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歐亞不動產估價師聯合事務所
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資金潮湧入都市土地掏金，外溢效應下，都市計劃外的非都市土地價格也跟著節節高升，去年全台約1.3兆的土地交易中，非都土地占近三成，比起往年約在23～24％間提高不少，丁建工業地需求強勁、農地重劃開發題材加持，全台非都土地價格一年來平均上漲一成，五年來上漲了四成，漲幅可觀。 根據實價登錄統計顯示，包括新竹縣、高雄市等縣市非都土地平均單價，近年紛紛漲破每坪1萬元，全台已有超過一半的縣市非都土地平均單價站上萬元；新竹縣、桃園市更因區內都市計劃發展快速，海內外投資回流、低價土地需求孔急，五年來非都土地價格漲幅分別高達200％以上、近100％。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，全台非都土地交易主要集中在工業區丁種建地及一般農業區，近年政府推動農地種電、工業區立體化、違章工廠合法化等政策下，受到企業與投資人青睞；以工業區立體化為例，自2019年修法擴大適用範圍後，非都市土地工業區的丁種建地，亦可爭取上限20％的容積獎勵額度，強化企業投資意願的同時，也帶動了相關土地的身價。
此外，部分非都計土地也因具備重劃、區段徵收等開發題材，激勵行情上漲，桃園航空城便是典型的案例，近年地價從每坪不到7萬元，在進入實質開發後，如今已逼近每坪10萬元。 桃園除了中壢、大園非都土地受惠航空城利多加持而上漲，此外，桃園產業聚落完整、鄰近台北及新竹的地理位置，觀音、大園、中壢、楊梅、龍潭等非都計工業區土地，都有強勁的買盤支撐。 台灣房屋新竹區總經理劉代國表示，新竹市幾乎全市屬都市計畫區，少數尚未納入都計範圍的新竹機場周邊、頭前溪南岸，也都緊鄰市中心，生活機能與市中心幾無落差，加上近年新竹市區發展外擴，緊鄰市區的非都計區，如南勢、港南、金雅、舊社、福林等地，也接連以農村重劃的形式加以開發，使區段不動產價值大幅提高。
台商回流熱錢淹腳目，不只豪宅產品大賣，連商辦產品也是強強滾！市調統計，台中七期商辦產品去年一整年成交147件，是2019年的兩倍，且買賣單價近三年來的漲幅區間落在4.5％至6.8％，穩定成長。 台中市位在市政北一路上的達摩大樓，屋齡24年，兩年來出租登錄交易筆數有十多件，西屯區最高租金單坪價格為1,686元也出現在達摩大樓11樓，面積僅16坪，推估是因為坪數設定較小，造成租金單價相對較高。 根據實價登錄資料統計，去年七期商辦的大贏家為位在市政北七路親家「市政廣場」，全年交易93筆。豪辦之王則是聯聚「中雍大廈」，成交均價達每坪59.8萬元，與排名第二位的「NTC國家商貿中心」32.5萬元，每坪有27.3萬元價差。 業者分析，除了豪宅品牌轉戰豪墅的品牌效應外，聯聚「中雍大廈」為企業總部自用產品，非一般出租商辦，價格需維持一定門檻，以保持進駐企業的均質性。
熱錢湧入也讓壽險業將目光轉向商辦，去年9月全球人壽即以7.6億元買下「NTC國家商貿中心」的3樓與4樓，總坪數1,794.14坪。 觀察實價登錄的交易紀錄發現，「NTC國家商貿中心」的16樓物件，面積90.36坪，2016年成交總價2,578萬元，單價30.9萬元，去年6月售出總價為2,970萬元，單價32.9萬元，四年來房價上漲幅度約6.5％。 9樓戶交易單價更是在五年內上漲11％，從32.6萬元上漲至36.2萬元，大賺房價價差342萬元之外，還未算入五年來的租金進帳。 曾經在七期推出豐邑「市政都心」一戰成名的豐邑機構，今年將重返七期商辦市場，光是市政路上就有兩件大案登場。
新北市捷運土地聯合開發再釋利多！新北市捷運局擬定新獎勵辦法，「捷運獎勵」從原容積乘以0.5，改為原容積加上增額容積後再乘0.5，以原容積200％土地增額1倍後的400％計算，捷運獎勵可達200％，總容積最高可達3倍600％，盼增加地主開發意願，加速樹林線、安坑輕軌等捷運建設速度。 捷運開發成本昂貴，與地主聯合開發才能降低成本，但北市境內聯合開發獎勵最高2倍，新北過去在萬大中和一期曾出現2.5倍容積獎勵，但為免都市景觀遭破壞，曾限縮訂出上限1.7倍天花板。 去年政策 地主實際可獲0.75 據《大眾捷運法》規定，聯開取得獎勵須由地主與政府平分，也就是1.7倍多出的0.7容積獎勵，須分一半0.35給政府作為開發成本，地主實際最後只能拿到0.35，誘因極低，土地寧願放著長草。 以三重地區為例，地主自行申請建照即可獲1.5倍容獎，土城金城路地主參與都更符合危老等可拿到1.9倍獎勵，參與聯合開發根本不划算。 市府去年訂定捷運開發區容積率訂定及分配方式，提供地主原容積1倍的增額容積，加上原容積0.5倍捷運獎勵，總容積率可達2.5倍，多出的1.5由地主與市府評分，地主實際可獲0.75，仍低於參與都更獎勵。
2月都委會報告後 即可上路 捷運局今年再度修正辦法，捷運局土地開發科長楊博仁指出，0.5倍捷運獎勵過去是根據原容積計算，市府參考其他縣市做法，認為應以增額後的容積來計算捷運獎勵。 以原容積200％土地計算，參與捷運開發可先獲得1倍增額容積變成400％，再加上400％乘0.5倍的捷運獎勵200％，總容積可達600％，比原先計算方式的500％還多。獎勵再由地主與市府對半平分。 楊博仁表示，這項新規定2月將再到都委會報告後即可上路，但只適用住宅、商業區，且不能再享其他獎勵，工業、農業區仍要視個案審議。
包租代管執行成效不如預期，業者分析，最關鍵原因是長年沒有報稅的房東，擔心加入包租代管後，租賃契約會被國稅局掌握而要求追繳過去稅款，且往前核課最長達七年，這才是包租代管最大阻力。 依稅法規定，應由稅捐機關依稅籍底冊或查得資料核課的稅捐，核課期間為五年，從該稅捐所屬徵期屆滿的次日起算，若納稅義務人故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐，核課期間可達七年。 房產業者指出，包租代管的免稅額與補助費都須依「租約」走，將租約彙整給稅捐機關後，再申請免稅額度與補助金額給房東及包租代管業者；但這等於將房東最在意的「秘密」直接攤開給稅捐機關，萬一被追稅，租賃所得扣掉必要費用後、納入房東所得課稅，若以月租金約四．五萬元推算，一年約得補繳三到四萬元，若是多戶出租的房東「壓力」更大，難以因免稅額誘因而去包租代管。 清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示，若不終結「租屋黑市」，對租屋族來說相當不公平，政府可建立「吹哨條款」，讓更多房東得依法繳稅、租戶可申請租金補助，也可提升包租代管的參與戶數，而非一味透過補貼房東，立法讓租約不得拿來當作追稅依據。 房客補助 恐少於房東、包租代管業 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，政府祭出優惠與補助，就算立意良善，但市面上包租代管糾紛仍未獲得有效解決，且給予房東過度補貼反而造成租稅不公，房客所獲補助可能少於房東與包租代管業者，這是否是居住正義，值得三思。
低房貸利率加上台商回流和市場熱錢多，彰化縣去年住宅建築新推案量高達450多億元，史上新高，透天厝新案26鄉鎮市遍地開花，大樓新案觸角深入西南角，連人口才3、4多萬人的鄉下地區，埔鹽、社頭、北斗、二林都有大樓新案，打破傳統，偏鄉住宅買方市場只有透天厝。 彰化縣政府建設處統計分析2020年住宅建築推案量，和26鄉鎮市大樓與透天厝開發案件數與戶數，透天厝件數還是高於大樓，但較鄉下地區也有大樓新案出現。（圖由建設處提供） 彰化縣政府建設處統計分析2020年住宅建築推案量，和26鄉鎮市大樓與透天厝開發案件數與戶數，發現全縣去年透天厝285件（2608戶）、大樓45件（1689戶），總推案量450多億元，每一鄉鎮都有透天厝新案，第1高的是員林市，彰化市第2，伸港鄉第3，新大樓部分最高是彰化市，其次是員林市。
建設處分析，以往，透天厝才是彰化縣傳統建案開發主力，近來，因地價關係還有可建築用地趨少，加上市場購屋者需求，新大樓逐步增加，就連社頭、北斗、二林、埔鹽、埔心、和美、溪湖、鹿港等鄉鎮都有大樓新案推出。 建築管理科指出，彰化縣近年新大樓樓層大都在14樓以下，建商大都要有容積移轉和開放空間獎勵才能蓋到10多樓，加上，考量消防、建築結構和成本，14樓層投資效益高，樓層若再往上發展，除了還要相關容積移轉外，建築結構成本和彰化縣地質特性等都要納入評估，成本太高轉嫁給買方，總價太高會讓買方觀望，建商投資風險變高。 建築管理科表示，時代不同了，消費者習慣改變，年輕族群可以接受的買房預算大約在300、400多萬元，目前市場利率才1趴多，年輕人買房貸款400萬元，分30年攤還，每月房貸不到6000元，比租屋還便宜，建商以此價位搶佔住宅新案市場，當然會試著在較偏遠鄉鎮投資新大樓。
台北市民政局統計，北市人口外流，2021年1月人口數為259萬7635人，跌破260萬大關。民政局指出，這是因北市居住成本高、「北北基桃」共同生活圈逐漸形成及疫情影響社會增加。 根據台北市政府民政局發布的各行政區戶籍人口數、戶數統計表，今年1月台北市總人口數共259萬7635人，跌破260萬大關。另外，北市2020年人口數為260萬2418人，低於1997年的259萬8493人，創23年新低。 台北市民政局人口政策科科長吳重信今天表示，戶籍設在台北市的人口雖減少，但觀察台北捷運運量以及上班時間車流量，在台北市工作、生活的人口並沒有減少，這代表北市人口負成長最大的原因是交通發展漸趨完善。
吳重信說明，捷運路網完善、台鐵捷運化等軌道建設做完後，「北北基桃」共同生活圈正逐漸形成，台北市居住成本的確比新北、基隆、桃園高，許多人寧願以交通成本取代居住成本，住在台北市周邊、但在台北市生活。 他指出，民政局針對2019年及2020年的人口資料分析，發現台北市移出人口大部分是搬遷到新北市汐止、新店、三重等軌道建設剛發展成熟區域，推測這些人口就是選擇搭捷運或台鐵到台北市生活。 吳重信表示，北市人口負成長與新冠肺炎（2019冠狀病毒疾病，COVID-19）疫情也有關係，台北市過去每年約有2萬多名社會增加人口是來自海外歸國市民，去年旅居海外國人因疫情無法回台，台北市社會增加因此減少約1萬人。 吳重信坦言，這是個複雜問題，台北市作為國家首都，本來就必須負擔更多醫療、交通等建設成本，導致居住成本較高，這是先天不足。 不過，北市府正試圖以後天努力方式讓居住成本下降、吸引年輕人定居，例如興建社會住宅、建立青年創業基地等，這些政策雖無法立竿見影，但市府會持續努力。
台股5日封關收紅盤，工業地產年關前也傳出好消息，正進行重整的勝華科技，其主要資產楊梅幼獅面板廠趕在農曆年關前，以44.85億元成功脫手。負責代理處分的瑞普萊坊指出，得標人為景碩，目前在桃園新屋、楊梅均有設廠，看準產業前景，持續加碼自用資產搶攻市佔。 瑞普萊坊表示，勝華科技此次處分含土地27,279.5坪、建物40,154.24坪及設備一批，合計44.85億元。瑞普萊坊總經理劉美華表示，勝華科技曾為全球第二大觸控面板廠，申請重整獲准後，由瑞普萊坊取得全台資產標售執行資格；受惠中美貿易戰及疫情斷鍊風險，台灣半導體業持續擴大投資，工業地產出現爆發性成長。 根據瑞普萊坊統計，2020年全台工業地產交易金額達1,472億元，刷新歷史新高。 劉美華認為，今年初台積電法說會宣布今年資本支出250億～280億美元，較去年激增45～62％，更為市場打了強心針，影響所及，半導體設備、IC設計、面板、記憶體、被動元件、封測、電動車、航運各類投資需求也跟著發燙。
中信集團辜家的四方開發最近重返房市，鎖定大安森林公園生活圈推案，公開銷售整合土地長達20年才宣告成功的「溫州院」，據悉，全案總銷32億，每坪單價直逼160萬，震撼市場。 慕樺建築行銷協理蔡宗宏表示，四方開發即原本中信集團辜家的「捷和建設」，背景顯赫，最家喻戶曉的代表作就是「台北101」、「水蓮山莊」、「台大新象」等；最新力作為整合長達20年才成功的溫州街都更案「溫州院」。 「溫州院」占地648坪，整合完成台大等19位地主後，A棟分回72戶、可售39戶，B棟由台大分回，作為台大教授宿舍之用；全案12月初公開迄今，僅剩個位數戶數，預計2月中可望光榮結案。 慕樺建築行銷專案經理沈俊泰表示，大安森林公園周邊地段炙手可熱，四方開發、富邦、吉美、及國美等知名建商近期推出的住宅案，每坪普遍都開價在170～200萬之譜，成交約160～170萬元；其中溫州街人文薈萃，「溫州院」開價每坪150～170萬元，實際成交也達145～160萬元，吸引醫師、律師、企業主等進駐，開出紅盤。 2020全年台北市都更案推案量，突破1,400多億元的史上最大量，不少老字號一線建商紛紛挾著口碑和品牌實力，在都更案攻城略地。 以一級戰區大安區來說，最近中國信託辜家的四方開發，推出30年僅見的首發案「溫州院」；富邦蔡家的富邦建設則在金山南路推出「富邦醴仁」；家美建設事業機構的吉美建設，在瑞安街推出「吉美富徠大安森林花園」。 潤泰創新國際今年也可望在青田街插旗推案，去年3月才搶下「財團法人台北市天主教耶穌孝女會」的合建案，基地面積310.37坪，今年1月甫確定工程合約，計畫今年推案銷售。 另外，去年鬧得沸沸揚揚的捷運東門站永康商圈「高記上海料理」，因違規使用2、3樓的住宅用地，去年8月被北市都發局多次罰款，並勒令斷水斷電，自此熄燈，其房東「印尼紡織大王」宋良浩第三代接班人新聯國際開發負責人宋大江，決定把原址改建重蓋，據悉將推出「永康街1號」小豪宅。
近十年來壽險業者大砸近5,800億元全台各地購買不動產，成為商用及土地市場中重要的動能，其中近八成資金投入台北市，達4,429億元，其中，又以信義區1,265億成為壽險資金布局最集中的區域，南港區則以552億元居第三名，超過不少市中心蛋黃區，躍居壽險資金布局的第三名。 據信義全球資產調查，各大險業在2012年全台投資總額曾達千億，後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施、以及金管會金八條控管下，壽險投資明顯縮手、甚至轉向海外，2017年全台僅114億元，直到2020年疫情衝擊、海外投資風險提高，壽險重回台灣投資，投資金額再度破千億元，今年壽險業者1月全台投資已達152億元，加碼投資的意味濃厚。 觀察長期以來壽險業資金投資全台各地不動產市場，十年來台北市信義區吸引了超過二成以上的壽險資金投入，信義全球資產總經理柯宏安分析，信義計畫區地上權成為壽險兵家必爭之地，又以南山人壽以及富邦人壽熱衷角逐此區域地上權。除此之外，台北市大面積土地一地難求，新興區域開發成為壽險業瞄準地，例如南港區吸引壽險資金投資，已經超過了中山區、內湖區。 值得注意的是，壽險業者投資產品也開始由純收益型產品，開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品，兼具收益與未來增值效益。 柯宏安表示，在市場整棟大樓釋出少，加上辦公租金漲幅跟不上售價步調，租金收益率難以達到法規要求標準，投資商辦大樓案件減少，然而在都更危老議題發燒下，壽險資金找到新投資出口，短期可採現況收租或自用，長期興建新大樓後可提高租金、產生資本增值，如去年富邦人壽取得王朝酒店、今年初新光人壽標下中華開發大樓，均為看準都更效益及頂級商辦需求。
信義全球資產統計上市櫃壽險業交易，自2011年至2021年1月止壽險投資不動產區域以台北市4,429億居冠，占整體交易近8成，其中信義區1,265億仍站穩一哥地位，值得注意的是，南港區投資總額552億已超過市中心主要熱門區域成為新焦點，投資產品也由純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品，兼具收益與未來增值效益。 信義全球資產總經理柯宏安分析，以信義區來說，近10年壽險總投資金額達1,265億元，信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地，占整體台北交易7成，又以南山人壽以及富邦人壽熱衷角逐此區域地上權，看準自行做整體性開發，可能帶來更高的租金收益，像南山人壽在2012年標下的世貿二館，如今開發辦公與商場的複合式大樓，帶棟此區租金攀升。 此外，在台北市大面積土地一地難求下，新興區域開發成為壽險業瞄準地，尤其近10年壽險葉在南港區總投資金額達552億，已超過中山區436億以及內湖區437億，其中指標大案「大南港土地案」即由富邦人壽取得，即刷新了南港土地單價。
在市場整棟大樓釋出少，且辦公租金漲幅跟不上售價步調，使得租金收益率不易達到法規要求的標準，讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品，投資商辦大樓案件減少，但在都更危老議題發燒下，讓壽險找到新投資出口，加碼鎖定此題材產品投資，短期可採現況收租或自用。 長期來看，興建新大樓後除可提高租金，未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過30年，看準都更效益也讓此區域成為近10年壽險熱愛投資之地，總投資金額718億元，像是富邦人壽去年取得的王朝酒店交易，以及今年新光人壽標下的中華開發金大樓，就是看準都更效益及頂級商辦需求。 柯宏安表示，壽險業在2012年全台投資總額曾達千億，但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施、以及金管會金八條控管下，使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外，2017年全台僅剩114億元，而商辦交易更在2015年創低，直到2020年疫情衝擊下，海外投資風險提高，壽險重回台灣投資，投資金額再度破千億，壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭，壽險也必須尋找足夠的租金報酬已支應保單成本，預期市場若有好的標的壽險將持續投資。
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