|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)王詠樂襄理(Zora #212)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
財政部國產署今（24）日將公告標售十案、共29戶都更宅，釋出台北市大安區明日博、文山區忠順大院、永和區勝開大地等新舊案，預計3月24日開標。專家認為，市場買氣不錯，且此次推出標的多為知名社區，只要總價合理，標售成績應該不錯。 國產署昨天透露，今年首批都更宅標售包括三重翔譽雙子星一戶、大安明日博七戶、萬華全坤威峰一戶、板橋昇陽文薈五戶、淡水漢皇丰川一戶、新店友座臻美六戶，以及首度推出的大安清歡一戶、文山忠順大院四戶、內湖昇陽樹也一戶、永和勝開大地兩戶，合計十案、29戶。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，這次國產署釋出的都更宅，包括勝開大地、忠順大院、友座臻美等，都是討論度頗高、區域知名社區，只要總價不要太高，應能順利出脫。 有關市場熱議的明日博豪宅，徐佳馨認為，關鍵還在於價格，若國產署願意降價，也許可吸引更多目光。 至於大安區耕曦最後四戶，過去曾經多次列標，但未能順利出售，國產署決定暫緩標售，先保留給外交部研議撥用，若最後外交部不撥用，才會再釋出。
行政院與立法院將房地合一稅納入優先修正法案，鄉林建設董事長賴正鎰23日開炮指出，政府去年12月才祭出打炒房措施，若依目前規畫將房地合一稅稅率提高、年限延長，且納入優先法案修法並闖關成功，無異為房市投下核子彈，下半年房市恐怕「玩不下去！」打炒房也將變成全面打房。 賴正鎰昨天表示，政府去年底在房市投下原子彈，導致去年12月起接連兩個月，全台六都買賣轉移棟數衰退8～16％，難道還要用房地合一與囤房稅的核彈，將房地產上下游10幾萬家公司都「炸毀」，讓經濟復甦熄火才要停手嗎？賴正鎰表示，房地合一與囤房稅，絕不是抑制房價的最終解藥，建請政府不要把「打炒房變成全面打房」。 賴正鎰表示，政府只顧到股市，不斷鬆綁法令，但對房市卻愈來愈緊縮，去年底陸續祭出土地和餘屋限貸令、實價登錄2.0納入預售屋與紅單管理，政府「打炒房」手段已夠多，若再祭出房地合一稅等高稅率，只會直接掐死房地產業，難道要讓上下游業者一起活不下去。
疫情陰霾漸散，桃園標售開紅盤！桃園市政府23日辦理觀音區草漯市地重劃區及桃園區經國市地重劃區土地開標，兩重劃區分別釋出40筆與12筆土地，合計共標售52筆標的，總底價為29.6億元，開標現場反映熱烈，共吸引83封合格標封搶標，並開出亮麗紅盤！開標結果經國重劃區標出5筆、草漯售出24筆，總計有29筆標的順利脫標，標脫總金額達23.81億元，標脫率約55.8%，整體溢價率達11.5%。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，近年受剛性需求增加，房市買氣回溫，許多建商積極搶進重劃區，便是看上重劃區房價平實且具發展潛力。加上桃園近年在台商回流及桃捷等各項建設帶動下，不但就業力道強勁，也帶動如工業廠辦、重劃區等房市走揚，加上部分地區擁有房價親民的優勢，自然吸引不少數十位買家進場競標。
經國重劃區方面，共5筆標的順利標出，整體溢價率約17.2%。其中水汴頭段32地號、底價9.28億的千坪商業區土地，以總價約10.56億標脫，該筆商業區溢價率達13.9%，換算土地單價高達105萬，為經國重劃區歷次標售中，第四度攻佔百萬行情的土地，同時也是本次標售的單、總價雙冠王。 觀音草漯一期重劃區的搶標情況更為熱絡，總共吸引近80封標封搶地，結果40筆標的標脫24筆，且整體溢價率將近2成，表現令人驚豔！當中面積最大、底價6400餘萬的草福段221地號為商業區土地，堪稱是本次標售的人氣王，共有12封標單搶購，最終以8510萬、32.1%的高溢價率，榮登本次標售的溢價王寶座。
江怡慧表示，早在多年前已有許多知名建商看好未來發展潛力，紛紛插旗經國重劃區，包括中悅、昭陽、寶佳、忠泰、竹城、璞園等都已在此獵地，本次經國特區標脫標的面積從63.9~1006.4坪，包括3筆商業區得標單價介於82.3~105萬元；2筆住宅區得標單價介於48.9萬~50.9萬元，預計開發後將帶動桃園市周邊建設發展。 觀音草漯重劃區則標脫1筆商業區、23筆住宅區土地，土地規模從38.7到343.1坪，得標單價落在14萬~24.8萬元間，整體溢價率近2成，成績亮眼。台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎分析，觀音草漯一帶土地行情屬桃園市相對親民，加上重劃區鄰近工業區，大量的就業人口創造出豐沛住宅需求，故吸引許多買家卡位置產，不排除以在地中小型建商居多。
後疫情時代，台商加速回流，對地段優質、成本合理的商用需求日益殷切，帶動商辦、廠辦需求版塊位移。 新北市政府致力推動內湖、南港、汐止至基隆成為科學園區產業軸帶，加上汐止已漸發展成為遠東世界中心、遠東科技中心、東方科學園區及遠雄U-Town四大園區為核心的產業聚落，產業高進駐率、生活機能完整，汐止已成為企業擴充營業據點的首選。 房地產業者觀察，這波台商回流擴點空間需求正在改變，由於全球供應鏈重組速度加劇，不少企業對於能夠立即使用進駐生產、或辦公的成屋需求迫切，尤其是對於大坪數、客製化，以及取得成本合理的商辦、廠辦需求大增，不少大型企業捨棄取得成本動輒每坪6字頭起跳、租金動輒每坪3,000元以上的台北商辦，轉向外圍，尋找更合適的標的。
市區漲價 企業掀搬遷潮 隨著整體房價高漲，早期開發工業園區、老舊商圈面臨更新、轉型、不敷使用，企業設點轉往平價、但高性價比區段的搬遷風潮正盛。 根據新北市經發局統計顯示，新北市2019年間公司登記家數減少1,009家，年減7.5%，公司設立明顯呈現由蛋黃區外移，雙和、三重、板橋一年間都減少了超過200家，不過汐止卻是少數新北第一環中公司設立家數逆勢增加的行政區，增加51家，全區已逼近9,000家。 群聚效應 廠辦需求增加 南港近年來成為台北東區新門戶，中央及地方政府加速推動公共建設，各大壽險、企業、開發商蜂湧布局插旗，相較下，汐止具有交通和價位優勢，投資價值浮現，反而成為下一個明日之星。
根據信義全球資產統計顯示，上市櫃公司購買汐止大型商用不動產交易金額，近五年來突破200億元，其中又以「遠雄U-Town」超過100億為最多，包括台灣國際航電GARMIN、精華光學、宏洲纖維、緯創軟體、中華郵政、宜進等指標企業與眾多生技業，都大手筆買進廠辦資產，此外，也有不少企業搶進保安段及社后樟樹灣工業區土地。 商用不動產業者分析，汐止的遠東世界中心、遠東科技中心、東方科學園區及「遠雄U-Town」四大園區，成為一個總計超過2500家公司、60家上市公司的大型產業園區聚落，躋身為大內科計劃中，港湖之外的另一個新核心，不少企業進駐，均是著眼於各產業上中下游產業鏈完整的群聚效應。 尤其在台股持續攀新高，不少明星產業的企業業績成長、訂單滿手、人員擴編，包括資通訊、汽車電子、IC設計產業等，自雙北等原有據點東移，物色擴充辦公、研發、高產值產線的需求不斷。 此外，近年生技製藥產業蓬勃發展，鄰近的南港生技育成中心不少新創企業，發展壯大後，擴大尋求研發及業務據點的需求，也相當強勁，均加速汐止廠辦進駐率提升。
在低利與資金行情帶動下，春節期間高雄豪宅看屋反應超乎預期，紛紛傳出豪客捧千萬現金搶購大戶豪宅，豪宅交易總價皆達4、5千萬元，單坪成交價也達4字頭以上，高樓層大戶豪宅成交價陸續出現5字頭，顯示今年高雄豪宅市場後市頗看俏。 根據統計，去年高市豪宅交易增溫，包括全台最高豪宅「遠雄THE ONE」實價揭露，以每坪53萬刷新該棟歷史成交最高單價，16戶成交也是去年高雄豪宅交易量之冠。「國硯」8月份也有38樓戶也以每坪46.5萬，刷新該社區近四年新高，而「皇苑世紀館」去年9月一筆交易15樓戶由台北大安區買主，總價7500萬買下，單價52.9萬，也讓「皇苑世紀館」擠上去年高雄豪宅交易第三名。 春節前夕，亞灣區國城建設「定潮」景觀豪宅大樓結構體案，也傳出成交多戶上億百坪豪宅，不乏捧著大把現金一次購買2~4戶的北高豪客。 統計去年前十大豪宅交易，有四筆都是北客豪氣出手，包括「高雄HH」、「皇苑世紀館」、「大船入港」及「皇苑國際館」四戶都是由雙北高資產族南下置產，其中「皇苑國際館」更由買家直接以大筆現金買單，「國硯」也是由原住戶豪擲約6千萬現金，再加買一戶。
繼農曆春節前夕，國城建設亞灣區「定潮」景觀豪宅大樓結構體案，成交多戶上億百坪豪宅，不乏一次購買2~4戶的北高豪客，農曆春節期間，高永機構在亞灣區推出的「大船入港」景觀豪宅新成屋大樓案，更出現成交3戶豪宅，總價帶多接近5千萬元。 但這些傳統產業、科技業老闆等頂層客戶都相當低調，不乏捧著千萬現金購屋的交易情形，經過業者私下探詢，地段稀有價值與產品規劃特色，都是吸引頂端客層，願意砸重金置產的重要誘因。 推案業者指出，高雄豪宅除了著重優越地段和豪華規格，並以打造地標建築的型態，再加入五星級飯店服務，讓豪宅住戶成為尊榮的象徵。而鼓山農十六、亞洲新灣區因為擁有獨特的綠意與港灣海景，讓建商多鎖定這些區域來規劃超高景觀大樓，吸引豪宅客入手自住，也當成宴客的渡假宅，愈高樓層愈能盡收海天景色，房價也越高。
桃園市政府昨（23）日分別標售經國、觀音草漯重劃區40筆、12筆土地，總計29筆標脫、標脫率55.8%，整體溢價率11.5%，標售開紅盤；其中經國重劃區水汴頭段32地號逾千坪商業地，吸引寶佳少東林家宏以10.56億元拿下，該地也是此次標售單價、總價雙冠王。 桃園市府標售經國、草漯重劃區多筆土地，其中經國重劃區水汴頭段32地號1,006.4坪商業地標售底價9.28億元，最後以總價約10.56億元、溢價率13.9%標脫。買方是寶佳機構副董林家宏，以每坪土地成交價約105萬元標出，不僅是近三年區域新高，更是經國重劃區歷次標售中，第四度攻占百萬元行情的土地，也成為本次標售的單價、總價雙冠王。 另外在觀音草漯一期重劃區土地標售方面，唯一的商業地面積達343.1坪草福段221地號，競標激烈，標售底價6,441.6萬元，吸引12封標單，最後以8,510萬元、溢價率32.1%標脫，是此次標售溢價王。 總計經國重劃區12筆釋出土地標售中共標出五筆，觀音草漯一期重劃區釋出40筆土地、標脫24筆，總計有29筆標的標脫，標脫總金額達23.81億元，標脫率約55.8%，整體溢價率達11.5%。
台灣房屋經國特區直營店店長王肇麒指出，目前經國重劃區內水岸街附近住宅區每坪土地成交價約52萬至60萬元，以近幸褔路一帶價格略高；商業區部分，目前每坪土地成交價約100萬元。此次標脫逾千坪商業區土地，為格局方正的中大型土地，具開發潛力，因此吸引資金實力較強建商出手。 台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎分析，觀音草漯一帶土地行情在桃園市算相對親民，加上重劃區鄰近工業區，有大量就業人口，創造出豐沛住宅需求，吸引許多買家如在地中小型建商卡位。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園近年在台商回流及桃捷等帶動下，不但就業力道強勁，也帶動工業廠辦、重劃區等買氣走揚，加上部分地區有房價親民的優勢，吸引建商進場。
台北市東區商圈的地價，再度刷新史上最高單價紀錄，三圓建設（4416）23日董事會決議通過，以總價5,000萬元、每坪約3,205萬元，買下「Diamond Towers」土地持分約1.56坪，創下史上最高地價單價紀錄。 三圓23日董事會決議砸下5,000萬元，買下「正義國宅」都更案「Diamond Towers」土地持分；至於賣方為山圓建設，而山圓建設則為參與龍麒建設主導都更合建「Diamond Towers」的都更實施者。 三圓建設董事長王光祥表示，三圓買下「Diamond Towers」的土地持分約1.56坪，儘管每坪價格高，但未來將可參與分配回低樓層的購物商場，面積約44建坪，包括完成後將分配商場約34.1坪、及地下停車位1個約9.9坪，主要是看好東區商圈的商用不動產錢景。 王光祥表示，該案都更實施者龍麟建設，山圓建設持股比率有55％；2016年，山圓關係企業三圓建設加入合作行列，依龍麟62％、三圓38％的比例合建分成，主要分回樓上住宅，龍麟分回產權多集中在一至五樓精品商場。 此次則是三圓加碼向山圓買進商場的土地持分，日後若有都更地主有意脫手，三圓將伺機加碼收購，希望提高只租不售的商場面積，逐步重押台北東區。
牛津經濟研究院追蹤分析，亞太地區商辦大樓物業市場均價，曾在2019年上漲1％、2020年下降約3％，明顯是源自於新冠疫情隔離需求，員工分組在家上班增加，商辦需求減少。然而，該院研究團隊認為，2020年市場均價的減幅與過去經濟低迷時期相比，「是微不足道的」，因此對於銀行機構的商業房地產貸款及其品質，影響上小得多，問題在於大多數亞太地區經濟體中，辦公室租金至今一直低於2019年第四度、也就是疫情之前的水平。 亞太區各市場上，商辦市場受到疫情的影響，顯示喜憂參半，像新加坡，日本和香港，受到的打擊最大，尤其香港和新加坡的表現最差。牛津指出，近來香港的市況開始在改變，科技和電子商務業者的需求浮現，香港市場的工業租金出現反彈。 商辦物業會是亞太區銀行業的大型融資業務客群之一，牛津團隊指出，儘管疫情下的商辦物業貸款信用風險有所上升，但銀行業通常有足夠的資本，來應對可能的相關損失，商辦物業貸款的曝險狀況也大多沒有上升，部份來自於各國政府紓困的協助。 牛津經濟研究院提醒，銀行機構因此仍需對於商辦物業價格續跌，或是疫情大流行的長期影響保持警惕，有可能會引發對商業地產需求的根本變化，從而導致長期供過於求、租金下降和信用違約。
在一波台商回流搶貨的熱潮下，遠雄集團在汐止推出的「U-Town」四棟合計16萬坪廠辦，目前已有包含40家上市櫃公司在內的近400家企業進駐，僅餘2萬坪可售，除了企業自用買盤之外，更不乏壽險、私募基金及投資大咖看好3%以上的租金收益率，在利率探底時代的保值效應而入手，堪稱近年來大台北最熱銷的廠辦指標案。 遠雄房地產副總熊大成表示，後疫情時代，不僅改變消費與生活模式，也改變了企業對據點的需求。然而，台北地區商辦、廠辦供給日漸短缺，台北商用不動產市場供需失衡的現象日益嚴重，內科廠辦多為整棟出售，而南港雖然商辦供給爆量，不過多仍處於預售或興建階段，完工高峰期多落在二、三年後，能滿足多數企業迫切自用需求的實質供給，其實極為有限。
政府致力推動「5+2」產業，帶動新興產業的成長，而汐止匯集了中山高及北二高二大交通動脈，同時兼有二條國道沿線分別以生產製造、貿易與高端研發二種特質，吸引企業買盤的進駐。 以「U-Town」來說，2020年總銷售額創下歷年新高，目前已達2.8萬的就業人口，預計未來可達5萬人，企業進駐率提高、加上「iFG遠雄廣場」提供有別於多數科學園區所缺乏的完整商業及生活機能，加速廠辦去化的速度。 「U-Town」平均售價約僅每坪36～39萬元，在台北市中心商辦多在單價百萬以上、內科、南港多站上6、7字頭，即使新北市，第一環多已站上5字頭的行情，汐止不到4字頭的售價，對於多數企業來說更具吸引力。值得注意的是，除了約有七成的買盤為企業自用需求，也有三成的買方，是看好「U-Town」租客長期而穩定的租約、以及超過3%的租金收益率而入手。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
