上市櫃公司去年就在此重劃區投入80億元購地，占青埔高鐵特區整體交易金額25％。 龜山A7重劃區則因地處鄰近大台北生活圈，鄰近華亞科學園區及中華郵政物流總部，帶來大量就業紅利，土地價格又遠低於林口新市鎮，推案普遍仍在2字頭房價對台北首購族極具吸引力，去年土地交易規模成長近160％。 小檜溪重劃區從2019年開始就有上市櫃建商進駐插旗，也成為壽險業者布局重點區域，帶動商業土地單價突破每坪百萬大關，如國泰建設以每坪103萬元買下商業區土地，看準舊商圈延伸的成熟商機。 柯宏安表示，桃園各大重劃區都有建商、壽險業者以高價搶地，未來桃園捷運路網與台北聯結更形綿密，大幅縮短北桃距離，建商在桃園追逐捷運路網布局將更為明顯。
受高市府財政局上週公開招標2宗設定地上權案，2標皆順利標脫激勵，高雄捷運首宗聯合開發案推出橘線O4站逾千坪商五基地，公開徵求投資人，預估開發量體可達1.4萬坪，總銷金額初估上看50億元，最近也引起建築業界注意興趣，該聯開案將於110年4月19日截止收件。 去年12月下旬，高市副市長林欽榮即率隊前往台北舉辦台北場招商說明會，高雄場說明會則由高市府捷運局長吳義隆親自主持，共吸引40多家業者到場，參與人數破80人，不乏國內壽險業、營建業、旅館業、文化創意產業，現場交流熱烈，捷運局也表示，招商會圓滿成功。
高市府捷運局表示，本案基地位於前金區中正四路與自強二路辦公商圈，緊鄰捷運O4站2號出口，面積3497平方公尺（約1058坪），基地形狀方整，都市計畫屬第五種商業區(建蔽率70％、容積率840％)，得作為辦公室、零售商業、餐飲、娛樂及旅館等使用，係高雄捷運通車以來結合捷運毗鄰基地公開徵求投資人辦理聯合開發首例，歡迎投資人踴躍參與，攜手打造高雄軌道經濟新地標。 捷運局也說，隨著高雄地區捷運路網逐步成形，未來岡山路竹延伸線、及捷運黃線陸續推動之後，以捷運站周邊為生活核心的發展型態，將為高雄帶來新的城市翻轉契機，開發榮景可期，值得預先投資佈局。 捷運局強調，高雄捷運橘線O4站土地開發招商案，將秉持專業、公平、公開的精神進行招商審標作業，以奠定高雄公、私合作開發新典範為目標，請投資人把握機會，攜手共享高雄捷運無限活絡的商機。
金管會昨（28）日公布最新不動產逾放比率，去年12月底止，購置住宅貸款逾放比率降至0.12%，為金管會2008年有這項資料以來最低；至於建築貸款逾放比率雖持平在0.15%，但逾放金額增加，是否跟打炒房有關，尚待進一步觀察。 金管會銀行局副局長林志吉表示，到去年12月底止，購置住宅貸款餘額8兆0175億元，逾放金額98億元，逾放比率0.12%。 逾放比率0.12%已連續二個月降低，且是2008年底以來新低。 至於逾放金額98億元，跌破百億元，也是2015年以來新低，2014年底逾放金額為86億元。 金管會是從2008年開始有房貸逾放比率統計，建築貸款逾放比率統計則是從2013年開始。銀行業者表示，房貸逾放比率創13年來新低，有可能跟利率持續走低有關，利率低借款人多還得起貸款；至於疫情雖對部分行業造成衝擊，但政府也提供紓困貸款，可舒緩借款人壓力。 至於建築貸款餘額，到12月底止為2兆7,911億元，逾放金額42億元，逾放比率則有0.15%。 建築融資逾放比率雖跟去年11月持平，但逾放金額從41億元略增至42億元。對於去年底逾放金額的增加，是否跟央行推出打炒房措施，部分小建商撐不住有關？官員表示，打炒房措施的影響，還要再作觀察。
2020年全台房市升溫，市調統計顯示，北台灣年度十大建商推案量中，寶佳、茂德、遠雄等老牌建商持續蟬聯，不過「非建商」的南港輪胎首次入榜，就靠著南港大案「世界明珠」搶進第二名，受到矚目。 不動產業者分析，國內不少傳產業握有資產，近年邁向活化的顛峰期，未來，「非營建本業的老牌企業」，有機會以開發商角色嶄露頭角，換言之，非建商卻成年度十大建商的企業會愈來愈多，可能為「新常態」。 十大建商依序為寶佳機構、南港輪胎、茂德機構、遠雄集團、麗寶集團、昭揚建築、合環機構、愛山林建設、新潤機構、立信機構。 其中，寶佳機構去年在北台灣推案量高達905億元，連續三年蟬聯北台灣推案王。南港輪胎則以世界明珠住宅一案登上亞軍。 南港輪胎去年僅靠著「世界明珠」一案就登上十大建商亞軍寶座，成為年度十大建商排行榜中的「超級新人」，也意也味著國內傳產業資產活化期來臨。 住展雜誌研發長何世昌指出，接下來數年北台灣老傳產土地開發案趨於熱絡，包括中華電信、東元、大洋塑膠、大同、太子汽車、正大尼龍等案，每塊土地都是大規模開發，推案量相當可觀，未來非營建本業的傳產業進入十大建商可能成為常態。
住展雜誌28日公布2020年北台灣十大建商排行榜，幾乎都是老面孔，其中寶佳機構以905億案量蟬聯王座，而值得觀察的新趨勢是老傳產公司的土地開發趨於熱絡，包括中華電信、東元、大洋塑膠、大同、太子汽車、正大尼龍等都有大規模土地開發，未來非營建本業的傳產企業進入十大建商可能成為常態。 住展雜誌統計，2020年北台灣十大建商依然由寶佳機構奪冠，第二至十名依序為南港輪胎、茂德機構、遠雄集團、麗寶集團、昭揚建築、合環機構、愛山林建設、新潤機構、立信機構。 住展雜誌研發長何世昌表示，去年北台灣十大型建商多為歷年常勝軍，但推案趨勢已出現變化，包括「建商轉攻中大坪數住宅」、「都更案量比重增加」與「老傳產資產活化潮」等三大變化，預期未來建商版圖與土地開發都將有明顯轉變。 寶佳機構去年在北台灣推案量高達905.3億元，案量較2019年增加100多億、年增14.5％，且「三連霸」穩坐「推案王」，且向來走高周轉率經營路線，去年除基隆之外，已在各縣市遍地開花推案。 第二名的南港輪胎則以總銷達400億的「世界明珠」一案定江山，躋身亞軍。
何世昌分析，這也意味傳產業資產活化顛峰期已來臨，接下來將有不少老傳產進行土地開發，包括中華電信、東元、大洋塑膠、大同、太子汽車、正大尼龍等，未來開發規模動輒數千坪起跳，預期案量相當可觀，未來非營建本業的傳產公司有望躋身十大建商。 此外，何世昌分析，2019年十大建商推案十之八九規劃為小宅，而2020年十大建商推出的產品趨於多元化，多數進榜建商，推案產品偏向中大坪數房型，產品規劃策略明顯與2019年產生差異。 另外，他指出2020年十大建商主要推案在重劃區與都更案，包括南港輪胎、合環機構都靠著超大型都更案進榜；另外八家推案多集中在重劃區，像新潤興業推案100％在重劃區，其次是麗寶、茂德約99％，由此可見若建商想擴大推案規模，老屋重建或插旗重劃區獵地推案是必走的路。
正新衝刺ATV（沙灘車）特殊胎市場，昨（28）日董事會通過將投入23.4億元，在雲林斗六三廠自地委建ATV輪胎新廠，新廠規劃產能約日產8,000條，預計今年中開始建廠，將分階段投產，第一階段預計明年下半年完工投產。 正新近幾年營運拓展重點放在「雙印」（印尼和印度），此次為正新近年少見的台灣加碼動作，格外引發關注。 正新發言人羅永勵昨天表示，正新的ATV車胎生產本來就放在台灣，現在因為原彰化溪洲廠的ATV生產線訂單全滿，產能不足，因此決定在斗六三廠擬再蓋一個新廠。 正新斗六三廠目前為空地，此次計畫自地委建ATV輪胎廠房，預計投入總金額23.4億元，其中包含興建廠房工程金額6.63億元，機器設備工程金額約15.08億元，和公用工程金額約1.69億元。 目前交易對象未確定，待完成正式合約簽訂後，公司將補充公告。 據了解，正新的ATV沙灘車胎在美國市占率相當高，包括日系山葉、川崎及鈴木等多家沙灘車業者在美國銷售的高階ATV機種，輪胎均由正新供應。
正新ATV車胎與農用車胎等被公司歸類在其他類的特殊車胎，整體其他類車胎占正新營收比重11.2%，ATV車胎營收占比只有個位數，比重不算高，但由於這一塊屬於利基市場，競爭不像汽車胎市場激烈，毛利率優於平均水準，有助提升獲利表現。 國內包括建大、華豐等輪胎廠也積極耕耘相關市場。 受到疫情影響，正新去年全年營收達964.41億元，年減11.98%，是近十年來首度全年營收不到千億元。在獲利方面，去年前三季稅後純益28.18億元，年減7%，每股純益0.87元。不過，去年下半年大陸車市迅速復甦，推升輪胎市場需求，正新去年第2季起營運快速回神，全年表現倒吃甘蔗。 展望今年，正新主管表示，目前輪胎業市況不錯。 因應上游原料價格上漲，為反應成本，正新除去年9月和11月兩次調漲輪胎售價，最近正在進行第三波的漲價計畫。
近來台灣房市十分火熱，然而在房價持續走高、租金拉抬程度又有限的狀況下，若想買房來置產，投報率通常僅會落在2~4%不等，便開始有不少人開始追求能擁有更高租金投報率的海外房地產，其中又以國內租屋需求高的日本最受投資人歡迎，即便是在疫情無法出國期間，包含女星陳沂、優式租售管理創辦人傅韋豪，都選擇在去年「網購」日本不動產，且投報率在稅後就動輒5%以上，海外不動產專家則認為，雖然現在因疫情無法出國考察，確實會使投資海外不動產風險增加，「但若能在好地點挑到好的物件，直接在台灣做決定、危機入市也沒問題！」 陳沂日前接受《蘋果新聞網》專訪時，透露因台北房價高到令她覺得很誇張，因此到目前仍樂於跟媽媽當一個租屋族，但去年在擁有多年日本不動產投資經驗的好友利菁的推薦之下，她直接在疫情期間以全額現金、無貸款的方式，先是買下1400多萬元的東京澀谷店面，出租給冷氣機業者，接著又買下300多萬元的池袋小套房，扣稅後投報率還達6%，每月淨收11萬元，不只成為穩定的資產風險配置，更樂當包租婆。
無獨有偶，傅韋豪也與《蘋果》分享，自己上個月直接砸下5000萬元左右，買下2棟地段好、機能佳，光步行就能抵達車站的京都中野區透天物件，「這次較特別的狀況是，因為疫情的關係，我們沒有飛日本看屋，而是透過網路看屋後，因評估政府發布緊急事態宣言與鎖國政策，反而創造低成本與高報酬的買點，推估租金可有2倍以上的收益，因此就決定將台灣部分房產獲利了結，直接轉進日本房市投資，一來可分散風險、二來有撿便宜機會、三來創造更高投報」。 根據日本不動產研究所統計東京、崎玉、神奈川、千葉等東京都會區二手公寓交易資料計算而得出的「2020年上半年不動產交易市場調查」結果，可發現到日本雖然在去年受到疫情的影響，但不動產交易金額仍有約2兆500億日圓，並持續維持在2兆日圓以上，截至去年10月為止，JREI房屋價格指數年增率仍有3.38%，算是相當穩定的增漲幅度；不過，確實受疫情影響，導致海外留學生與雇員的離開，不少很多管理公司的租賃需求在去年都下降約20%左右，但因本地人需求仍高，租金方面並沒有太多影響，買賣市場也因資金回流，對房價影響不大。
傅韋豪指出，日本經歷當年泡沫化陰霾，對於不動產能保值的觀念較不信任，因此也習慣在結婚生子都是靠租屋為主，因此租賃市場不只有一定需求、更是相當穩定，不只海外投資客，就連當地許多日本人也選擇以置產收租的方式來投資，「但選對投資標的真的很重要，日本除了商用物件以外，套房的需求還是最大，而且投資金額低、租金收益卻很高」，他建議可挑選觀光客多、就業機會多、生活機能佳的上野、池袋、新宿、澀谷區、中野、大阪、京都等區域的物件，「像港區六本木因為是超級蛋黃區，投報率稅後有4%就算很厲害了，但一般大多會落在6%左右」。
不過，擁有7年海外房地產經驗、最近選擇離開大品牌公司自立門戶的前海外房仲李昌鵬則提醒，在當前無法實地出國考察看屋的狀況下，貿然選擇購入陌生成是的房產，確實可能造成風險提升，一來除了必須找到值得新任的仲介人士之外，像自己也曾有客戶以不到300萬元的預算入手一間投報率高達10%的物件，結果半年後才發現弊端，其入手總價如此低廉是因為屋齡超過35年、地段也很差，10%投報率還得扣掉相關的維護成本與稅務費用，最終實拿到手也只有5~6%左右，結果原租客離開後根本租不出去，想賣更是難如登天。 李昌鵬建議，想投資日本海外房地產，切勿為了想要撿便宜、拚高租金，就去買品質低劣的廉價房子，最好是能夠選擇地點良好、靠近捷運、屋齡20年內的產品為優先，加上在不能出國的情況下，一定得請仲介公司詳細提供該物件過去的歷史行情、目前租約狀況、過去平均空窗期的期間，以及周遭500公尺內的生活機能，如果可能，最好挑選售價比過去行情低10%以上的物件，「若能掌握這些，基本上就有九成以上的勝算，這樣就能直接在台灣做決定，聰明危機入市」。
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