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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房市三二九檔期登場，立法院財政委員會恰巧排定今日審查《所得稅法》修正草案，力拚初審通過房地合一2.0，以重稅打擊短期交易的重手「迎接」三二九檔期。今天審查預料將聚焦兩重點，一是取得時間回溯與否，以及預售屋納入房地合一後，持有期間是否與成屋分開計算。 本周輪值排審法案的國民黨籍召委曾銘宗表示，審查時仍會力爭納入囤房稅，以及課稅範圍應溯及二○一六年。民進黨團書記長羅致政說，黨團還沒有黨版，但會以行政院的版本為基礎做討論。 在取得時間回溯方面，經過這段時間凝聚共識，多數立委都已表態支持院版回溯至二○一六年取得案件，爭議不大；至於預售屋課稅方式，部分立委及學者專家認為，預售屋交屋為成屋後，持有時間歸零是否合理，財政部應再斟酌。 財政部表示，因應近期房地產市場升溫，部分地區不當炒作，因而祭出房地合一修法，共有四大重點。
首先是延長短期交易時間，兩年內出售就要適用百分之四十五稅率，逾兩年、未逾五年適用百分之卅五稅率；其次是將營利事業納入房地合一差別稅率，比照個人最高課百分之四十五；第三是納入預售屋及特定股權交易，也要適用房地合一稅；最後則是修正房地合一成本計算中的土地漲價總數額減除規定，防堵避稅行為。 上周財委會接連安排財政部業務報告及修法公聽會，經過討論聚焦，無論是學界或財委會立委，多數認同院版回溯持有時間，可兼具打炒房效果及稽徵成本。 因預售屋炒作現象嚴重，院版草案將預售屋納此次修法課徵範圍。學者質疑，預售屋可主張的權利與成屋不全然相同，在課稅義務是否應負擔同樣的重稅；過去視為權利移轉如今卻視為房地移轉，法理上有矛盾。對於預售屋持有時間與成屋分開計算，重稅閉鎖期長達近八年，也有部分立委提出疑慮。
國民黨立委費鴻泰說，財政部原本推動房地合一稅2.0版、囤房稅，但受到民進黨派系影響，臨時縮手為德不卒，只做一半。曾銘宗說，要落實居住正義，除了房地合一稅之外，囤房稅是最重要的配套，相關細節可在審查時進一步討論。其次，院版房地合一稅課稅範圍未能溯及到二○一六年起，打炒房的措施只是做半套。 民眾黨立委蔡壁如說，民眾黨原版本是回溯到二到三年，對行政院拉到五年、稅率四十五％，基本上同意，但長期打房還是要實施囤房稅，因建商可能自己買來買去，預售屋出來後，再叫他的下包去買、去脫手，短期也許可以抑制，長期打房還是要囤房稅。
立法院內政委員會今天邀請內政部次長花敬群列席報告國家住都中心於居住正義的功能與定位。花敬群在報告中指出，截至今年第1季國家住都中心已累積決標15處社會住宅，約4000戶，並以每年1.5萬戶的量能持續興建社宅。 在社會住宅興辦及管理部分，花敬群表示，住都中心除管理林口社宅外，更全面盤點國公有土地，積極投入社宅興辦。為加速興辦速度，藉由內政部制定政策法令、營建署規畫審核、住都中心興建營運多軌並進下，形成社會住宅生產線，加速社宅興辦作業。 在包租代管方面，花敬群表示，住都中心去年偕同租屋需求較高的六都公會開始推動，鼓勵民間屋主接受包租代管的服務，將房屋出租為社會住宅。計畫目標5000戶，截至3月20日，已協助4347戶家庭找到理想的租屋處。
花敬群在答覆民進黨立委張宏陸備詢時表示，包租代管執行速度愈來愈快，現在已媒合超過1.5萬戶，去年12月和今年1月，平均1個月有900戶速度，今年2月因過年關係，戶數比較少；若以現在的速度前進，「達成1.5千到2萬戶的績效應是可期待的。」 此外，報告提到，由住都中心主導的公辦都更，強調關係人權益保障與資訊公開透明，同時尊重地方既有紋理，並加強都市更新的公益性。 花敬群說，住都中心結合社宅興辦管理與公辦都更，導入合宜友善的設計，提供鄰近社區開放空間、互動交流的場地；此外，結合衛福部、教育部推動的社福政策，同步引入托嬰、幼兒園、老人日照等設施，讓社宅不僅是居住空間，也是在地居民交流互動的核心，加值在地生活。
329預售屋銷售檔期來臨，內政部昨（27）日表示，經再次於九縣市、26個預售屋建案展開聯合稽查，發現有25個建案有使用購屋預約單（紅單）銷售，16個建案使用買賣契約內容不符合規定，以及五建案代銷在廣告看板未註明名稱，或於收取預約金或定金單據時並未指派不動產經紀人簽章。 內政部26日會同行政院消費者保護處、公平交易委員會、財政部各國稅局及地方政府，同步在新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、彰化縣、嘉義縣、台南市、高雄市等九個縣市進行預售屋聯合稽查。 內政部指出，本次稽查有25個建案使用紅單銷售，其中部分業者仍有約定可保留不予出售或簽訂買賣契約權利情形，「實價登錄2.0」新制預計7月施行，紅單如仍有上述不利消費者的約定，可重罰最高100萬元；另新制也已禁止紅單轉售，民眾在購買紅單時應特別審慎，以免觸法受罰。
內政部指出，稽查發現有16個建案使用的買賣契約內容不符規定，包括水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、交屋保留款低於房價總價5％、保固期間未從交屋日起算等，將由地方政府依《消費者保護法》規定，要求業者限期改正。 內政部補充表示，在實價登錄新制實施後，契約如不符規定將直接按戶（棟）逕予處罰最高30萬元後再限期改正，不再先限期改正後再處罰，提醒業者在研擬契約時要切實依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定辦理。 內政部表示，本次稽查有五個建案代銷業者，在廣告看板未註明其名稱，或於收取預約金或定金單據時並未指派不動產經紀人簽章，也將由地方政府依「不動產經紀業管理條例」規定裁罰。 內政部表示，在去年兩波預售屋建案聯合稽查，已有違規三案經地方政府裁處143萬餘元；另就近期遠雄建設公司「明日讚」建案營造搶熱銷，影響交易秩序情形，並已移送公平交易委員會立案調查中。
根據寬頻房訊統計顯示，近年新成屋流入法拍市場逐年增加，2020年達到高峰，共計有231戶物件遭強制執行拍賣，對比2016年~2017年個位數案件，增加倍數逾15倍之多，法拍專家指出，房貸利率一路探底，新成屋斷頭不易，但多數案件為區域小建商所有，因財務槓桿失衡，另部分屋主因個人財務問題而造成資金流斷鍊，迫使不動產淪落法拍。 寬頻房訊統計近年流入法拍市場屋齡5年內新成屋物件，發現正處房市反轉之際的2016年全台均無新成屋法拍案件，反倒自2017年起陸續現身法拍市場，而2017年時全台新成屋法拍量為14戶，分佈於雙北市、桃園市及高雄市；2018年開始爆量，一舉達到134戶，其中雙北市即有100戶，台中市也出現14戶；緊接著2019年、2020年皆突破200戶，又以2020年231戶數量最多，其中桃園市94戶，位居全台之冠，而今年甫統計至3月中旬，也有32戶新成屋流入法拍。 建案整批淪法拍 債務人竟為建商 進一步觀察，2020年新成屋多戶流入法拍市場的建案有位於桃園市龜山區的「華麗新貴」二期65戶、新北市板橋區的浮洲合宜宅18戶，另外，台北市中山區的「大直比漾」7戶、新北市汐止區的「大同硯」7戶以及金山區「金山旺族」4戶，其中「華麗新貴」、「大直比漾」和「大同硯」債務人皆為起造建商。
寬頻房訊發言人徐華辰指出，不動產市場自2014年反轉後，在2016年降到最冰點，部分區域小型建商由於在房市景氣好時大開財務槓桿，景氣急速冷卻後，手上部分建案來不及去化，導致無力負擔貸款，使得餘屋斷頭。 而案件執行拍賣之前，通常會經歷資金周轉、上訴、確認債權等流程，多半會耗去1年以上時間，因此近期才在法拍市場現身，去年房市相當熱鬧的新竹縣市以及台中市外圍的南投、彰化地區也有小建商因資金週轉不靈，餘屋淪法拍之狀況。 位於桃園市長庚商圈的「華麗新貴」二期疑似建商一屋二賣，導致全案65戶流入法拍。
資金斷鍊、周轉不靈 跌入法拍 除此以外，徐華辰表示，其餘零星法拍之新成屋則多來自自然人，推測因受到疫情影響，導致資金流斷鍊，進而將名下不動產作為抵押品取得周轉金，但疫情遲遲未平息、資金無法回收之下，而遭到斷頭，另外，像新北市法拍量為浮洲合宜宅撐高，不少是投資客藉著法拍解套，突破禁售令。 至於首善之都台北市法拍量在這2年相對平穩，瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，與其他縣市相比，台北市有3大結構性因素支撐，首先，台北市素地少、開發成熟度高，每年新增供給量都在5,000戶上下，易於被剛需消化；其次，近年又缺乏大面積重劃區住宅，目前推案以都更、危老案為主力，這些與地主合建的產品，可釋出物件有限，而且又要與地主戶的需求調合，去化壓力比較小；第三，台北市土地成本高、持有稅也重，建商不敢貿然推案，冒去化不順要繳囤房稅的風險，因此銷售策略都很精準，法拍件也較少。 新成屋法拍案連續2年突破200戶，部分案件債務人為起造建商。 打房重災戶 新成屋成燙手山芋 過去法拍市場被視為房市景氣榮枯指標，黃舒衛認為，新成屋上一波打房之手段包括：囤房稅、房地合一，因此缺乏被投資的誘因，成為流動性轉差的產品類型，若價格、產品不具潛力，則更難獲得青睞。
政策連番出手打房，但「打住、不打商」，再加上商辦和廠辦需求穩、行情好，包括國泰、國揚、興富發、華固、遠雄、皇翔等多家大型建商，今年購地和開發重點紛紛轉移到商辦和廠辦，內湖、北士科和新北市成為三大重點市場。 中央棒打炒房之際，商用不動產是少數沒有槍林彈雨的市場，看好台商回流、擴廠潮、升級潮所帶來的商機，多家建商今年紛紛加碼商辦市場。 國泰建設積極佈局，台北市南港工業區的「利百代商業大樓」將改建為廠辦大樓，預計2023年完工，將採「只租不售」；另與三井不動產合作敦北飯店大樓2025年將完工；2028年則有國建總部大樓落成，未來還將伺機搶進精華地段開發商辦。
國揚也從住宅大舉跨足廠辦，總銷70億的「國揚矽谷」剛在第一季完工交屋，連月來已密集加碼北市內湖舊宗、新北市土城土地，加上已卡位的新店案，目前已籌備三大廠辦案，計畫走頂級廠辦園區路線，總銷將逾200億元。 興富發全台三都同步布局，今年擬潛銷北市內湖安康段總銷54.19億元商辦案、台北市復興北路百億辦公案，台中則有達新工業原址改建頂級「豪辦」案、總銷317億元，另市政惠民段還有124億商辦案，合計全台已籌備660多億元案量在手。 華固更是重押北市內湖、北士科和新北市新莊、中和，至少五大案在手總銷逾300億元。
今年重心會在新莊總銷90億的「華固國家置地」、北士科總銷36億「華固智富中心」、及42億「華固創富中心」三大廠辦案，顯示華固深耕商辦市場的企圖心。 「廠辦鼻祖」遠雄建設近兩年陸續在南港、桃園、中和、士北科等地取得土地，目標將廠辦推案佔比提升至3成，並擴大開發大型客戶或客製化廠辦產品，光是今年就計畫推出北士科、中和兩大廠辦案，總銷逾百億。 皇翔建設也積極改弦易轍，移轉重心到商辦市場。最近台汽北站案在去年解約萬豪酒店後，已變更設計為辦公大樓，據悉今年將伺機對外招商、預租；接下來還有敦南SOGO大樓開發案，皇翔兩案將朝「只租不售」方式規劃，惜售心態濃厚。
日月光投控集團旗下矽品精密，在矽品資深副總經理簡坤義26日拜會彰化縣長王惠美之後，正式公布落腳彰化中科二林園區，並取得設廠面積14.5公頃，未來八～十年，如滿載運轉，預估投資額約800億元，將為彰化縣增加7,500個工作機會。 矽品在彰化縣政府與科技部中科管理局積極協助下，順利落腳彰化中科二林園區，取得設廠面積14.5公頃，簡坤義26日拜會彰化縣長王惠美後，正式公布這項好消息。 簡坤義表示，中科四期二林園區，將做為該公司長期發展的重要基地，正在做建廠規劃，預計下半年啟動建設第一期工程。 對矽品上述重大投資案，王惠美表達歡迎之意，並指出台灣半導體封裝測試業的產值占全球第一，而日月光集團轄下矽品能選擇投資彰化，更印證彰化優越的投資環境，縣府團隊將積極配合矽品進駐，同步啟動快速行政作業流程，加速二林園區附近二林，及溪湖生活圈週邊公共基礎建設、台76線芳苑至埔鹽延伸國道中山高速公路的交通聯外道路開闢。 王惠美強調，縣府藉由矽品進駐，希望為中科二林園區起到「龍頭」作用，引入更多企業與商機，並配合二林精密機械園區的開闢，吸引更多上下游產業進駐，推升整體彰化西南角就業機會與經濟成長。
總公司在台中潭子的矽品，2007年設立彰化廠，原本預估八年滿載運轉，但在第五年就達標，是彰化重要的高科技產業，帶來許多就業機會。彰化廠4,000多名的員工中，有超過一半是彰化的子弟，更有許多是原本在外地工作的彰化子弟返鄉服務，是真正落實創造在地就業機會，吸引青年回鄉的企業。 矽品發言人兼人力資源處資深處長張美慧指出，公司封測產品，以前可能分布在不同廠區生產，這次將藉由投資中科二林新廠機會重新調整，讓封測產品生產效率更好。至於矽品中科二林投資案，因牽涉到客戶、產業及市場需求，公司正審慎評估要生產哪些封測產品。 張美慧說，矽品彰化廠4,000多人、台中中科廠約4,500人、潭子廠區約8,200人，及矽品新竹廠約1,700人。至於矽品中科二林廠人力需求，公司還在規劃中。
新北市板橋特專三用地近20年未討論出開發方案，行政院長蘇貞昌昨（27）日視察該區時送出「兒童節大禮」，表示中央將投資特專三近130億元，建設5萬多坪的國家兒童未來館。 「新板特專三文化設施用地」（特專三）位於板橋市中心，占地近3.3公頃，土地價值約300億元，為文化部所有，曾在2004年被列為大台北新劇院預定地，後來歷經BOT招商失敗、促參商業性困境等爭議，閒置超過20年，至今仍被做為停車場使用。 蘇揆在2018年參選新北市長時曾提出政見，表示要在100天內解決，將此處打造為兒童博物館；現任市長侯友宜當時在競選時，也曾規劃要將此處規劃為影音科技創新基地，不過後來和文化部洽談仍未果。 在兒童節前夕，蘇揆昨日在文化部官員陪同下視察特專三，並和昔日競選對手侯友宜共聚一堂，宣布政府將在新板特區這塊估值約300億元的土地上，全額出資將近130億元，興建國家級「國家兒童未來館」。 文化部文化資源司司長洪世芳說明，該案將開發規模達5.16萬坪，總經費127.9億元，其中未來兒童館占地2.35萬坪，將參考美國兒童波士頓館、日本大阪兒童樂園模式，結合兒童文化體驗館、數位藝術科技館、兒童劇場、商業服務設施、智慧停車場、戶外景觀公園設施，並計畫成立行政法人負責經營。 侯友宜表示，新北市最精華的市中心土地，經過近20年總算塵埃落定，此案他當年和蘇揆在選舉過程都有提出類似方向，經過兩年多努力，總算朝共同想法、方向來走，建造兒童國家未來館。 位於板橋火車站旁的特三專區，占地約一萬坪，屬文化部所有，目前做為平面停車場，用地價值超過兩百億元，被稱為「新北最貴停車場」，近二十年都沒有討論出開發方案。
馬來西亞近年經濟成長，具低成本、轉運站優勢，成為2021年海外資金的避風港，近年也因房價親民、第二家園計劃（MM2H）移民門檻低，成為全球退休、移居首選城市之一，在產業設廠、就業紅利加持下，帶來大量的住宅需求， 首都吉隆坡成為海外置產首選地區，成為備受矚目的海外置產新焦點。 馬來西亞首都「吉隆坡」地段繁榮，高聳的雙子星大樓是知名地標，由雙子星、吉隆坡塔、巴比倫廣場等所框起的「金三角」商圈，堪稱整個東南亞最精華的地段。 此外，馬國政府宏願計畫，耗資數千億馬元打造的大型建設正快速進行，不僅有斥資260億馬元打造「敦拉薩國際貿易中心TRX」，在大吉隆坡計畫裡面最重要的「獨立遺產大樓KL118」竣工後，將取代「雙子星塔」成為馬國第二高的大樓，不僅與雙子塔所在的城中城KLCC及武吉免登區接壤，未來「敦拉薩金融中心TRX」、「雙子星塔」、「獨立遺產大樓KL118」將再拉出一個「新金三角」地帶，集商業、金融、文化、旅遊、高級住宅功能於一身的國際經濟中心。 東森國際地產執行長廖麟鑫表示，吉隆坡金三角以城中城公園劃分東西，東區鄰大使館，環境宜居，西以大型購物中心商圈為主，各大國際飯店進駐，甚至飯店建築規劃「住宅共構」已成趨勢，周邊也進駐多所國際學校、醫療資源、高爾夫球場，擁豐富商圈生活機能佳，住宅租售、商辦皆熱門。
廖麟鑫指出，以東森國際地產近年獨家專賣的馬國案子包括「Astaka」、「Star Residences」、「Citrine」等案，總銷金額累計超過新台幣400億元，建案代銷之外，也承接中古屋市場，擴展物業管理、包租代管，甚至醫院、生物科技、甲級開發建商、飯店觀光、中小企業設廠辦等商用投資。因此，無論是「設廠投資」、「移居自住」及「資產配置」，都受到各國企業主、商務菁英、移民、退休人士青睞，而受疫情暫停的第二家園計劃可望在今年再度開放，因移居馬國的入場成本相對低，不少物業是永久業權，相對其他國家的移民移居計劃具吸引力，預料房市潛力仍在。
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