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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2020年高雄、台南商用不動產成交總額分別達1,562.57億、1,094.98億元，由於市場需求不減、賣方惜售，預估2021年南台灣商用不動產市場將呈「價微漲、量微縮」的「穩中緩漲」格局，成交期則因買賣雙方拉踞而延長。 富住通研展部主任許值瑋1日表示，去年前11月，高雄包括建地、店面、工業用地和廠房的交易總額，分別為576.89億、851.55億、134.13億元，合計1,562.57億元，年減約26.39％。另台南在去年前11月，包括建地、店面、工業用地和廠房的交易總額分別為375.66億、531.88億、187.44億元，合計1,094.98億元，年減38.83％。 富住通商用不動產董事長莊明昇指出，去年在中美貿易戰和新冠肺炎兩隻「黑天鵝」，政府祭出打房措施的「灰犀牛」碰撞下，南台灣反因為擁有台積電等半導體龍頭及戰略產業，加上防疫有成，躍升為全球焦點，全球投資環境排名僅次於挪威、瑞士，高居第三。 莊明昇強調，市場仍處於低利率環境，對投資者或建商來說，壓力還不會這麼大，政府也還沒有下重手打房，主要還是針對炒房問題加以管制，目前尚未看到建設公司或開發商，受到中央管制措施影響購地的趨勢。莊明昇預期2021上半年持續看好熱度，尤其大面積建地、中大型店面、整棟商辦及工業地還是相對熱絡，並且「穩中緩漲」。
政府打炒房效應發酵，今年1月六都買賣移轉棟數多數下滑，月減8.3%，其中又以高雄減幅15.5%最多。僅台中在交屋潮帶動下月增4.6%、移轉量創61個月新高；不過若與去年同期相較，六都合計移轉量達2.4萬棟、年增55.2%，創近八年開春最佳表現。 六都今年1月買賣移轉棟數昨（1）日出爐，除了台中因交屋潮帶動，移轉量為5,536棟、月增4.6%，是唯一月成長率呈現正數都會區；其餘五都交易量均衰退，又以高雄市3,617棟、月減幅15.5%最大，其次為桃園移轉4,128棟、月減12.9%次之；新北市5,726棟、月減10.6%，台北市移轉量為2,968棟、月減8.7%，台南市2,077棟、月減7.8%。
永慶房屋業管部協理謝志傑指出，台中1月交易量能主因北屯區交易量爆大量，單月移轉量達1,788戶，應是有「豐謙蜜之地」、「惠宇敦北」、「大毅55Ways」、「登陽春賞」及「精銳萌未來」等建案於農曆春節前交屋所致。 至於高雄月減幅最高，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，高雄去年12月單月4,200棟的交易量，為全年移轉量的最高峰，在基期較高的基準下，讓今年1月減幅較明顯，不過移轉量仍是近七年同期新高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年1月的工作天數比起去年12月減少約13%，再加上12月央行推出新一波的選擇性信用管制措施，政策發酵後的市場交易狀況，直接反應在1月的買賣移轉棟數上，導致今年1月與前一月相較，出現量縮格局。 大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，除政府打炒房、工作天數減少外，影響1月交易量還有買方期待價格下跌、暫緩出手，及春節將至也是量縮的原因。
六都1月份移轉棟數達2萬4052棟，受到打炒房政策影響及工作天數較少，移轉數月減8.3%，不過，去年1月適逢春節，因基期較低，年增幅度達55.2%。 1月份買賣移轉棟數共2萬4052棟，月減8.3%，年增55.2%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，1月移轉主要反映去年12月買氣，因央行、內政部、金管會等部會在去年底接連出手打炒房，對房市已造成一定程度影響，投資買盤明顯降溫。 觀察六都表現，台中月增、年增幅度雙雙拿下冠軍，1月移轉數達5536棟，月增4.6%、年增96.2%。永慶房屋業管部協理謝志傑說明，主要因北屯區交易量爆大量，單月移轉量達1788戶，有多個建案趕在農曆春節前交屋所致。 其他都會區，台北市1月移轉數達2968棟，月減8.7%，相較去年同期增加55%。新北市共計5726棟，月減10.6%，年增幅度達44.9%。桃園市為4128棟，月減12.9%、年增39%。 台中市5536棟，月增4.6%、年增96.2%，台南市移轉數為2077棟，月減7.8%、年增33.7%，高雄市3617棟，月減15.5%、年增58.1%。 張旭嵐表示，高雄年增幅居亞軍，月減幅卻最高，因高雄去年12月單月交易量為全年移轉最高峰，受此影響，導致月減幅度較明顯。不過，高雄今年1月移轉量仍為近7年同期新高，且包括高雄、台中、桃園、新北及台北等五都，1月單月交易量均寫下房地合一以來同期最佳，顯示在低利效應下，市場剛需買盤的進場意願依舊強勁。 展望後市，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，今年市場資金依然充沛，不動產市場交易穩中求進，不過價格仍是關鍵，預估第1季仍為買賣雙方拉鋸戰，推估房市交易量不易放大。
危老重建是近年市場新興話題，位在台中東區振興路巷內，一處基地面積僅50坪的廢墟舊房，屋主9年前購入後，透過危老重建蓋起34坪一棟三層樓清水模別墅，外觀顛覆傳統透天制式造型，潔白的輕外觀、拱門造型，不少鄰居經過還以為是「教堂」，極具特色，完工時還入圍「台灣住宅建築獎」，也是台中最小基地完工的危老建築。 依照內政部危老重建送件統計，六都核准基地面積以台中達342坪最大，不過當中不乏有50坪左右的迷你小基地自建案，在過去受限於基地限制、貸款融資不易，常常成為屋主頭痛的地方，然而在《危老條例》實施後，困難迎刃而解。 隱身在台中東區的一處巷弄美宅，遠處一看還以為是教堂，張姓屋主夫妻9年前就購入，當中因為資金周轉問題，一直到最近3年才開始規劃自地自建。承接建築師、33歲的劉承鑫指出，這處基地僅50坪，像這種畸零地也不容易找到業者承接，加上屋主當初因為「銀行還不願意提供全額貸款，資金周轉問題就一直擺著」。近年受惠《危老條例》實施，提供百分之百建築融貸，一舉完成3層樓特殊的清水模建築設計。
全棟位在一塊狹小的三角形基地，在極端的限制條件下，設計反向操作，前院先退縮4米、設計高度10米的建築，再砌出一道立面的牆，斜角屋頂、白色塗料、獨特歐洲拱門造型，創造微型的都市空間，蓋完後建坪34坪，其中最大的一層樓也只有11坪面積。 附近居民陳小姐說：「這塊地原本是一處廢墟，後來新地主是購入後多年才重建，蓋完後外觀很漂亮，大家原本都還以為是『教堂』。」 不僅外觀顛覆傳統透天形式，室內還以困難的清水模裝修，巧妙地開窗迎光，1樓規劃主臥、2樓公共空間、3樓為一客房及神明廳，興建成本共花了420萬元，再加上買地成本約600萬元上下，總共耗費約千萬元，完美打造一棟獨門獨院別墅。 屋主直言「就是想要一件藝術品」！劉承鑫指出，當初討論規劃時，屋主對於住宅理想很高，其中這件案子最大難度在於本身清水模板及圓拱造型，尤其在如此狹小的基地中，施工難度非常高，若當初換算下來以每坪14萬元的營造成本，現在幾乎做不出來，目前全案僅剩景觀庭園工程。
岡山房市受今年將開設大型百貨影城商場刺激，加上捷運岡山路竹延伸線持續推動，與半導體大廠將在鄰近岡山的路科投資850億元、招募4千高科技人才激勵，岡山包括首購與透天市場去化表現不俗，包括消費、交通等生活機能與就業機會增多效應，讓岡山房市前景看俏，鬧區土地行情上揚，已有地主喊出6字頭高價，是否再度拉高岡山房地價格，受到業界矚目。 去年10月初，全球最大砷化鎵晶圓代工廠穩懋半導體宣布，將投資850億進駐南科高雄園區引起市場關注，高雄市長陳其邁也主動拜會穩懋了解需要市府協助事項。陳其邁表示，穩懋本次投資將創造超過四千個高階人才工作機會，帶動周邊新市鎮發展，吸引高階人才回流高雄，他已責成相關局處協助建廠行政流程、人才招募及周邊生活機能等問題，全力支持包括穩懋在內的優質大廠落腳高雄。 達麗與秀泰合作、佔地廣達1.25萬坪的「秀泰生活岡山店」，其中A區街邊店，將進駐知名服飾品牌、日本壽司店、健身業者等，B區則有複合影城百貨商場。
陳其邁表示，除協助企業加速領照建廠、水電申請、人才招募等行政流程外，針對園區周邊居住、交通及生活機能等需求市府也十分重視，市府與中央也攜手規劃高科巡迴巴士、高捷延伸路竹及高鐵橋下道路開通至仁武等聯外措施，更將視員工人數規劃幼兒托育、百貨超市、郵政金融等相關機構進駐，滿足企業員工生活需求。 除了捷運岡山路竹延伸線積極推動，民間業者開發也加速，包括達麗與秀泰合作、佔地廣達1.25萬坪的「秀泰生活岡山店」，其中A區街邊店，預計今年第二季，將進駐知名服飾品牌、日本壽司店、健身業者等，B區則有複合影城百貨商場，將打造高雄最大挑高15米影廳與首座雷射4K超級巨幕影廳。 土地市場傳出，繼去年隆大、達麗等上市建商，分別以51.83萬與61萬元，在岡山87期重劃區與岡山火車站商圈取得大筆精華地，在比價效應下，岡山鬧區已有地主將近千坪精華地，喊出6字頭高價，待價而估心態濃厚，在橋科與路科持續開發帶動下，位居雙科學園區核心帶的岡山房市，已吸引不少業者評估進場興趣。
「高單」、「高總」的中大坪數產品回來了，代銷業者預期今年換屋需求將比去年多，台北市近來陸續出現中大坪數新案，醞釀潛銷或農曆年後推出，與過去五年幾乎以小坪數為主流的市況大異其趣。此外，由於訴求換屋剛性需求，且不乏都更危老案，每坪開價紛紛挑戰區域新高。 永沛開發建設2018年以22.5億向遠雄建設買下長春路近敦化北路「全錄大樓」後，已進行危老重建，並與忠泰建設合作開發為總銷約60億的「衍見築」，由璞園建築代銷，據悉主力坪數規畫48～85坪，市場傳出每坪開價上看180～200萬元。 另外久違未推的寶徠，今年將與璞園建築共同投資興建「雙品牌」住宅案，基地位於敦化北路145巷，為璞園建築的舊辦公總部，據悉坪數規劃達63～78坪，總銷約22億元。另富邦建設有兩筆新案推出，包括金山南路「富邦醴仁」和敦化南路「富邦藝樹」，總銷分別達50億、20億，都走中大坪數輕豪宅路線，坪數都在80坪以上。 另外宏璟建設位於延平南路的先建後售案「帝璟苑」，主力也在55～88坪；弘千中鹿南京西路案「大承」規畫65～135坪不等。
數位金融來臨，民眾臨櫃率降低，銀行分行出現裁撤、搬遷潮，但釋出的諾大店面在疫情衝擊商圈景氣下，反倒成為屋主的燙手山芋，凱基銀行天母分行前年9月從中山北路六段遷移至天母宏普世貿大樓，原分行位址的屋主等待迄今1年半，仍遲遲找無業者進駐。專家分析，銀行設點通常考慮到區域的人口數、商業活動量，以及地點的門面與安全性，由於家數過多促使業者彼此整併，而民眾使用習慣改變，亦讓銀行調整策略、逐漸將部分分行轉向小而美的空間。 金管會資料顯示，去（2020）年僅有三信商銀、高雄第三信用合作社、台中商業銀行、板信商銀跟台中第二信用合作社等5家金融機構增設共8間新分行；而分行裁撤部分則有11間，其中星展商銀5間、花旗商銀3間占比最高。另也有分行選擇遷址，如原先坐落中山北路六段、開業20年的凱基銀行天母分行，於2019年9月搬遷至緊鄰SOGO商圈、當時甫完工的宏普世貿大樓一樓店面。
走訪現場仍可見原址玻璃門上貼著「天母分行 歡喜相揪入新厝」告示，內文提及分行將於2019年9月9日遷至5分鐘步程的士林區德行西路7號，新據點鄰近SOGO商圈、芝山捷運站，交通更便利。只不過天母分行撤離後，所釋出的3層樓、340坪店面空間，一空就空了1年半。 屋主何先生向記者透露：「疫情影響景氣，月租現在超過40萬的店很難租，我這間租金是開65萬，一年半來有幾間金融機構跟便利商店來洽談過，但後來因為有的是公司內部出狀況，有的是租金談無共識而作罷，目前還在繼續找承租業者」，他指出，該分行跟他租了將近20年，以前員工人數很多，「但近5、6年來人力調整，整間分行剩下6個員工，這麼大的空間就6個員工在用，有點浪費，也不符合企業效益，所以前年合約屆滿，凱基銀行就搬到新的據點」。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，銀行的設點思維出現了改變，過去講求大坪數，近年數位金融服務興起，民眾使用習慣改變，繳費透過便利商店，連存匯業務也可網路一指搞定，加上便利商店、ATM都很密集，分行臨櫃率自然大幅降低，因此銀行將部分分行空間轉求小而美，甚至更大目的在於門面宣傳，比如原生網銀王道選在忠孝東路開立分行，就是為了曝光、做品牌行銷。 黃舒衛表示，當前國內金融機構家數過多，因此出現分行整併或退出的狀況，無論是新設或遷移據點，通常會考量區域人口、消費水準跟商業活動量，除此地點便利性跟安全與否也是重要的參考依據，畢竟銀行有金庫，選址尤須嚴謹；當商圈出現轉移或是新的辦公商圈出現，往往會吸引銀行業者提前過去插旗備戰。
招牌紅通通、攻佔全台夜市商圈的「火焰骰子牛」，2015年成立迄今締造響亮品牌知名度，但位於西門町黃金地段峨眉街的店面卻被發現關閉多日，臉書社團甚至出現該店攤主的佛心頂讓，「店內設備攤車、烤台、音響、收納櫃、抽油煙機、冷凍冰箱全贈送，只收房租跟押金」，據悉該攤位租金砍將近一半，房東從月租15萬多調降到8萬，但業者依舊撐不了欲轉讓租位。專家指出，即便西門町近期有大品牌唐吉訶德進駐，但一家店人流所擴散的商機範圍有侷限，西門町整體經濟回溫仍須仰賴觀光產業的復甦。 位於西門峨嵋街的火焰骰子牛攤位日前在臉書社團求轉租，發文描述「攤位開了6年半，因個人因素要收店，接租者只需付房租跟押金，店內設備全贈送」，從白鐵攤車、烤台、含馬達與靜電處理器的抽油煙機設備、6呎掀蓋式冷凍冰箱以及音響、收納櫃等全部設備通通送給下個承租客。內文亦提及，疫情前該位址是黃金地段、很難搶，目前租約至4月底、攤位設備齊全，適合小本生意創業者來試水溫。
為何租期剩3個月、租金也砍對半了，攤位還要緊急轉租，攤主回應：「現在人潮少太多、生意變很差，這條街的攤位過去都是老闆請人來做，現在都嘛自己下來用、節省人力開銷」，但由於個人因素、無法長時間顧攤，「如果請人來做又不划算，過去幾個月攤位開一晚就是賠一晚，很慘」，攤主評估後，決定收掉昔日的黃金攤位來止血。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近期開業的唐吉訶德確實替商圈帶來新的消費族群，但一家店的人流效應影響範圍有限，鄰近商家可能有受惠，但距離較遠的店面、攤位就感受不到人潮紅利，當新店掀起的話題風潮過後，人潮勢必會減少。徐佳馨表示，「觀光型商圈的店家，除了靠品質打口碑，也仰賴流動人潮，現在疫情關係觀光客進不來，若沒有開發更多元的產品項目，或者缺乏在地穩固的客源支撐，對賣單一產品的業者而言，會是個極大挑戰」，西門町商圈經濟絕大部分，仍須仰賴觀光產業復甦來提升。
豐邑機構投資的台中文心南路「MOXY」旅店，去年九月不畏疫情如期開幕，恰好適逢國旅景氣回暖，假日幾乎全數客滿，近期結合「豐藝館」展演空間，舉辦主題特展。不僅如此，今年豐邑還將大幅度加碼商用不動產，光是在七期300億元的辦公大作，而在東區則將推出將近500億元的住商新案。 台中八期文心南路「MOXY」旅店，是去年肺炎疫情下難得進場的新旅店，為萬豪系列旗下最新品牌，被喻為最潮旅店，背後由豐邑機構投資20億元，興建地上17層超高大樓，共262間標準雙人房型，連室內家具擺牆上、住客可自由擺放，主打年輕商務風格，也是豐邑旗下飯店事業的第三棟投資案。 此外看好台中商用不動產帶來的投報效益，今年豐邑機構大幅度加碼推案，光是指標案總銷就達500億元(不含豐謙建設)。如第二季在七期將推出河南路、市政路口至少47層以上的純商辦店面，基地開挖地下10樓，每戶90坪以上，每坪60萬元以上，總銷就高達300億元。
據了解，原本豐邑機構有意趁市政路新商辦推出之際，全棟打包出售市政路辦公樓「豐邑市政核心」，市場出價達120億元，不過豐邑機構總經理邱崇喆認為，這棟七期商辦出租率達9成，一年快三億元收租，投報率超過2趴了，對於很多金控業極具吸引力，目前還在評估階段。 另外在東區台糖湖濱園區住商大案，受近期營造成本狂漲三成、推升房價，每坪單價喊出4字頭起跳，總銷規模拉升達200億元，初步規劃住家624戶、商用540戶、店面28戶，主力坪數25到50坪。業者指出，由於東區緊鄰舊市區，比較生活化，規劃小間可住可辦，適合SOHO族。 邱崇喆認為，今年豐邑機構強推商用不動產，包含辦公、店面及飯店，都加快推出腳步，因為城市是多核心發展，從主要幹道的人口密集區到有商圈，現在開始形成辦公聚落，市場仍有龐大胃納量。 此外，七期市政路、惠中路口的豐邑機構角地，近期已在申請建照，初步規劃擁有飯店、商場及辦公地標，飯店部分則也鎖定萬豪系列進駐，不過推出時程未定。
根據最新實價資料，位於台中七期的「寶輝秋紅谷」去年12月再揭露一筆4樓戶交易，總價1.0985億元，每坪上看7字頭，創下去年低樓層最高單價成交紀錄，專家指出，該筆交易為現金購入，除可去化手上現金，又免於後續政府在抑制房價相關措施再出招干擾。 名列台中十大豪宅之一的「寶輝秋紅谷」，去年成交戶數為7戶，近一年社區均價落在每坪69.95萬元，而最新揭露的4樓戶為去年12月下旬成交，總面積為156.93坪、無車位，換算單價為每坪70萬元，相較於去年其他低樓層交易明顯價高一籌。 根據謄本資料顯示，買方為設址於台中市西區的「遠信工程有限公司」，全額現金購入、無貸款紀錄進一步觀察該公司地址，同時亦有遠廣實業設立，而遠廣實業負責人為蘇立明，為寶輝建設董事，推測可能為股東捧場購入。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，寶輝秋紅谷面秋紅谷廣場，步行前往台中國家歌劇院只有200公尺，地段精華，樓高41層，走大坪數標準豪宅規格，又位處七期鍍金地段，社區兩面景觀一賞秋紅谷，一賞歌劇院，尤其是秋紅谷面的景觀更有價值，在頂樓戶站上單價九字頭後，成為台北市以外制霸豪宅一哥，自住具備身份地位、居住舒適度，轉手也有獲利空間。 不過市場上多有豪宅以高樓層為自住使用，低樓層則為投資置產用途的說法，此次傳出買方除了現金購置，可去化手上現金，又免於後續政府在抑制房價相關措施再出招干擾，加上相關背景具價格社區定錨七字頭效果，都是成交價背後因素。
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