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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
行政院院會昨（11）日通過「房地合一稅2.0」草案，延長境內個人、法人短期持有期間至五年以內，「囤房稅」修法則暫不推動。此次修法是為防堵炒作及規避稅負，由於預售屋交易是哄抬房價重要因素之一，因此將預售屋交易納入房地合一課稅。 房產業界指出，由於預售屋交屋期通常為兩到三年，等於未來只要預售屋換約交易，很有可能就會被課以45%、35%重稅，預售屋市場衝擊最大。 行政院長蘇貞昌受訪時強調 ，本次修法就是要針對短買短賣，遏止藉炒作房屋賺取暴利，要用稅制手段，盼勿炒房。 行政院政務委員龔明鑫強調，房地合一稅2.0方案較不會殃及無辜，且對自住、建商、商辦影響很小，本次修正加重炒作機會成本，是遏止短期炒作，針對大家覺得不公平的部分加以遏止。財政部長蘇建榮表示，本次修正盡量縮小打擊面，打擊特殊短期炒作，並將股權交易也納入，讓房地產市場更健全。 「房地合一稅2.0」草案將列為立院本會期優先法案，至於實際上路時間，將視立法院審議情況，由行政院決定。
行政院院會通過的修正方案是，將短期交易定義為五年以內，針對境內個人持有房地交易，修改為兩年以內稅率45%、逾兩年未逾五年35%、逾五年未逾十年20%、十年以上維持15%；非境內個人為兩年以內45%、逾兩年35％。 針對營利事業，也修正短期期間至五年以內。境內營利事業持有兩年以內，修改為適用45%、逾兩年未逾五年35%、逾五年20%；境外營利事業持有兩年以內45%、逾兩年35%。 本次修正增訂兩項樣態，視為房地產交易，納入房地合一課稅。第一，是交易預售屋與其座落基地；第二，是符合一定條件的股權交易，不過本項排除上市、上櫃及興櫃公司的股票交易。蘇揆說，此為遏止利用公司股權買賣房屋，來規避高稅率的不當交易、投機行為。 至於預售屋、成屋持有時間是否合併計算？財政部表示，兩種各自計算。例如買預售屋，兩年後取得成屋，持有成屋一年後交易，此時持有時間計算不是三年，而是僅一年，稅率為45%。
本次修正房地交易適用條款可維持適用20%稅率者，包含：個人非自願因素，如調職、非自願離職；個人自有土地與建商合建者；建商蓋房後首次移轉。此外，自住房地持有並設籍逾六年的交易仍維持10%稅率、免稅額度400萬元。 至於日出條款，目前有兩種方案，包括自2022年起取得房地，或是回溯至2016年起適用，不過最後確切施行日，仍待行政院定之。 「囤房稅」修法部分，行政院發言人羅秉成表示，推動囤房稅可能產生轉嫁效應，經試算，若囤房稅適用於持有四房以上者，最多可能會有78萬戶承租戶受影響。蘇建榮也說，囤房定義非常複雜，恐會打擊到無辜，例如繼承、持分等。根據南韓經驗，囤房稅效果會反映到房租，南韓打房20多次，房價沒降、房租還一直漲，若如此，怎可讓剛進勞動市場的年輕人承擔此結果。
高齡化社會來臨，不少人父親過世時，自己也已六七十歲，為免麻煩，乾脆放棄繼承，老父遺產直接轉由下一代孫子輩繼承。地政士說，這可能引發家庭糾紛。 新北市地政士公會理事李晏彰最近就接到這樣案例，一位70多歲張姓民眾氣沖沖到事務所表示要告兩位弟弟詐欺，因為兩位弟弟騙他放棄繼承，結果害他小孩損失慘重。 張姓民眾告訴李晏彰，95歲父親日前壽終正寢，事後二位弟弟跑來家裡跟他說，三兄弟年紀不小了，都已70多歲，乾脆全部辦理拋棄繼承權，改由下一代子女繼承，免得三兄弟百年後還要再辦一次繼承手續，這樣省事許多。 張大哥一聽覺得蠻對的，就和二位弟弟一同辦理拋棄繼承權。 李晏彰說，張老先生在台北市有不少不動產，公告現值就將近9000萬，估計市價約2.7億元，如果三兄弟繼承，就是一人9000萬元，張大哥心想，直接由小孩繼承，應該也是9000萬元。
張大哥想法沒錯，依照民法規定，三兄弟繼承按其應繼分為各三分之一，三兄弟均拋棄繼承權，就由其三兄弟之子女繼承。問題是，三兄弟所生子女人數並不相同，大哥只生一位，二位弟弟各生三位。 依民法規定，三兄弟均拋棄繼承權後；由次親等之直系血親卑親屬繼承，也就是三兄弟的七位小孩共同繼承，應繼分則是各七分之一，換言之，張大哥原本應繼分是三分之一的權利；拋棄繼承權改由其子女繼承後，應繼分變成七分之一。 以實際金額來算，未扣除遺產稅，那麼張大哥小孩只繼承約3800萬元，少了5000萬，一個錯誤的作法，來回之間差異相當驚人，也難怪氣沖沖要告兩位弟弟詐欺。 李晏彰表示，還有另一狀況，許多年老繼承者，想由自己小孩直接繼承，就自行辦理拋棄繼承權，卻不知第一順序若尚有其他繼承人未辦理拋棄繼承權時，自己的繼承權並不會移轉到自己的小孩身上。 以張姓民眾為例，假如只有張大哥一人辦理拋棄繼承權時，其應繼分就歸屬二位弟弟繼承，張大哥及其小孩將完全得不到遺產，建議民眾在辦理遺產繼承時，應先請教專業地政士以免損及自身權益。
2020市場火熱，但在交易結構上有何改變？住商機構和僑馥建經公司彙整2019年和2020年實價登錄資料後發現，在成交比重上，台中在2020年華廈占比增加1.8個百分點為最多，公寓占比增加0.9個百分點居次，大樓增加0.7個百分點為第三。 值得注意的是，特殊產品和透天厝在占比上雙雙減少，住商機構台中區協理賴萬指出，台中在去年交易火熱，價格也不斷上揚，影響所及，也讓相對便宜的公寓和華廈成為新歡。 在總價表現上，500萬至1000萬元的比重降低最多，達0.35個百分點，但2,001萬至3,000萬元總價的比重增加幅度最高，達0.46個百分點。
在產品類型上，公寓價格漲幅達35.6%最多，透天漲幅也有17.4%，大樓漲幅達6.6%，華廈僅有1.7%。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，由於價格出現全面性的上漲，也讓過去千萬元以下低總價產品紛紛升級，影響到成交占比，而在資金帶動下，過去較為便宜的公寓漲幅驚人，而好規劃的透天，受惠供給稀缺以及土地優勢，價格也表現也不弱。 在單價表現上，台中公寓價漲達12.6%，僅輸給台南，而大樓漲幅也有5.4%，表現在六都前段班，華廈產品單價漲幅也有4.3%。 郎美囡表示，對於購屋人來說，有電梯的產品雖是理想，但在CP值考量下，往往公寓獲得勝出，以總價市場來看，台中表現在六都均是為前段班，顯見買方對於台中房產追價仍充滿活力。 綜觀未來，賴萬則認為，台中在建設加持下，即使政府有打房動作，但仍有一定買盤支撐，對於中部購屋人來說，台中豐富的政經資源也具有相當吸引力。 值得注意的是，在台中房市漲高的同時，周邊的彰化、南投等地也可能被帶動，成為資金追逐的新歡。
預算金額11.31億元，先前曾流標的台中太平區育賢段三期社會住宅新建工程招標案，11日再度開標，因只有勝緯營造一家投標，不符合需達三家業者投標的門檻，宣告再度流標。 台中市太平區育賢段三期社會住宅新建工程案，計畫面積6,372.23平方公尺，規劃5棟／地上12層、地下3層大樓，住宅單元總戶數250戶。 上述住宅工程招標案採取最有利標，預算金額逾11.31億元，押標金5,000萬元，工程履約期限是自開工日起的1,155日內竣工。
台北101高樓層辦公大樓租金，首度出現每坪5,000元議價水平！台北101大樓營運長劉家豪表示，目前台北101滿租率已經達到96%，雖有租戶離開，亦有租戶進來，今年有四到五家跨國金融機構、以及時尚零售業和科技公司正洽談進駐，第2季將逐步確認。 劉家豪表示，去年因疫情關係，台北101的辦公大樓不續約租戶比例約2%，卻也引來更多重視地標性而想進駐的租戶，今年除了進駐法國在台協會之外，還有四到五家跨國金融機構，以及時尚零售業和科技公司都正洽談中，今年第2季將會陸續確認。 他也提到，長期看大樓租金成長，每年約3至4%；而辦公大樓租戶適度汰舊換新，可提高租金營收，今年若有新租戶取代原來的租賃面積，平均新簽約的單位租金，可望比原租金提高20%至30%，也向上提升租金水準。
應對疫情的配置調整，他指出，過去的開放辦公室需要重新調整，包括要更重視員工健康，考慮社交距離，因此密度降低15%；且空間需保持更多彈性，以便未來能在正常和危機模式間切換。 他表示，台北101大樓目前滿租率達96%，每坪租金水準約3,500至4,500元之間，但是特殊高樓層出現每坪上看5,000元的議價水平。據悉，這是台北101大樓每坪租金首度攀上5,000元大關。 台北101辦公大樓將目前有120家租戶，約1.3萬位上班族，視為垂直社區，並在35樓設計出一整層樓的「SKY PARK」，坪數約484.28坪，為全球超高大樓首創。SKY PARK從推出試營運至今備受租戶喜愛，包括如Lounge Bar的沙發區，讓租戶可午餐可休息，用完餐可面對台北市無敵美景的「發呆窗台」更是專屬租戶打卡點。
政府持續打房，打到建商「挫咧等」，但剛性需求與置產買盤堅實，11日出爐的2月住展風向球再亮黃藍燈，呈現連續十二個月黃藍燈，房市表現淡季不淡，但房市合一稅新制恐將帶來新變數。 住展風向球2月分數續降至33.7分，較1月減少3分，分數連三個月下滑，但對應燈號維持黃藍燈，已連續十二個月亮出黃藍燈。風向球六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋供給量、建案報廣量等三項分數下滑，來人組數與成交組數等兩項分數持平，僅議價率分數上升。 住展雜誌研發長何世昌表示，房市風向球分數持續下滑，主因是建商與代銷業者信心偏弱所致，市場買氣卻意外穩健，整體市況是「淡季不淡」。 預售屋推案量降至約3百餘億；新成屋方面則與預售屋一樣量縮，新釋出的成屋不到2百戶。供給量縮小的原因，主要是正值房市淡季，而新推案大多排定於329檔期開出，因此2月案量相對受到壓縮。
而在來人組數方面，指標建案平均來人組數為單周38.6組；成交組數則平均為2.7組，月減0.1組。 何世昌指出，2月是房市傳統淡季，但從新建案市況表現卻是淡季不淡，來人與成交量減幅比預期中來得小。在政府打炒房之後，建商、消費者出現兩極化心態，建商大多是「停看聽」，從去年10月到今年2月推案意願消極，但消費者在資金充沛下拚命往前衝，購屋信心未受政策衝擊，市況依然熱絡。 展望未來，何世昌認為若房地合一稅新制通過修法，預期房市短線會有震盪，但中長線仍樂觀，因為經濟成長太強勁，預估新制上路前會有一波震盪，但上路後就還好。至於房價，預期不會造成價跌效應。 另對即將到來的329檔期，何世昌指出市況表現非常重要，如果329檔市況轉淡，接下來到新制上路前會經歷很長一波買賣雙方拉鋸戰；但如果329市況依然不錯，那麼多頭趨勢變化就不大。
商用不動產市場傳捷報！高雄仁武近萬坪工業地被台橡以12.2億元「掃」走。 商用不動產繼今年年初開發金南京東路總部大樓交易案後，在第一季季末再度傳出重大成交消息。 據公開資訊觀測重大訊息發布，台橡公司於3月11日傍晚公告，以12.2億元，處分位於高雄仁武近萬坪（土地9,857.87坪，建物148.86坪）的工業土地。 促成本案交易的世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「海外不動產投資市場風險持續增高以及在台灣低利環境的因素下，自用型的投資人持續加碼全台灣從南至北的工業地產，包括製造業直接購入土地興建廠房，以滿足企業營運需求、建商購地興建廠？大樓出售外，亦有資訊中心（Data Center）及物流倉儲業者積極覓地，針對其需求，要求地主為其量身打造，因此未來數季台灣工業地產市場的買賣動能將可望維持穩定成長。」
麗寶集團以「在台灣這美麗寶島蓋出一棟棟幸福房屋」為願景深耕四十一年；紮根台灣並穩健佈局，跨足不動產開發、工程營造、福容大飯店連鎖旅館事業、麗寶樂園渡假區、麗寶國際賽車場、麗寶Outlet Mall、天空之夢 麗寶摩天輪、生技醫學、月子中心、百貨及公益服務事業，一路創新與扭轉商業思維及模式，讓與時俱進的改變成為新常態。 北北桃建構一日生活圈 近年來，看準以六都建構全台生活網絡，麗寶集團旗下各建設公司結合軌道經濟學，緊鄰轉運樞紐，推出能滿足不同需求的建案。「麗盛建設 南京西路案」坐落台北大稻埕，9分鐘步行650Ｍ至捷運北門站，15分鐘到達六鐵共構轉運站，小坪數座落歷史特區且臨近河濱公園，輕鬆享有人文與休閒，值得爭藏。
全集團唯一上市公司—名軒開發(1442)，隨新市鎮綠山與藍海線輕軌陸續通車，於2021年上半年將推出淡海新市鎮「名軒海樂地」，以八千坪基地不分區開發，創造兩千坪公園綠地，六千坪俱樂部生活，未來發展成為北部區域都會衛星市鎮及複合型新市鎮，因應台北港及台北科技走廊，可望成為北台產業聚集的節點。在桃園藝文特區中，由福容開發所推出「麗晶花園廣場」，隨著桃園捷運綠線動工，也將擁有G10大興西路站及G11展演中心站的交通，未來也可快速連結大桃園各地區，北北桃一日生活圈，將複製出台北信義計畫區的發展模式。 台中、台南軌道串連帶動發展 迎接台中軌道經濟黃金10年啟動，建義建設於台中高鐵副都心的「微笑世界」憑著企業實力與品味美學，位居烏日高鐵特區，擁有前瞻交通建設、企業投資佈局、產業發展升級，迎接台中捷運綠線通車，串連台鐵紅線形塑三鐵共構核心。
而位於百年府城內，寶贊建設推出的「福容ONE」坐擁台南中西區民生路鼎盛繁華，安平運河首排，前覽海灣，為給台南鄉親更好居住品質，首創台南真飯店宅規格，從硬體到軟體，盡顯台南最頂級的規格；未來輕軌建置完成後，幾分鐘內亦可連結大台南生活網絡。 國有地上權夯 觀念新選擇 除此之外，在傳統統產概念逐漸轉變的年代，土地越來越少，價格飆升。麗寶集團近年開始翻轉傳統購屋思維，看準地上權熱度及未來發展優勢，截至2020年，在全台插旗已超過20處地上權土地標案與建案上市。旗下名軒開發已標下高雄鳳山福誠段土地2725.92坪土地，同年再標下台北杭州南路、銅山街口254坪土地；另有麗寶建設台北市南港、寶贊開發的澎湖馬公案等。麗寶集團未來也將依據地上權所在地的周邊區域特性，將地上權案多元發展，提供新型態的購屋選擇及更多元的商業服務模式。
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