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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
去年以來房市熱絡，財政部台北國稅局提醒，台商循境外資金專法匯回資金，雖有5%可自由運用，但匯回之日起五年內不得用於購置不動產及相關受益證券（REITs、REATs）。 財政部自去年底已成立專案，若發現有匯回資金投入不動產，就不能適用專法優惠稅率，將要求補稅。 為了打炒房，國稅局自去年底啟動三大專案，包括境外資金專法5%自由運用資金追蹤控管、個人不動產相關所得專案查核、營利事業不動產交易專案查核等，希望匡正房市炒作歪風。 在境外資金專法方面，台北國稅局表示，去年底各區國稅局已啟動查核，確認適用資金專法者提取的自由運用資金，是否流向不動產市場，若追查發現用在購買不動產及相關受益證券，國稅局將會以20%稅率補徵差額稅款。
國稅局舉例，若甲君2020年8月14日申請適用資金專法，在期限內將100萬美元匯入外匯存款專戶，適用專法優惠稅率為8%，受理銀行依匯回當日匯率計算扣稅，專戶內餘額為92萬美元，甲君有5%可自行運用，也就是4.6萬美元，隨後提取結售為新台幣132.48萬元。 若國稅局查獲，甲君將新台幣132.48萬元用於購買不動產，國稅局將會對甲君補稅，計算方式是以132.48萬元回推扣稅前的金額，再以20%計稅，再扣除該部分已繳稅額，甲君應補稅新台幣17.2萬元。 國稅局提醒，台商提取適用資金專法的5%自由運用資金，應留意不得用於購買不動產及相關受益證券的限制，以免稽徵機關事後追蹤查核發現，該部分資金將無法適用專法優惠稅率。
政府打炒房，國稅局針對個人適用舊制不動產短期頻繁交易、大額交易及購置預售屋（包含紅單）在所有權移轉登記前轉售者，加強查核，按實價課稅，以維護租稅公平，減少房市投機。財政部表示，這方面的查核國稅局一直有在做，自2010年10月至2020年12月底止，查核補徵綜合所得稅共1萬7,773件，補稅約82億元。 針對預售屋交易炒作，國稅局近期也持續配合內政部、地方政府聯合稽查，掌握相關交易資料。
捷運環狀線十四張站每天平均進出站人數不到2千人，全線最冷清，但環狀線各站近1年實價登錄中，十四張站周邊房價漲幅卻高達12%，全線最高。專家表示，由於周邊建設多加上央北重劃區推案頻頻，房價屢創新高，也帶動新店整體房市。 據台北市捷運局統計環狀線運量，十四張站2月份總進站人數2萬7198人、出站人數2萬5554人，每日平均1884人進出站，全線最少；中和站則有11萬5196人進站、11萬6808人出站，每日平均8285人進出站，全線最多。
不過在永慶房屋統計環狀線各捷運站周邊800公尺近一年實價登錄成交資料中，14站有12站房價呈現上漲，並以十四張站12.4%漲幅最高，每坪從42.1萬漲至47.3萬；橋和站則下跌3.6%，跌幅最多，每坪從44萬降至42.4萬。 永慶房屋業管部協理謝志傑表示，環狀線通車後，通勤時間縮短，有效提升民眾購屋意願，進而帶動周邊房價；其中十四張站因鄰近央北重劃區，央北房價攀升也帶動十四張站周邊房價，尤其附近的湯泉社區成交小坪數物件較多，平均單價明顯上升。
住商不動產新北區首席協理趙中康認為，十四張站雖然運量最低，但建設話題多，加上央北重劃區推案頻頻，房價已站穩五字頭，連帶讓十四張表現強勢；另雖政府近期打房，成交動能稍緩，但長期來看，新店整體房市將持續受十四張及安坑輕軌等話題帶動。 捷運局表示，安坑輕軌通車後，十四張站可與K9站轉乘，運量勢必有所提升，加上鄰近大坪林商圈、遠東工業區、莊敬商職、央北重劃區、十四張農業重劃區，發展潛力可期，將引進人口入住並提升運量。
推動10餘年的桃園航空城計劃，今（110）年3月底將公告招標區段徵收工程統包案，預計今年11月進場施作包含道路、路燈、水電等公共工程，意味航空城計劃今年將正式啟動，專家表示，航空城計畫中有558公頃住宅區，各大建商早已獵地卡位，未來若發展到位，有捷運綠線連接市區，將與大園、蘆竹、青埔房市高度連動。 信義全球資產桃園營業部經理賴志瑋表示，桃園航空城特定區計畫為台灣史上最大的區段徵收案，為桃園其他地區區段徵收的數倍，10餘年來最大的困難點為2599公頃的區段徵收面積，因此在1萬6700名地主的地上物補償與協調花費時間甚鉅，是開發前置期程拖了這麼久的主要原因。 航空城計畫總面積4564公頃，其中「機場專用區」1731公頃、「自由貿易港區」109公頃、「產業專用區」563公頃、「商業區」322公頃、「住宅區」558公頃；另劃設所需公園、道路、廣場等公共設施用地共977公頃，3月底將公告招標，11月進場施作公共工程，113年全面開工。
桃園航空城過去因前景不明，自2015年起土地交易低迷3年，後續計畫明確並按期程推動後，交易逐步增加，根據桃園不動產交易e指通統計的交易資料，在去年11月土地徵收公告及禁止移轉規定前桃園市大園區的土地有3912件，較前年同期暴增282%。信義全球資產桃園營業部經理賴志瑋表示，當細部計畫核定至公告禁止移轉期間，因開發期程明確，買方信心面增強，因此置產族群與建商會趁此時機卡位，目前已知在地建商與上市櫃建商都已布局。 未來會與航空城發展高度連動的房市區域為大園、蘆竹地區，信義全球資產桃園營業部經理賴志瑋表示，因目前大園區多數仍為工業產業聚落，住宅居住人口不集中，當航空城發展至一定程度，有正式的居住需求產生後，房市才可能突破往上，而蘆竹靠中正北路路段則是有捷運綠線設點(G12、G13、G13a站)，未來發展性相對可期。
其次則為青埔高鐵特區，因捷運綠線也將在航空城範圍內新建4座捷運站，可串聯既有桃園機場捷運及高鐵系統，並結合鄰近青埔的周邊建設，信義全球資產桃園營業部經理賴志瑋表示，未來若航空城的產業專區陸續有產業進駐後，員工有居住需求，在航空城住宅區開發尚未完善的狀況下，居住需求可能往青埔，進而帶動房市交易熱度。
台灣老化指數逐年攀升，根據統計，今年元月我國65歲以上的老年人口增加至380.4萬人，占全國總人口的16.2％，主計總處表統計更顯示，全台僅新竹市、新竹縣、桃園市、台中市指數低於100，唯一指數突破200的最老縣市是嘉義縣(227.9)，老化指數較低者，相對在人口成長率與房價表現皆呈正成長。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，從老化指數最低的表現來看，新竹市、縣、桃園市與台中市成為台最年輕城市，都有一、工作機會充沛，二、新興重劃區多，三、各項重大建設推動，四、交通便捷性，了除人口成長外，同時也讓房市有亮眼表現，期中桃園更是四大城市中人口成長與房價漲幅的雙冠王。
近5年桃園市人口增加逾11.6萬人，成長率達5.4%，江怡慧分析，桃園產業類別涵蓋傳統產業到高科技產業，就業機會充足，自然會有人口挹注；國家級建設，使桃園能見度大開，且近雙北地緣優勢，房價也親民，因此吸引許多脫北客進入桃園，5年來房價漲幅在8.9%。 新竹房市一直以來都不算冷清，竹科就業機會帶動人口成長，推動科技人置產定居，並帶動房價升高，新竹地區5年房價漲幅約4~7%。 台中成人口增長最快的是北屯區，台灣房屋台中青海特許加盟店店東林于甄表示，北屯房價屬原台中市相對親民，且北屯近年利多不斷，又有台中捷運綠線的5座捷運站挹注交通前景，吸引許多青年買盤移居。
南投縣政府在埔里鎮新開發的福興溫泉區，土地標售開紅盤；縣長林明溱22日在縣務會議中表示，福興溫泉區6筆土地實際標售金額，超出底價9000多萬元，最高標價每坪達11萬多元，預估總價將逾17億元，可為縣庫增加5億元收入。 林明溱表示，縣府開發的福興溫泉區，是全國規畫最完善的溫泉區，目前土地開發計畫已完成，如期進行標售作業，計畫中專案讓售土地面積共10.47公頃、公開標售土地6.936公頃，合計16.954公頃。 有「天下第一泉」之喻的廬山溫泉，因為上游母安山有移動之虞，所以縣府開發福興溫泉區，主要是提供廬山溫泉區業者遷移進駐埔里，重新再出發，因此，縣府提供成本價的專案讓售，總共43筆土地已於去年6月完成作業，讓售總價20億227萬元。
第1次公開標售作業於日前順利完成，共標售6筆土地面積1.3299公頃，標售總價3億9232萬元，合計已售出土地價款約24億元，而且最高標價每坪達11萬餘元，高於底價很多，標售總金額由底價3億190萬元，大幅增加到3億9232萬元，超出底價9000多萬元，顯見觀光產業界對福興溫泉區興趣濃厚，也掃除過去外界曾質疑該溫泉區，恐淪為虧錢的建設疑慮，未來，縣府會繼續進行剩餘28筆土地標售作業。 地政處表示，此次土地標售結果，比預期價格高出許多，剩餘28筆土地面積5.6068公頃將陸續辦理標售，如果以每坪8萬元估算，剩餘28筆土地預估可標售13億元，整體土地售完可增加縣庫約5億元收入。
宜蘭礁溪指標溫泉度假宅Mansion One近日公開，業者表示，熱錢回流，國內旅遊盛行，礁溪溫泉宅也受惠，個案開價一坪50萬，1月潛銷至今約已賣出四成，多數是台北客購買。 Mansion One位於礁溪健康路，基地776坪，位於健康休閒重劃區，鄰長榮鳳凰酒店，近礁溪溫泉公園。規劃地上21層、地下3層住宅大樓，現已完工，格局包括1房22坪、2房23坪、4房45坪，一層10戶，共196戶，總銷20億元。 負責代銷的談美廣告行銷董事長林談表示，Mansion One由礁溪兆品酒店、品文旅、嘉義長榮文苑酒店和礁溪長榮鳳凰酒店等三大飯店建築體系共同規劃打造，做飯店的人來蓋飯店宅，力求完美，個案2014年規劃，2016年才動工，改了近5年才完工。 林談表示，該案開價每坪50萬元，成交價每坪42~45萬元，雖是目前礁溪新案中價格最高，但因地理位置條件好，周邊有許多知名飯店圍繞，主力總價1000~1500萬元，吸引少台北客購買，目前有7成是台北客，年紀多在50歲以上。 林談表示，過去礁溪房價最高曾賣到50多萬，這案子原本預估要賣6字頭，但整體市況下滑，現在只要4字頭就可入手，相對划算許多。
去年房市大旺，上市房地產個股EPS表現大洗牌。皇翔（2545）去年大賺半個股本、EPS達5.33元，創下三年最高紀錄，股利高達4.5元，22日股價跳空漲停41.55元至終場；國建（2501）去年EPS達1.28元，為四年次高，股價也開紅盤。 另外，房地產「代銷天王」海悅國際（2348）去年大賺1.5個股本，也大手筆發放股利8元（配息7元、配股1元），但22日股價不但沒「慶祝行情」，還被摜殺到跌停106元。至於潤隆（1808）去年EPS為0.32元，創16年來最低；興富發（2542）去年每股賺2.11元，近三年「連三降」，股價也疲弱回應。 皇翔在「皇翔PARK」先建後售順銷、捷運中山站辦公案「皇翔中山」去化順利的貢獻之下，去年營收達到64.56億元，年增1.02倍，EPS高達5.33元，雙雙創下三年最高紀錄；股利也大手筆配發現金4.5元，也是近三年最大手筆。依22日漲停價41.55元計算，現金殖利率高達10.83％，相當的誘人。 皇翔副總游玉華表示，今年「皇翔PARK」還有近五成持續銷售入帳，另總銷約30多億的民生東路「皇翔新天地」，已完工多年，目前坪數改為30~40坪的產品，今年將重啟銷售，加上忠孝東路日本「格拉斯麗飯店」（Hotel Gracery）年初已取得使照，將出租給日本藤田觀光集團，預計7月開幕，全年業績希望有好表現。
去年上市營建股「營收王」冠德積極跨足廠辦市場，22日與東元同步公告，冠德和東元子公司東安資產開發將攜手在新莊舊廠造鎮，基地規模達1萬1,272坪，未來總銷至少百億元。 冠德建設副總張勝安指出，冠德是去年底東元舊廠公開招標遴選合作開發商時，成為最優申請人，此案地主權益占52～55％，冠德權益比例約45～48％。冠德將負責本案之規畫設計、現有建物拆除、興建及負擔所有費用。 他表示，目前規畫東元新莊舊廠朝申請工業區立體化、都更等兩種獎勵，開發廠辦、辦公及部分商場，其中廠辦占七成以上。 張勝安表示，新莊原本就是新北市企業廠辦和需求的大本營，新莊更是匯集重大公共建設的樞扭，冠德多年來在新莊推出許多住宅大樓，很熟悉新莊市場。 東元新莊舊廠鄰近捷運新莊線頭前庄站，原本規畫申請變更為住商綜合區，開發住商大樓及購物中心，但由於申請程序繁複、曠日廢時，擬改採申請工業區立體化、都更申請，獎勵也更多。
東元今天公告，子公司東安資產開發管理將與冠德建設，在新北市新莊區進行合建，以活化資產。 東元指出，東安資產將提供新北市新莊區鴻福段148等地號16筆土地，由冠德建設負責規劃設計、現有建物拆除、興建及負擔所有費用等事宜。 這案採價值分配，東元表示，地主權益比例約52%至55%，高於戴德梁行不動產估價師事務所及世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所估價結果49.61%及51.02%；建商權益比例約45%至48%。 東元指出，東安資產這次與冠德建設合建分屋，是希望透過合作興建，活化資產。待冠德建設董事會通過後，擇日簽約。
中鋼集團旗下子公司中宇（1535）為因應公司長遠發展及規劃，該公司董事會通過，擬以新台幣4.9億元購置約6,000坪不動產用地。
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