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房產新聞
產業新聞
政府打炒房頻下重手，財政部推出「房地合一稅二．○版」修正草案，上週已送入立法院，最快四月初排審，是否回溯及日出條款生效日，將是朝野攻防兩大焦點；據透露，初步生效時間點可能是今年七月一日，搭配實價登錄二．○版共同上路。 立院財委會排定二十四日邀請財政部部長蘇建榮進行房地合一稅二．○專題報告，拚本會期完成修法。依政院版草案，延長短期持有定義，個人持有兩年內出售課徵四十五％，持有逾兩年、未滿五年課徵卅五％；此外，境內法人售屋稅率由廿％提高為最高四十五％，且預售屋、特定股權交易也納入課稅。
外界最關注的是二．○版何時生效？蘇建榮僅表示，「各種情況都有可能」，內部已有幾個方案，因考量到公布生效日後，很多人會在生效日前大量買賣，恐引起房地產市場騷動，因此何時上路將由行政院內部討論後決定。 以政院版條文來看，剛買房的投資客衝擊最大，原本持有滿兩年後出售，稅率僅廿％，在二．○版生效後，得持有逾五年以上才能避開重稅；且將預售屋也納入，即使交屋後也要重新計算持有期間，恐得持有七年以上，才可能適用廿％稅率，對於高槓桿投資客而言，壓力將加大。至於是否回溯至二○一六年起取得房地適用？行政院高層日前表示尚未定案。 短期持有定義 在野兩黨喊4年 相較政院版條文，國民黨及民眾黨版本都將短期持有定義，由現行二年延長為四年，殺傷力減緩；且國民黨版本僅限於施行後取得及交易的房地，換言之，不溯及既往。 對於二．○版是否回溯及何時生效，朝野雙方都有見解，勢必將成為兩大攻防戰；另對於短期持有的定義，也將是朝野討論重點。
中央銀行上周四（18日）召開今年首場理監事會，總裁楊金龍宣布加碼房市信用管制，對央行意外加碼房市管制，市場關注焦點之一就是央行打炒房成效，有哪些具體觀察指標？對此，楊金龍分析，除管制項目貸款成數與利率變化外，不動產貸款占總放款比重「應該也會下降」。 央行統計顯示，1月底，全體銀行不動產貸款占總放款比重為36.53%。去年12月上旬，央行已實施第一波房市信用管制，但回顧去年12月，該比重36.43%，今年1月銀行貸款集中於不動產的情況不降反增。 楊金龍指出，調整央行選擇性信用管制措施有二考量，包括銀行不動產貸款增幅仍大，以及避免過多信用資源流向不動產市場，進一步控管金融機構不動產授信風險。 央行加碼鎖定「公司法人購置住宅貸款」、「自然人持有多戶房貸」、「高價住宅」以及「工業區閒置土地抵押借款」四大類貸款再祭房市信用管制「緊箍咒」，19日就開始啟動。
對於打炒房成效，楊金龍表示，央行會緊盯受管制的貸款成數與利率變化，但央行只管制囤屋炒房的投資客，對第一戶、第二戶房貸沒有管制，只要銀行妥善執行風險控管，整體房貸金額水位「不容易降下來」，不過，相信時間拉長，不動產放款占總放款比重將下滑。 財政部推房地合一2.0，央行也加碼房市管制措施，會各自產生什麼效果？楊金龍表示，央行一直強調，各國實證結果，稅跟選擇性信用管制一起實施，對抑制房價最有效。
2016年房地合一稅實施前半年，市場就出現預期心理，對短期炒作有明顯抑制效果，如今再推房地合一2.0，已醞釀預期心理；央行選擇性信用管制針對自然人、企業法人、高價住宅等特定對象，範圍較小，但對房價預期心理同樣會有作用。 楊金龍說，本季調整選擇性信用管制措施，主要是為抑制囤房炒作，避免銀行信用資源流供公司法人囤房炒作，應嚴格控管貸款條件，公司法人購置住宅貸款最高成數一律降為四成。而自然人第三戶購屋貸款最高成數，由六成降至5.5成，並新增自然人第四戶以上房貸最高五成限制。 高價住宅具帶動周邊房價的外溢效應，高價住宅貸款最高成數由六成降至5.5成，新增第四戶以上高價住宅貸款最高成數由六成降至四成。
過去的社團法人農田水利會轉收歸國有後，名下資產都由政府管理，甚至還讓政府成了豪宅囤房大戶，因為在台北市的公水利會，五年前跟建商合建後拿到20戶信義區豪宅，每戶市值超過1.2億，但是他的管理費用也相當驚人，每年換算下來，20戶豪宅得負擔至少570多萬的管理費，壓力相當大。 台北市信義區車水馬龍，購物商圈旁豪宅林立，其中這棟矗立在影城商圈旁的上億豪宅，有超過一半是政府所有。記者程彥豪：「這棟信義區豪宅，每坪市價超過200萬，最值得注意的是他有20戶現在是屬於水利署所有，也就是總資產超過數十億。」 五年前的建商合建案讓當時的公水利會分得20戶豪宅戶，以最小坪數每戶60坪，當地管理費大約每坪365-400元計算，每戶每年管理費就高達26.2萬，一年下來20戶就得斥資576萬元。如果以最大坪數一百坪來看，一年管理費甚至高達1000萬可說相當驚人。
房仲徐佳馨：「某些政府機關可能因為本身跟其他的單位合建才會造成囤房的狀況，在這種狀況之下的話，確實可能政府持有大量的不動產，在經營的壓力上面確實比較大一點。」 當年原本是社團法人的水利會收歸國有後，瑠公水利會持有的信義區豪宅同時被接管，政府成了豪宅囤房大戶資產瞬間多了數十億。 另外還有這個超級金雞母，北市東區百貨商城同樣是水利單位所有，旁邊還是捷運站，人來人往同樣政府接管，一年水利署就可以收百貨業者租金1億元，加上信義區豪宅政府抱著金雞母租金賺翻，但是負擔的高額管理費成本壓力卻也讓人瞠目結舌。
國內房市熱，「地上權住宅」也很夯，這跟大家觀念中「有土斯有財」不一樣，你可以用市價6折，買到「不含土地所有權」的房屋，投報率落在3%至4%，比一般房產2%高，但缺點是，地上權有年限，而且每年要繳地租年息率3.5％，甚至會漲價，對於投資客、辦公室租賃滿划算，但自住、長期持有的民眾，下手前可就要再三考慮。 沒聽錯，「你的房子，不是你的房子」，指的就是「地上權住宅」，房價只要周邊行情6折，但這間房，你只擁有「房屋權」，不含「土地所有權」，這個社區落成4年，高檔建材、華麗公設，543戶滿住，但部分住戶簽約後，相當後悔，幾度鬧上新聞版面。 「地上權住宅」夯 盼自住、長期持有者先三思 蔣先生，國際企業培訓顧問，長年當「空中飛人」，4年前，為了在台灣有個窩，以每坪43萬買下頂樓這間43坪房，當年總價1849萬元，比週邊房子便宜許多，但4年過去了，增值空間也比別人少。
「地上權住宅」夯 盼自住、長期持有者先三思 買房自住，怎麼想，都不划算，雖然房價從每坪38萬元至45萬元，漲到50萬元至54萬元，但週邊行情都逼近80萬元了；而且每年地租年息率高達3.5%，大約4萬元，時不時還會漲價，地上權年限一到，政府又要收回，等於什麼都沒有。 「地上權住宅」夯 盼自住、長期持有者先三思 打破「有土斯有財」觀念，「地上權住宅」身價立刻鍍金，以華固新天地來看，總租金平均4.5萬元至7萬元，回收年限30年，投報率最高，達3.5%。總價600萬元以內，就能入住台北車站隔壁15坪小套房，「京站花園廣場」，23年就回本，投報率也高達4.3%，就算可使用年限只剩38年，還是炙手可熱，而每年地租飆破百萬元的「台北花園」，投報率也有3.3%。 「地上權住宅」夯 盼自住、長期持有者先三思 專家分析，如果以投資、收租角度來看，「地上權住宅」，具有「進可攻、退可守」特性；但自住、長期持有，甚至要代代相傳的民眾，下手前可就要三思。
中台灣第一座捷運共構宅「文華高中站土地開發共構大樓」今年3月4日取得使用執照，歷時3年7個月，完成地上28層、地下6層的住商共構大樓，享受「到站即到家」特色，全棟規劃更取得綠建築標章銀級資格，總銷金額突破30億元。 交通局指出「文華高中站土地開發共構大樓」坐落地段近七期重劃區，離水湳經貿園區，生活機能佳，共構宅樓高百米，興建期間詢問度高，預估總銷金額將突破30億元。 交通局長葉昭甫指出，軌道經濟學是房市指標，也是民眾購屋一大考量因素，捷運共構坐享「到站即到家」的獨佔優勢與交通便利性。 台中市政府也積極投入百億預算，於鄰近的水湳經貿園區進行多項大型公設開發，吸引各大專院校在園區購地擴增校地，加上各大連鎖品牌陸續進駐插旗，拉抬此案投資增長潛力。 捷運綠線作為台中首條捷運，不僅讓城市交通更為便利，也有助活絡都市經濟，更將重組市民交通運具使用結構，形塑「捷運生活圈」與「捷運商圈」。
人老了，房子也老了，不適合的老家讓「在地老化」成了奢望。「老宅困老人」成為台灣難解的雙老難題。 依內政部最新統計，全台近四十三萬老人住在「無電梯公寓」裡，兩年內飆升九萬人。若再加上透天厝，據衛福部一○六年資料，我國老人高達七成住在無電梯房屋。 難以安老 在都會形同偏鄉 當老邁身體無法應付爬樓梯的日常挑戰，就醫、購物及各種人際互動，都因「行不得」形同囚居。缺乏無障礙設計、長年無力整修的環境，更讓「家」遍地風險。 只要是沒有電梯的老公寓，「即使在二樓，對於行動不便的長輩來說，都是都市中的醫療偏鄉。」推動在宅醫療的台北市聯醫院長黃勝堅如此形容。 目前台灣高齡族約三百八十萬人，其中「獨居」或「老老照顧」接近百萬。至於老宅，粗估至二○三○年，四十歲老屋恐占全台房屋三成。 被家困住 中風15年沒出門 「我從未想過，有人會因為樓梯被困在家中十幾年。」
黃勝堅認識一位中風患者，在三十八至五十三歲間，從未離開過家門。黃勝堅看著這群人，房子沒變、道路沒變，唯獨變的就是「人老了」，家不適合居住，卻已來不及脫離。 基隆市議員王醒之推動扶老換工班，有位行動不便的八十歲婆婆在孩子移居後，獨自困居老街二樓，女兒每周送菜一次。「電視壞了，婆婆每天的娛樂是趴在陽台，看樓下路人。」王醒之說，聽了都想哭。 台北市第一間居家醫療診所「都蘭診所」創辦人張凱評提及，即便社區大樓，也不見得暢行無阻。有個案住在電梯華廈，但一樓大廳到電梯之間，居然還有好幾階樓梯，坐在輪椅上，可是寸步難行。 樓梯噩夢 筆直45度長斜坡 此外，張凱評指出，有些老公寓的樓梯是一路四十五度向上，完全沒有小歇的平台。動線看似簡易，但失能者如需緊急就醫，只要一個失手，擔架或輪椅翻覆，恐出人命。
台大社工系教授楊培珊說，台灣沒有高齡人口住宅政策，若政府以為老年人的自有住宅率達八成，所以不用管，這是迷思；「國家應該要盡一切可能，用各種政策工具，以房養老、都更、蓋無齡住宅，讓長者安居」。 都更無望 裝電梯達成率低 「我很焦慮，台灣老化速度太快，整個社會、政策都跟不上。」楊培珊認為，建商設計住宅時必須思考設施、設備的無障礙功能及輔具，智慧家電未來如何融入，「建商不只是蓋房子，是生活的營造者」。 對於老屋造成移動障礙，張凱評表示，問題難解，想要打掉重蓋、推動都更，難度超高。政府獎勵老公寓裝設電梯，雖是美意，但達成率也極低，大部分一樓住戶不想讓自己院子成為公共空間。 衛福部次長薛瑞元指出，當長者居住環境不友善，要求「在地老化」的理想，反而讓老人「被關在家裡」，必須要改變「住」的品質；未來老人住宅不只是房子，也要附上服務，這些都是國家重要目標。
近年不少旅館面臨屋齡漸老舊、整體觀光業景氣低迷導致營運不佳，紛紛出脫不動產資產，根據台灣房屋統計，去年以來全台各地至少有20多件旅館、汽車旅館不動產換手，其中又以建商成為接手舊旅館不動產的最大宗。 過去一年的交易中，以富邦人壽268億購入台北市的王朝大酒店規模最大外，多數交易規模約在3～10億元，又以汽車旅館為數最多， 例如今年1月興富發建設以17.9億元買下台中沙夏精品汽車旅館，去年漢皇集團3.3億陸續買進新北中和艾森堡汽車旅館；三地開發8.7億買下台南湖水岸人文休閒旅館等。
此外，也有不少老舊飯店易手，去年以來交易的旅館不動產，約有四成均為屋齡30年以上，去年李方集團出脫的皇家季節酒店1館，台北市中山區的尤利西斯旅店，屋齡都達50年以上。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，「土地稀缺、危老盛行、資金充沛、時機契合」等四大因素，是近年全台旅宿不動產交易熱絡的推手。首先在土地供給方面，國內各都會的鬧區地段，土地開發皆趨近飽和，在素地難尋的情況下，開發商便將購地目光，轉向「地段精華、地坪廣大、產權單一」的飯店旅宿。 且近年政府大力推動危老重建政策，許多屋齡逾30年的市中心高齡旅宿，因改建紅利加身，對建商更具吸引力，收購的腳步大幅邁進，使得國內的飯店旅宿接連易主。
再者，疫情期間國際交流中斷，手頭資金滿滿的壽險、金控等無法赴海外投資，便在國內為資金尋找適合去處，飯店旅宿由於總價相對高昂，加上部分飯店旅宿可售後回租，投報表現穩定，也成為熱門的游資停泊標的。 除此之外，近一年多來，觀光產業飽受疫情衝擊，不少飯店旅宿業者，都浮現獲利了結的念頭，所以出售價格也不再是鐵板一塊，對投資人來說，可說是撿便宜的好時機，因此交易狀況比以往更加活絡。
台塑敦北總部都更案進入「拆／建照」申請衝刺階段。據悉，台塑都更案已於去年12月完成公聽會，最終修正版本已於1月初送達台北市府，正式邁入最後為期二年的實質審查階段，台塑集團並大幅加碼兩大公益空間回饋共計660坪，預估都更興建時程四年，都更案興建費用約160～180億元。 台塑敦北總部都更案與先前遞交規畫版本不同，台塑集團在捐贈公益設施項目展現倍增加碼回饋誠意；其中，總部一樓原擬空出百坪之幼兒園，擴大為捐贈包含一、二樓合計480坪，作為幼托機構使用，另新增180坪辦公空間，贈予市府社會局使用，兩大公益空間回饋共計660坪。
台塑集團規畫，倘若涉及「拆／建照」核發之市府實質審查進度於明年中明朗化，將在明年下半年開始著手近五千名員工之敦北總部搬遷事宜。為此，斥資187億元購入的台塑企業臨時新總部—內湖「T．CBD」三棟商辦大樓也將在今年下半年開始進行裝潢工程。估裝潢時間約需費時六～九個月。 台塑集團透露，敦北總部土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案若於明年順利獲准通過取得「拆／建照」，預估興建時程四年，興建成本約160～180億元，惟加計拆除、補償費用，總部都更案費用將達200億元。 台塑敦北總部大樓都更案將設置前段兩棟地上22樓、地下五樓、樓高約90M之商辦大樓，後段則為一棟地上22樓、地下三樓的住宅大樓，總戶數約100戶。 此外，台塑現有總部中庭區域的封閉停車場規畫將轉為綠地，以開放式空間與周邊居民分享。另與鄰近長庚大樓的單側道路，都更後將自行退縮空出一車道，讓區域人車行動更為順利。
高雄多起地上權招商案已乏人問津，因此官方改弦易轍，轉向與開發商「聯合開發」模式推動，例如高雄捷運局的「舊市議會附近基地」、以及「岡山舊果菜市場用地」；至於捲土重來的亞灣「特貿三」則採公辦都更、及提高住宅容積最高到50％，同時將1.6萬坪基地，切割成三塊獨立招商，將引起南北建商或壽險公司搶標。 亞灣「特貿三」曾是地上權招商模式的受害者，在2018年6月第一次公告招商無人投標，2019年8月第二次公告招商也流標，高雄都發局長楊欽富指出，為了順利成功招商，已說服台電董事會通過，採取公辦都更和權利變換的模式，將在3月底舉辦說明會之後，今年4月正式公告招商。
楊欽富表示，為了克服亞灣「特貿三」基地開發量體太大的限制，未來招商時，將分割成三塊土地，開發商得標後，最高可以開發50％的住宅，另外的50％則是商業設施、或辦公大樓，地主台電和高雄都發局，將分回一定比例的辦公大樓面積，作為高雄推動5G AiOT的基地。 他透露，已有台北和高雄的多家建商表達高度興趣，希望藉此機會，活化亞灣新灣區的國公有資產，創造開發商和政府公部門的多贏局面，因為開發商投資之後，取回的資產是所有權，而不是具有年限的地上權，而政府部門不用出資，就可分回建物資產。
另外，預定4月19日截標的「舊市議會附近基地」，正在進行公告招商投標階段，承辦的高雄捷運局官員表示，這是捷運局改採聯合開發的第一個案例，希望在開發投資過程中的民間企業，能夠取得部份所有權，進而激勵企業投資意願。 官員指出，這也是南台灣第一個採用「聯合開發」模式的招商案，因此具有指標意義，特別是「舊市議會附近基地」曾先後在2017年10月、2019年11月、以及2020年4月，以地上權模式招商而流標三次。 官員表示，「舊市議會附近基地」評選的關鍵因素是，「合建分坪」的比例，開發商給予土地所有人的分配比例不得低於40％，也就是說，開發商出資興建的建築物，未來只能取回最多60％的樓地板面積的價值。 高雄捷運局另一個即將公告聯合開發的基地，則是位於「岡山舊果菜市場」的用地，大約1064.19坪，官員指出，跟「舊市議會附近基地」一樣，希望將來開發過程中，也與捷運車站連通。
國庫「接管」的北市信義計畫區豪宅「文心信義」，目前累積實價揭露十戶，每坪都在兩百萬元以上，為「兩百萬豪宅俱樂部」成員之一，且買家不乏金控董娘、港資，甚至知名球鞋代工大廠大股東等。 根據台北市建管處資料，該豪宅坐落台北市信義區松勇路五十三巷，為地上廿二層、地下三層，總共卅五戶；起造人為地主台北市瑠公水利會，其中瑠公圳分回戶數主要集中低樓層的小戶型，坪數六十至一百坪，共廿戶；改制前瑠公圳原本計畫將分回戶出租，以收取穩定租金。 實價揭露 一戶最高總價5.25億 該豪宅已有十筆大戶型實價揭露紀錄，一戶總價四．八八億至五．二五億元，每坪二一○萬至二二五萬元；若以此推估，分回戶數總價超過廿億元。 該豪宅部分買家擔心身分曝光，透過新設公司持有，甚至有兩個法人資本額僅一千萬餘元，卻持有總價四、五億元豪宅。房產業者表示，高資產族群擔心身分曝光，因此會新設公司買進豪宅。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，近幾年豪宅買氣回溫，美中貿易戰引發產業鏈重組，開啟台商回流的豪宅剛需，而台商二、三代因疫情回台，更加速接班或家族企業重新定位，間接促使近期全台頂豪、新豪宅熱銷。
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