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歐亞不動產估價師聯合事務所
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政府擬將「房地合一稅」短期持有定為五年以內，並擬由財政部提出「健全房屋稅」（囤房稅）對案，據悉，政院版囤房稅有兩套劇本，第一是僅調高囤房稅最高稅率至4%，第二則是依持有戶數訂定差別稅率，囤房六戶以上稅率4%。行政院長蘇貞昌昨（9）日強調，會通盤評量，要拿出有效辦法。 蘇揆昨日赴立法院接受總質詢，會前他受訪表示，政府對炒紅單或囤房賺取暴利都不以為然，政府會拿出辦法。他說，相關部會就各方面及地方政府作為等，通盤地來評量，要拿出有效的辦法才比較好。 民進黨團本周一邀請財政部、內政部溝通政策；會後建議要提政院版的囤房稅版本。財政部席間建議方案，若為自住或公益出租人出租使用房屋稅稅率維持1.2%；非自住全國歸戶部分，一至兩戶稅率2%、三至五戶3%、六戶以上4%。 據了解，財政部目前「囤房稅」修法有兩套劇本。第一種是僅調高囤房稅最高稅率，可能的稅率自3.6%調高至4%，不直接在母法中明訂持有非自住戶數該課多少稅率。第二種則是依據持有戶數訂定差別稅率，如囤房六戶以上稅率4%，自住或公益出租等維持1.2%。
不過財政部對此三緘其口，僅表示一切尚未定案，周一在黨團僅交流意見。 財政部長蘇建榮昨日回答民進黨立委江永昌質詢時，也表示房地合一稅是行政院健全房地產方案小組所推出，出場會有一定時序，會整體評估是否有潛在買盤，但相關方案還在研議中，若要實施房地合一稅，「短期」的期間要拉長。 蘇建榮也表示，現行自然人透過設立公司法人，以公司型態短期持有房屋買賣，會課20%的營利事業所得稅，但法人持有房屋沒有房地合一稅，未來會考慮拉回房地合一稅管理，盼房市不要有短期炒作。 國民黨立委、財政委員會召委曾銘宗則認為，根據政府公布數據，囤房情形很嚴重，且現行囤房稅賦予地方政府執行，但因地方政府基於民意壓力，僅少數縣市有實施，效果有限，應由財政部洽地方政府決定。 曾銘宗強調，盼財政部儘速提出囤房稅版本，讓房市能穩健發展，這些政策工具應先準備起來，他不要求要通過後馬上實施，不一定要先訂出實施日期，但可在條文中訂定由主管機關報請行政院實施即可。
去年房價漲，售屋多有賺。財政部統計，去年全國個人房地合一稅收共一一九點一億、年增近一倍，六都中貢獻最多為台中市，總計廿七點一億、年增幅百分之一六五；全國企業房地合一稅收共卅二點二億，年增幅也高達百分之五十六。房市熱絡恐觸動政府敏感神經。專家指出，目前市場資金多，自住買盤受打炒房政策有限，但投資、短期交易者，務必再三衡量成本。 為抑制房市過熱，政府去年底開始接連祭出「選擇性信用管制」、「紅單稽查」、「實價登錄二點○」等「打炒房」的健全房市措施，後續還要進行房地合一稅與囤房稅修法。不過，今年以來房市買氣依舊堅挺，六都今年前二月建物買賣移轉棟數創近十年新高，業者估計今年房市「三二九檔期」推案量可望寫下歷年同期新高紀錄。 房市愈打愈熱？專家分析，在全球低利環境不變且資金充沛下，雖然政府積極打炒房，但目前交易以自住買盤為主，所受打炒房政策的影響極為有限。 值得注意的事，政府醞釀推出加強版房地合一稅及囤房稅等打房政策，可能也帶動一波新政上路前的交易熱潮。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則指出，近期不斷有稅制改革來抑制炒房的聲音，對於持有人而言，未來以投資角度購屋，務必提前規畫，慎重考量移轉與持有成本，避免影響獲利。 行政院長蘇貞昌昨天表示，政府過去對炒紅單或囤房賺取暴利不以為然，現在相關部會、地方政府正在盤點作為，要拿出有效的辦法。但據了解，房地合一課稅確有共識，但是否推出官版囤房稅草案，仍在討論中。 財政部長蘇建榮昨回應立委質詢時表示，目前傾向將房地合一稅「短期交易」定義拉長，也考慮將法人拉回房地合一稅管理，避免自然人透過設立公司法人規避較高稅負，藉此抑制炒房歪風。
據了解，修法方向為將短期持有定義從原本二年延長為五年內，個人與法人售屋獲利須課百分之卅五或四十五的重稅，最快本周四院會討論通過修法草案。 據統計，去年六都個人房地合一稅，台中、桃園、高雄及台北市增幅超過百分百，稅收金額最高為台中市二十七點一億，第二名則是高雄，以廿點三億位居稅收榜眼，綜觀六都去年個人房地合一稅都在十一億以上。而營利事業房地合一稅增幅最高也在台中市，年增幅高達百分之二百，不過稅收金額最高是台北市，去年共十點八億，年增幅也高達百分之九十六。
台中房市不畏打炒房，市調初估，台中今年329檔期有近700億元案量，較去年同期增約100億元，其中百億元級大案分布在三大屯區及東區，成為房市戰火熱區。 據統計，今年前二月台中預售推案金額已達589.8億元，較去年同期294.2億元倍增，預估第1季推案金額達800億元，年增逾30%。 住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，除建商建照遞延因素外，還有造鎮式大案頻出，目前已知單一個案總銷金額超過100億元的新案有三案，包括豐邑東區案、由鉅府會園道案、總太「心之所向」等。 黃盟翔指出，從新案的產品規劃來看，鎖定首購與換屋族群的產品規劃有所差異，首購以25坪至50坪為主；換屋型產品大多是50坪以上，如寶輝、由鉅、國泰的坪數就介於50至115坪。 其中，由鉅建設七期新市政中心新案「府會園道案」總銷上看百億元，規劃68至88坪。豐邑東區位於建國市場正對面，規劃1,100戶，坪數從22至50坪，單價45萬至50萬元，總銷180億元，預計3月底開放預約，4月公開，是329檔期最大案。
剛性買盤當道，首購市場以房價低基期的北屯最受青睞，總太近年推出心生活美學聚落系列造鎮案，繼一期「總太2020」、二期「總太聚作」接連完銷，三、四期「心之所向」即將登場。此案基地面積1萬多坪，規劃1,834戶，總銷金額150億元。 另外，單元二重劃區新案價格與市場接受度已有逐漸凌駕七期之勢，預計第2季進場的精銳單元二新案，推估總銷50億元，是單元重劃區指標新案。 順天建設的單元三別墅新案「One 33」，每戶總價1.5億至1.8億元，總銷金額55億元，為南屯區近年少見的豪墅型新案，挑戰高端別墅市場的天花板價格。
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於2017年5月10日公布施行，依條例規定3年內10%時程容積獎勵已於去年5月11日屆期，並自去年5月12日開始逐年遞減2%，台中市政府都市發展局表示，時程容積獎勵將逐年遞減至歸零，今年5月11日前申請危老重建仍有8%時程獎勵，呼籲有需求的民眾把握機會儘早申請。 都發局表示，時程獎勵10%已於去年5月11日到期，額度將逐年遞減2%，預計2025年5月11日歸零。今年5月11日前申請危老重建仍有8%時程獎勵，不過今年5月12日後時程獎勵將再下修至6%。 都發局指出，危老條例另有修正法令，只要申請基地面積達200平方公尺者，給予基準容積2%的規模獎勵，每增加100平方公尺，另給予0.5%獎勵，而規模獎勵加上時程獎勵至多10%，時程獎勵將逐年調降，請民眾儘早申請。 都發局表示，為簡政便民，對於申請時程、規模獎勵及結構安全評估獎勵等案件者，不需另排會審查，以會辦各業務單位方式辦理，可縮短審查時程；此外，透過危老條例辦理重建，有「快速通關」、「獎勵明確」、「稅捐優惠」等好處，請民眾把握機會申請，讓危險老舊建築物重建新生。
經行政院同意，並納入經濟部「新材料循環產業園區計畫」的大林蒲遷村計畫，經濟部編列589億元專款，預算規模將近當年紅毛港遷村301億元的兩倍。高市府強調，大林蒲以私有住商土地一坪換一坪方式補償，遷村安置地政府取得成本為每坪14萬元，實際市價每坪至少約25萬以上，同時當地公共設施完善，地價未來還有上漲空間。市調顯示，遷村安置地附近77期重劃區新大樓，成交行情已近2字頭。 高市府指出，大林蒲遷村牽涉到1萬1千多個家庭的未來，需要非常周延妥善的處理，也需要居民高度共識及信任，才能順利推動達成。 市府表示，大林蒲是行政院考量當地特殊性，特別以專案優惠補償條件推動遷村，絕對優於紅毛港，也不比桃園航空城遜色。 市府說明，最大的不同在於桃園航空城是採取「區段徵收」方式辦理遷村，以土地「市價」補償，地主只能選擇領現金或申領「抵價地」；大林蒲遷村則是創全國先例，以「住商土地一坪換一坪」方式「專案協議價購」，與安置地區土地等面積交換，住換住、商換商，不計較兩地地價差額，非住商土地則以「查估市價加4成(即市價1.4倍)」補償。
市府強調，目前大林蒲當地土地市價約每坪7到9萬元，安置地區土地市價則約每坪28到35萬元不等，土地所有權人如選擇「換地方案」，則一坪換一坪，不用再補差額，就能換得高價值土地，且未來還有發展及上漲空間。 在地上物（房屋）補償方面，桃園航空城依估價師查估的市價補償，且合法房屋與違建的補償不同；大林蒲則是參考民間公會團體提供的全新重建單價標準，無論房屋合法與否，一律以專案全新重建價格補償，且補償標準也會加計物價調整。 如比較兩者建物拆遷補費，以現在加強磚造房屋含拆遷獎勵金來看，桃園航空城合法房屋補償約每坪9.5萬元，未合法房屋部份則每坪約為6-8萬元，大林蒲則不論合法、未合法均為每坪約9.13萬元(未來還會再加物價調整)；但因臺灣北部房屋造價原本就高出南部1到2成，所以桃園航空城拆遷補償其實並未優於大林蒲。 至於租金補貼方面，桃園航空城的補貼雖是80萬元，但得要等到4年後能入住興建好之安置住宅；大林蒲則是自新材料循環產業園區完成報編後，即可進行配地，地主取得安置區土地後就可開始蓋房，補貼租金15個月(平均約22萬)，換算起來並不遜色。
都市計畫工業區容許作為旅館，為什麼卻不能作為民宿使用？苗栗縣政府工商發展處指出，按都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，旅館屬規定所列的公共服務設施及公用事業設施，所以可以申請使用。 至於為何與旅館性質相似的「民宿」卻不能在工業區申請設置？工商發展處說明，因為民宿管理辦法第2條規定，民宿的申請前提為「自用或自有住宅」。 而工業區作住宅使用不符前開施行細則規定，違者將依都市計畫相關法令查處，提醒民眾勿將工業區建物作為民宿（或住宅）使用。
房市「329檔期」將屆，今年整個檔期較罕見的現象，是新案不再是住宅獨占市場，而是商辦大爆量。包括華固建設以廠辦大案「國家置地」打頭陣，總銷達90億元，每坪單價開出42～45萬元新莊廠辦區域新高；另有內湖「金矽谷No.25」總銷88億元、中和「台灣科技公園」60億元。這三大商辦總銷達238億元，囊括整個檔期推案量2,600億餘元近一成，歷年罕見。 住展雜誌研發長何世昌表示，今年「329檔期」有一個很特別的現象，即商辦新案推案量激增，「商、廠辦不斷湧現」，不再是住宅獨大的局面。 何世昌分析，第一季較具指標的商辦和廠辦新案，包括台北市內湖「金矽谷NO.25」，新北市中和「台灣科技公園」及新莊「國家置地」，案量都頗具規模。 以「國家置地」來說，就是華固今年推案的新春第一炮，總銷90億元，位於新莊建國一路、建國二路交叉口，規劃興建地上12樓、地下2層廠辦大樓，每單位坪數自100～782坪不等，總計有141戶。該案為華固在2019年所購入，基地面積近4,000坪，原本為歌林新莊廠的工業土地，創下2019年以來新莊規模最大的土地交易紀錄。
「國家置地」也是華固繼南港、內科、內湖五期、士林北投科技園區之後，最新廠辦力作，同時響應新北市政府「招商一條龍」政策，在新莊緊鄰好市多商圈的塭仔圳重劃區超前部署，全案預計2023年完工。華固總經理洪嘉昇表示，今年計劃推出五大案，包括新莊「國家置地」、內湖「智富中心」、北士科「創富中心」三大商辦大樓，總銷逾150億元；住宅方面，將有中和左岸第一排約40億元、北士科文林北路住宅約30億元，全年目標上看220億元。 「金矽谷NO.25」為老牌「廠辦專業戶」達永建設機構，旗下耀達建設與三陽工業合作的代表作，位於內湖舊宗潭美段新明路，總銷達88億元，將採量身定做模式為企業打造總部大樓，基地達1,435.96坪，原址為三陽的子公司南陽現代汽車台北服務廠，去年底動工、預計3年後完工。 至於「台灣科技公園」則由德林建設機構的德恩建設投資興建，基地位於中和區建八路，原本在新店、南港有不少作品，後轉戰汐止科技重鎮打造「台灣科學園區」，以低密度開放庭園、新效能空間的台北市Ａ級廠辦概念，改寫科技總部未來建築；2018再移師中和推案，打造旗艦級企業總部。
潤隆（1808）受惠新案持續完工入帳，帶動二月單月營收持續在高檔水準，達11.11億元，比去年同期大噴出4.5倍；累計前二月營收達14.87億元，比去年同期大幅成長5.9倍。 潤隆去年底總銷30.12億元的「悅誠」，開始完工交屋，並進行跨年度交屋入帳，於2021年持續認列。今（9）日最新出爐的二月營收，也持續表現亮眼，累計今年以來營收已明顯激增590.68％，至14.87億元。
據最新實價登錄揭露，台中七期南側大觀、向學路口約298坪的惠禮段商一角地，去年11月被南部KTV業者「享溫馨」斥資4.5億元買下，換算土地單價約151萬元，為惠禮段睽違近3年，再度站上單坪150萬大關的土地交易，同時也是近年少數逆勢挺進七期的餐飲娛樂業者。 「享溫馨」目前在中南部地區有12家分店，涵蓋高雄、台南、澎湖、台東及台中等地，近幾年擴點腳步積極。 台灣房屋七期惠中特許加盟店店東賴柚吉指出，惠禮段土地所在的文心森林公園一帶，不乏婚宴會館、合菜餐館、美式酒吧、咖啡廳等餐飲娛樂店家，加上捷運通車後，可望為商圈擴充消費人潮，使當地的餐飲娛樂商機更臻厚實，因而吸引餐飲娛樂業者投入數億資金插旗卡位。 賴柚吉分析，惠禮段新交易土地，使用分區為商一，基準容積率僅280%，屬七期商業區中，利用強度較低的地目，故地價也相對便宜，以往單價約百萬水平。
但近來台中捷運通車在即，周邊土地的價格已蠢蠢欲動，因此本次KTV業者以單價151萬元購地，價碼固然不俗，但該地不僅可營業自用，又有累積資產之效，贏得商機之餘，還賺到增值利益。 不過餐飲娛樂業者進軍七期的情況，近年其實相當少見。據台灣房屋集團趨勢中心觀察，近年七期土地開發趨近飽和後，建商便把獵地目標轉向佔地廣大的餐廳及娛樂場所，包括UNO市集、叉子、印月及等知名餐飲娛樂據點，近年土地都被建商以重金收編做開發之用，同時也讓七期的餐飲娛樂業掀起大搬風，轉往外圍新興重劃區或舊市區另覓出路。 因此，KTV南霸天在一片撤出潮中，竟反其道而行搶下南七期精華地，堪稱是餐飲娛樂業中的異數。 對此台灣房屋趨勢中心經理陳定中表示，先前從七期撤出的餐飲娛樂業，大多數是向地主租地，一旦地主將土地轉賣給建商獲利了結，不免面臨歇業或搬遷的命運；但若是由業者購地自建，則可減少地主賣地造成的營運變數，為長久經營打好根基。 此外，KTV等娛樂產業設點的規範繁多，除了只能落腳商業區外，還須與學校、醫院及住宅區等保持距離，由於符合條件的落腳處有限，因此一旦找到區位合適且富有商機的地點，業者自然會把握機會先搶先贏。
寧夏夜市知名老字號「帝一火鍋」店於去年底正式宣告歇業，這家店一直被台北人稱為暖心火鍋店，只需300多塊就能吃到飽，堪稱佛心來著，而本次歇業並改為新型態的7-11進駐，許多民眾大呼可惜！不過房仲表示，推算每月租金約30萬元，對房東來說，租給新型態、複合式經營的7-11超商，是穩定的長期租約，還能避免商圈有一間關店而造成「破窗效應」等垃圾和塗鴉，有礙商圈市容的問題，也能拉回固定客源。 但在去年疫情期間，「帝一火鍋」開始暫停營業，直到去年12月底正式宣告歇業，並改為新型態的7-11進駐，為複合式商店，包含迷你書店、仿康是美的藥妝區、啤酒區等等。 《蘋果新聞網》致電「帝一火鍋」員工，員工表示，由於疫情關係，加上老闆娘退休，因而決定歇業，但該店面很早就買下來了，現在出租給7-11，店租不便回應。 美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，寧夏夜市的店面行情一坪約8千~1萬元，該店一樓約38坪，估計每月租金可收30萬元。
由於這家店做善事又照顧弱勢，老闆娘上過各大美食節目，由於店面是自己的，沒有租金壓力，因此餐點價格始終很便宜。 天時地利不動產總經理張欣民指出，老字號店家歇業，店面是老闆持有，當生意受到疫情影響或客源減少，出租給7-11是不錯的選擇，而且便利商店通常簽長約，付租能力強，還有複合式經營，客源相對穩定，對房東來說是利多的選擇，還能避免商圈有一間關店，就可能形成「破窗效應」，空租造成垃圾、塗鴉等問題，如同廢墟，有礙商圈市容，還會少了很多固定人潮。
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