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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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政府打炒房祭出連環計，知情官員透露，跨部會房市健全小組近期將召開會議，審視房市變化並訂出後續時程，據悉，財政部將在會中提出房地合一稅修法版本，將現行持有「一年」內課45%重稅，擬調整為持有「兩年」內也課45%重稅。 此外，為避免投資公司炒房，財政部版本也將境內法人交易房產納入房地合一稅。 政府關注房市變化，持續祭出打炒房措施，外界關注財政部租稅手段。對此財政部近日已預告《房屋稅條例》修法，原本住家用房屋現值若在10萬元以下，可免徵房屋稅，修法後新增限制，自然人免稅限三戶以內，同時排除法人適用這項免稅條款，藉此避免房東分割避稅。 不過這項修法，外界認為對於抑制炒房效果有限，最關鍵的稅制工具應為房地合一稅；另外在野黨也紛紛提出提高囤房稅率等修法版本，希望健全房市。
財政部長蘇建榮日前表示，房地合一稅將優先檢討，最快本會期將送進立法院審查。據了解，財政部內部版本已經準備得差不多，將於近期在健全房市小組中提出，共同討論。 房地合一稅修法方向漸趨明朗，據了解，財政部版本最為明確的方向，是將現行持有期間一年內課45%重稅，調整為持有兩年內課45%稅率，等於將短期持有期間從一年調整為兩年，遏止炒房歪風。 至於持有時間更久者，為避免殃及確實有需求的換屋族，財政部則傾向微調。稅率35%適用對象，現為持有超過一年、未逾兩年者，可能調整為超過兩年、未逾三年或四年；原稅率20%適用對象，現行為持有超過兩年、未逾十年者，可能調整為持有超過三年或四年、未逾十年。至於持有超過十年者，稅率則維持15%。 財政部版本另一個重點，則是特別納入境內法人交易。現行所得稅制度規定，境內法人交易房地，是併入當年度營利事業所得額課稅，最高稅率僅20%；但財政部觀察到有個人透過成立投資公司炒房情形，因此擬修法將境內公司交易房產納入房地合一稅，最高稅率為45%。 對此修法版本，財政部官員強調並未定案，還是要交由健全房市小組來討論並經行政院點頭後，才會正式拍板。
台中市近年受惠重大交通建設利多，帶動區域房市發展，尤以台74線太原匝道周邊，不僅推案熱度高，也是房市買氣穩定區，近年吸引多家建商如總太、陞霖、坤悅、大毅、大城、富宇等建商進駐卡位。 業者分析，台74線是台中市最重要交通幹道之一，以外環形式串連台中、彰化等多個行政區，在周邊機能完善及建設利多帶動下，為北屯、太平、潭子、大里等區帶來房市紅利，也成了熱門移居區域。 根據內政部實價登錄顯示，台74線太原匝道周圍2公里內的新成屋，2016年每坪均價約18.06萬元，2020年每坪均價為20.54萬元，累計五年來漲2.5萬元，漲幅近14%。 盤點周邊房市，以陞霖地產首案「陞霖太美」甚受矚目，本案位在太平新光重劃區，基地在環中東路三段、立德街口，快速接軌台74線太原匝道，坐擁中山、樹孝雙商圈機能，且鄰近明星學區新高雙語國小、太平環保公園等。 「陞霖太美」產品規劃二至三房、20至38坪，每坪單價23萬至26萬元，採實價銷售，目前已銷售九成，成績亮眼。 陞霖地產董事長邱紹軒表示，近年來太平新光重劃區，受惠74號快速道路開通與鐵路高架化等重要交通建設帶動，加上離台中捷運機廠不遠，不但建商搶進購地，人口成長迅速，吸引大量自住買盤，區域推案量與房價均逐年上揚。
另外，北屯廍子重劃區鄰近台74線太原匝道及主要幹道太原路聯通南北，加上較市中心相對親民的房價，也成為首購族群的置產熱區。 其中，案量達6,000戶的總太地產「心生活美學聚落」造鎮大案最受關注，規劃包括300坪社區專屬超市、400坪露營區等豐富公設，滿足了住戶的生活休閒機能。 造鎮系列繼一期「總太2020」、二期「總太聚作」接連完銷後，目前系列建案來到三、四期的「心之所向」，總銷達150億元，坪數在23至39坪，也是中小坪數規劃，目前開價未定，最快第1季正式進場。 總太地產董事長翁毓羚指出，疫情衝擊影響，具大片綠地又不失交通生活機能的宜居環境更獲購屋族青睞，廍子重劃區不僅具有上述條件，加上周遭大型建設如廍子國小、台中捷運綠線、台中市立醫院BOT案等利多助攻，整體房市熱度逐年攀升。 另外，大毅建設新案「人人幸福」就位於太原路、軍功路口附近，每坪開價超過30萬元，產品為28至48坪的精裝屋，預約相當熱絡；即將進場的「大城11月」每坪開價24萬至28萬元，顯示區域房價已站穩2字頭、並朝3字頭邁進。
中央銀行於去年12月8日起實施房市信用管制措施，對於打炒房是否有效，央行有三項關鍵指標，分別是「全體銀行不動產貸款占總放款比重」、「國銀新承做高價住宅平均貸款成數」、「國銀新承做高價住宅平均貸款利率」。 央行統計顯示，截至去年12月，全體銀行不動產貸款占總放款比重達36.43%，國銀新承做高價住宅貸款成數近六成，國銀新承做高價住宅貸款利率為1.49%。 與去年11月相較，去年12月，銀行不動產貸款集中度上漲0.27個百分點，國銀新承做高價住宅平均貸款成數也上漲0.2個百分點、利率持平。 因適逢年底、為房市傳統交易旺季，央行先前公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，去年12月新增購屋貸款升至683.37億元，創房地合一稅上路以來的五年新高，比去年11月成長103.83億元，為近一年半最大。 對於去年12月五大銀行新增房貸暴增，央行經研處副處長蔡惠美解釋，主要是六都買賣移轉棟數增長，以及部分銀行整批分戶貸款增加。 蔡惠美分析，由於房市交易從買賣到登記，大約需要一個多月的時間，因此，央行12月8日推出房市管制措施的效果，仍需密切觀察今年1月，以及今年第1季的情況。 蔡惠美說，「很多銀行業者說，房市有剛性與自住需求支撐，不太會受央行打炒房政策的影響。」
隨著近年重大建設陸續完工、自住買盤出籠等因素，台中各地房市都出現熱潮，即便是已經沒落許久的台中舊市區中區，房價也出現走高情勢，每坪住宅成交價已來到近5年新高、漲幅更是突破3成；然而，在中區人口不斷外移，又加上疫情來勢洶洶的狀況下，店面的經營就受到不小打擊，不僅待租量年增超過3成，平均每坪租金更下跌14%之多，足見要在這邊做生意有多困難，因此就出現不少店面甚至是飯店，反而寧願採取「店中店」的切割模式來經營，好維持一定收益水準。 根據屋比房屋彙整台中市中區住宅成交均價變化，發現中區住宅的每坪成交價自2016年時的每坪10.5萬元，爬升至去年的每坪14.2萬元，5年來漲幅就達35%，且先前如東海戲院以危老改建方式推出的區域指標新案「鼎泰中城」，就已站上3字頭開價，令人感受到中區房市似乎有在緩慢復甦當中。 不過，相對於住宅市場的熱絡，受到去年至今的肺炎疫情影響，目前中區店面市況可說相當慘澹，根據屋比房屋彙整近一年台中市中區店面網路待租及待售資料發現，目前區域內店面待租量相較去年同期明顯增多，年增幅超過3成，店面平均每坪租金，近一年也下跌了14%之多；不僅如此，由於生意經營不易，店面售價也自去年的每坪55.6萬元跌至今年同期的48.4萬元，跌幅達13%，但由於可能有都更機會，店面屋主也不願意低點出脫，待售量部分也較去年同期下降了16%左右。
對此，屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右表示，近年台中市政府極力推動「中區再生」，讓中區的復甦看見一線生機，從柳川、綠川的整治，到歷史建築與古蹟的活化再利用，以及台中火車站的高架化等建設題材完工，市容明顯改變，房價也出現漲幅。 但店面市況來說，馬先右指出，隨著台中發展重心西移至目前的西屯區七期後，中區人口大量外移，商圈也逐漸沒落，近年區內消費人潮主要都仰賴國外觀光客，如今面對疫情衝擊，除本國遊客外，目前外國遊客幾乎銷聲匿跡，讓商圈觀光客大減，不少無力支撐的商家只能選擇退租，也導致店面待租量出現攀升，近期甚至還有空店面改作特賣會場的情況出現。 對於目前中區店面待售量不增反減，馬先右表示，因武漢肺炎疫情的影響仍在，導致中區店面開價大幅下修，讓屋主逐漸不想低點出脫，加上近年台中市府積極推動都更、危老重建，中區內首件危老都更案鼎泰中城已順利整合重建且完銷，讓不少屋主看到未來危老都更潛力，也開始出現部分惜售心態，「目前中區內店面屋主普遍採取『以租代售』的策略，希望先行出租，盼能先撐過這波疫情寒冬，迎來消失的人潮後再做打算」。
由台南市政府主辦永康六甲頂地區醫療專用區市地重劃案，計畫書於1月底經內政部審議，後續修正後即可通過，再經都市計畫發布實施，預計5月可公告辦理市地重劃，將可提供約8千坪建築用地，醫療生活機能持續升等，也帶動奇美特區與大橋特區房價，呈現每坪年漲近2萬態勢發展。 台南市長黃偉哲指出，因應大臺南地區民眾醫學中心就醫需求，於奇美醫院後側辦理「永康六甲頂醫療專用區市地重劃」開發區，面積4.091公頃，提供可建築土地2.64公頃，其中劃設醫療專用區1.26公頃、住宅區1.38公頃，公共設施1.453公頃，完成後有效紓解該區醫療用地不足及周邊區域再發展。 南市政府地政局表示，配合公共設施解編，藉由市地重劃整體開發，土地重新進行規劃調整，解決區內公設用地權屬仍多為私有及土地長期低度利用等課題，並完成公共設施開闢及交通動線改善，提升地區生活環境品質。
加上永康區工商發展蓬勃，人口成長快速，其中臨中華路側奇美醫院附近已形成奇美商圈，衍生周邊停車空間不足及交通混亂問題，又鄰近奇美醫院附近有文小一等公共設施保留地，長期低度利用，經檢討已無開闢需求，故透過都市計畫通盤檢討將該地區定位為「結合醫療產業與生活服務需求之複合機能」，配合周邊公共設施保留地檢討解編，並採取市地重劃方式辦理開發。 該重劃區目前已於110年1月25日經內政部重劃計畫書審查會議審查，預計110年2月底前修正計畫書報部審查確認，審竣後即交由都市發展局辦理都市計畫核定公告發布實施作業，地政局再行辦理重劃計畫書報核及公告作業，預計今年第2季辦理市地重劃公告及查估作業。 市調顯示，奇美醫院特區周圍祥和公園一帶，景觀大樓單坪房價，出現年漲約2萬元現象，單坪成交價已達25、26萬元；附近大橋特區的小橋公園周圍，直接面對公園的高樓層景觀宅，單坪成交行情已高達27萬元，5年前區域景觀宅僅約18萬元行情，也呈現每年單坪上漲近2萬元的趨勢。
達麗建設（6177）董事長謝志長重押高雄和台南，集團也選在被視為藍海市場的高雄岡山，首度跨足只租不售的商用不動產，預計今年4月，在高捷站旁開幕複合商場「樂購站前廣場」A區，年底A、B區全面開幕，加碼推出岡山第一筆住宅案。 達麗建設執行副總梁景清表示，達麗第一筆商用不動產「樂購站前廣場」，第一期A區街邊店，將預計在4月開幕營運，至於B區則包括有秀泰影城進駐的複合式商場，為高雄規模最大的影城，預計年底完工啟用，全案投資金額約20億元，第一年全部營運營業額約15億元。 達麗旗下子公司達麗米樂開發公司，早在2018即與高雄市政府及高雄捷運公司三方簽署合約，達麗米樂將以承租30年方式，開發高捷北機廠「高捷紅線R24南岡山站」的站前土地，預計打造為「樂購站前廣場」，基地總面積約1萬2,589坪，總營業面積約1.6萬坪。 依據達麗米樂規劃，商場將進駐品牌，包括Uniqlo、NET、健身工廠、藏壽司等，都是一線大品牌，市場頗有期待。 達麗耕耘北高雄也跟著產業、捷運走，去年11月砸下5.48億元加碼岡山，購進火車站附近898.43坪的土地，每坪單價達61萬元，刷新區域土地單價最高紀錄，顯示謝志長頗看好岡山的潛力。 梁景清表示，高雄岡山案將申請危老重建，估計可望爭取容積獎勵，若一切順利，將開發為二～三房，總銷約24億元的住宅大樓；在時程上，預計年底在「樂購站前廣場」A、B區全部開幕營運之際，伺機推案銷售。 達麗表示，今年美國西雅圖第一筆自地自建案「KODA第五大道」將在第二季完工交屋，加上台中、高雄，將有五大案完工，總交屋量達158億元。
信義全球資產指出，看準企業辦公空間需求，建商積極前進北投士林科技園區，包含永陞建設、華固建設（2548）、興利開發已取得建照的開發案，以及已申請都審、登記信託擬合建或興建土地、市府預計招商地上權案，預估未來6年將會釋出15萬坪辦公面積。 信義全球資產公司總經理柯宏安分析，近年台北非核心商圈商用土地大翻身，繼內湖及南港土地交易熱絡後，北投士林科技園區科專區土地也成為建商鎖定重點目標。其中以豐樂地產在此持有土地面積最大，江陵機電居次。 因市中心區一地難求，新辦公供給少的狀況下，讓建商也加快開發興建腳步，華固建設在2019年以17.34億元買下898坪土地，已在同年取得建照，預計推出「華固創富」釋出約4,000坪辦公面積。 興利開發在2017年以19.84億元買下1,567坪土地，也取得建照，預計做中鼎（9933）集團第二總部，辦公面積約5,000坪；永陞建設則在去年取得建照，預計釋出約3,000坪辦公面積。
已完成都審未來也走向開發廠辦的還有三筆，其中長虹建設（5534）在2019年以總金額13.35億元買下兩筆合計850坪土地，推估釋出8,000坪辦公面積。 華固建設以13.6億元買下824坪土地，推估釋出3,000坪辦公面積。遠雄建設（5522）在2020年以27.09億元買下1,736坪土地，推估釋出7,000坪辦公面積。 若加總已取得建照、有申請都審、以及已登記信託擬合建或興建等有進展的科專區私有土地，推估未來6年將可釋出6萬坪辦公面積；另外市有地則有T16、T17、T18設定地上權招商案，若順利標脫，估計也有約9萬坪的辦公面積。 總經理柯宏安分析，北投士林科技園區內的科專區土地約7.5萬坪，其中私有地43筆地號共約4.5萬坪，觀察近2年已有近35%土地有取得建照、申請都審、登記信託等已開始或擬規劃興建的進展，顯見建商看準企業對於新辦公空間需求，持續超前佈署。 他表示，北士科是台北市除了內科、南軟外，適合產業群聚發展的園區型商圈，雖然目前發展尚未成熟，但以目前新辦公大樓供不應求的狀況，仍可能吸引一些有設立企業總部需求，或一些希望先以相對較低購入成本的企業提前佈局進駐。
中華郵政插旗台中七期，將耗資近6億興建13層大型旅館，超過500坪基地位處鬧區，步行不到10分鐘可到台中國家歌劇院、新光三越，最快2024年完工；而在嶺東商圈則早已蓋樓完工將提供88間家庭及個人房，鄰近嶺東科大及嶺東精科，當起包租工，預計今年底、明年初啟用招租。 中華郵政13年前以近4億元買下市政北一路、惠中路一段交叉口的521坪土地，籌備市政中心中心郵局，現在市價翻逾一倍、近9.5億，而郵政需求未如預期加上向上郵局已設，於是展開資產活化，結合中部地區觀光旅遊商機，今年計畫投入5.7億元，興建大型旅館。 該惠國段基地建旅館為地上13樓、地下4樓，最大樓地板面積逾4300坪，預計3月初公告工程標，最快2024年完工，將由平雲開發承租，委由老字號的天成飯店經營，未來除了旅館、餐廳，也將有自助郵局進駐，中華郵政每年保守估計也有3千萬租金收入。
中華郵政在嶺東商圈的永春北路與永春南路56巷口土地已完工出租樓房，為地上6層、下地2層，總建坪約1800坪，1樓部分空間將於今年9月下旬把台中嶺東郵局遷至該處重新開幕，其他店面出租商店（約54坪），2至6樓為複合式冷氣套房，包括家庭及個人房共88間，均配有汽車或機車車位，鄰近嶺東科大與嶺東精科，出租行情看好。 中華郵政指出，原建功路的嶺東郵局已有52年歷史，都更為綠地，必須搬遷，5年多前在新址以將近2億3千萬購入約520坪土地，近年公司活化房地資產，嶺東郵局樓上規畫出租樓房，投入近1億8千多萬興建，目前已經完工，預計6月驗收，昨天公司前往勘查評估，進行細部調整，如果順利最快明年初招租。 台中郵局副局長陳湘慈表示，中華郵政近來活化資產、規畫閒置成本，多元經營，投資旅館或出租套房，其實去年中清路的敦化路郵局啟用，因鄰近水湳經貿園區，2、3樓就首推出租租房，但規模小、不到10間；豐原葫蘆墩郵局樓上也出租給日照中心；另旱溪郵局樓上也租給診所。 另外中華郵政也在去年5月斥資10.04億，在豐原火車站前閒置土地1086坪興建地下4層、地上12層的複合式商旅大樓，預定2023年完工，是中華郵政首座複合式商旅大樓，委由麗明營造，未來該大樓旅館與餐飲將委託毛巾大廠洽維集團旗下洽維餐飲公司經營，預定2024年下旬開幕。
根據 CBRE 世邦魏理仕最新發佈《2021年零售發展策略即時意向調查》顯示，6成3台灣商家不動產策略已轉主動出擊，將重啟早先暫緩的新店開幕及擴張計劃，4成4台灣商家計劃強化線上銷售通路為年度首要策略之一。 CBRE於去年6月針對位於亞太區市場包括中國大陸、台灣、香港、新加坡、日本、南韓、印度、泰國、越南、澳洲等進行訪察，發表《亞太零售市場即時意向調查》後，於2020年9月21日至10月20日之間，再次訪察上述市場零售業者對於市場復甦的看法與期待，業種涵蓋了餐飲、流行服飾、生活風格、超市雜貨、娛樂零售、美妝保養、精品業等。 世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，去年4月疫情最嚴重時期，當月零售營業額出現罕見兩位數大幅度衰退，訪察台灣商家的零售計畫及策略，有五成以上的商家被迫暫停所有擴張或開幕計畫。 但於去年第4季二度訪察時，隨著台灣零售市場當時已逐漸步入全面復甦，近半數業者看市態度已轉樂觀，並表示2021年展店策略將按計畫進行，顯示了歷經2020年疫情，許多商家調整營運體質並已蓄勢待發，預料今年將採取更積極的行動，趁此波租金下滑趨勢中，積極尋求在精華地段開設新點的機會。
觀察台灣零售市場2020年全年表現，其中網路銷售額全年營收達3,418億元，年增率為19%，表現亮眼，尤其是疫情下的宅經濟強勢發酵，商家在避免群聚感染下擴大網路銷售服務及促銷檔期，民眾也在尋求社交距離需求下開啟了消費新習慣，商家的數位轉型步調在疫情下更趨加速落實。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，民眾「報復性消費」，去年年底，除了餐飲業受到許多年終尾牙預防性取消的衝擊，整體零售業已回歸疫前水平。 值得一提的是，觀察聯合信用卡中心發佈的一筆數據，網路刷卡訂餐加倍走升成為『疫』外驚喜；去年3月起因疫情升溫，餐飲外送平台每月信用卡消費筆數突破了過去以來平均的200~300萬筆，3月達439萬筆高成長，4月更突破600萬筆。 世邦魏理仕表示，民眾消費習慣的改變，也加速商家數位轉型步調，根據調查，有77%台灣餐飲商家將提供更多據點以利網路訂購取貨或外賣服務，其他業種則一致反應全通路整合的必要，約有五成商家將於實體商店內規劃更多空間以利服務線上消費客群，反映了實體店面空間產生質變已是進行式，疫情則扮演了重要催化劑。
台股攀新高，科技業大本營新竹大廠訂單滿手，擴充廠辦空間需求強勁，去年下半年起，短短半年多來，大型企業接連入手新竹地區廠辦、土地及地上權三大類商用不動產，總金額達140億元，交易規模是往年的數倍以上，新竹不僅住宅市場快速飛漲，商用及工業地產更炙手可熱，不下於六都直轄市。 最指標一筆交易，即是今年1月底，新光人壽以56.4億元買下求售多年的公道五「萊恩廣場」，創下新竹地區房地產單一案件最高總價紀錄。2013年子樂以48.5億所購入的德安6、7期三棟廠辦，改裝為自營的英迪格飯店，並招租Netflix、高通等租客，新壽看好約3.5％租金收益率而購入，成為近年非六都少見的大型商用不動產交易案。 壽險業布局新竹腳步加速，去年富邦人壽也砸4.4億元買下竹北辦公室。第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，過去壽險業只鎖定北中南直轄市都會區，非核心都會區幾乎不會評估，壽險業布局新竹，顯示看好新竹商用市場的發展。 製造業景氣暢旺、企業擴編，對於研發、辦公需求大增，也帶動廠辦、商辦需求，其中以台元科技園區為代表，近半年多來，包括昇佳電子、信實保全、奕正實業、穎崴科技、M31等企業都購入台元科技園區廠辦；此外，晶焱科技去年下半年也三度出手，合計投入8.4億元陸續向華邦電購入竹北「置地廣場」商辦九個樓層。 新竹土地市場交易熱度也大幅增溫，三陽工業旗下的上揚資產管理去年及今年二度購買竹北社北段土地，總金額達10.5億元。此外，新竹縣政府招商的國際AI智慧園區地上權招商，也吸引智邦、義隆、緯創等四家企業投資。 信義全球資產經理林建勛表示，2018年以前新竹每年大型土地加商用不動產的交易規模不到40億元，去年起有明顯增溫跡象，除了自用型的企業建廠、擴充辦空間的需求增加，也有更多的開發商、專業投資機構進場，看好長期發展。
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