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房產新聞

  1. 房地合一2.0 擬訂回溯條款

  2. 房市329檔 案量衝破6,600億

  3. 聯聚攻台中豪宅 大動作推案

  4. 迎接投資客逃命潮 「接盤俠」必學買房秘技

  5. 遭酸與民爭利 新北住都中心董座:業者不做的、我們來

產業新聞

  1. 皇苑插旗岡山 遠雄再搶下楠梓

  2. 青安貸款最低1.31% 事務所工業宅不受理

  3. 特力何家 砸2.9億買信義琢白

  4. 玉山挺危老都更 培育推動師

 


1、房地合一2.0 擬訂回溯條款

2021-03-18 經濟日報 記者翁至威/台北報導

為了打炒房,財政部推出房地合一2.0修法,目前雖仍在立法院審查階段,不過外界相當關注新法生效日期。財政部長蘇建榮昨(17)日在立法院答詢時表示,「各種情況都有可能」,包括立委提出取得時間點回溯到2016年,或修法後自今年7月1日起交易案件適用等,都是可能方案。(延伸閱讀:新版房地合一105年日出?財長蘇建榮:應該是之後) 考量稽徵成本等問題,房地取得時間將回溯至2016年,而交易時間則會訂定「日出條款」,日出後所交易案件才適用房地合一2.0。據此推算,最有可能的時間點為今年7月1日後,搭配實價登錄2.0一起上路。 國民黨立委賴士葆昨日指出,房地合一稅的日出時間財政部「沒想清楚」,他詢問蘇建榮,是否會追溯至2016年?蘇建榮低調回應,應該是「之後」;賴士葆再追問,是否可能是修法後、自今年7月上路?蘇則說,這也是方案之一。

蘇建榮表示,房地合一稅修法政策方向相當清楚,針對短期交易者課以重稅,但日出條款還要跨部會討論才會正式定案。至於較傾向回溯還是日出?蘇建榮表示,各個方案都有評估過,「我現在不能講。」 民進黨立委郭國文則表示,財政部對於交易時間點要回溯或日出,要審慎考量是否造成拋售或搶購,以及對於房市影響。 未來房地交易課稅將分為舊制、房地合一1.0、房地合一2.0三制並存,判斷基準包括「取得時點」、「交易時點」兩個關鍵。在取得時點方面,修法草案已明訂只要2016年後取得案件,都適用房地合一制;至於要適用1.0版還是2.0版,就要看交易時點。

財經官員私下表示,接下來行政院會訂定日出條款,交易時間不太可能回溯訂定,一來容易衍生爭議,二來稽徵成本沉重。 據了解,由於實價登錄2.0納入預售屋,與房地合一修法鎖定的打炒房目標一致,內政部預定今年7月1日正式讓實價登錄2.0上路,若修法順利、相關子法訂定完成,新版房地合一與其配合登場的機率高。 對於房市,蘇建榮表示,房價有上漲趨勢,有部分來自實體經濟熱絡,有部分來自資金行情,財政部透過稅制希望壓抑短期需求炒作,一方面要讓市場健全,一方面若房價泡沫化,對金融市場也會產生不良影響,更重要的是居住正義。

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2、房市329檔 案量衝破6,600億

2021-03-18 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

根據591新建案最新市調統計,今年房市329檔期六都、新竹推案量破6,600億元,年增率逾四成,更創下近四年新高,尤其雙北市指標百億元大案釋出,加上台南受惠台積電擴廠議題、業者推案信心爆棚等,成為329檔期新建案爆大量地區。 去年房市329檔期受到疫情影響,六都、新竹案量僅4,714億元,不過,市場在去年下半年買氣轉熱,加上低利、游資豐沛環境,以及國內經濟前景看好下,強化建商推案信心,讓今年329檔期爆出6,683.9億元推案量,較去年同期成長41.7%。 觀察各縣市推案概況,台北市、台南市新推案量成長率均出現大增約95%,推升區域案量各達1,715.7億元、407.8億元;其中台北市在信義、大同、文山等三區分別有120億元「玥隱信義」豪宅、160億元「宏國大道城-AB區」以及140億元「元利森活莊園」造鎮案等重量級大案登場,推升區域推案量較去年成長近倍增。 台南市部分,在台積電南科擴廠建設議題帶動下,區域買氣直往上衝,今年329檔期指標案要屬總銷60億元「三井國泰安平」,另外,看準未來就業人口購屋需求、台積電廠區所在地的善化區將出現50億元的「桂田磐古2期」大案,安南區也有總銷50億元的「上曜湖映白」將登場。

除台北市、台南市外,新北市也是329檔期另一推案地區,區域推案量達1,574.1億元,較去年同期成長84.1%;其中主戰場為三重二重疏洪道重劃區右側及新店央北重劃區都有大案釋出,前者有「國泰和河」、「順天MOMA」坐鎮,後者是「宏普Garden Park」、「聯上澐朗」將公開。 值得注意的是,去年房市買氣爆棚的新竹縣市,在爆出紅單炒作後,不少新案接連被稽查、開罰,建商銷售轉為低調。今年329檔期案量僅291.2億元、年減26%,是新推案量減少最多地區。 高雄329檔期新推案量僅520.1億元、年減16.7%,主因高雄缺工嚴重,土地成本居高不下,造成營造成本估算困難,不少建商保守推案,寧願不推也不要賠錢,市場觀望氣息濃厚,僅剩大型品牌建商如興富發、龍騰及京城等推案撐場。

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3、聯聚攻台中豪宅 大動作推案

2021-03-18 經濟日報 記者宋健生/台中報導

台商回流帶動中部豪宅市場發燒,台中豪宅一哥聯聚建設今年推案腳步加大,目前已知先建後售案「聯聚瑞和大廈」,以及「聯聚方瑞大廈」、「理仁奕舍」兩件預售案,總銷合計約260億元,較去年成長逾七成。 其中,預計10月落成的「聯聚瑞和大廈」,由於座落在七期秋紅谷生態公園第一排,總樓高度達172.8公尺,在尺度和規模上為新北以南、高雄以北最高豪宅,吸引不少台商及企業主目光,目前預約已超過100組,被視為市場指標。 台中是台商的大本營,是精密機械、自行車、五金手工具及航太產業重鎮,近幾年又有中部科學園區、精密機械科技創新園區開發,都為豪宅市場提供強勁撐盤力道。

聯聚總經理王于娟指出,受惠於台商回流、市場回溫,豪宅市場再次成為焦點,尤其七期重劃區整體發展已臻完備,吸引中彰雲嘉南等地台商、富豪爭相置產。 市調統計,去年台中十大豪宅銷售達69戶;土地交易部分,包括聯聚、寶輝、中悅、興富發、豐邑等建商,短短一年多之內就拿下逾1.6萬坪土地,顯示建商對於房市的強烈信心。 聯聚集團包括聯聚建設、理仁建設已備妥五年推案計畫,今年起每年合計都有約250億元案量陸續推出,主要區域以七期為核心,並往周邊延伸。 聯聚今年預計有三案進場,其中「聯聚瑞和大廈」基地面積932坪,規劃地上43樓、地下六層建築,坪數為165及330坪,每坪單價70萬至90萬元,每戶總價落在1.4億至3億元間,總銷120億元。 「聯聚瑞和大廈」單戶超過160坪規劃,主要滿足金字塔頂端客層需求,這也是繼富邦「天空樹」、由鉅「大恆」、寶輝「秋紅谷」、寶璽「天睿」之後,台中近期較少見的大坪數豪宅產品。 至於預售部分,七期市政路、惠來路口的1,019坪角地,預計第3季推出總銷80億元「聯聚方瑞大廈」,坪數約50坪;五期重劃區的「理仁奕舍」規劃約45坪產品,總銷60億元,預計年底進場。

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4、迎接投資客逃命潮 「接盤俠」必學買房秘技

2021-03-17 林佩萱/高雄報導

政府使出殺手鐧打炒房,全台預售屋爆出賣壓大、甚至出現逃命潮;新古屋近期也會出現拋售潮,專家分析,持有2~4年內的屋主會趕在新制上路之前拋售,現在就是自住客進場的好時機!民眾樂當接盤俠,專家建議,一個社區每年正常轉售率大約5%~10%,若社區網路待售戶數超過總戶數的2成,代表社區賣壓偏高,屋主賣屋很競爭,除非房屋條件好或價格特別便宜,才會受到購屋者青睞。此外,只要一個社區釋出10~20戶,甚至上百戶,代表購屋者選擇性很大,容易有殺價的可能。 政府打炒房,房市兩樣情,《蘋果新聞網》於上週曾報導台南高鐵特區出現千人搶購預售屋的盛況,但其實台南房仲也觀察到,台南個別區域和戶數多的大型社區,其實賣壓較大並有投資客倒貨潮。這也引發市場上真正的自住客和口袋深的置產族,出動撿貨。台北的陳先生說,「投資客買多了,只要有賠售或平轉,為何不能撿?」民眾樂當接盤俠。

其實不只是預售屋,中古屋近期也會出現拋售潮!住展雜誌研發長何世昌指出,行政院通過房地合一稅2.0,修正房屋短期持有定義,拉長至5年,房屋、土地持有2年內要課稅45%;2~5年課稅35%,因此中古屋持有2~4年之內的屋主會趕在新制上路之前拋售,現在就是自住客進場的好時機,「等到新法上路之後,待售屋將大幅減少」。 要如何撿貨?住商不動產台南崇善店經理林健揚表示,投資客通常比較早買,入手價相對便宜,但由於預售屋還沒成屋,建議到現場實地查看,紀錄房屋建材和特色,找相同條件的成屋實地看房並感受。

例如台南安平區有興富發「愛情海」、東區有興富發「上東城」都是預售屋,看不到實況,民眾可以到永康區東橋看興富發「真愛」新成屋,實地感受同一建商的產品特色。 如何避免買貴?何世昌建議,先了解投資客手上的開價,再比對建商正在賣的產品價格,同時比較兩邊戶型,再做決定不遲。 屋比房屋總監陳傑鳴表示, 一個成熟的社區每年正常轉售率(轉售戶數/總戶數)大約5%~10%,若社區網路待售戶數超過總戶數的2成,代表社區賣壓偏高,屋主賣屋很競爭,除非房屋條件好或價格特別便宜,不然不易受到購屋者青睞。若不知道社區總戶數,無法判讀轉售率,可以用社區目前釋出的待售戶數判斷,只要一個社區釋出10~20戶,甚至上百戶,其實就代表購屋者選擇性大,容易有殺價的可能。 陳傑鳴補充,台灣過去房屋待售資訊都散落在各大房仲網,但現在民眾可以透過「Ubee房屋比價網」、「比房網」等網站,彙整網路所有待售資訊,還有排除重複的房源,可大大節省找房的時間成本。民眾透過這類房屋比價網,鎖定「待售戶數多」、「轉售率高」社區,就會有較大的議價空間。

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5、遭酸與民爭利 新北住都中心董座:業者不做的、我們來

2021/03/17 文/記者張瀞勻

新北市住宅及都更中心以都市更新、社會住宅為營運主軸,今年初成立後,引發不動產業界關注,並有業者質疑「政府與民間爭利」,對此,新北住都中心董事長陳純敬17日強調,住都中心是半官方機構,與民間業者不同,更不會與民眾爭利,「業者不願進場整合、都更重建需求急迫的案件,就是我們優先協助的對象。」 陳純敬指出,多數開發商在都更案件,利潤都會抓30%,但是住都中心與民間不同,利潤不好的、民間不做的,住都中心都會介入。 陳純敬說明,但新北住都中心針對一些基地條件不吸引民間業者,卻有迫切防救災改建需求的案件會優先承做,且秉持半官方機構立場,不追求利潤最大化,以公共利益為導向,全力協助社區成案,像是永和大陳地區單元1、3、4的公辦都更就是首要任務,將由住都中心擔任實施者的主動角色,辦理前置作業及所有權人整合,預計今年底進入公開透明化的招商程序,加速引進民間資金投資本案。 陳純敬補充,在社會住宅策略方面,今年將盤點新北市境內9處營運中的青年社會住宅管理績效,清查出租率、物管合約、建物保固年限等資料,檢視經費安排是否符合實際需求,並逐漸提升住都中心人員的物管專業能力,建置管理數位化租住履歷。

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1、皇苑插旗岡山 遠雄再搶下楠梓

2021-03-17 聯合新聞網 吳宏文

高雄市政府地政局今(17)天辦理第一季開發區土地標售,雖只有拿出9塊土地標售,仍有35封標單,具指標的岡山信義段及楠梓藍田西段合計三筆就吸引27家建商投標,最後,皇苑建設以一坪59萬元搶下岡山1,115坪土地,遠雄以一坪43萬再拿下楠梓高雄大學藍田西段1861.5坪土住三土地,兩塊土地雙雙創下區段價格。 最熱門的楠梓高雄大學藍田西段1861.5坪土住三土地,底價5.23億元,因有12家建商投標,指標上市櫃建商遠雄、達麗、隆大都有投標,最後,遠雄以溢價53.11%,單坪43萬元氣走另外11家建商,得標總價8億88萬元,高於底價約2.77億元,硬是比第二標價格高出1億元,上市公司手筆之大讓現場驚呼聲連連。 遠雄建設發言人楊舜欽表示,該地尚未有明確的規劃,但會傾向朝成屋銷售,預計2025年第1季推出銷售,總銷約25億元。

值得注意的是,87期重劃區岡山信義段前幾季土地標售吸引建商紛紛搶進,隆大去年第三季先是驚天一標寫下一坪51.83萬,岡山土地價格就此定錨,站上5字頭已是建商進入岡山買地基本共識。 今天地政局拿出面積約1115坪,臨25米鵬程路及15米鵬程東路土地,吸引7家建商投標,最後由高雄豪宅第一品牌皇苑建設以一坪59萬元得標,6字頭僅一步之遙,高於第二標達麗建設56.8萬元,福懋、台灣金聯、潤隆、隆大、清景麟等建商均有投標,投標單價多數落在51.84萬至55.34萬之間,顯見岡山土地價格站穩5字頭。 對於能夠插旗岡山,皇苑建設董事長郭敏能表示,皇苑一直在美術館蓋豪宅,因為土地太貴,導致房價愈來愈高,很多嚮往要住皇苑房子的年輕人,愈來愈買不起,為了照顧年輕人,兩年前許下願望,要蓋年輕人住得起的房子,這次是抱著勢在必得的決心投標,初步規劃40到60坪,每坪25萬元上下,就算不賺錢也要回饋社會。 楠梓藍田西段商三244坪土地,土地面積不大,卻吸引8家建商投標,最後由居興建設以一坪37.5萬買下,只比第二標一坪多1,598元,得標金額相當漂亮。居興建設董事長林詠盛指出,原本居興就有相鄰土地,此次再得標,兩塊土地合併,將會重新規劃大樓產品。

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2、青安貸款最低1.31% 事務所工業宅不受理

2021-03-16 連珠君/綜合報導

「青年安心成家購屋優惠貸款」(簡稱:青安)再度延展2年,一段式機動利率由1.43%降低到1.4%,並新增「本金平均攤還法」,及受疫情影響經濟有困難民眾,寬限期最長可達5年等新措施,專家指出,民眾最容易誤認一定要首購才能申請,事實上只要本人、配偶及未成年子女名下無房產就可申請。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,青安貸款從2010年推出後,考量民眾需求已歷經4次展延,原訂2020年底結束,政府再延長實施2年至2022年止,除了延長方案年限,亦放寬部份措施,其中最實惠的莫過於貸款利率的調降,其中青安貸款3種利率方案中,「一段式機動利率方案」,由現行的1.43%降至1.4%,雖微幅調降0.03%,但長期下來仍不無小補。 還款方式除了每月固定繳款金額的「本息平均攤還」方式,亦新增了「本金平均攤還法」的償還方案,每期償還的本金雖然相同,但利息會隨著攤還的本金減少而降低,選擇這種方式,剛開始的本息繳款金額可能較高,但會隨著繳款期數縮短,每期的本利和也會越來越少,讓民眾在資金規劃上更加彈性。

另外有特別條款,若受疫情影響、經濟困難貸款戶寬限期可延長,寬限期原為3年,可申請延長最多5年,其次,因應民法將修正成年年齡,貸款人年齡配合修正為「符合民法規定的成年年齡以上」;亦即,未來只要年滿18歲就可申請青安貸款,比現行的20歲更為放寬,預定配合民法實施時程於2023年適用。 張旭嵐也提醒民眾,青安貸款並非人人適用,貸款物件是否為申請日前半年所購買的住宅,及申貸者是否持有第2戶住宅並同時享有政府其他住宅補貼等,都是青安貸款審核的標準之一。 永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,青安貸款雖然一段式機動利率由現行的1.43%降至1.4%,但在六都來說,甚至可申請到最低1.31%的利率,選擇青安貸款的民眾並不多,但在六都以外的區域,銀行房貸利率就沒有這麼優惠,若是農舍這類特殊產品,房貸利率甚至要到1.6%、1.7%,就具有誘因,但要留意的是,想要申請青安貸款,產品限制住家,一般事務所、工業住宅就無法申請。

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3、特力何家 砸2.9億買信義琢白

2021-03-18 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

豪宅案再出現新交易;據悉,特力(2908)集團總裁何湯雄家族以公司法人欣秋公司名義在今年1月買下台北市信義區豪宅「琢白」九樓,總交易金額2.94億元、拆算每坪成交價203萬元。另外,「西華富邦」也有法人買方億寶投資出手,以3.4億元、每坪229萬元購入36樓。 房地合一稅2.0版擬將境內法人納入課徵對象,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,政府祭出房地合一稅2.0版,試圖以加重法人賣屋稅率來遏制短期炒房行為。不過,許多富豪購置豪宅主要是家族置產或資產配置考量,這些投資公司購買的指標性豪宅,多以中長期持有為目標,一般來說持有五年不是問題,因此新政策對於豪宅市場的價量影響不大。

根據台北地政雲最新揭露,「琢白」、「西華富邦」今年1、2月均有公司法人買方出手,其中「琢白」在1月有欣秋公司以總價2.94億元、拆算每坪成交價約203萬元購入九樓戶別;據悉,該戶為何湯雄家族購買。 「西華富邦」則是今年2月有法人買方億寶投資出手,以總價3.4億元、每坪229萬元購入36樓,為該社區近一年半新高價。屋齡六年的「西華富邦」,目前社區最高單價出現在2015年4月,由39樓戶以每坪成交價291.15萬元寫下社區最高價。 張旭嵐表示,「西華富邦」近一年多來交易戶別多位於中低樓層,每坪成交價普遍在131萬至212萬元之間。該社區35樓以上的超高樓層戶別,歷來都在每坪成交價260萬元以上,這次36樓戶別交易以每坪不到230萬元入住高樓層,低於過去的水準。

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4、玉山挺危老都更 培育推動師

2021-03-17 經濟日報 / 記者楊筱筠 ∕ 台北報導

力挺蔡英文政府與金管會危老都更政策,玉山銀行成立危老都更推動小組,響應危老重建及信託2.0政策,一年來承作逾20件危老重建案件,案件量緊跟公股行庫,特別設置「危老重建推動師」」,以協助推動業務,更希望危老重建都更能在全台遍地開花。 下一階段,玉山銀將持續培育員工深耕「危老重建推動師」職務,包括將參加新北市政府委託民間單位辦理的都市更新推動師等相關培訓,玉山銀目前行內已培育50位主管成為危老重建推動師,並擔任區域顧問,提供不動產重建諮詢服務。 內政部營建署統計,屋齡30年以上老屋已逾430萬戶,全台房屋占比約50%,老屋耐震強度不足,為國人居住安全隱憂。金融業擔任金流授信放款重要角色,為推動國內老屋重建重要推手之一,除原本就積極的公股行庫,民營業者也動起來。

金融業者指出,進入低利時代,有助於有意重建的屋主取得低利土建融,目前市場利率約2%上下,雖仍須視不動產座落地點、信評而定,但利率的確有很大的談判空間。 玉山銀表示,「危老都更推動小組」搭配信託保證專款專用,並導入知名建經公司進行諮詢輔導,提供顧客融資規劃、不動產信託、興建資金信託等一站式危老重建金融服務。 玉山危老都更推動小組與建經公司攜手,深入了解屋主需求,量身打造客製化金融服務,確保重建資金順利到位,並搭配信託服務,依照建經公司工程查核進度分批動用融資款項。 一般興建資金、或稱土建融,多數銀行會傾向以建商作為主要承貸的對象,但玉山銀較為特別,假設地主談好合作建商,地主希望自己借款,玉山銀也會評估合作可能。 公股行庫承作危老重建融資件數統計,2020年最高為合庫銀核准39件,其次為土銀、華南銀分別承作29件、25件。玉山銀在2020年第1季成立「危老都更推動小組」,統計至今年2月底,危老重建融資專案已承作逾20件,尚有逾60件評估中。

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