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歐亞不動產估價師聯合事務所
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儘管去年底打炒房政策陸續登場，賞屋人潮略見降溫，但市場預期反而有助於讓自住買盤放心進場，金牛年房市仍可望「Happy牛 Year」；2021年房市計畫登場的指標大案，也呈現牛氣沖天，蛋黃、蛋白、蛋殼區以及都更、危老案，統統沒缺席。 鄉林建設集團董事長、中華民國商業總會理事長賴正鎰表示，去年新冠肺炎疫情衝擊全球，為什麼台灣房價沒有明顯下跌？因為在2003年前爆發SARS時，不少人進場買房紛紛獲利，有了經驗值，此次儘管疫情來得又快又凶，但在超低利率環境、海外台資持續回流下，賣方有預期心理、信心度又高，因此很少有人願意降價求售。 賴正鎰觀察，近一年來買方在這三、四年房市打底完成、今年疫情房價又沒降之下，紛紛趁著低利進場買房；更有不少留在台灣出不了國的台商、及手中現金充裕的買方，紛紛出手買房，呈現剛性需求和置產客雙主流的現象，房價相對有撐，預料2021年房市牛氣沖天，多頭仍占上風。 住展雜誌調查顯示，在利低環境、剛性需求撐出房市之際，今年還是有不少指標大案將陸續登場。
在首善之區台北市，今年不論自地自建案、都更案和危老重建案等，都可以用遍地開花來形容今年的房市推案熱度。 較具指標的大案，例如三圓建設「正義國宅」都更大案「Diamond Towers」預計4、5月將申請使用執照，屆時潛銷動作也將更明朗化，據悉該案總銷逾400億元，可望成為金牛年台北市規模最大的單一個案，每坪單價也有意挑戰250萬元，日前已有房市「大戶級」客戶被邀請前往賞屋，銷售動作蠢蠢欲動。 另外，大陸建設南京東路五段馥敦飯店危老重建案「鐫萃」，據悉該案將與凱悅飯店聯手引進尚萃（Hyatt Centric）飯店進駐，住宅戶將引進五星飯店管理和服務，可望挑戰區域天價。 就戰區來說，2021年房市將以新北市、桃園最為熱門，不少上市櫃建商已摩拳擦掌。 例如宏普將推出新店「宏普Garden Park」、聯上新店「聯上央北」、遠雄集團和遠雄建設中和將推出「遠雄豐河」，三重方面，冠德五谷王段F案及J案、鄉林興德路「鄉林恆美」，以及國泰三重仁義段「國泰和河」等也準備潛銷。
今年春節房市在剛性需求支撐下，來人與成交金額較去年同期至少成長約二、三成，其中房價低基期的桃園、台中、台南表現佳；總計六大代銷春節銷售金額突破60億元，優於預期。 六大代銷中以甲山林、新聯陽表現最突出。甲山林機構總經理張境在指出，受疫情影響，今年農曆春節是十多年來最多國人在台過節的一年，總計小年夜至初五的七天春節假期中，集團旗下代銷案場來人約1,300組，成交金額約18億元，整體市況優於去年至少三成，換屋、自用客戶都有，買氣平穩。 新聯陽副董林徹人認為，今年春節房市在初三（14日）湧現人潮，像是「潤泰敦峰」、「萬企大業」、「欣世代」、「新潤A5」、台中「鵬程星境界」等豪宅或一般住宅銷售都有不錯表現，尤其豪宅產品在不少台商出手下，不僅高端產品銷售率提升，更推升集團新春期間合計賣出約12億元。
海悅機構總經理王俊傑表示，今年春節由於民眾大多出遊，房市買氣主要集中假期最後二、三天。 以集團來說，三天的銷售金額超過7億元，其中，台北市「富邦敦南藝術」、「擎天森林」、「藏美寓」都有高詢問度。另外，新北市今年在首換族出手下，成交優於去年二成，還有桃園小檜溪、中路特區，以及台中、台南等地買氣也都不錯。 甲桂林總經理陳衍豪指出，受惠新春期間疫情較農曆年前樂觀，且全球股市表現不錯，旗下代銷案場新春期間銷售約7億元，包含「頤海大院」、「全陽柏悅」等都是熱銷新案。 遠雄房地產總經理張麗容表示，今年公司大年初三才開始全面營業，總計12個營業案點，來人約1,600組、成交約10億元，表現優於預期；春節銷售奏凱歌，今年牛年房市將呈「春暖花開滿堂紅」氣象。 創意家表示，今年春節集團到初三、四才陸續開工，且大部分在最後兩天前往賞屋，因此今年賞屋人潮約只有去年五成左右，不過銷售卻有不錯成績，賣出超過7億元房屋、將近是去年的三倍，在自住客出手下，房市呈現「有行也有市」的格局。
新北市近年推動「三環六線」，藉由建設軌道路網，實現大眾運輸導向發展（TOD）城市型態，在捷運沿線區域以車站為核心，打造捷運生活圈，新北市捷運工程局預估，全線土地開發投資建設總額能達525億元，可創造6500個就業機會。 捷運局說，三環六線建設串聯境內各行政區，包含新北環狀線行經新店、中和、板橋、新莊，環狀線北環段行經五股、蘆洲，新北樹林線行經中和、土城、樹林、新莊，並與既有路線作銜接，提高新北市搭乘大眾運輸移動的方便性。 為了促進地方發展，捷運局說，新北市規劃「點線面」軌道發展策略，以捷運站為發展核心，推動捷運土地開發計畫，興建與捷運出入口共構大樓，引入人流以捷運站點為活動中心。 捷運局舉例，像是林口淡海新市鎮、新店央北區段徵收、新莊頭前庄重劃區、新莊泰山塭仔圳重劃區、蘆南蘆北重劃區等，就是以捷運延線整體開發區策略布局，也讓大台北都會區真正成型均衡發展，未來雙北市民甚至桃園、基隆，無論是工作或居住的地點將有更多選擇。 捷運局說，目前環狀線的土地開發已完成秀朗橋站、景平站、中和站及中原站招商作業，這4站捷運共構大樓預計2024年至2025年陸續完工，同時今年也將接續辦理其餘6站開發作業，預估全線土地開發投資建設總額達525億元，創造6500個就業機會。 另外，未來配合捷運工程進度，推動淡海輕軌、三鶯線、新北樹林線、安坑輕軌等路線20處捷運站土地開發計畫，並於捷運沿線規劃約1000公頃以上大型整體開發區。
內政部營建署表示，去年在中央及各地方政府合作攜手下，於推動都市更新及危老重建，不論是申請數或核准數都創下新高，其中危老全年申請件數已達到1,077件，都更案則核定86件，其中危老案件申請量年成長率達到3倍，營建署強調，近期也針對高層樓建築物進行檢討都市更新條例，已於去年12月28日送請立法院修訂，將加速審議。 危老重建計劃自2017年5月10日開辦以來，隔年累計申請案數計136案，2019年累計申請案數計569案，又因應時程獎勵屆期及務實考量土地利用規劃課題，於去年5月6日完成修正第3、6、8條，以鬆綁鄰地合併面積限制、調整時程獎勵為逐年遞減及新增規模獎勵，擴大重建效益誘因，在中央及各地方政府積極合作及政策宣導下，至去年底累計申請案數達1,646案，危老申請案年度成長量約達3倍。
內政部於2019年1月30日修正公布「都市更新條例」，修法後上路至今，去年度累計核定都市更新案計86案，相較過往平均每年核定都市更新案數計44案，執行成效約成長1倍，另為加強政府主導都市更新量能，持續輔助及協助各機關辦理政府主導都市更新，至去年底已協助28處先期規劃及46處辦理招商前置作業中。 然而有鑒於過去震災造成重大傷亡及財產損失者，多屬高樓層集合住宅耐震度不足所致，為避免此類事件再次發生及提升都市防救災能力，因此內政部已再次啟動修法，修正都更條例第57、61、65條，強化危險建築物處理，並提高容積獎勵，以加速容積管制前中高樓層建築物重建進程。 內政部營建署再次呼籲，考量各類型危險及老舊建築基地重建特性，民眾可依自身需求及整合情形選擇採危老條例或都更條例辦理重建。 不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天
經濟部日前（5日）表示，為了減輕產業衝擊，由工業局轄管的62處工業區，配合「嚴重特殊性傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例」實施期間，推動延長土地租金紓困措施，各事業有承租工業區內土地以及國有房舍者，如營業額較同期衰退15％以上，可以申請土地租金減收二成，至110年6月30日止。 工業局指出，工業區內產業以中小企業為主，自去（109）年受到新冠肺炎的影響，不少中小企業到衝擊，工業局也於去年4月推出「嚴重特殊傳染性肺炎防疫期間工業區紓困方案」，透過將產業應繳納的維護費、土地租金、污水處理費等規費透過減收或緩繳的方式，藉此來減輕產業的負擔。 由於工業區內產業型態以出口外銷為導向，在國外肺炎疫情仍嚴峻的情況下，仍有許多企業營收受到衝擊，為協助廠商度過難過，經濟部於今（110）年1月核定將工業區紓困方案再延長至今（110）年6月30日。 工業局表示，此次工業區紓困方案在土地租金減收方面，需由企業提出佐證於109年12月起營業額較同期衰退15％以上，才可申請租金減收20％，去年申請減收的企業在申請月份不重疊的情形下，仍可提出申請。 工業局也提醒，因為配合國家能源政策、能源法規執行期限、地方回饋承諾事項以及相關優惠不重覆等原則，工業區紓困方案針對再生能源發電業者或已經申請租金緩繳之廠商，不適用此次的申請。提醒廠商在申請之前，可以洽詢當地工業區服務中心確認是否符合申請的資格。
一般認為房子愈老，貸款條件愈差，能貸的成數低，貸款利率也比較高。但統計財團法人聯徵中心資料，結果出人意料。 資料顯示，近三年貸款成數最差的，都是屋齡12到18年的房子，2020年平均貸款成數只有69.9%，還不到七成，也是各屋齡中，唯一不到七成，等於買一間屋齡12~18年，總價1,000萬元房子，自備款至少要300萬以上。 至於屋齡36年以上老屋，平均可貸到71%，屋齡30~36年也可貸到70%，都在七成以上。 大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，12~18年的貸款成數最低，原因可能有幾個層面。 首先，由於新屋套房單價高，很多追求低總價的買方，會選擇屋齡十來年，有點老但不會太老的中古小房，小房的成數不易拉高，因此拉低房貸成數。
另外偏好10年以上、20年以上的買方，許多為換屋，希望室內空間大，但又不希望屋齡過高。由於換屋者可先賣後買，很多人並不需要高成數，也可能為了省利息，降低成數、少貸一點，因此拉低平均房貸成數。 另一方面，由於新屋套房單價高，很多追求低總價的買方，也看屋齡十來年的中古小房，小房的成數不易拉高，也是原因之一。 除了貸款成數外，房貸利率也是房子愈老，利率愈高。以近三年來說，平房利率最高的，都是24~30年的房子，2018、2019年平均利率都在1.8%以上，2020年新屋平均利率已壓低到1.45%，24~30年的房子利率仍達1.65%，比36年以上還高。 郎美囡表示，房貸利率通常與申請貸款人的職業、收入有關，購屋選擇24~30年的買方，不少為小資族，且該屋齡區間的房屋結構多為RC，若非位於精華地段，貸款條件尚不及地段優越的老公寓。
高雄輕軌大南環段進入試營運階段，為鼓勵市民朋友使用，高雄市府宣布輕軌全線至2月28日為止，均提供免費搭乘服務，並鼓勵市民朋友將搭乘心得反應給市府，一起讓輕軌更好。房仲業者分析，新開通9站五年來房價漲幅，漲幅最大為C15壽山公園站44.1%，周邊房價從每坪11.1萬增加至每坪16.0萬。 高雄市長陳其邁表示，市民朋友期待輕軌帶來更便利的生活，市府的責任，是以最高的規格、最嚴的標準，讓輕軌成為值得信賴的交通工具。從交通號誌、道路安全、大眾運輸系統串連到周遭商圈的振興，都不是單一局處的工作，絕對需要跨局處的通力合作。 陳其邁指出，新增9站往西將延伸到鼓山區公所；往東則是串連高師大、民生醫院與五權國小等機構，都對於有就醫需求的老人家、上下課的學生，以及通勤的上班族，將帶來更大的交通便利與安全。 陳其邁強調，高雄是全國第一座擁有輕軌的城市，而在國內外城市，包括新北、巴黎、熊本等地的經驗，都已經證明輕軌對於提升交通效能、改善城市環境，以及強化通勤安全等面向，有著相當正面的效果。
高市府捷運局長吳義隆表示，輕軌大南環路段的加入試營運，雖然是增加9個站卻是串聯起鼓山、鹽埕、前鎮及苓雅區等4個行政區交通動脈，東起南凱旋公園、高師大和平校區，途經民生醫院、捷運紅線凱旋站、夢時代、軟體園區、圖書總館、流行音樂中心、駁二藝術特區、壽山動物園等，通車後輕軌列車可從苓雅區一車通行到鼓山區，提升地區運輸便利及生活機能多樣性，日後民眾不論是通行通學、醫療、觀光旅遊及交通轉乘，都能享受更完善便利的運輸服務。 大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡則說，高雄輕軌串聯亞洲新灣區重要建設，沿線有不少新建案推出，且高雄近幾年不動產市場熱度高，低價卻有建設話題的區域，房價受帶動效果更強。 新開通9站五年來房價漲幅，漲幅最大為C15壽山公園站44.1%，周邊房價從每坪11.1萬增加至每坪16.0萬。 其次為C36凱旋二聖站32.0%，房價從每坪14.7萬漲至19.4萬，而C32凱旋公園到C35凱旋武昌這四站也都有超過20%的漲幅，且凱旋公園、衛生局、五權國小三站的房價都從每坪17萬挺進到每坪21萬，車站周邊房價達2字頭門檻。 郎美囡分析，壽山公園站房價與沿線相比較低，可一站接到捷運橘線串連高雄東西向，且受駁二特區帶動，房價彈升力道強。至於大南環另一頭沿凱旋二路、三路行駛，沿線有文化中心、醫院、各級學校，且商家眾多，生活機能佳，搭配建設議題，許多大樓社區均都為2字頭，新案開價也多落在25~30萬，去年挾帶房市熱度，成交價格表現也相對亮眼。
中華郵政透露，位在台北市信義路四段、信維郵局現址的千坪基地，原規畫砸20億打造逾300房的旅館，一方面因都更時程延遲，已與旅館業者解約，二方面考量疫情延續，國際觀光前景黯淡，有意「轉彎」改作商辦，搶攻台商回流商機，年後將要找顧問公司啟動研析。 據悉，本案位處台北捷運大安站與信義安和站之間，是北市極精華地帶，往東到台北101、往西至東門商圈、中正紀念堂都相當便利，千坪基地換算樓地板面積可達1.3萬坪。若以信義路四段中古房價每坪約80～90萬（新建案每坪更超過120萬元）的金額初算，本案市場價值估計至少破百億元。 中華郵政先前將本案規畫打造為旅館大樓，完工後交由晶華酒店營運，然而因都更程序耗時，無法在2020年底前完成點交，日前雙方解約。郵政官員說，已和至少五家大型旅館業者洽談，業者們也認為本案位置極佳，惟疫情發展「讓人看不明白」，其開發意願頗為保留。 中華郵政因此有意在3月前找顧問公司，仔細評估全新開發方向，觀察目前都會區旅館的住宿需求偏低，而在台商回流浪潮下，商辦或許更為有利。
不過在疫苗施打效應下，放眼長期，旅館仍為合適選項之一。惟不考慮「商辦、旅館合一」的開發方向。至於信維郵局也將在6月前搬到現址正對面，以利這塊千坪基地機動開發。 在此同時，中華郵政在桃園、台中投資逾10億元的影城、旅館工程倒是馬不停蹄。首先是最新公告招標的「中壢郵局新建工程」，預計投入4.4億元興建為影城商場。最大樓地板面積達2,800坪，位處中壢鬧區，到台鐵中壢車站步行只要三分鐘。郵政官員說，最快2023年完工，交由國賓影城營運，每年租金收入保守估計至少千萬元。 其次，中華郵政計畫投入5.7億元，在台中市「市政北一路、惠中路一段交叉口」，興建地上13樓、地下4樓建物作為旅館使用，基地面積521坪，最大樓地板面積逾4,300坪，步行不到十分鐘就可到台中國家歌劇院、台中大遠百及新光三越中港店，位處鬧區。此案預計3月初就會公告工程標，最快2024年完工，將由平雲開發承租，再委由天成飯店經營。
據實價登錄揭露，台中五期重劃區去年9月、10月接連出現總價破億的不動產交易，9月先有台灣微米科技，以1.68億買下公益路含地上物約112坪土地；10月又有7位陳姓自然人海砸3.3億，購入大墩十二街的元春企業大樓全棟房地。累計五期重劃區2020年已有7筆億級不動產交易，且買家悉數為法人或具法人背景之企業主，顯示投資人對五期重劃區的後市發展頗為看好。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，五期重劃區的億級不動產交易，幾乎都具收租或開發效益，因而成為市場豐沛游資的停泊熱點。以台灣微米科技買進的大益段土地為例，該筆土地其實有一棟做店面使用的未登記建物，現由知名火鍋店隱鍋進駐，每月租金達28.5萬，換算年投報率逾2%，符合企業投資的預期水準。 大墩十二街的元春企業大樓，目前也有健身房、醫美診所、補習班、推廣教育中心等單位承租，粗估全棟每年可收租450-500萬，且該大樓屋齡達31年，土地又是容積率達500%的商四用地，往後若循危老途徑重建，以平均可獲25%容積獎勵、新案房價4字頭估算，重建後的總市值將超過6億，為投資人創造豐厚收益。
台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜進一步分析，五期重劃區集公益大墩、精明、精誠等商圈於一身，商業繁榮且生活機能不虞匱乏，加上五期核心的公益大墩商圈，在中捷綠線開通後，可望因交通便利性提升擴充消費人潮，遂吸引店家重返公益大墩商圈，為商圈的租金奠定扎實基礎，並使投資人著眼報穩定的利基投入置產。 去年以來，公益大墩商圈就有麥當勞、星巴克、統一Simple-Fit概念店、牛室炙燒牛排、做茶菜等知名店家進駐，使商圈臨幹道的一線店面熱度不墜。雖然公益大墩商圈的租金不斐，但梅國瑜指出，該商圈具全國性知名度，廣告效益佳，對連鎖商家而言附加價值顯著，因此大型品牌依舊趨之若鶩，讓公益大墩商圈的店面單坪月租金，始終維持在2500-3000元水準。
傳北市信義計劃區知名豪宅「陶朱隱園」等不到買家，乾脆封盤，不開放賞屋也不賣。中華工程（2515）發言人程安慈表示，確實已一年沒開放賞屋，但主要是疫情考量以及頂樓宴會廳、庭院等公設重新設計，預計公設完成就會開放，「不可能做好了不賣」。 陶朱隱園位於松高路、松勇路口，基地2468坪，只興建一棟地上21層，地下4層住宅大樓，一層兩戶，共40戶。建築設計極為特殊，包括每樓層旋轉4.5度、超大陽台、電梯與梯廳，號稱救護車、跑車可直接搭乘電梯開進屋內。 陶朱隱園早在2018年即已完工取得使照，但一直到2019年出現首筆交易，由相關企業公司承耀公司買下7樓戶，擔保債權總額約13.2億。以貸款成數推估總價，約18億~22億，每坪單價至少600萬元以上，不過官方對價格持疑，實價資料不予揭露。 過去一兩年，中華工程多次表示，花上億元打造的實品屋完工後，就會對外接待賞屋客，一度表示，會針對有興趣的參訪者，進行財力、形象以及人品進行審核，必須符合陶朱公熱心公益精神，才有資格參觀億元實品屋。
不過，據了解實品屋已完工，但過去這段時間來，陶朱隱園一直沒開放賞屋，因此市場傳出陶朱隱園價格太高，等不到有緣人，因此乾脆封盤不賣。 程安慈表示，確實過去一年，陶朱隱園都沒有接受賞屋，一開始，主要是疫情考量，後來等實屋品完工，實品屋雖完成，但頂樓會宴會廳重新設計，整體公設沒沒有完全完成，基於安全、客戶感受，因此沒有接待任何客戶看房子。 外傳有香港客戶出價一坪400萬想買一戶，但因威京集團主席沈慶京堅持要賣每坪要賣800萬而破局，程安慈說，基於客戶隱私，中工對市場傳言不作評論，可以肯定的是，陶朱隱園不可能以每坪400萬元這種價格出售。 程安慈表示，陶朱隱園頂樓宴會廳與庭院等公設，預計今年第三季可完工，屆時可持續接受符合資格的客戶賞屋。
台中市8年來首個「市場用地」招商成功！台中市經發局指出，位於北屯11期重劃區內的「市31」BOT案招商由環球購物中心獲選最優申請人，預計投資約10億元，打造結合現代化市場及商場的購物中心，可望創造200個以上就業機會，市府更與環球議約，保障設籍台中市居民30%以上的就業機會。 經發局指出，「市31」基地位處台中市11期，坐落崇德路3段及崇德18路交叉口，以國道1號、3號為主要聯外道路，距離74號快速道路僅3分鐘；該區更鄰近台中洲際棒球場、台中巨蛋預定地及仁美與崇德生活圈等人口稠密區。 經發局去年下半年辦理第4次招商，由目前在台北、新北、桃園、高雄和屏東共有7間分店的環球購物中心股份有限公司獲選最優申請人；經發局指出，興建期預估約3年，營運期42年，興建期間，市府節省公共建設經費支出，由環球投資約10億元，興建地下2層至地上4層，打造兼具超市、主題式餐飲、休閒及購物等多功能現代化市場及購物中心。 經發局指出，未來進入營運期後，預估市府可收取開發權利金1.5億元及每年營運權利金300萬元以上，更可望創造200個以上就業機會；經發局今年初與環球召開第一次議約會議，環球也保障設籍台中市的居民至少30%就業機會，盼藉此帶動就創業，活絡區域發展，再創經濟榮景。
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