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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
財政部指出，2020年我國房市升溫，台商資金回台投資，買進不少土地以設廠。官員提醒，若土地上面仍有老舊建物，由賣方先行拆屋、清除地上物品再移轉土地，若賣方適用房地合一稅，可將拆除費、建物未折減餘額等兩大成本抵稅。但如果賣方適用土地交易舊制，因土地交易所得免課稅，拆除費等成本無法抵稅。 依照1987年函釋規定，營利事業出售其持有的土地，地上房屋應該依合約騰空再交付給買方，必須拆除地上房屋，若是該房屋帳面還有未折減餘額，則拆除費與未折減餘額可以視為土地出售實際成本。而個人賣地也能比照辦理，可以將拆除費與未折減餘額列為出售土地成本。 不過，土地交易可區分為舊制與房地合一新制，在舊制下，土地只有按公告土地現值所計算的土地漲價額度課徵土地增值稅，不會列入所得稅課稅範圍、所得額為0元，因此拆除費、建物未折減餘額等不能抵減所得稅。 若適用房地合一新制，也就是土地為2016年以後取得，土地交易所得為出售價格減除拆除費等成本，剩下餘額計入營所稅。 官員舉例，一家公司2018年陸續出售2012年、2017年取得的A、B兩筆土地，依契約規定地上房屋於交付土地時應清除騰空，該公司在A、B土地各花費30萬元拆除費，而兩筆土地上面房屋未折減餘額皆為100萬元。 公司在2019年報稅季時申報A土地交易適用舊制、免課所得稅，所以A地的拆除費、未折減餘額無法再抵稅。 但是公司在2019年報稅季時也要申報B土地交易所得，因為B地適用房地合一新制，土地交易所得需計入營所稅，若是出售價格為400萬元，土地取得成本為100萬元，公司在申報營所稅的時候，土地交易所得售價依序減除取得成本、未折減餘額、拆除費等，剩下170萬元仍然要計入營所稅，實際稅負為34萬元。
最新房市風向球出爐，今年1月預售屋推案量、新成屋供給量與成交組數三大數據同步下滑，僅來客組數、議價率等二項分數持平。房產專家指出，1月看屋人氣與成交同步下滑，推測主因除了與購屋淡季外，政府打炒房影響也是關鍵之一，導致有關數據下降。 住展雜誌研發長何世昌表示，從數據顯示，由於賣方價格防線牢不可破，議價率也沒有鬆動跡象，抱著撿便宜心態的購屋族變成無效客，以致月成交量減少；不過，隨著農曆年後、3月中下旬房市旺季到來，加上屆時政策打炒房影響轉淡、市場觀望氛圍慢慢退去後，認為3月市況走強的機率偏高。 據住展雜誌最新統計數據顯示，今年1月北台灣預售推案量約500多億元，新成屋案量不到600戶，供給量降至低檔；何世昌指出，由於1、2月是新建案市場的傳統推案淡季，加上房市處於政府打炒房的利空消息，因此北台灣供給量下滑也是預料中的事情。 不過若跟歷年1月相比，今年單月推案量仍屬於相對大量，代表業者看待市場的態度仍偏樂觀。 各大案場來人、成交數據來看，均較前一個月分別減少4%、12.5%；何世昌分析，由於打炒房議題還未褪去，想要趁機撿便宜的購屋族持續出籠，因此各大案場來人量仍有一定水準，但因賣方價格防線牢不可破，議價率也沒有鬆動的跡象，抱著撿便宜心態的購屋族變成無效客，讓成交量無法放大，並出現月減12.5%情況。 進一步觀察各縣市市況，北北桃一線都會區市況最穩定，來人與成交量大多維持在高檔水位，呈現淡季不淡的態勢；甚至有建案因來客量太多難消化而祭出「做四休三」方案，一周只有四天開放給過路客賞屋，另外三天閉門接待預約客，但桃園外圍郊區和竹、基、宜等地買氣則同步下滑。
北北桃（台北市、新北市、桃園市）重劃區歷經多年發展，建築街廓成形、環境新穎綠帶多，加上擁有交通建設及捷運帶動下，幾乎是購屋族優先看屋的主要區段；包括板橋江翠北側重劃區、林口新市鎮以及桃園青埔特區，區內6年內的新古屋相較於新建案更具有價格優勢，買新古屋平均房價至少可省下60至100萬元，省下的預算可直接作為裝潢、家具家電購置費，一舉數得。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，江翠北側重劃區自2016年首見推案以來，房價一路從3、4字頭挺進到4、5字頭，部分具水岸景觀的新案，甚至有6字頭開價，漲勢猛烈；不過重劃區南端的AB區，目前仍可見4字頭親民價位。 位於江翠北、屋齡約1年的「翠峰」，與藝香公園為鄰，是雙北蛋黃區少見的小資公園宅，且該社區鄰近435藝文特區與河濱公園，居住環境舒適，加上該地步行約6分鐘，就是商家眾多的中正路商圈，既可懷抱重劃區的開闊整潔，又能享有成熟市區的完善機能，吸引不少雙北小資族目光。 與江翠北側同樣漲勢鮮明的林口新市鎮，在機捷開通後，也成為雙北小資族「逐捷運而居」的新選擇。台灣房屋趨勢中心經理陳定中指出，由於區段正好位於機場與台北火車站中間點，交流道、捷運等路網發達，該區成為移居林口首購族的新選擇，多仰賴捷運通勤，「A9林口站的餐廳、商場逐步到位，成為雙北首購族看屋的重點區段之一，周邊行情站穩4字頭。」 「冠德鼎捷」為機捷A9站聯開案，具備「到站即到家」的交通優勢，且林口站的商業空間已開設環球購物中心，住戶下樓就能逛百貨、吃美食，加上該案周遭還有三井OUTLET、林口行政園區等設施豐富生活機能，後續又有林口轉運站的建設利多，讓以20多坪小宅為主力的「冠德鼎捷」頗受首購族青睞。
受機捷嘉惠的地方還有桃園的青埔高鐵站區。以A18高鐵桃園站為發展中心的青埔，近年邁入建設豐收期，不僅機捷通車使當地升格為雙鐵地段，華泰名品城、新光影城、Xpark水族館與IKEA旗艦店也接連開幕營運，使青埔的生活機能大躍進，高鐵站周邊的房價也因此攀上3、4字頭。 「新潤A18」就在華泰名品城旁，與上述設施皆近在咫尺，地段條件十分優異，加上該案最小坪數僅13坪，最低總價不到500萬，讓受薪青年有機會以低負擔入主雙鐵宅。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近年不少重劃區推案連連，房子新，又具有期待值，付款彈性的優勢讓許多買方趨之若鶩，也成為市場話題。 新潤建設機構及亞昕國際開發於江翠北側重劃區A、B區推出「新潤亞昕翠峰」，面對藝香公園，臨路退縮12～16米，種植樹木，住家被綠樹環抱，並預計提供全天候餐點，規畫21～46坪。 該案基地面積1288.72坪，含回饋的藝香公園約有2000坪的整體開發，1樓挑高6米，面公園規畫寬27米長窗交誼廳，將提供餐點，還有視聽室、廚藝教室等，住家規畫2～4房，4房採前陽台進出，3、4房衛浴皆有對外窗，後陽台及廚房空間寬敞。 與機場捷運A9站體分構的「冠德鼎捷」，1至4樓規畫商城使用，5樓以上為住宅。在站體與建築本體的3樓位置，有空橋可連結商城；住戶可由1樓或3樓商城搭乘電梯、透過統一門禁管制後進入社區。 全案導入飯店式管家服務的軟體服務與多項公設，住宅單層22戶共用四部電梯，每層採取動線管制、降低戶別干擾。此外，各單元分別面對文化三路、媒體園區及中庭，均有40米以上棟距。全戶型客廳面寬達4.85米、樓高挑高3.6米，等同於60坪住宅坪效。 新潤A18站 近高鐵、機捷 位於青埔特區的精品飯店型產品「新潤興業A18」，該案距高鐵、機捷站步行僅需5分鐘，通勤20分鐘內就能抵達北車及桃園機場，「景觀1房1廳」吸引商務人士、航空業從業人員進場。 社區提供咖啡吧台早餐供應、餐點預約、代訂、代收、代繳，鐘點傭人安排等。住宅規畫15至27坪，配置專業醫療防疫級空氣淨化系統。
據內政部最新統計資料，2020年外國人在台購置不動產的數字大降，建物取得1,221棟、年減9.6%，取得面積減少16.3%。在台購入土地有3,036筆、年減21.7%，惟土地取得面積年增3%。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，近兩年因疫情影響，加上房地合一對外國持有人的高稅率與洗錢防制等資金規範下，以致外國人在台購置不動產和土地交易狀況降低。 據內政部最新資料顯示，去年外國人在台取得不動產為1,221棟、跌破2019年的1,350棟，年減9.6%。至於外國人取得土地筆數為3,036筆、年減21.7%；在六都表現上，今年外國人取得建物棟數最多在台北市，共278棟，土地取得筆數最多則為新北市489筆。 徐佳馨指出，台北市為政經樞紐，許多跨國企業總部、研發中心都設立於台北市，對無論是真外資或是僑外資而言，都是保值首選。至於新北市除有價格優勢外，商用標的供給多，應是土地交易傲視各區的原因。 值得注意的是，台中市去年外國人不論在取得建物或是土地上均呈現年成長18.3%、13.2%，傲視六都；徐佳馨分析，主因台中是台商大本營，加上早期多透過第三地赴中國大陸或全球投資，這一波在美中貿易戰下同步回流國內設廠或置產，以致推升區域外國人在台取得不動產或土地的交易量。 以近十年來觀察，外國人在台取得不動產高峰在2013年的1,339棟，至於土地筆數高峰在2019年的3,875筆。
日勝生4日表示，今年布局北中南大型開發案將火力全開，在台北車站商圈蛋黃區地段，日勝生已獲選國泰世華銀行館前聯合大樓都更案最優申請人，目前雙方正在議約，最快今年上半年完成簽約，打造該都更案為A級智慧建築辦公大樓。 日勝生協理陳婷婷昨天表示，北市蛋黃區都更案再下一城，將與國泰世華銀等地主簽署契約，標的物為北市館前路佔地近600坪的世華銀行館前聯合大樓。日勝生表示，看好「台北雙子星」翻轉西區效應，未來傾向開發為豪辦大樓，而這也是日勝生久違11年後重返辦公市場之作。 國泰世華館前聯合大樓位於館前路與信陽街口，屋齡已40年，基地面積599坪，屬第四種商業區，基準容積率達800％。國泰世華銀行於2020年七月底對外甄選實施者，日勝生獲選為最優申請人，今年上半年有機會正式簽約，進入開發階段。 日勝生近年來已陸續取得不少大型都更案和BOT案，包括臺鐵局「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業案」、「經濟部工業局彰濱工業區資源化處理中心新建營運移轉計畫（BOT）案」、「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線G6站、G8a站土地開發案」，及國泰世華銀行館前路都更案等。 日勝生向來擅長綜合住宅和商用不動產的大型複合式開發案，從「EAT」、「京站」、「美河市」到板橋浮洲合宜宅「幸福站」等都是代表作。 日勝生最近也推出健康樂齡宅「日勝生銀光計畫-三芝案」，基地分東、西兩區共5,864坪，東基地A、B兩棟設計出租型樂齡宅「樂陶居-三芝館」及康養設施，C、D、Ｅ、Ｆ四棟則推出「日初不老莊園」出售型樂齡社區，總計全園區規劃168個出租型銀髮宅，713個出售型樂齡住宅，總銷35億元。
國內疫情影響帶動墾丁旅遊人潮暴增，繼高雄建商華友聯集團與京城集團，在墾丁一帶經營或規劃休閒飯店，聯上集團新規劃的墾丁公教會館及多功能設施BOT案昨日動土，預計投入12億元，規劃聯上Hotel Dua Kentin，將由設計北投圖書館的九典聯合建築師事務所郭英釗建築師設計，樓高3層共127間客房，採黃金級綠建築，同時規劃墾丁第一案合法申請的空中泳池夜吧，將走中高端價位，預計3年內完工營運。 華友聯集團「H會館」休閒飯店坐擁無敵海景，最近住房率提升，假日甚至達9成以上。 目前高雄建築集團，紛紛南下墾丁一帶規劃營運休閒飯店，包括華友聯集團「H會館」休閒飯店，最近住房率提升，假日甚至達9成以上，業者也提供購屋住戶優惠住房折扣，飯店休閒設施，也成為建案社區休閒公設參考內容。京城集團在海生館旁預計投入約30億元的休閒飯店案也正積極規畫中。 看好墾丁旅遊住宿市場持續成長，加上高鐵將延伸屏東，讓聯上集團從2年前接手原墾丁公教會館及多功能設施BOT案，完成環境影響評估審查，後續又取得墾丁國家公園管理處關於開發計畫及建築計畫之許可，於2021年2月3日舉行動土儀式，預定2023年完工。 聯上Hotel Dua Kentin，將由設計北投圖書館的九典聯合建築師事務所郭英釗建築師設計，樓高3層，採黃金級綠建築，聯上集團將盡力趕在2022年底前甚至年中完工。
全案將以聯上Hotel Dua Kentin為名，將是墾丁第一案空中泳池夜吧飯店，坐擁海景第一排，且規劃為地上3層、地下1層的黃金級綠建築，總投資額12億元。房型介於9.5~20坪，房價定位將走中高端價位，本案須提供公教人員度假會議需求，飯店公設將設置餐廳、會議室、健身房。 基地緊鄰墾丁國小、墾丁大街與大灣海灘，坐擁海景第一排優勢。（圖：業者提供） 聯上集團董事長蘇永義表示，由於基地緊鄰墾丁國小、墾丁大街與大灣海灘，基地條件相當稀有，且墾丁旅館用地多為公有地，難得釋出該筆1928坪基地，2年前從國賓接手後即積極規劃，將以高雄Hotel Dua的優質品牌形象，期許從國境之南出發，打造成為全國性知名旅館品牌，加入墾丁旅宿市場，帶給消費者不一樣的新選擇。 蘇永義說，全案總樓地板面積3203.66坪，規劃127間客房，雖然當前缺工、缺料，也將盡力趕在2022年底前甚至年中完工，走高質感中高價位，預計住宿房價應達5、6千元。
合庫金(5880)旗下合庫銀行長期致力於發展符合社會趨勢的新金融商品，期望提供全方位樂活安養的服務，為客戶打造樂齡安養最佳環境，近年來不論在以房養老、安養信託或創新信託業務等。為持續深化客戶服務及提供客戶多元方案，合庫銀行於近期針對持有不動產之高齡長輩推出全新選項，透過與不動產包租代管業者異業結盟、委由第三人管理不動產等信託事務安排，提供擁有不動產之高齡長輩一站式的完整信託規劃，並更進一步運用信託提供資產傳承服務，期望為高齡長輩達到「創造金流」、「資產保全」及「傳承規劃」的三重效益，一同打造樂齡方程式。 合庫銀行董事長雷仲達表示，過去合庫銀行是透過「以房養老」業務協助高齡長輩取得養老資金，並透過搭配「不動產保全信託」業務達到資產保全的目的，避免不動產遭他人任意處分，主要的目標客群是「自住之不動產」的高齡長輩。現為因應客戶多元需求，期望針對「非自住且有出租需求之不動產」的高齡長輩提供不動產租賃媒合平台，藉以協助高齡長輩取得穩定安養資金來源，達到創造金流的目的，此外藉由善用信託所具有的特性，滿足客戶的資產傳承規畫，使高齡長輩得以順利傳承資產至第二代、甚至第三代。 合庫銀信託部協理張聰益表示，合庫新推出的「非自住且有出租需求之不動產」，雖然主要的目標客群是「自住之不動產」的高齡長輩，但實際上對年齡並沒有硬性規定，目的是協助民眾活化非自用不動產，在物件上若能有管理員是最理想的。至於在費用上，視個案彈性調整。 合庫未來將持續與異業進行結盟，提供信託結合醫療、養護、長照等相關機構之綜合性服務，增加使用信託之便利性，並透過整合各項金融商品，發展合庫「樂活安養第一品牌」。
統一超商加碼菲律賓小七！統一超商4日晚間發布重大訊息，代子公司統一超商維京控股公司公告增資統一超商納閩島控股公司，共增資6,100萬美元（約新台幣17.07億），再透過該公司取得Philippine Seven Corp.普通股12,456,391股，共斥資約12.2億披索（約新台幣7.1億元）。 統一超商表示，主要是長期看好菲律賓7-ELEVEN的發展，菲律賓7-ELEVEN在當地具有高市佔率，經營的基礎建設穩固，並因應疫情影響，發展外送平台與網購等，以及封城政策鬆綁逐步改善營運狀況。 統一超商指出，目前菲律賓7-ELEVEN共2,975家門市，其中約6％門市因各地封城政策影響暫停營業，部分僅白天營業，惟整體情況已有趨緩。 根據公告，截至目前統一超商納閩島控股公司持有Philippine Seven Corp.累積407,426,907股，持股比例為53.86％，其他股權則是當地合夥人與外資。
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