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歐亞不動產估價師聯合事務所
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高雄房市發展，蛋白區甚至蛋殼區的售價媲美市中心區，房價全面走揚、外圍郊區土地行情持續墊高，對高雄房市是利是弊？市場多有討論。 房地產大老指出，受惠銀行利率超低，加上台商回流引爆資金氾濫效應，原本大約十年一周期的房地產市場，已經走了接近20年多頭，業界雖然喜孜孜，但多數內心仍忐忑著，「房市何時要下修整頓」？ 業內人士說，台北、台中房市如果外圍蛋白區起漲，蛋黃區通常同步走高，高雄卻大不同，外圍橋頭、岡山每坪20萬至25萬元，中市心美術館蛋黃核心區十年以下的年輕中古屋也是這個價格，完全不符比例原則。 由於購屋者資訊不對稱，建商在外圍積極提價，土地行情隨著起漲。
從市府第1季標售土地結果觀察，高雄大學仍是兵家必爭之地。本季標售面積最大、底價最高的高雄大學徵收區藍田西段1,862坪住三用地，共吸引12封標封競標，最終由遠雄建設加碼2.77億元，以總價8億元、每坪單價43萬元標脫，打破同地段在2019年6月標出的每坪33.7萬元紀錄。 另外，兩筆位於大學徵收區的商業地，同樣標出亮眼價格，其中245坪商三標的，同區段在去年底標售中，由隆大營造以每坪51.8萬元創下歷史新高，這回是居興建設戴姓自然人以總價約9,000萬元，換算每坪單價37.5萬元買下，溢價率約29%。
鄉林董事長、全國商總主席賴正鎰表示，央行打炒房政策，建商放慢購地與推案速度，329檔期出現「南保守、中持平、北回溫」現象，部分地區土地價格已下修一成，預估今年房市呈現「價格微漲、量體微縮」，推案仍以20坪至45坪物件為主力。 全台整體推案量能恐怕受打房政策影響而萎縮，預估今年從去年新台幣1.6兆元降至1.4兆元，年減幅約一成。 賴正鎰說，央行祭出選擇性信用管制後，加上今年7月要上路的實價登錄2.0，將預售屋納入管制，加上最近會在立法院討論的房地合一修正案，因建商自備款增加，讓購地速度變慢，同時，因先前土地開價太高，部分地區的地價已開始下修，預售屋來客量也出現趨緩、觀望，約短少35%。
他指出，房價前幾年歷經修正，才剛逐步回暖慢慢要回到五年前的水準，政府打炒房，眼看就要變成全面打房，將殃及無辜，讓真正想要換屋買房的人望之卻步。 尤其是六都中的桃園、台中、台南房價，這兩年來因為新興重劃區的開發，土地多，所以已經輪漲過一波，唯獨雙北的房價都沒有回漲，好不容易這半年來，新北市房價也出現上揚趨勢。只不過生活型態改變，現在推案以20坪至45坪為主力，20坪左右物件最熱銷，而60坪以上的建案則相當少見。 針對鄉林集團布局，他表示，將積極在台獵地，預計未來五年至少投入100億元，在雙北、桃園及中南部購地；除了台中、雙北，鄉林首度插旗三重，更要進一步往彰化市推案。
賴正鎰指出，鄉林過去十年來在新北市新莊、蘆洲、五股、淡水等地區，前後共推過七個建案(淳風、淳詠、淳青、靜安、靜朗、淳真、山海滙)，多數在預售期就如期完銷，在新北拿到不錯業績，讓他對新北市有信心。 賴正鎰分析，近二年來全台房價輪漲，從台北、桃園、台中、台南，現在又回到了新北市，鄉林看好新興的二重重劃區的發展潛力，賞屋客也特別喜歡這個地段，平均成交單價約在49萬元，不過這個價格還沒有回到五年前購地時所設定的售價。 賴正鎰也表示，受益低利與資金回流投資台灣，房地產好不容易回暖，但政府接連打炒房，準備修訂房地合一稅，將會傷到真正要置產的自住客，尤其是50坪以上的房子幾乎都還賣不動，他憂心政府打房將再度讓房地產熄火，影響上下游產業百萬家庭生計與地方稅收。他建議房地合一稅制能廢除退場，不要修法將閉鎖期延長到五年。
立法院財政委員會召開「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會，今（25）日在立法院登場。崔媽媽基金會表示，坊間近期傳出有房東藉著政府將修訂房地合一稅2.0，而漫天喊漲房租，其實這種房東藉稱房地合一稅哄抬租金的說辭，根本毫無道理。建議政府，實施囤房稅，再加以搭配「閒置重稅、出租輕稅」的配套措施，讓房東無法轉嫁租金，也無法囤房空置，才能有效平衡買賣與租屋市場。 崔媽媽今天針對「實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?」及健全租賃市場，提出主張指出，因房價高漲而是否要實施房地合一稅、囤房稅，成為各界關注的焦點；行政院於3月11日記者會宣布囤房稅暫不推行時，卻說若推動囤房稅「可能受房東轉嫁影響的承租戶達78萬戶」。 崔媽媽基金會表示，近期已發現，有房東蠢蠢欲動，意圖哄抬調漲租金，適逢今天立法院財政委員會召開「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會，崔媽媽針對「實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?」及健全租賃市場，提出兩大主張，首先，房東藉稱房地合一稅哄抬租金的說辭，毫無道理；第二，囤房稅能否轉嫁房客？取決於租賃雙方強／弱勢，但絕不是囤房稅實施就會導致全面漲租。
崔媽媽表示，近日在臉書社團，有台南的房客反映，他與房東的租約，明年才到期，但在2月時，房東突然要求更換租約並要求漲租2,000元，房客以為租賃關係中，自己不得拒絕房東要求，因此接受漲租並與房東重簽契約；誰知，房東在3月中旬又以「房地合一稅2.0即將上路」為由，要求再度調漲租金1,000元，若房客不接受便要求房客搬走。 崔媽媽表示，房地合一稅本質是交易稅，有買賣獲利、賣方才會被課稅；至於房東將房屋作為出租使用，根本不會被課徵房地合一稅。如果屋主準備要售屋，理應會先跟房客解約，才能賣屋，根本不該有稅金轉嫁給正在承租的房客理由。 對於極少數房東「無故牽拖」於「房地合一稅2.0，不易還貸款」的惡行，崔媽媽強烈建議，政府消保等相關單位應積極出面調查，予以制止及裁罰。
至於囤房稅會不會造成租稅轉嫁？崔媽媽表示，這是取決於租賃交易雙方強／弱勢，當出租物件供不應求時，其租稅提升即易後轉（Back Shifting）給承租方，反之供過於求時，即便房東想漲租，不見得能得逞。至於行政院發言人曾在11日為政府不實施囤房稅的理由，進行辯護指稱「轉嫁效應不只是居家型，也可能是店家。若店家租金上漲，消費民生也會受影響，會不會讓房東有藉口說要漲租金，甚至可能在預期效應下，麵粉還沒漲、糕點就先漲價，這情形要審慎評估，房地合一稅相對精準、對經濟衝擊不大，甚至可以健全房市。」從上述說法，發言人的論證邏輯並不正確。 崔媽媽指出，以中低端的住宅租賃市場而言，若因屋況／區位／交通／生活機能便利的出租物件，而供不應求者，確實房東有可能因市場的優勢而藉漲租轉嫁稅金。
但是，並不會是78萬戶租賃住宅全數成功轉嫁，政府推稱囤房稅將導致全面漲租的論點，也有挑動市場恐慌之嫌。 崔媽媽表示，近十餘年來房租持續上漲，與政府是不是實施打炒房政策無關；更何況，現在政府主動幫房東漲租掛保證，也無怪乎民間房東一呼百諾漲聲四起。這樣的案例，會讓政府更加藉由「囤房稅會傷害租屋族」的論點，而無限期暫緩囤房稅的改革。 崔媽媽也大聲喊話，呼籲政府如果真的擔心漲租問題，則應更積極面對台灣整體居住市場的改革，在推動房地稅制改革的同時，一併導入租屋市場逐步透明化的議題，把租屋市場透明化，並實施租屋實價登錄，讓租金更透明、讓房東無法漫天喊價，並且在這次在研修所得稅法時，針對第17條租金支出在所得稅計算上，應從列舉扣除額改為標準扣除額底下的特別扣除額，讓更多的房客可使用到租金支出扣抵所得稅，以減輕租金支出的負擔。 崔媽媽主張，若實施囤房稅，再加以搭配「閒置重稅、出租輕稅」的配套措施，讓房東無法轉嫁租金，也無法囤房空置，才能有效平衡買賣與租屋市場。
立法院內政委員會昨（25）日初審通過《都市更新條例》部分條文修正草案，針對海砂屋、耐震不足而有危公共安全的都更案件，內政部擬祭出強制拆除、容積獎勵等二政策，加速都市更新進行。行政院日前提出《都市更新條例》修正草案，主要為提高建築物耐震設計，目標針對加強對高氯離子鋼筋混凝土（海砂屋），以及耐震能力不足，而有危害公共安全的二類建築物，修法搭配《建築法》第81條的強制拆除機制，免除最後階段協調程序；再加以容積獎勵，藉由棒子、胡蘿蔔兩方向齊下，加速都更。
不過，昨日審查過程中，多位立委皆針對免除協調的做法提出疑慮，指出都更強拆將影響私有財產權，若不能向《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規範取得全體所有權人同意，又減少協調機制，未來恐引發爭端。 在強制拆除機制方面，立委管碧玲主張，耐震力不足的建築，重點在於對公共安全恐有立即性危害，最終整合政院版本，於相關條文中，強調須「有明顯」危害公共安全者，才準用強制拆除機制。 立委邱顯智主張，可由都更實施者與不同意戶，協調拆除或遷移的日期、方式、安置或相關事項，協調不成者，還可由公部門再行協調；並提出對案，保留公部門協調的機制，協調不成才準用強制拆除。 在容積獎勵方面，政院版本擬針對實施容積管制前，已經存在的中高樓層建築，放寬得以原建築容積1.2倍，計算容積獎勵上限，而海砂屋及避震能力不足建築，更加碼為原建築容積的1.3倍。
但邱顯智版本則強調，僅在管制前就存在的海砂屋及耐震能力不足建築，可適用原建築容積1.3倍獎勵上限。 由於以上關鍵條文存在歧見，內政委員會最終決議二案並陳，保留送黨團協商。 昨日審議過程中，台北市都更處、新北市都更處代表皆表示，支持中央的修法。新北市都更處更指出，過去在地方實務上，建築法第81條所明示的強制拆除機制，僅適用於「傾頹」或「朽壞」而有危害公共安全，相關標準較不明確，透過本次修法，可讓地方政府依更明確的定義行政。
329房市檔期開打，台中豪宅兩大聚落西屯、南屯重案雲集，一線豪宅建商紛紛端出自家珍藏的精華地段應戰，包括由鉅七期新案、寶輝中科特區新案、精銳單元二新案、國泰惠文路新案等，總銷合計逾240億元，戰火預期將延燒至5月。 住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，高價豪宅產品流通度較低，加上豪宅客口袋夠深，相對比較不會受到房地合一稅2.0的影響。尤其是在精華地段的品牌建案，甚至採取賣方篩選買家的策略，品牌擁護度非常明顯。 其中，由鉅建設與最近一個七期建案「由鉅大謙」，相隔正好十年時間，期間以「由鉅大恆」案稱霸西區豪宅，此次推出七期新案備受市場關注。 目前已知，新案地點位在台中市議會公園第一排位置，向南緊鄰60米市政路綠海大道，坪數規劃68至88坪標配產品，全案總銷達100億元。
另外，寶輝建設首度前進中科特區的國際城區開發案，邀請到日本東京都地標「虎之門之丘（Toranomon Hills）」的設計團隊，打造中台灣第一座複合式總體規劃開發案，開發理念超越目前業界模式，受到大批醫界人士、科技族群高度關注。 寶輝緊接著將推出的二期「Village 2」，坪數規劃50至75坪，總價範圍落在2,600萬至4,200萬元間，總銷金額約55億元。 南屯區單元二在短期間內開發漸滿，精銳建設就握有兩塊大面積精華地塊，其中今年第1季末將推出公益路、龍富路五段口的新案，正對公益路萬坪公園。 值得一提的是，該座公園是單元二內唯一大型公園，具備地段稀有性。精銳新案產品規劃50至120坪，總銷約50億元。 國泰已率先銷售的七期新案「THE PARK」，邀請到北部豪宅御用設計大師李祖原，將周邊森林公園的綠意景觀引入建築空間，打造具東方現代建築風格的地標建築。此案目前主推60、115坪產品，也是區域內少有的中坪數規劃，其中115坪為頂樓樓中樓空中別墅，每坪開價55萬至68萬元，含標配銷售，總銷約35億元，市場反應熱烈。
據實價登錄最新資料，台北市敦化南路老牌商辦「潤泰金融大樓」二、三樓戶別，今年2月由山珀公司以6.7億元無貸款購入，暫居今年北市商辦交易的總價冠軍。這也是今年以來第三件公司法人以全現金購入商辦案例，顯示北市商辦需求旺盛，成為公司法人自用、投資長線布局的標的。 據台北地政雲最新資訊揭露，「潤泰金融大樓」二、三樓戶別在今年2月由買方山珀有限公司以6.7億元現金買下。據悉該案持有屋主是台塑集團創辦人王永慶長子暨宏仁集團總裁王文洋旗下泉源投資所有，全案在2011年以5.86億元從聯電手中接手，十年後以6.7億元賣出、帳上獲利約8,400萬元左右。 無獨有偶，台北市內湖區的「晶鑽科技大樓」12樓頂樓戶，也在今年2月被第一金人壽以2.26億元現金收購。今年1月時，大安區的「千富企業大樓」四樓，也被網擎資訊軟體以1.2億元買下，同樣沒有貸款，顯示公司法人看好台北市商辦需求和後市，持續以全現金、無貸款進行長線自用、投資布局。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近來政府持續加碼打炒房政策，並將公司法人納入管制對象，尤其央行限縮這類貸款成數，從原先六成壓縮至四成。
今年規模最大的公辦都更案高雄「高雄多功能經貿園區特貿三都市更新案都市更新事業實施案」，將重啟招商，首場招商說明會，預計於30日在台北登場。仲量聯行25日表示，該案投資總額上看350億元，此次重啟招商，最大突破是地上權改採公辦都更權利變換的方式開發，為增加投資誘因，更把原有的住宅使用上限由20％提升至50％。 負責協助招商的仲量聯行表示，高雄「特貿三」招商案，首場台北場招商說明會，訂於3月30日舉辦，至於高雄場，預計於4月6日登場。 仲量聯行表示，為推動產業發展與打造高雄友善投資城市，高雄市政府都發局將於3月30日與4月6日，接連舉辦兩場「高雄多功能經貿園區特貿三都市更新案都市更新事業實施案」招商說明會，總投資金額上看350億元。 兩場會議將由高雄市長陳其邁和副市長林欽榮親自坐鎮主持，並由擔任招商總顧問的仲量聯行解說甄選條件及作業程序。
仲量聯行表示，高雄特貿三基地位於「亞洲新灣區」關鍵核心區位，鄰近高雄展覽館、市立圖書館總圖、高雄軟體園區、中鋼企業總部及高雄環狀輕軌。 仲量聯行表示，高雄市政府攜手行政院、經濟部、國發會及NCC等中央單位，和台灣微軟、台灣思科、亞馬遜旗下雲端服務商AWS等國際大廠，與中華、遠傳等國內電信業者，在此聯手打造「5G AIoT國際大聯盟」，將高雄智慧科技產業聚落型塑為全台最完整的5G AIoT驗證與示範場域，極具指標性地位。 仲量聯行表示，本次招商採公辦都更權利變換之方式開發，更為增加投資誘因，將原有的住宅使用上限由20％提升至50％。 高雄市長陳其邁強調，來高雄投資不僅有中央的支持，市府也會建立最堅強的助攻角色，歡迎所有業者來高雄投資，成為5G AIoT應用服務藍海的前進基地，一起迎向全球市場。 陳其邁將親自坐鎮高雄場招商說明暨廉政平台成立大會，確保整個招商能夠公平、公正、公開。 仲量聯行表示，這項招商說明會，將廣邀國內外壽險業者、大型開發商、商場及旅館經營團隊參與。 仲量聯行總經理趙正義表示，「特貿三」基地是高雄鑽石黃金地，極具發展潛力，藉由仲量聯行豐富的國際招商成功經驗，秉持公平、公正、公開的精神，規劃透明、合理的招標條件，希望能吸引國內外大型投資開發者參與投資，達成政府、地主、投資人、社會大眾均贏之目標。
自住剛性需求支撐下，房市交易熱度不減。中央銀行今（25）日公布，2月房貸與建築貸款餘額持續刷新歷史新高紀錄，但年增率均未能創波段新高、反而逆勢縮減，央行官員解釋，主要是2月適逢農曆春節，工作天數較少所致。 央行今日公布，2月象徵房市買氣的全體國銀房貸餘額上漲至8兆1,319億元，續創歷史新高，月增262億元；不過，2月房貸餘額年增率9.07%，較1月下跌0.1個百分點，終止連六月上漲趨勢。 央行官員分析，「2月適逢春節，建物買賣移轉棟數都減少，房貸年增率也較1月縮減。」 至於建商推案信心指標建築貸款餘額，2月增至2兆5,148億元，月增170億元，年增率18.18%，終止連九個月上升，並較前一個月下滑0.52個百分點。 對於建築貸款年增率較前一個月縮減，央行官員說，原因和房貸相同，是因為適逢農曆春節，營業天數較少。 央行統計顯示，象徵首購族需求的青年安心成家貸款，2月餘額為6,087億元，月減28億元，占整體房貸餘額的比重，由前一個月的7.54%，下滑至7.49%。
對於房貸餘額續創新高，年增率卻較前一個月萎縮，央行官員解釋，雖然去(2020)年12月8日，央行祭出房市管制措施，不過央行只管制名下多戶貸款的炒房投機客、自住戶並未受到影響，加上房貸的特性是，借出時是一大筆金額，還款則是逐月攤還，所以房貸餘額持續累積、締造新猷為正常現象，至於年增率增幅縮減，則是因為過年季節性因素。 央行在今年3月18日理監事會議上宣布加碼房市管制措施，總裁楊金龍指出，打炒房的重要觀察指標之一，是國內不動產貸款集中度。 央行指出，2月不動產貸款占整體放款的比重為36.53%，與1月持平，暫時未有明顯變化。
晶圓代工廠力積電在苗栗銅鑼科學園區新建12吋晶圓廠昨（25）日動土，力積電董事長黃崇仁表示這代表台灣半導體西部矽帶成形；蔡英文總統並稱台灣半導體產業將形成「護國群山」；美國在台協會處長酈英傑也到場轉達拜登政府要求確保供應鏈安全，凸顯台灣半導體產業具重要戰略地位。 這是全球陷入半導體晶片荒以來，半導體產業項目最大的投資，也是力晶集團暌違15年來首見興建新廠投資案。 除蔡總統、酈英傑到場致詞，行政院副院長沈榮津、經濟部長王美花、苗栗縣長徐世昌、立法院總召柯建銘、竹科管理局長王永壯，以及合庫、彰銀和各大半導體設備及材料等供應鏈負責人都參加盛會。
力積電規劃銅鑼新廠總投資額高達2,780億元，總產能每月產出10萬片12吋晶圓，將有兩座雙子星廠，各為5萬片，初期規劃2.5萬片將於明年9月裝機，希望能在2023年量產，將創造3,000個工作機會。 黃崇仁致詞強調，一台手機所需半導體晶片，扣除三星供應記憶體等，約九成由台灣製造。力積電銅鑼新建12吋晶圓廠動土，代表台灣半導體西部矽帶成形。力晶25年前在新竹科學園區興建第一座8吋晶圓廠後，歷經DRAM產業洗牌、轉型代工、償還1200億元債務，再到重組成功，新廠建設對全體員工意義重大。
酈英傑致詞時，重申美國政府對供應鏈安全議題的重視。他引用美國總統拜登話說：「半導體產業是關鍵的戰略優先產業」，且這不只是在經濟創新方面，在「國安領域」也是如此。他也不忘借力積電新建12吋晶圓廠動土，希望台灣半導體相關供應鏈前去美國投資。 黃崇仁表示，相較台積電建新廠都著眼先進製程，力積電這次建新12吋廠，是以「逆摩爾定律」的架構規劃投資。逆摩爾定律是指，與投資3奈米製程耗費高達6,000億元相比，力積電投資成熟製程約千億元，擴建25奈米到55奈米製程，足以供應目前極缺的車用晶片、5G及智慧物聯網（AIoT）晶片，就能享有本小利厚的經營果實。
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