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歐亞不動產估價師聯合事務所
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為遏止短期交易炒作，行政院祭出房地合一稅2.0版，將「短期交易」的定義從二年延長為五年，最重課百分之四十五的稅，法人及預售屋交易也納入課稅範圍。新制上路的時間由行政院訂定，財經官員透露，方向上是回溯一○五年之後取得的不動產都適用。近年投資買房族，在新制上路前恐有逃命波。 會計師表示，修法鎖定持有未滿五年的不動產交易，如果手中有符合這些條件的不動產準備出售，可能得思考是否要延長持有期限，或是把握新制上路前的空窗期脫手。 官員表示，修法方向是新制上路後進行的不動產交易，只要交易標的是一○五年、房地合一稅1.0上路後取得的不動產或預售屋，就會被納入課稅範圍。舉例來說，如果新制今年七月一日上路，今年八月出售前年十一月取得的不動產，因持有時間只一年多、未滿二年，稅負會從舊制的百分之卅五跳級為百分之四十五。 安永會計師楊建華提醒，自用住宅已繳過房地合一稅，可以申請「重購退稅」。如今年賣房子，要記得在二年內買新屋，才享有退稅優惠。
如果是小屋換大屋，可全額退稅，大換小則按比例退稅。另外，重購房屋後五年內不能改作其他用途（如出租、營業等）或再移轉，否則國稅局會把退還的稅要回去。 除重購退稅還有自住優惠，楊建華說，只要個人或配偶、未成年子女在當地設戶籍，持有並居住滿六年，且未出租或供營業用，出售房地的獲利四百萬元以下免稅，超過四百萬元的部分，稅率只要百分之十；要注意的是，六年內只能申請一次。 這次房地合一稅2.0納入預售屋，原預售屋買賣是屬權利交易，列為財產交易所得，須在隔年五月申報個人綜所稅時，和個人的薪資等其他所得合併申報繳稅，改課房地合一稅後，須在移轉登記日次日起卅天內，不管獲利或賠錢，都要主動向國稅局申報。 預售屋交易所得改課房地合一稅後，對納稅人的影響須依個案而定。原併入綜合所得，稅率可能因此跳級，最高課百分之四十，改課房地合一稅後，如適用百分之卅五的房地合一稅，相對就有節稅空間；反之，如果個人綜所稅適用稅率比較低，改課房地合一稅後就比較吃虧。此外，原財產交易所得可扣抵財產交易損失，改課房地合一稅後，售屋虧損就不能抵。
璞園建築董事長李忠恕昨（16）日表示，行政院推出房地合一稅2.0版草案，已衝擊案場來人量變少，房市買方出現觀望情況，但地段優越的新案買氣仍持穩；他認為，政府加碼打炒房，對這一波以預售推案為主、房價漲幅較高的中南部市場影響較大。 李忠恕昨天在「富邦醴仁」、「衍建築」新案公開記者會中表示，房地合一稅2.0版草案主要鎖定短線投資客，這部分對近年買氣較熱的中南部影響較大，主因區域市場近年多以預售案為主，加上價格漲幅較高，受衝擊較大；反觀北部地區，尤其是台北市因房價較高，加上近年房價相對平穩，政策對北部影響不大。
李忠恕說，拿預售屋來炒房的行為本來就不對，但像囤房稅政策就應採取分區管制，例如將市場劃成北、中、南三個大區塊控管，若要劃分更細，像是買方在台北、桃園、新竹等各買一間，不做歸戶認定，而是以「在一個區塊內擁有三個房子才算囤房稅」，以抑制投機炒房行為。 李忠恕認為，要課徵囤房稅就應該採取「分區管制」的措施，如此一來才能避免像是家長買屋給子女等正常交易行為，卻因定義模糊而被列入囤房的誤判行為。另外，他說，很多商人賺到錢，因資產配置考量而購入房產，這也不是壞事，因為出手買房是基於愛台灣這塊土地，但若購買太多房產也不行，因此囤房稅建議以分區管制方式執行才合理。
近年來政府為推動都市計畫，對不少配合政策的建案給予容積獎勵，但建商獲獎勵後，卻在建案中以公設等形式，將容積賣給民眾再賺一筆，民進黨立委高嘉瑜昨在立院質詢時要求檢討。內政部長徐國勇表示，免計容積部分正在全面檢討。 高嘉瑜表示，現行建案公設比攀高，二○二○年台北市七成以上新建案公設比突破百分之卅五；其他國家都採實坪制，僅台灣公設要計價，造成政府送容積給建案，卻被建商轉為公設賣給民眾再賺一筆，民眾沒買車位卻要付車道公設等不合理情形。 徐國勇表示，高嘉瑜質疑是正確的，這是不應該的。不過，徐也說，高主張實坪制，但第一是共有這部分不可能在民法裡面改掉，第二是交易實坪制，蓋公設還是要錢，還是買的人負擔。 另外，行政院日前拋出囤房稅修法，最後僅推出「房地合一稅」，時代力量昨舉行記者會批評，政府以囤房稅會轉嫁租金到年輕人為由，決議暫不修法，根本是無稽之談、恐懼操作，更以南韓為例，指南韓在推出囤房稅後，房租成長幅度遠比台灣低。
時代力量立委王婉諭指出，財政部長蘇建榮多次表示，「稅基是未來目標之一，未來將以該目標為主」，並以此暫緩且迴避囤房稅的推動。但是稅基的調整應該要與稅率一起連動，若只是處理稅基，而不處理各地方政府消極訂定累進稅率的問題，自然就會造成居住不正義。 針對行政以擔心轉嫁七十八萬戶租客而不課囤房稅，時代力量立委邱顯智拿出數據反駁，二○二○全國住宅持有概況，持有四房以上有七十八萬多戶，難道持有四戶以上的住宅皆為出租用？他說，目前囤房成本非常低，提高持有稅讓囤房族售屋，可抑制房價及房租上漲。
台中舊城榮景將再現！台中市政府投入約10.5億，重新修復台中州廳、台中刑務所官舍群，及周邊舊建築，打造歷史文化園區，預計明年底完工。台中市長盧秀燕16日主持市政會議表示，市府聽取民意後，決議維持自行管理，完工後將成台中最具文化資產特色區域，打造新觀光景點。 台中市文化局表示，台中文化城中城歷史空間再造計畫，總經費約10.5億元，爭取中央補助約5.87億元。其中，三項子計畫，包括文化局執行的「台中州廳及周邊建物歷史場域再造計畫」、「台中刑務所官舍群、周邊舊建築與環境景觀再造計畫」，及由都發局執行的「綠空鐵道軸線計畫」，盼以台中建城百年的舊城區為範圍，州廳作為城市文化發展的核心基地，以促進舊城區經濟繁榮。
其中，台中州廳及周邊建物歷史場域再造計畫經費逾6.34億元，州廳修復工程去年8月動工，大屯郡役所及州廳附屬建築群修復再利用工程前年9月開工，皆預計明年底完工；台中刑務所官舍群、周邊舊建築與環境景觀再造計畫經費逾2.23億元，前年6月開工，也將於明年底完工。 另由都發局執行的綠空鐵道軸線計畫南段，將作為市民休閒公園及國內外旅遊亮點，投入經費1.92億元，去年12月開放使用，盼藉由歷史空間活化再生，連結在地生活記憶認同，規劃民眾可親近的場域，打造具國際知名度的歷史文化園區。
政府近期出手打炒房，但591新建案統計指出，建商推案信心依舊，今年329檔七大都會區推案量破6600億元，較去年同期成長4成，也創下3年來的新高，其中雙北精華地段案量大爆炸，台南案量也較去年暴增近一倍。 591表示，台北市可說是「久旱逢甘霖」，案量1715億，較去年大增95%，信義、大同及文山區都有少見大基地釋出，其中信義計畫區罕見的預售豪宅案「玥隱信義」，且千坪大基地及百坪規劃，再加上稀有地段加持，開價有望上看200萬起跳， 去年年初受到疫情影響頗大的新北市，今年恢復以往推案千億量體水準，三重二重疏洪道重劃區右側及新店央北重劃區，都有超過百億元的量體登場，其中三重二重疏洪道重劃區有多家知名建商推出小宅產品，房價上看6字頭。 桃園市2021年整體案量成長約4成，近兩年推案大熱區龜山A7重劃區在線個案已高達40餘個，賣壓不小，建商進場力道略減緩，今年推案亮點集中在生活機能完善的小檜溪重劃區，329檔期有國泰、亞昕等二期推案進場。
去年新竹房市用火熱兩字形容一點也不為過，但是接連的建案稽查、紅單開罰，讓建商先行轉為低調行事，以房價最高的竹北市來看，本次檔期推案地區都屬較外圍區塊，因此整體329檔期案量也隨之下滑，略減近3成。 去年傳出投資客大批搶房的台中，今年檔期推案維持千億水準，增幅約1成，今年檔期市區、蛋白區都有單案百億建案進場，豐邑機構在三井Lalaport附近推出新案，價格上看4字頭，總太地產在北屯廍子重劃區推造鎮系列案，近150億元的量體，因其基地為台中市政府釋出的公有地，原本標售價格不低，因此進場後成交單價也站上2字頭，廍子段正式告別1字頭行情。 「護國神山」台積電南科擴廠消息、三井國泰安平合作案等等，讓台南房市添柴火，看準未來就業人口購屋需求，台積電廠區所在的善化區有50億元的大量體建案「桂田磐古2期」進場。 高雄329檔期中大量體建案進場少，因高雄缺工嚴重，土地成本居高不下，種種外在因素讓營造成本估算困難，不少建商轉為保守推案，寧願不推也不要賠錢，觀望氣息濃厚，今年推案較去年略減超過1成。
半導體封測大廠日月光投控家族的鼎固控股，經營策略將大轉彎，挾著強大銀彈威力，宣布回台投資，推出住商辦複合式造鎮計畫。日月光集團張家「二代媳」鼎固總經理特助、鼎固總經理張能耀的夫人王鏘嵐16日表示，鼎固計畫兩年內砸下200億元，在全台「獵地」，未來推案每年目標200～300億元。 王鏘嵐表示，鼎固鮭魚返台購地開發房地產，初期計劃以剛性需求的住宅為主，不排除與自家人宏璟合作；未來，將延伸到住商辦複合式大型開發案，這是鼎固的強項。 日月光投控家族的鼎固控股，由日月光集團創辦人張姚宏影的兩位公子張虔生、張洪本等家族成員擔任大股東，張家為上海望族，生根茁壯於中國大陸，張洪本的公子張能耀則主掌鼎固、擔任總經理。 鼎固16日召開法說會，由於疫情之故，每年主持法說會和股東會的張能耀未能返台，由夫人王鏘嵐代打，並透露隨著第四代已進入唸小學的年齡、必須在台灣唸書，因此鼎固事業版圖也決定移師回台，攻城略地。
王鏘嵐表示，鼎固隨著大陸經營團隊已站穩腳步，決定返台投資，預計未來1～2年內砸100～200億元在全台購地推案，每年推案量目標大概在200～300億元。 她認為，雖然台灣房市進入成熟市場、資產增值幅度和租金報酬率都不若大陸，但鼎固在台灣還是有很多可發揮之處，目前北中南都正在看地，初期會以剛性需求的住宅產品為主，希望物色面積5,000坪以上、捷運和交通樞紐地段的土地，之後會擴大到鼎固最擅長的住辦商複合式造鎮計畫。 至於未來會不會與集團家族的宏璟合作？王鏘嵐表示，「會」，只要開發規模夠大。
另外，公部門標售的地上權或捷運聯開案等，是否會競標？她說，這牽涉到資金匯回台灣、及政府公部門如何看待KY公司。 鼎固表示，受惠疫情「恐慌性買盤」和疫後「報復性買盤」，去年營收大幅成長1.34倍、達134.2億元，EPS為0.68元，但董事會決議超額配發現金股利1.2元，依16日收盤價計，現金殖利率2.9％。 展望2021年，鼎固表示，完工案將持續銷售，另外，去年疫情期間鼎固採減免租戶的部分租金，使得租金收入略有下滑，如今疫情已有減緩，消費活動也恢復，再加上商場改裝完成，預期商場和辦公的租金收入可望成長，毛利率也可望提升。 王鏘嵐表示，今年營收目標約130億元，其中包括有20多億是租金貢獻。
台北市指標都更案「富邦醴仁」、危老案「衍見築」，16日雙雙宣布公開，也都雙雙創下區域天價，開價直接飆破每坪200萬元大關。 「富邦醴仁」由久未推出豪宅案的富邦建設，首度攜手喬崴建設合建，位於台北中正區泰安街和金山南路口，在耗時17年都更程序之後，終於成功整合、並取得建照。 富邦建設董事長薛昭信表示，全案佔地371坪，總銷60億元，富邦分回約三成。富邦建設向來推案不多、跟其他建商合作更少，喬崴建設是富邦建設首次合作。 代銷公司璞園建築團隊表示，「富邦醴仁」案開價每坪180～216萬元，實際成交單價高樓層已逼近200萬元，低樓層每坪成交行情有160多萬元，已銷售逾五成，未演先轟動。 另個受矚目的危老重建大案「衍見築」，由地主永沛開發與忠泰建設合建，永沛背後金主據傳是有「中國糖果大王」之稱的台商徐福記家族。璞園建築團隊透露，此案每坪開價180～200萬元，刷新區域最高價，也是危老重建案最高單價。
「衍見築」位於敦化北路近長春路口，早在2012年12月遠雄建設即看好松山機場「國門」商機，以20.088億元，向台灣富士全錄公司買下全棟，希望透過都更程序，活化該土地，佔地面積394.46坪，建物面積2,310.86坪。後來遠雄建設放棄冗長的都更程序，於2018年轉手出來，由永沛開發和鉅耀投資以22.5億元買下，轉為申請危老重建程序，如今全案通過，永沛與忠泰建設一起開發，打掉重練，推出17層樓、SC鋼骨國際藝術建築。 適逢政府打炒房在即，房地合一稅修法2.0版在政院火速通關，本周預計直衝立法院叩關，房市顯得風雨欲來。璞園建築團隊董座李忠恕表示，「把預售屋拿來炒房？這本來就不好！」預期若立法通過，對於北部房市幾乎都是以剛性需求為主的市場，不會有太大影響，反倒是中南部的投資客，影響程度將比較有感。
受到新冠肺炎（COVID-19）疫情影響，民眾生活型態改變，不僅待在家中時間變長，採買上，也更依賴住家附近的社區型賣場店家，因此，不少超市、賣場業者，例如全聯、家樂福、以及小北百貨等，近來都積極拓點，進而為店面市場，挹注一股活水。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐16日指出，根據實價登錄揭露，高雄去年5月在楠梓區軍校路，「歡樂十七」商辦大樓，1、2樓由全聯承租的店面，面積628坪，被當地「五岳升企業」以9,500萬買下。 另外，去年6月在高雄三民區建工路，小北百貨承租面積245.5坪的華廈1、2樓，被九乘九文具董座以法人「呈相投資」身份，以總價6,783萬購入，而今年的年初，高雄楠梓3C家電賣場的透店，也以2.6億元帶租約出售，台南仁德的生鮮超市店面，以2.46億元易主，顯示賣場加持的大店面，頗受市場青睞。
張旭嵐指出，店面市場的撐盤，與疫情有關，因為，疫情使得民眾生活型態改變，不僅待在家中時間變長，採買上，也更依賴住家附近的社區型賣場店家，因此不少超市、賣場業者，如全聯、家樂福、小北等，近來都積極拓點，造就店面的交易熱絡，並吸引投資進場。 她以全聯承租的楠梓右昌商圈1、2樓店面為例，由於商圈的生活機能成熟，周邊居住人口也很密集，因此，該全聯已在當地穩定經營超過10年，若以當地租賃行情推估，承租金額每月應至少有50到60萬元，換算年投報率約6.3％到7.5％之間，遠高於北部店面平均投報的水平。 台灣房屋愛河之心加盟店東林家福分析指出，大型店面總價高，所以，出手買方大多是看中現成租金收益，或未來土地開發效益；而連鎖量販店家承租店面，多半選發展成熟且穩定的商業或住宅區，有充足的消費人口支撐，承擔房租的能力也好，選擇布局通路的業者，通常一簽就是5到10年的長約，成為房東眼中的穩定好房客，也大大強化了投資人的出手意願。
Line Weibo Twitter Telegram 大台北的老宅都更案遍地開花，老舊商辦大樓更是大吹改建風，包括台塑、新光及富邦等集團的「起家厝」，都會陸續打掉重建。本刊調查，靠著都更案或新建大樓，2026年以前，台北市的新增辦公面積將高達逾20萬坪，相當於4棟台北101的辦公面積，開發價值上看5000億元，同時約有5萬名上班族勢必「換巢」遷徙打拚。其中重頭戲正是台塑集團的5000名員工，今年底得從敦化北路的台塑大樓搬至內湖新總部；占地逾6000坪的台塑起家厝，堪稱是全台最大的自辦都更案。 在總裁王文淵一聲令下，台塑集團位於台北市松山區敦化北路的「起家厝總部」台塑大樓，計劃2021年底進行大搬遷，屆時約5000名員工將搬至內湖區南京東路六段的「台北企業總部園區」（T.CBD）。
緊接著，占地6380坪的原台塑大樓，預計2023年中拆除後，興建2棟商辦和1棟住宅，執行堪稱全台最大的自辦都更案，業界推估潛在開發價值高達700億元至1000億元。同時，位於敦化北路上的全球人壽總部、玉山金控總部與中國人壽總部，也都將進行大樓新建，「未來松山機場周邊的商業活動精采可期。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說。 不只，台塑總部、全球人壽總部、玉山金控總部，敦化北路上國泰世華敦北分行都更後將由日本三井承租推出飯店，王朝酒店及微風南京百貨未來也有都更計畫；敦北過南京東路，還有已完成都更的台北金融中心，華塑大樓、國際大樓也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」，及去年底才獲得北市核准危老重建的蘇黎世產險大樓同樣改建在即，敦化北路沿線近年就有多達10個大樓都更及地上權案陸續進行。 黃舒衛分析，擁有千億開發價值的台塑都更案，是敦化北路邁向A辦聚落的最後一哩路，加上「台北華爾街」南京東、西路的辦公大樓同步翻新，「南京東路與敦化北路串起的十字辦公軸帶，將是台北A辦新聚落。」(續) 一般而言，辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」，需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。
位於南屏路、神農路交叉口的停35複合式停車場BOT案，今(16)日早上吉時舉辦動土典禮，聯上集團將投入約23億元，興建樓高7層、地下4層複合式多功能停車場，預計112年完工，除可供停放汽機車，也結合機關辦公場所、商場、餐廳等生活空間，加上鄰近的博愛大順路口富邦48層綜合商業百貨大樓BOT案即將動工，將讓農16特區商業消費與停車機能更強化。 停35多功能停車場BOT案，由立足高雄的聯上集團投資開發，預計50年興建營運期間，可為政府帶來47.8億元稅收，同時也增加約400、500個就業機會，並提供600個汽車位、1100個機車位與40個自行車位。 高雄副市長林欽榮親自參加動土典禮並致詞表示，市府將盡全力打造優質投資環境與提高行政效率，包括橋科、亞灣區開發、輕軌環線3年內完工，博愛大順路口富邦48層綜合商業百貨大樓BOT案即將動工。 林欽榮表示，考量凹子底地區未來在輕軌施工時，需求大量停車位，因此市府解編活化2533.68坪原南屏路平面停車場，招標停35多功能停車場BOT案，由高雄白手起家的聯上集團投資開發，預計50年興建營運期間，可為政府帶來47.8億元稅收，同時也增加約400、500個就業機會，其中的機關辦公場所將進駐戶政事務所、交通警察大隊，並提供地下室600個汽車位、1100個機車位與一樓40個自行車位，個人在2003年擔任高市府工務局長時，即推動完成高市第一個海寶餐廳多功能立體停車場，營運績效良好，讓政府稅收增加且民眾停車便利。
聯上集團董事長蘇永義說，多年一直深耕高雄已29年的聯上集團，一直在高雄繳稅，事業版圖跨足教育、建築、旅館、餐飲等多角化事業體系，將盡全力打造停35成為時尚便利的消費停車新據點。 聯上集團董事長蘇永義指出，在高雄立足從代銷業起家已29年的聯上集團，事業版圖跨足教育、建築、旅館、餐飲等多角化事業體系，為進一步拓展高端客源與提高企業形象，聯上集團將事業觸角跨入運動休閒業，將位於東高雄最熱門的文山特區內，向教育局標租原港都高爾夫練習場舊址7436坪基地，重新花費4千餘萬元改裝，經營聯上高爾夫球練習場，並將臨路店面規劃餐廳與招商，去年10玥16日正式開幕營運聯上高爾夫球練習場，與開設臨路店面餐飲「8號公園」。
高雄副市長林欽榮親自參加動土典禮並致詞表示，市府將盡全力打造優質投資環境，輕軌環線3年內完工，博愛大順路口富邦48層綜合商業百貨大樓BOT案即將動工。 蘇永義說，聯上集團不僅於建築本業上用心之外，集團更多角化經營拓展事業版圖，聯上累積了近20年餐飲經驗，近年又跨足觀光休閒，擁有MLD台鋁、Hotel Dua、晶綺盛宴、悦品中餐廳及聯上大飯店等事業體，鳳山文山特區營運的「聯上高爾夫球練習場」，結合自品牌「8號公園」咖啡美食沙龍，在現代時尚的用餐環境，享有高CP值的美味餐點，成為高雄最新最夯打卡必訪熱點。 聯上集團新規劃的墾丁公教會館及多功能設施BOT案已動土，預計投入12億元，規劃聯上Hotel Dua Kenting，樓高3層共127間客房，規劃墾丁第一案合法申請的空中泳池夜吧，預計3年內完工營運。（圖：聯上集團提供） 聯上集團今年2月初，新規劃的墾丁公教會館及多功能設施BOT案已動土，預計投入12億元，規劃聯上Hotel Dua Kenting，將由設計北投圖書館的九典聯合建築師事務所郭英釗建築師設計，樓高3層共127間客房，採黃金級綠建築，同時規劃墾丁第一案合法申請的空中泳池夜吧，將走中高端價位，預計3年內完工營運。
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