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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
財政部昨（24）日公告「109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，去年出售舊制房屋、今年申報所得稅適用。由於房市熱絡，六都多數行政區調高所得標準，又以台中市南屯區、台南市新市區兩行政區分別調高5個百分點，調幅最高。這也是房地合一稅上路以來，調整幅度最高、調整範圍最大的一次。 去年房市熱絡，賦稅署副署長李怡慧昨日表示，為合理反映各地區房價漲幅，109年度個人出售房屋財交所得計算規定，部分地區較108年度有所調升，主要分為兩類。 首先，若可取得成交價，但無法證明成本的「高價住宅」，109年度的計算標準，就是將成交價「屬房屋收入」部分乘以17%，較108年提升2個百分點，這也是這項標準首次調升。
至於高價住宅標準則維持不變，台北市為房地總成交金額7,000萬元以上，新北市6,000萬以上，其他地區則是4,000萬元以上。 第二類是除了前述情況外的其餘舊制房屋，其交易所得則是按「房屋評定現值」的一定比例計算。李怡慧表示，考量去年部分地區新建案交易熱絡、房價上漲，及部分地區多年未調等，這次分別調增所得標準1到5個百分點。 據公告資料，台南新市、台中南屯調高5個百分點，調高最多，顯現這兩處交易熱絡；其次包括桃園大園、新屋及觀音區、高雄岡山、橋頭、路竹、鳥松、仁武、宜蘭礁溪、羅東等共十區域，分別調高4個百分點；此外還有16區調高3個百分點。 房地合一課稅制度自2016年上路，個人出售房地，依據取得時間點不同，分為舊制及房地合一稅新制課稅。
去年房市交易熱，好時價統計實價登錄資料指出，去年全台購屋總金額達2.4兆元，北北桃皆創五年新高。 好時價分析，2019年中美貿易戰開打至今仍未見停歇，促使國外台商與資金鮭魚返鄉，加上台灣防疫成效顯著，讓台灣儼然成為完美的避風港，也使得房市、股市及匯市強強滾。 統計實價登錄資料，自2012年8月實價登錄上路，至2020年12月，累計交易總筆數達193萬筆，住宅交易總金額達20兆元。 以各年來看，2013年交易3兆最高，之後一路下修，2016年跌至1.9兆元。2017年後再度持續增加，2020年回到2.4兆元，與2019年相近。 資料來源／好時價 資料來源／好時價 觀察各縣市，六都交易總金額每年都占全國8成以上。
其中台北市及新北市，近五年交易總金額均一路增加，台北市從3,305億元增加至4,635億元，增幅40%，排名六都第一，新北市從4,180億元增加至5,460億元，成長幅度亦逾30%名列六都第二。 桃園市則從2016年的2,385億元增加至2020年的2,890億元，和雙北相同，都創下五年新高。 台中市、台南市及高雄市，在這五年的表現有增有減，2020年的交易總金額都比2019年下滑。 若以六都的「交易總金額」除以「交易總筆數」，取得「平均成交價格」，2020年六都的平均成交價格皆創下歷史新高，台北市達到2,501萬元，新北市為1,367萬元，桃園市為1,003萬元，台中市為1,160萬元，台南市為890萬元，高雄市為920萬元。
近年政府為保障租客權益與降低租賃糾紛，開始推動《租賃專法》及租約新制等新政，為租賃市場帶來許多正面的成效，而「包租代管」更是近來積極推動的政策之一，過去傳統包租代管，多用低於市場行情的價格，把較老舊或廢棄的房子承租下來，經過整理裝修或透過隔間增加坪效後再轉租，出現初始房源越破舊，後期收益反而越高的特殊狀況；不過，近來就有業者決定逆勢操作，標下台北捷運局位於精華區捷運中山站的共構宅來做包租代管服務，在房源全新、地段佳的狀況下，反而吸引不少外商高管租客，租金最高甚至可飆高到5萬元，為市場帶來新的藍海商機。 優式租售管理創辦人傅韋豪向《蘋果新聞網》表示，捷運共構宅「JR中山綻」，因坐享捷運、百貨、市場、學區等多項便利機能，販售價格就高達每坪160萬元，而他因看好此區的租賃需求，便透過標案方式，向捷運局標下該棟建物的63戶物件，雖然標得金額不變透露，但估計年收租金可達3000萬元，「只不過，比較特別的是，交給我們的時候就是全新完全未使用的新屋，根本連施工都沒有，所以我們還是得自己重新整理清掃裝潢，好讓資產能夠活化起來」。
而由優式租售所標下的這些物件，以權狀坪數20坪左右的房型為主，若扣掉公設比，室內空間其實不大，但傅韋豪認為會選擇住在這樣精華地段的租客，水準本來就較高，原本只是想因應不同客群推出不同裝潢風格的樣品屋好讓客戶能夠有參考依據，沒想到一弄好就馬上被客戶搶租、供不應求，甚至還得排隊才能租到，逐漸演變成提攻租客客製化裝修及佈置的「預租屋」，「目前租客大概有8成都是由公司支付住宿費用的外商高管，租金依照等級不同而會落在每月3.5~4.8萬元，開租10幾天就租掉10多間，現在平均還有8~12組人在排隊等待裝修好的房源」。
傅韋豪吐露，其實當初也一度擔心這樣的租金開價會過高，在市場上會不好找到承租方，不過由於地段好的地區本來就會有不少優質的工作機會，當前不少北漂游子也都是衝著工作機會北上，在不可能隨便就有錢買房的情況下，出現剛性的租屋需求，且加上過去與不少外商公司都配合過，在他們帶來的龐大潛在客戶群的狀況下，反而出現供不應求的搶租盛況，甚至也有不少建設公司、代銷業者也來向他們接洽，在操作新大樓的包租代管成功後，日後就有可能協助他們處理銷售餘屋，在不景氣當中開啟包租代管新市場，不僅解決閒置空屋問題，也讓租客有更多租屋美好體驗。 對此，台灣房屋趨勢中心經理陳定中指出，近年房東越來越能接受包租代管的方式，由專人代理出租相關事宜，雖然要另外給付服務費用，不過委託期間由業者去媒合租客，即使空窗期業者也會承擔租金支出，房東依然有穩定的租金收益。市場不少純投資型住宅產品，採用包租代管的方式，可節省投資者管理出租的心力，頗適合有閒置資金的置產族；不過，需特別留意的是，包租代管的後續管理，委由業者處理，業者的管理品質也會影響出租的狀況，還有房東在需給付服務費，和維修費用的狀況下，扣除開支後是否仍能滿足投資報酬率，都是需要謹慎評估的關鍵。
宜蘭縣府地政處日前公布2020年第4季地價動態，該季對外提供查詢案件計1,976件，較上季減少54件，減少幅度為2.66%。地政處指出，宜蘭縣去年第4季土地成交件數約與上季持平，房地成交件數則較上季減少，致全縣總成交件數較上季微幅減少，但仍高於2020年第1、2季。 地政處分析買賣實價案件交易情形，上一季交易案件最多及次多的宜蘭市及五結鄉均有明顯減少，細究減少案件的區位分布情形，宜蘭市於都市地區住宅區、農業區及非都市地區建築用地的房地成交件數均縮減，五結鄉則以非都市地區建築用地之房地成交件數減少為主，此外，上一季交易案件微減的蘇澳鎮於本季持續縮減，主要是因為都市地區住宅區、商業區土地成交件數減少所致。 上一季交易案件成長最多及次多的頭城鎮及壯圍鄉仍持續成長，分析增加案件的區位分布及類型，頭城鎮於都市地區住宅區土地及非都市地區農地成交件數均有增加，壯圍鄉則於非都市地區建築用地的土地及房地均有明顯成長，其餘鄉鎮交易量尚無明顯增減。
桃園市經不斷升格及重劃，市府積極推動公墓清理計劃，將第八公墓結合客家義民精神轉型為1895乙未保台紀念公園，並設置共融式遊樂場，形成一座具歷史、地景及兒童遊憩的大公園，工程經費約4.5億元，預計3月完工。 桃園市市長鄭文燦表示，該紀念公園基地面積約3.55公頃，將以環形跨橋「乙未之環」串連兩塊基地，展現客家團結義勇精神；另設有連接地上與地下的記憶展示廳，公園內也興建地下一層停車場，可容納183位汽車席、36位機車席。 鄭文燦表示，未來市府將拓寬育達路及復旦路、重整褒忠祠廟埕，並連接1895乙未保台紀念公園、復旦中學等地點，使市民更親近、理解客家人硬頸、保鄉衛土的精神。
興富發台中台灣大道獵地再進帳，昨（24）日公告以總價28.57億元，購入新光三越旁907坪土地，換算每坪單價達315萬元。興富發表示，這塊土地緊鄰興建中的大倉新頤酒店，未來將推精品小豪宅。 隨著中科園區開發、台中躋身全台第二大都會等利多，興富發近幾年積極在台中新市政中心所在的七期重劃區獵地，其中又以國道1號中港交流道至文心路口的台灣大道兩側為重心。 市調統計，興富發在這條不到2公里的精華路段，累計有十筆土地或建案，總坪數逾1.4萬坪。其中，光是2019、2020年這兩年，就買進入了五筆、共6,400餘坪土地，投入的購地金額累計達160.8億元。
目前已知，台灣大道南側有TOP1環球經貿中心、市政愛悅、台中帝寶、百達富裔、大倉新頤酒店和大遠百旁辦公商場等案陸續推出，北側則有赫里翁傳奇、養星殿、上城等案，業界甚至戲稱：「這條路段儼然就是興富發大道。」 興富發昨天購入的土地，屬於台中政商人脈豐厚的張廖家族所有，緊鄰興建中的興富發大倉新頤酒店，隔著惠來路就是新光三越百貨，目前作為停車場使用。業界說，大倉新頤酒店在2022年開業後，區域行情可期。 另外，興富發去年購入的台中大遠百旁2,593坪土地，目前規劃將推出60層樓高的摩天頂級辦公大樓及商場，初估總銷挑戰500億元，可望成為國內史上最大筆豪華商辦開發案。 興富發表示，台中七期作為市政、商務核心區域，在財團千億級投資及交通建設發展等利多帶動下，不動產菁英集團湧進，加上鄰近的中科園區持續擴建，廠商積極招募科技人才，均成為房市剛性買盤的支撐主力。 尤其，市調指出，未來十年台中七期將至少有15棟商辦、百貨及酒店大樓陸續完工，約可吸引4萬人進駐，這些白領階級若以30%自住購屋需求換算，潛在客戶就超過1萬餘人。
台中工業區廠商協進會24日舉行第10、11屆理事長交接典禮，新任理事長由中新科技總經理江舟致擔任，兩位副理事長分別由翔大機械董事長楊昆南，及宏全國際執行董事劉允彰接任。江舟致說，工業區廠商約1,068家，區內的大立光、美律實業，及博大科技等廠商，均有擴廠計畫，粗估今年台中工業區廠商總產值，可由去年四千多億元，上看五千億元以上。 據了解，總部在台中精密機械科技創新園區的大立光，最近在台中工業區33路兩側土地，包括原「台灣麗偉」廠區，基地面積2萬4,406平方公尺，及另一處基地面積1萬3,870平方公尺，各興建一棟廠房，持續用在手機鏡頭等產品擴產；另大立光也在台中工業區19路、原「鴻佾企業」廠區，基地面積1萬1,610平方公尺，興建一棟廠房。 上櫃公司博大科技，也有廠房立體化更新興建計畫，基地面積2,821平方公尺。博大財務部經理洪秀鑾表示，公司最近動工拆除舊廠房，完成後，計畫原地興建地下二樓、地上六樓廠房，主體工程金額3.5億元，若加上機器設備投資，合計約6、7億元，新廠預定2023年完工。
同樣地，上市公司美律實業則在廠區內，計畫增建一棟廠房，基地逾600坪，目前正在興建中，預定今年底完成。未來上述三家業者的新廠相繼落成後，還會增加台中工業區的產值。 台中工業區廠協會24日舉辦第10、11屆理事長交接典禮，卸任的第10屆理事長陳克璟，在台中市長盧秀燕的見證下，將印信給新任理事長江舟致。 盧秀燕感謝陳前理事長為台中工業區的付出，而新任的江理事長相當熟悉工業現況與環境，透過其豐富的經營經驗，將帶領工業區繼續發揚光大，市府也會持續做廠協會的最堅強後盾，攜手打造更優質產業環境，為台中拚經濟。
面對廠商關心會展中心議題，盧秀燕指出，台中國際會展中心已於2019年開工，目前工程進度超前，預計明年底完工、2023年開幕營運；此外，市府去年調降地價稅20％，預計有90％廠家受惠，市府希望透過「輕稅簡政」，減低廠商成本，並協助大家拚經濟。 台中市經發局表示，工業區廠房更新立體化案，廠商只要新增投資（不含土地款），超過每公頃4.5億元，之後平均每公頃再增加投資1,000萬元，可增加法定容積1％，上限為15％；如投入再生能源發電，或提升能源使用效率、捐贈產業空間或繳納回饋金，符合一定條件，都可再增加容積。
高雄起家、成立39年的大八餐飲集團前年因投資失利、暫停營業，隨後驚傳跳票近億元，位於高雄市小港區小港陸的集團總部也落入法拍市場，然而經歷6次法拍流標、2次「應買」流標，24日以1.65億元拍出，得標方為東南大飯店，相當於一拍底價之3折。 大八集團餐飲事業遍佈台北、高雄，原本在高雄經營有成，坐擁多個餐飲品牌，但北上台北後，卻不敵市場、高租金，爆發財務危機，導致集團總部淪落法拍。 根據地方法院公告，大八餐飲集團位於小港區的總部大樓，樓高8層，採鋼骨結構，總建坪為2280.21坪，地坪為534.22坪，該物件在2019年8月總底價5.3億元執行一拍，但沒人出手。 爾後2019年9月、10月執行二拍、三拍皆流標，在應買階段也乏人問津，去年9月重啟第二輪法拍，底價打對折，但仍無人投標，直到24日由東南大飯店出手，加價2,131.8萬元，以1億6518萬9999元得標。 寬頻房訊發言人徐華辰指出，以建坪單價拆算，本次拍出單價約7.1萬元，以區域行情而言相對划算，預估得標方拍下後，可能作為營運據點使用。
興富發集團投資的貝可麗烘焙工坊，第二家門市今正式開幕，選在內湖「國賓官邸」社區1樓，店面由富發集團旗下的齊裕營造一手包辦，設計採自然療癒風格，落地採光的無壓大空間，即日起至3月5日，全館單筆消費滿200元贈200元。 興富發集團不只蓋房子，近年更跨足商場、飯店和餐飲，其中「貝可麗烘焙工坊」，在2019年於「大直CBD」開幕，瞄準周邊上班族市場，今年再新開分店，選在內湖「國賓官邸」社區，成為興富發強化大型社區機能的餐飲前哨戰。 興富發集團副總廖昭雄表示，烘焙坊開第二家店，代表公司已找到量產的方式，也促進活化社區店面機能，未來將成為集團旗下社區的基本配備之一，之後興富發的建案，1樓店面可能進駐麵包店、餐廳，為社區帶來更多生活機能。 「貝可麗烘焙工坊」提供眾多麵包口味，其中最有名的流沙菠蘿，是總裁鄭欽天的最愛，為了吃到心目中的流沙包，他特別請集團旗下主廚到香港學習，經過不斷試吃研發，道地的黃金菠蘿流沙包總算誕生；另外紅酒桂圓則是總裁夫人特別推薦，其他還有明太子法國、黑炭可可、Q萌小吐司等，店面寬敞舒適，除了可外帶麵包，也可直接在現場點飲品搭配享用，至3月5日還有單筆買200贈200活動。
2020年疫情、封城衝擊各國企業營運和經濟活動，亞太區辦公需求量「腰斬」，惟獨台灣逆勢成長。展望2021年，台北即將完工的幾棟新大樓在早鳥預租階段被預租一空，市場預期將呈「房東市場」，租金、資產價值將持續微漲。 高力國際24日公布「亞太區A辦市場2020年回顧及2021年展望」研究報告，去年亞太區辦公市場黯淡，最貴辦公租金排行榜，香港失去光環退居第二，由日本東京取而代之成為榜首，至於台北仍居於中段班。展望2021年，亞太區商辦租金、價格上漲力道有限，但仍為投資入市好時機。 高力國際調查19個亞太區主要城市，2020年在疫情下，企業租客紛紛退租或減租，使得全年租賃需求僅剩約73.7萬坪，面臨「腰斬」；加上有約159萬坪的巨額新供給陸續完工，造成供需失衡，使得平均空置率衝高到12.9％、年增3.4％，租金則下跌5.4％。
其中，向來居亞太最貴商辦的香港，2020年全年跌幅竟深達15％，下修至每平方公尺月租1,039美元，將租金王寶座拱手讓出，由每平方公尺月租1,270美元的東京奪冠；至於第三名則是新加坡的每平方公尺月租935美元。 展望2021年亞太商辦市場，高力國際董事總經理劉學龍表示，在疫情稍緩，經濟谷底復甦帶動下，企業租賃需求可望回溫，商辦市場將嶄露曙光，預期今年亞太地區整體A級辦公室新增租賃需求將成長近一倍，來到145.8萬坪，但新增供給也會有236.6萬坪釋出。 高力國際研究部董事梁儀盈表示，2021年亞太區A辦的供給量將是需求量的1.6倍，預期多數城市仍屬於「租戶市場」，由於供給龐大，租金將面臨下修壓力。調查顯示，亞太19個主要城市，預期2021年將有13個城市租金下跌，包括香港、東京的租金跌幅恐達7％。 反觀台北市，梁儀盈表示，2021年將釋出的A辦供給多半是自用或被早鳥預租，呈現供不應求，預料今年租金租金仍有攀升空間、小漲0.6％，「房東市場」格局確立。高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠認為，台北辦公市場今年供需結構健康，預期2021年偏向「房東市場」，租金、資產價值可望持續微漲。
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