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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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台商回流熱錢淹腳目，不只豪宅產品大賣，連商辦產品也是強強滾！市調統計，台中七期商辦產品去年一整年成交147件，是2019年的兩倍，且買賣單價近三年來的漲幅區間落在4.5％至6.8％，穩定成長。 台中市位在市政北一路上的達摩大樓，屋齡24年，兩年來出租登錄交易筆數有十多件，西屯區最高租金單坪價格為1,686元也出現在達摩大樓11樓，面積僅16坪，推估是因為坪數設定較小，造成租金單價相對較高。 根據實價登錄資料統計，去年七期商辦的大贏家為位在市政北七路親家「市政廣場」，全年交易93筆。豪辦之王則是聯聚「中雍大廈」，成交均價達每坪59.8萬元，與排名第二位的「NTC國家商貿中心」32.5萬元，每坪有27.3萬元價差。 業者分析，除了豪宅品牌轉戰豪墅的品牌效應外，聯聚「中雍大廈」為企業總部自用產品，非一般出租商辦，價格需維持一定門檻，以保持進駐企業的均質性。 熱錢湧入也讓壽險業將目光轉向商辦，去年9月全球人壽即以7.6億元買下「NTC國家商貿中心」的3樓與4樓，總坪數1,794.14坪。 觀察實價登錄的交易紀錄發現，「NTC國家商貿中心」的16樓物件，面積90.36坪，2016年成交總價2,578萬元，單價30.9萬元，去年6月售出總價為2,970萬元，單價32.9萬元，四年來房價上漲幅度約6.5％。 9樓戶交易單價更是在五年內上漲11％，從32.6萬元上漲至36.2萬元，大賺房價價差342萬元之外，還未算入五年來的租金進帳。 曾經在七期推出豐邑「市政都心」一戰成名的豐邑機構，今年將重返七期商辦市場，光是市政路上就有兩件大案登場。
新北市三重區三和路二段3棟透天厝，區域房價單坪約3、4字頭，經建商協助整合，打造地上12層住商混合大樓，預計2023年完工，專家分析，區位緊鄰捷運三重國小站，交通生活機能佳，估計新案開價上看5字頭，若以中小坪數規劃，總價落在約2千萬。 該三重區長樂段危老重建案，基地146坪，位於三和路2段、介壽路及長樂街口，原為3棟3層樓磚造老透天，原有13名地主，經「富品建設」協助整合規畫，預計打造地上12層、地下3層住商混合大樓，預計後年完工。新北城鄉局表示，該案規劃有41戶住宅單元，及57個停車位，並可達到1地坪換8.4建坪的分配條件。 基地距捷運三重國小站僅約300公尺，近三和夜市商圈，周圍有三重國小及光榮國中、正義公園等機能，據建商官網介紹，該案外觀以天然石材為主軸打造，將融合智慧建築、綠建築概念，可遠端操控家電，並有室內溫度恆溫等設計。 住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，三重巷弄狹小、建物老舊，亟需透過危老、都更重建更新，翻轉市容；該案離捷運站不算遠，又有舊市區機能，預計推案上看5字頭，若以2+1房來估算，總價應在2千萬左右，主要瞄準在地換屋客群。 新北市政府都市更新處長張壽文表示，危老條例2017年公布至今，新北市申請案量達342件，核准案件達272件，目前規劃危老重建計畫無紙化受理申請，將在今年底測試上路，提升審議時效。
不少建商在春節推出新建案，衝刺買氣，自住族可趁勢規畫換屋。財政部指出，民眾個人若為自住屋，在持有稅可享有優惠房屋稅率1.2％、地價稅率千分之2。若打算換屋時，也可適用土增稅率10％、房地合一稅優惠。 我國房屋稅率為1.2％～3.6％，多數縣市的自住屋主皆適用1.2％，部分縣市則提供加碼優惠，像台北市提供全國持有一戶屋主可享有課稅現值折減優惠。 但財政部官員指出，適用房屋稅自住優惠需符合各縣市規定要件。以台北市而言，房屋僅供個人家戶（本人、配偶及未成年子女）居住使用、未做出租，全國合計三戶內可適用自住稅率1.2％，若在全國僅一戶且符合北市都市計畫規定，可享有課稅現值折減優惠，房屋稅率僅0.6％。 而地價稅率一般用地為千分之10～千分之55，惟工業用地、加油站、停車場、公有土地適用千分之10，公共設施保留地為千分之6，自用住宅用地為千分之2。
若要適用地價稅自住優惠稅率，除個人家戶使用且未做出租以外，也要在地價稅開徵40日前（即9月22日前）提出申請，檢附戶籍與建物基地證明，經核准後，每年可自動適用地價稅自住稅率。 土增稅率則為轉賣房地或土地時，針對前次移轉與轉賣的土地公告現值漲價總數額課稅，一般用地為20％～40％，首次轉賣自用住宅用地可適用一生一次優惠，在都市土地90.75坪、非都市土地211.75坪範圍內適用優惠稅率10％。 若已經用過土增稅一生一次優惠，下一次換屋時符合自住滿六年且五年內未做出租營業，可享有土增稅一生一屋優惠稅率10％，適用範圍為都市土地45.37坪、非都市土地105.87坪以內。 此外，轉賣自住房地若適用房地合一稅，可適用自住減免或重購退稅。自住減免為課稅所得在400萬元以下免稅、超過400萬元適用10％房地合一稅率。若為重購退稅，小屋換大屋可核退全額房地合一稅，大屋換小屋按比例退稅，惟重購後五年內不得做其他用途或移轉。
新北市府規劃「泰山板橋輕軌」路線，連接泰山、板橋、中和、土城地區，去年納入整體路網評估，送至交通部審查，預計4月完成修正後再送中央。其中因應板橋浮洲地區人口不斷增加，新北捷運局也規劃在台鐵浮洲站南側及中山國小附近設站，距離合宜住宅僅150公尺，服務在地居民。 新北捷運局去年將泰山板橋、中和公館、林口長庚醫院、淡海北側延伸等4條路廊，納入捷運整體路網評估，並於10月提送交通部審查，目前正針對交通部回覆意見進行修正，包括運量、效益、工程可行性及跨縣市整合等。 新北捷運局表示，預計今年4月可完成報告書修正，提報中央審查，同時也正辦理泰山板橋輕軌路線規劃及可行性評估，將分析土地開發效益、經濟效益及財務，待捷運整體路網審查通過後，送交中央審議。 因應浮洲地區人口不斷增加，泰板輕軌也初步規劃在台鐵浮洲站南側及中山國小周邊設站，預計設於合安路上，距離合宜住宅D棟僅150公尺，並與浮洲站轉乘，路線將配合都市計畫留設南北連貫的計畫道路布設。 新北城鄉局表示，板橋浮洲都市計畫於2019年重啟，目前在新北市都市計畫委員會審議中，其中留設30米路廊，未來可供泰板輕軌行駛，盼今年都市計畫能通過並報給內政部審議。
宏泰人壽將出售淡海新市鎮逾1.6萬坪土地，預計農曆年後於2月19日開標，若能依市價每坪80萬元以上賣出，則總售價近129億元，宏泰人壽可獲利93億元以上，一舉拉高財務體質。 由於宏泰人壽2月底前已要現金增資19.5億元，且2020年底因資本市場大好，其稅後虧損由去年9月底的25.7億元，年底縮小到個位數，加上減資223.91億元，估計3月底淨值比可拉上3％以上。 宏泰人壽強調，處分淡海土地不是為了拉高淨值比或資本適足率（RBC），純粹是因為超過保險局規定的不動產開發年限，否則「根本不想賣」。
宏泰人壽在2010年時以81.66億元標下淡海新市鎮開發區土地近3.5萬坪，整個宏泰集團當時在淡海共有逾7.7萬坪的土地，要進行大面積造鎮計畫，但因為開發時間過長，有土地甚至預估要到2027年才能拿到建照，保險局從2017年開始就以未能即時利用且有收益，對宏泰人壽開罰且限期一年處分不動產。 若宏泰人壽一直沒有處分動作，保險局即可能連續開罰，且加重處分，因此宏泰人壽即在2020年底董事會決議，要出售淡水新市段147-1及148-1地號的土地，委託給戴德梁行標售，土地占地約16,097坪，為第三種中心商業區，可蓋住宅，預計2月19日開標。 市場人士分析，若無法標脫，宏泰人壽可繼續保有土地，又因為已有處分動作，能跟保險局交代，所以若沒有高價標脫，對宏泰人壽來說也不是壞事。
華友聯總部8日入厝，公司同時宣佈旗下位於衛武營國家藝術文化中心對面的國泰重劃區5千多坪土地，除規劃住宅產品外，也正與日本伊籐忠及洲際酒店、萬豪酒店等洽談，預計投入逾40億興建五星級飯店、複合式商場，這也是繼國揚、京城、遠雄、汎陸建設後，加入星級飯店行列的建商。 華友聯董事長陸炤廷指出，位於國泰路和自由路口的國泰重劃區，除一路之隔的衛武營國家藝文中心外，更有緊鄰高雄市議會的高捷橘線O11鳳山西站，及文山特區和澄清湖生活圈的腹地，距離國道1號也只有3分鐘車程，加上台糖分回的土地達8.68公頃，一旦作為商業使用，將成為鳳山區有史以來最大商場。 陸炤廷說，為善用該區土地，華友聯集團已多次與日本伊籐忠、洲際酒店、萬豪酒店洽談，興建五星級飯店、複合式商場。
他指出，飯店與酒店式住宅大樓的基約1,000坪，投資金額逾30億元；另量販、健身、餐廳的複合式商場占地1,000坪，投資約10億元；另外3,000多坪建地預計興建40到80坪的首換和換屋產品。 在華友聯集團之前，已有遠雄集團豪宅「The One」，及日本大和房屋與欣陸投控合資成立「汎陸建設」，分別規劃「洲際酒店」及「高雄日航酒店」，預定2021年第四季、2023年開幕。另外還包括國揚集團「漢來飯店」、京城建設「H2O水京棧國際酒店」，如果再加上剛營運的義聯集團「朕豪酒店」、換手經營的「君鴻酒店」及寒軒飯店，高雄五星飯店在未來幾年將更熱鬧，競爭也更為激烈。
台商鮭魚返鄉潮帶動豪宅熱銷，尤其七期豪宅磁吸中南部的台商、富豪爭相置產，去年台中十大豪宅就締造69戶的銷售佳績；在土地交易方面，寶輝、中悅、聯聚、豐邑、興富發等建商，短短一年多獵地逾1.6萬坪，其中「惠國段」總交易面積近5,000坪、總交易金額達150億元，顯示建商對豪宅的推案信心大增，最精華的惠國段更是兵家必爭之地。 住商不動產七期南屯店表示，惠國段緊鄰新光與遠百雙百貨商圈及新市政中心，更擁國家歌劇院、夏綠地園道等大型綠地，無疑是七期最具價值的區塊；尤其興富發今年1月以每坪245萬元的價格，購入河南路「沙夏汽車旅館」728坪「住4」土地，甚至超越不少新市政中心的土地行情，為精華地段挹注強勁撐盤動能。
其中，惠國段夏綠地園道兩旁僅闢出10塊建地，目前剩最後兩塊土地待價而沽，業界推估，未來土地價格上看400萬元，加上營建成本節節攀升，新推案的高標價格有機會一舉衝上每坪百萬大關，帶動夏綠地園道旁新成屋討論度遽增。 夏綠地園道第一排的「大陸寶格」，是亞洲罕見義式美學精品地標，深獲中部富豪青睞，去年就有5戶實價揭露，18樓實品屋更以每坪92萬元刷新社區新高、及當年度豪宅銷售紀錄，全案進入完銷倒數。 此外，包括寶輝、聯聚、雙橡園等品牌建商，去年於市政路推出新案並獲得熱烈迴響，今年預計進場的還有寶璽建設位於惠文路、文心一路口的七期新案，總銷達80億元；由鉅建設於七期睽違數年後的「府會園道新案」，最快則將在第一季登場，總銷達百億元，在地業者推估，新案每坪單價上看7字頭。
捷升股份有限公司，原本是彰化縣境日據時期專營不動產買賣投資之株式會社。該公司欠繳900多萬元地價稅，彰化縣地方稅務局送彰化分署執行，義務人名下有7筆土地，共3萬3679平方公尺，土地上還有上百住戶，彰化分署最近成功利用強制執行手段，解決了從日據時代就糾纏至今的土地糾紛，創造雙贏的結局。 彰化分署表示，捷升股份有限公司，位在鹿港鹿草路4段，1962年獲准設立股份有限公司，後又因不明原因解散，目前在清算程序中，欠繳900多萬地價稅經彰化縣地方稅務局送彰化分署執行。 由於名下土地，有自日據時代起延續至今的上百住戶，占有權源因時代久遠而難以考究。一旦經由執行分署以強制執行程序，將土地拍給住戶以外的人，住戶就有可能遭到驅離，因此執行過程中清算人除多次透過移送機關申請延緩執行外，建物所有權人也成立自救會向彰化縣政府陳情希望本分署暫緩執行。
彰化分署表示，為求在實現公義之下也能兼顧關懷住戶的居住權，因此先擇其中一筆影響最小的土地206平方尺進行拍賣，並藉由拍賣程序不斷與土地上的住戶溝通協調，勸導渠等透過拍賣程序標買建物座落的土地。 經過不斷溝通，座落該土地的住戶先2010年10月20日以186萬餘元標得該筆土地後，再由承辦書記官不斷居間協調，促使清算人願與其他6筆尚未拍賣土地上之建物所有權人積極協談，最後在2010年11月23日清償因所有土地所滯欠的地價稅。 彰化分署執行人員藉由執行程序，積極不懈努力與民眾溝通，終於成功解決了懸宕1甲子的欠稅問題，創造政府與民眾雙贏。
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