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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
行政院房市健全小組近期討論「房地合一稅」修法方向，除定調「五年內」為短期持有的定義，可課35%、45%重稅，未來政府打炒房是否還有新舉措？內政部上周五發布私法人囤房情形，定調法人囤房及短期交易較自然人嚴重，也耐人尋味。 政府打炒房措施，在租稅措施部分，行政院跨部會房市健全小組近期討論「房地合一稅」修法方向。據透露，財政部原先所提版本，是將現行45%、35%「短期持有」課以重稅的範圍，擬調整為持有「兩年」內，以及「兩年至三或四年內」。
知情官員透露，經房市健全小組討論後，「短期持有」調整為更為嚴格的「五年以內」，院內「房地合一稅」修法方向，在短期持有部分，稅率45%適用者，由現行持有「一年內」調整為「兩年內」；35%適用對象則由現行的「一至兩年」調整為「二至五年」。 官員說明，此修法是居住正義相關措施，是對短期持有就交易獲利者課以重稅，關鍵在定義「短期持有」的期間到底多長；考量到短期炒作對於房市影響甚大，最後定調「五年內」，不過此措施影響甚大，仍待更多溝通。 無獨有偶，內政部上周五公布囤房情形分析，定調法人「囤房數」及「短期交易」的問題都比自然人嚴重許多；外界紛紛解讀，這是財經部會祭出下一步「打炒房」措施的預奏曲，接下來「主角」將會是私法人，尤其是投資公司，如此一來，財經部會有兩大武器，包括房地合一稅修法、限制私法人購屋。
內政部次長花敬群表示，外界對囤房情形相當關心，內政部僅是公布相關數據，讓社會各界都可更充分討論及對話，下一步打炒房措施則要由跨部會小組定奪。 據了解，對於房地合一稅納入境內法人的修法，政府內部共識高，只是由於企業本身還有營業稅、未分配盈餘稅，在稅率的設計上，是否要直接比照境內個人或境外法人，還要再討論。至於另一項鐵腕措施「私法人購屋限制」，是相當重的手段，還要再觀察房市發展。 跨部會房市健全小組正緊盯各項指標，據了解，本月底將出爐的去年第4季住宅價格指數及房貸負擔率，將會是否有必要再祭出新一波鐵腕措施的觀察重點。
台中市立體停車場興建營運移轉（BOT）及公園停車場營運移轉（OT）案商機浮現！台中市交通局7日宣布「北屯區廣兼停23土地」（仁和公園）立體停車場BOT投資案，採公開招商，結果由「快樂希望團盟」獲選為最優申請人，預計投資10.5億元，將打造開發地下3層、地上13層的停車場及商場複合式多目標建築。 無獨有偶，台中北區「中賓停車場BOT案」，預計3月底也會進行第二次上網公告招商；緊接著，市府今年下半年還有南屯區大新立體停車場BOT，及市政公園停車場OT案等招商，都將啟動，可望帶動停車場BOT或OT案的投資熱。 台中市交通局透露，台中市崇德路三段及山西路三段的交叉口，因周邊發展快速、商業興盛，停車需求增加，該局去年9月啟動上述停車場BOT投資計畫，採取公開招商，鼓勵民間投資興建立體停車場營運，結果由「快樂希望團盟」獲選最優申請人，打造立體停車場、商場及共融式廣場立體化園區，預估可提供422席汽車，及560席的機車停車位。
「快樂希望團盟」是以合作聯盟方式申請此案，並以「超大投資公司」為代表，集合快樂人力公司等5家公司，預計投資10.5億元，以「智慧、共融、友善」為營運理念，準備開發地下3層、地上13層的停車場及商場複合式多目標建築。 「廣兼停23立體停車場BOT案」，土地總面積6,333.76平方公尺，規劃容積率960％，建蔽率80％，規劃停車場使用面積占六成以上；另外，地面層也將保留廣場空間，以共融式公園為規劃原則，並設置活動中心，及休閒運動設施等公益性空間，提供大眾使用。
台中市交通局長葉昭甫說，市府推動「廣兼停23案」招商獲得各界注目，因而吸引多家申請人投資，且所提的構想都十分創新，因競爭激烈，經過府內、外專家學者，組成委員會進行甄審，最終選出最優申請人，後續將依促參法相關規定，進行議約及簽約作業。 葉昭甫表示，交通局將以公共建設效益優先，並與民間投資利益共享為原則，持續推動立體停車場BOT、OT等促參案，期望透過民間資金投入公共建設，藉以提升BOT、OT案的興建及經營效率。
台中房市買氣不墜，激勵建商大膽推案，今年前二月推案金額翻倍增長達590億元！眼看329檔期大案將傾巢而出，台中市不動產開發公會預估，第一季推案金額上看800億、年增三成，顯示建商普遍看好大台中房市後續表現。 根據台中市不動產開發公會市場資訊委員會統計，不少新建案趕在農曆年前進場，搶搭春節賞屋潮，帶動台中市1月總推案金額達325.8億，較去年同期大增75.92％；而由於1月新案熱銷、激勵許多新案提前進場，因此2月總銷金額也達264億元、年增142.2％。累計前二月總推案金額達到589.8億元，年增100.48％。
建商打鐵趁熱，台中329檔期蓄勢待發的重量級建案不少，以上市櫃建商來說，如總太地產北屯區造鎮案「心之所向」，基地廣達1.13萬坪，產品規劃25至38坪，總戶數1,834戶，總銷近150億元；順天建設南屯區單元三豪墅案「ONE33」共33戶、每戶總價在1.5億至1.8億元之間，總銷逾50億元，鎖定中部台商、企業主；遠雄建設清水區「遠雄之星9」基地面積6,782坪，總戶數多達2,498戶，總銷約140億元。
此外，豐邑機構位於東區台糖湖濱園區案，基地面積3,560坪，產品規劃住宅、商辦與店舖，總戶數1,252戶，總銷金額高達181億元，預計分三期推出，第一期預計329檔期進場；寶輝建設在西屯區中科商圈的「VILLAGE」2期大樓案，產品規劃50至70坪，總銷約45億元。 329檔期預計進場的指標案，還包括惠宇建設北屯區「敦富六街案」，總戶數208戶，產品規劃35至55坪，總銷約30億元；允將建設位於沙鹿區「上上謙」大樓案，總戶數290戶，產品規劃22至34.5坪，總銷約21億元；鉅陞建設南屯區「南青山NO.2嵐山館」大樓案，總戶數65戶，產品規劃38至47坪，總銷約13億元。
涉及大社石化遷廠的大林蒲遷村，在大林蒲遷村安置計畫書（草案）公布之後，又向前邁進一步，大林蒲遷村專案辦公室認為，大林蒲遷村創全國先例的「專案協議價購」，優於桃園航空城遷村條件，石化業界雖予肯定，有助推動遷村，但期盼遷村期程能夠早日確定，並談妥未來廠區土地價格多少？租、或買？大社石化廠商才能儘早因應，擬定遷廠計劃。 大林蒲遷村是依據行政院2019年10月8日核定的「新材料循環產業園區計畫」，由經濟部委託高市府代辦、規劃，未來大林蒲民眾將遷到鳳山與前鎮原紅毛港遷村剩餘土地，與台糖區段徵收土地。 高市府2月初公布大林蒲遷村安置計劃草案之後，被認為是邁出遷村的一大步，不過，各界仍有一些不同聲音。 大林蒲遷村專案辦公室副執行秘書王屯電表示，大林蒲是行政院考量當地特殊性，特別以專案優惠補償條件而推動，絕對優於紅毛港，也不比桃園航空城遜色。
王屯電指出，最大的不同，在於桃園航空城是採取「區段徵收」方式辦理遷村，以土地「市價」補償，地主只能選擇領現金或申領「抵價地」，而大林蒲遷村則是創全國先例，以「住商土地一坪換一坪」方式「專案協議價購」，與安置地區土地等面積交換，住換住、商換商，不計較兩地地價差額，非住商土地則以「查估市價加四成」，也就是市價的1.4倍作為補償。 她強調，目前大林蒲當地土地市價約每坪7到9萬元，安置地區土地市價，每坪大約在28到35萬元之間，土地所有權人如果選擇「換地方案」，則一坪換一坪，不用再補差額，就能換得高價值土地，而且未來還有發展及上漲空間。
至於地上物補償、或是建物拆遷補費，王屯電認為，桃園航空城的補貼雖是80萬元，但得要等到4年後，才能入住興建好的安置住宅，大林蒲則是自新材料循環產業園區完成報編後，即可進行配地，地主取得安置區土地後就可開始蓋房。 對於大林蒲遷村安置計劃與條件，石化業界多予肯定與支持，但因該案牽涉到大社石化廠商的存亡，未到最後結果，心裡的一顆石頭，也就難以放下。因此，業界希望政府部門執行的遷村期程能夠早日確定，也讓廠商能夠儘早因應，擬定遷廠計劃。
「買房」是不少人一生追求的目標，因此在買房時除了要考慮價格，也必須考慮周遭生活環境，以及交通的便利度。對此，日前一名網友在PTT中PO文提到，自己住在新北市，沒事時就會去北市內湖逛逛，他認為內湖有山有水，生活機能還不錯，也有很多的文青咖啡廳可以光顧，於是他就好奇詢問廣大網友「住內湖很爽吧？」 原PO在文中表示，他發現內湖不僅有碧湖公園、大湖公園以及大溝溪，如果想爬山附近還有碧山巖、金面山，整體有山又有水，環境相當舒適、機能又好，沒事時還可以找個文青咖啡廳坐一坐，因此原PO就想知道住在內湖是不是很好，並問道「有沒有住內湖其實很爽、很高級的八卦？」 PO文一出後，隨即引來大批網友討論，紛紛回應，「內湖遠得要命，搭大眾運輸都要轉很多次」、「交通位置太邊緣了，雖然其他優點也很多，但交通不便是死穴」、「是個塞車又難停車的地方」、「不開車的話會很讚」、「進市區超久又超擠」、「捷運沒用高運量，完全限制住內湖居民生存能力」、「公園多、爬山容易，但冬天雨也多」、「內湖是交通最致命」。
也有網友分享住內湖的優點，「租屋五年超喜歡內湖，尤其住737附近」、「住內湖去內科上班超方便，假日也是，不管附近爬山還是開車上交流道去別縣市都很快」、「這邊很多老闆跟藝人都在這置產，不然就是三總醫師的生活圈」、「住內湖真的滿爽的，有很多公園可以去」、「就是一堆低調有錢人的地方」、「有美麗華摩天輪＋薇閣中學，生活機能很好啊」、「內湖生活機能比天母還好，還有捷運」。
新台幣匯率強勢升值，營建股相對抗跌，部分高股息、高殖利率個股，由於開春後陸續公布去年財報、股東會旺季也來臨，股息題材也躍居為買盤關注焦點；由於營建股去年獲利排名大洗牌，高殖利率指標可望竄出國揚（2505）、冠德（2520）、海悅國際（2348）等黑馬股。 最近去年財報陸續公布，也將陸續公布股利政策，其中國揚、冠德、海悅國際去年營收都刷新史上新高紀錄，獲利表現也可望大噴出，股息題材備受矚目。 國揚、冠德都擁有完工入帳業績撐腰、布局商辦市場、新台幣匯率升值等題材，近期股價表現相對堅挺。其中，國揚「大南港案土地」去年成功標售，衝高去年前三季EPS達6.84元，改寫史上同期新高；累計全年營收達142.78億元，年增率高達6.42倍，刷新歷年最新紀錄。法人預期，全年獲利也將改寫紀錄，挑戰新高，股利有機會配出史上最大方的手筆。
冠德是去年營建股「營收王」，營收已創歷年新高、達271.81億元，去年前三季EPS達2.43元，法人估計全年EPS可望刷新六年最高，由於未來三、五年業績能見度佳，現金陸續大量回收，市場也預期股利配發也將優於往年。 海悅國際為房地產「代銷天王」，拜資金回流、布局房市所賜，去年包銷案屢開紅盤，一舉衝高去年前三季EPS達9.35元，刷新史上同期新高；累計全年營收也大躍進至36.64億元，也同樣創下歷史新高紀錄。 法人估計，依海悅國際去年前三季獲利表現、及第四季單季營收來觀察，全年篤定賺進一個股本以上，EPS將首度站上10元大關、挑戰史上新高。 依海悅國際近二年股息分配率約六成以上推估，股利發放將有慷慨的大手筆，儘管去年以來海悅國際股價已飆高到百元附近，上周五收在94.8元，但現金殖利率仍有機會上看6％。
中華電信活化土地資產，2021年將挺進高雄！據了解，中華電信正評估高雄幾處自有土地，並以開發為商場，作為挺進南部首宗開發案的第一炮。 中華電信近來積極投資高雄並且動作頻頻，今年元月才剛宣布投資3億元，要在高雄亞灣區布建5G AIoT創新園區，攜手13家廠商進駐，為高雄創造500個高階就業機會，如今更打算透過資產活化、興建商場，活絡高雄經濟及商業活動。 中華電表示，正與相關領域的專家及顧問團隊進行土地開發前的評估作業中，初期先開發為低密度商場，未來多年後也許有機會轉型開發為商辦大樓。 2021年中華電信以「5G與轉型」做為雙軌策略主軸，除了加速5G建設，亦透過多元管道擴大相關5G智慧應用商機，而中華電信擁有409公頃龐大土地資產，未來透過土地開發將可以把5G應用透過案場發揚光大。 據了解，中華電信正展開全國土地盤點中，南部幾處規模較大的基地已展開開發前的前置作業。中華電信強調，一旦確定開發為商場，將聘請專業顧問團隊進行後續商場的規畫等事宜，以賣場規模來看，應該不會像台茂購物中心或林口三井Outlet購物中心那麼大。
中華電信強調，過去該公司在土地資產活化方面停頓太久，短時間內無法邁開大步，但考量資產活化對公司營運具有正面效益，未來將積極展開，但土地資產活化仍不以處份土地為優先，而是透過土地開發進一步帶動週邊商業活動、達到活絡當地經濟為目的。 另外，南港電信機房開發為商辦大樓，已於2020年12月底完成招商，將與大成建設公司共同開發興建商辦大樓及電信機房，預定5月正式動工，總投資金額落在25億元上下，未來該商辦大樓將導入5G等創新應用服務。
青埔智慧住宅大樓開發案已於2021年年初舉辦招商說明會， 將與建商合建分售，由中華電信子公司光世代建設提供土地，建商出資興建智慧住宅大樓。 光世代建設總經理李俊德表示，青埔開發案現正進行招商中，4月15日截止投標，未來青埔智慧住宅大樓將配合5G發展，導入手機搖控室溫、家電等智慧化應用，完工後再由光世代與建商共同銷售。據了解，青埔智慧推案將會是中華電信近十年來第一個住宅推案，也是中華電歷年最大住宅推案，指標意義重大，市場推估推案規模將超過60億元。 除此之外，去年年初動工的研究院員工宿舍，預定2021年年底完工，2022年第1季或第2季正式啟用。
據內政部最新資料，去年截至第3季，六都房貸款期數全部衝上統計以來新高點、落在270~288個月，也就是說，六都平均房貸年限在22.5~24年，全部超過以往一般房貸20年期限；值得注意的是，房貸最長期限的都會區不是房價最高的台北市，而是相對平價的桃園、台中市，跌破市場眼鏡。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，民眾房貸期限愈拉愈長，又以30年期房貸接受度較高，此有兩大原因，第一房價上漲後，購屋人因想減輕每個月的還款負擔，因此申請30年期房貸的民眾變多。第二目前的利率處於歷史相對低檔，因此不少民眾選擇每月少還一點房貸，但多留一點資金在手來靈活運用。 從歷年房貸期數觀察，2014年房市高點時，六都平均貸款年期多在239~244個月區間，又以新北市244個月最高。也就是購屋人平均房貸年限約在19.9~20.3年；不過2015年開始，隨著房市高峰期預售屋相繼進入完工交屋期，六都房貸貸款期數一路增加。
根據實價登錄資訊顯示，台中市七期頂級商辦聯聚中雍大廈再現高價交易，於去年11月揭露實34樓兩戶成交，價格破億均來到1.6億元，總計達3.2億元，扣除車位後單價近69萬元。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，聯聚中雍迄今揭露44筆，最高交易價位是去年8月成交的26樓兩戶，排除車位後單價是77.1萬元，為全台走出台北市以外身價最高的商辦產品，平均行情也要單價65萬元。 陳炳辰分析，目前國內多有商辦大樓均進行都更改建，不論AB辦都顯供不應求，如台北市信義計畫區、仁愛圓環等指標頂級商辦區更是一辦難求，租賃價位上更無打折商量空間，過了這村沒了那店的搶租潮，讓投資商辦成為顯學。
其中，中部產業近年積極升級，業務擴及全球，因應需求，過往在工業區內的廠辦合一，紛紛進階為講究門面與氣派頂級辦公室，加上中部地區金控、保險等業務不斷成長，台商回流，辦公室需求量急速升高，帶動台中頂級商辦價格一路上升。
目前行情最高的中雍大廈，位於新光三越、大遠百之間，樓高39層，192米高為目前台灣中部第一高樓。 陳炳辰分析，該商辦平均單價在六字頭，最高單價來到77.1萬元，最低也要53.1萬元，中雍穩坐台中A級商辦一哥，由於只租不售的中國信託金控台中營運中心也加入此戰區，七期在豪宅、豪辦聚集下，持續吸引落腳中部的國、內外企業進駐。 租金價格方面，陳炳辰表示，目前當地Ａ辦單坪月租金多可突破千元，投報率則在2.5%-3%，疫情使得企業持續在國內佈局，政府對於台商回台態度積極，提供設廠土地或稅繳優惠等措施，商辦市場後市看好。
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