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歐亞不動產估價師聯合事務所
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高雄人口流失，建商爆遷徙潮。高雄人口連續14個月只減不增，近一年少了約1萬人，是過去五年人口平均減少數的十倍，導致建商掀出走、跨區投資潮，據悉，逾十家上市櫃高雄建商轉進台南大買土地，粗估總額已達350億元，單是龍頭建商京城董座蔡天贊就投入上百億元，引起市場注目，城市競爭力消長同步增速。 高雄市政府民政局統計，2011年縣市合併，高雄人口數277.3萬人，至2014年12月277.8萬人，四年增加約5,000人；之後人口數明顯減少，至2019年12月回到277.3萬人，五年少了約5,000人，平均一年減少約1,000人。
2020年1月，高雄人口數277.4萬人，為這一波最高峰，之後逐月減少的速度加快，單月最多流失1,500人，到上（2）月全市276.3萬人，連續14個月人口只減不增，一年減少約1萬人，約當過去五年平均減少數的十倍。 高雄市不動產開發公會理事長、欣巴巴董事長黃炯輝說，人口是一切經濟的基礎，就業人口有可支配所得，才能啟動食衣住行育樂各式消費，進一步帶動地方經濟繁榮；相反的，人口若一直減少，面對的就是蕭條。
高雄原本是台灣第二大城市，已在2017年被台中市超越、高雄退居第三，如今人口再減，建商快速反應，則是可以預期的。包括京城、聯上、欣巴巴、鑫龍騰、泰嘉、華友聯、國城、上揚等十餘家高雄在地建商，近年積極到台南買地推案，粗估總量逾15至20萬坪，總額達350億元以上，其中京城集團就在府城砸下百億元資金，大舉購進重劃中土地；欣巴巴斥資近20億元購進約3,500坪建地。 京城建設董事長蔡天贊說，在台南買多少土地「沒有算」，以前重心在高雄，未來台南有機會。聯上集團董事長蘇永義指出，多年前就看好台南發展，可建土地存量約有2萬餘坪，只要合適的仍會考慮購進，採高雄、台南並重的經營策略，厚實聯上實力。
依據台南市民政局資料統計，2020年台南各行政區遷入人數扣除遷出人數後，安南區增加1,190人奪冠，其次為善化、中西區、仁德、新市區。善化區因總人口數較少，雖然增加810人居次，但增加率16‰，為淨遷入人口增加比例最高的行政區。 觀察五大台南移民族移居熱區，近兩年房價皆上漲，最高漲幅近2成。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，人口移居熱區，多具就業、宜居、投資置產價值。以上述五個行政區來說，目前房價都還在一字頭，其中，安南、善化、新市都近南科，具台積電設廠議題，因此成為南部熱門的輕移民城市。 張旭嵐表示，根據台南市民政局資料，台南市2020年從外縣市遷入的人口，約有2.1萬人，其中來自五都的人數，有30%來自高雄，約25%是來自北北桃的南漂族，台中則約10%。 此一比例與2019年增減差異不大，顯示這兩年，有一定比例且穩定的五都民眾，選擇移居入籍台南，近三年從高雄遷往台南的人數，略多於從台南遷至高雄的人數，可見台南對移民族的魅力略勝一籌。
台灣房屋土帝公加盟店店東薛大川認為，善化與新市皆受惠南科效應，成為近年台南最受矚目的房市熱區，新市房價基期低，成為繼善化之後的發展重區，因此房價也更具補漲空間。 安南區因北外環道路連通南科，更加快速導入南科人口，不僅交通機能提升、房價親民，包括像九份子重劃區等發展日益成熟，帶動各大建商推案熱度攀升，讓安南區成為南科移民族與各地自住、投資買盤的新選擇。
身為台南開發最早的中西區，生活機能成熟，近年受國旅熱潮，帶動神農街、正興街等老屋觀光商機，也讓此區老屋房價扶搖直上。 仁德區為台南工業製造重鎮，本身就擁有一定的就業人口紅利，同時仁德是距離市中心最近的蛋白區，離熱鬧的東區僅約十分鐘車程，生活機能、交通便利性佳，吸引不少大品牌建商陸續進駐仁德推案。 目前仁德新透天總價約1000~1300萬左右可入手，比起東區至少2000萬起跳的房價親民不少，因此受不少東區民眾青睞選擇移居在此，享受離塵不離城的住居優勢，近日京城建設更以33.81億購入仁德近1.7萬坪乙工用地，將規劃為科技園區，未來開發到位勢必磁吸更多就業人口，拉抬仁德房市價量表現的力道將更強勁。
台中市政府計畫在台中南屯區益豐路三段與龍富九路土地，打造「中部首座國際型足球園區」，將設置足球專用主競賽11人制足球場，總計畫經費12.78億元，包括足球專用主競賽場符合國際賽事6,000席以上的觀眾席及賽事空間。台中市長盧秀燕30日透露，市府29日收到教育部體育署同意補助5億元，未來完工後，可舉辦亞洲足球聯盟以上等級的國際賽事。 盧秀燕30日市政會議上表示，市府29日收到教育部體育署核定文，中部首座國際型足球園區總計畫經費為12.78億元。其中，體育署同意補助5億元，市府未來將持續打造酷城市、酷運動，規劃設置足球休閒園區，包括新建足球專用主競賽場1座（11人制足球場）、11人制練習場1座、5人制足球場2座，共4座場地，她感謝市府相關局處努力爭取，讓台中足球運動向下扎根。 台中市運動局強調，台中足球競賽成績優異，市府持續加速推動足球選手培訓與賽事場域，打造優質運動環境。
因此，該局去年成立推動小組，經三次邀集足球專家及學界召開專家委員會，規劃「台中足球運動休閒園區」整體計畫內容。 台中市運動局指出，市府去年9月25日向教育部體育署爭取經費補助，經過體育署召開現場勘查及複審會議決議支持，29日收到補助經費核定函文，預計今年啟動工程規劃設計。其中，足球專用主競賽場符合國際賽事6,000席以上觀眾席及賽事空間，並規劃戶外多功能運動草坪，提供不同賽制彈性使用。 等完工後，該園區將成為台中足球運動發展的基地，以利培養足球人才，從幼兒、國小、國中、高中及社會組等球隊發展，並期許培育優秀選手，能爭取個人與球隊的最佳成績。
內政部次長兼國家住都中心代理董事長花敬群，今日舉行記者會說明社宅推動進度。花敬群表示，2021年第一季，國家住都中心已完成15處4,002戶社宅工程決標，預計第二季再啟動6,942戶招標，全年以完成50案、共1.5萬戶以上社宅工程決標為目標，涵蓋全國18縣市。 花敬群強調，今年中央興辦社宅預計發包50案，於18個縣市陸續啟動，預計每季將興辦至少3,000戶，各縣市地方政府社宅興建每季新增至少1,000戶。未來國家住都中心每年也將興建超過1.5萬戶，中央與地方共同朝12萬戶興建目標邁進。 內政部表示，為彌補地方推動量能有限，於兩年多前成立國家住都中心，並責成營建署全面盤點適合興建社宅土地，迄今全國共選定204處可供興建約7.2萬戶社宅的基地，並由住都中心與營建署共同合作全面啟動。此外，各地方政府提報在110至113年興建社宅數量共約1.27萬戶，其中又以桃園市與高雄市分別將負擔3,000戶以上社宅興建為最主要。
新北市地政局29日公開標售9筆土地，包括三重區二重疏洪道兩側6筆住宅區土地，以及金山老街周邊3筆住宅區土地，預計4月13日上午9時開標，地政局認為，三重區近期房產交易熱絡，6筆土地靠近捷運站，有望「全壘打」脫標。 這次公開標售的9筆土地使用分區均為住宅區，三重6筆土地中，有2筆座落三重段、4筆座落五谷王段，每坪單價換算約45萬至100萬間，其中面積最大的一筆三重段面積廣達1982坪，底標總價近20億；五谷王段多為畸零地，有2筆土地面積僅9坪。 金山區土地，3筆分別位在金山一段、金山二段、金山三段，均緊鄰金山老街與市區，面積落在150坪至500坪間，總價2800萬至9000萬元，換算單坪價格約14萬至19萬。 「三重區近年建案成熟，備受矚目！」地政局重劃科長李先智分析，三重近年大型建案陸續進駐，這6筆土地靠近三重捷運站，雖有部分畸零地，但推估「全壘打」脫標機會很高；至於金山3筆土地緊鄰金山老街，外圍的興富發五星級飯店預計明年完工，帶來龐大觀光產值，相信能吸引建商搶進。 地政局表示，有意投標者須在4月13日上午9時30分前，將相關文件以掛號寄至「新北市政府郵局第99號信箱」投標，並增設線上直播開標管道，押標金可當場領回，或以電話預約辦理。
政府擬課重稅，嚴管法人置產，對此，甲山林集團董事長祝文宇30日表示，全球大撒幣、台股攀高，加上「大排長榮」事件加重全球原物料短期供貨短缺、成本上揚，預期就算政策打房，房價也不會被打下來，房地合一稅正式修法後，下半年房價一定漲，「政策還是笨蛋。」 祝文宇30日和甲山林集團副董事長張瀛珠主持「甲山林房展中心」頂樓會館正式啟用時表示，房價打不下來最大支撐點就是利息，持有成本低、資金豐沛、物價上漲、潛在通膨壓力浮現，且台股獲利了結資金一定會往房地產跑，加上現在缺工、營建成本不斷提升，種種因素下，房價會跌嗎？尤其近期「大排長榮」事件，加重全球原物料供貨短缺、成本上漲，預期房價可能不只是緩漲、而是急漲。 至於這一波打房效應，什麼時候可以看到？祝文宇表示，應該是房地合一2.0修法正式實施後，最快7月就可以看到效應，到時候房價就會明朗，預期結果一定往上，「政策還是笨蛋。」 祝文宇指出，比較可惜的是現在首購宅愈來愈少，以前還有林口可以買到2字頭，現在已經到了3字頭，北台灣大概剩下淡海、紅樹林、中和圓通路等地，找得到2字頭房價，年輕人住房問題還是沒解決。
至於房地合一稅修法對於建商有何影響？祝文宇直言，上路後反而房價會漲、房子更好賣，因為政策要買房的人從預售簽約先綁五年，完工交屋後再重新算一個五年，等於各抓五年，一共十年，這樣就是逼得大家養房、必須長期持有房子，如果鎖死五年，反而會讓建商房子更好賣。 祝文宇表示，因為完工交屋之後，屋齡五年內的房子會出不來，如此一來潛在供給會變少，再加上全球低利環境，游資豐沛，所以建商未售餘屋反而更好賣。 打房政策是否會讓建商推案改為先建後售或邊建邊售，導致預售屋愈來愈少？祝文宇表示，現在是賣方市場，不是買方市場，為什麼現在不賣、等以後再賣？現在賣，才有利。 對於囤房稅要不要加重？他表示，現在八成的人都是有房族，一打、就打到八成的人，而且爛房子也要加稅，作都更、作危老的也要加稅，這樣都更和危老政策一定會死得很難看。
打炒房成效緩。金管會銀行局30日公布最新統計，2021年2月底，雖然全體35家國銀的「住宅房貸、建築融資總額」占「存款與金融債券」發總額的26.78％，比1月高點下降，但放款總額仍逐月攀升，且2月仍有7家銀行房貸、建融總額佔比衝破28％、逼近30％的法定上限，銀行局指出，這7家銀行為控管風險，可能採取降低貸款成數、或增加存款等因應措施。 據銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過「存款總餘額及金融債券發售額之和」的30％。
就銀行局統計，2020年9月時還有一家銀行「住宅房貸、建築融資總額」放款比率飆到29％以上、逼近上限，但在央行、金管會一連串打炒房措施下，2021年2月已無銀行超過29％，且28％到29％的銀行也從9家降到7家。 金管會銀行局副局長黃光熙指出，2020年9至11月全體銀行不動產放款佔比平均約落在26.82％至26.83％，12月降到26.7％，2021年1月攀升到26.88％高點，2月降到26.78％，主因是分子（不動產放款）增加速度，超過分母（存款及金融債總額）所致。 黃光熙指出，2020年底不動產放款為11.53兆元、1月11.63兆元，到2021年2月為11.66兆元，今年前2月增幅1.17％，相較同期存款及金融債總和則僅成長0.85％，但他觀察，國銀不動產放款從去年11月開始增幅已趨緩，金管會將會密切關注數字變化。 據金管會近三年資料，2017年「住宅建築及企業建築」放款比率為26.24％，2018年增加到26.28％、2019年26.58％，呈現持續上升趨勢，2021年1月仍持續攀升。 銀行局指出，打炒房相關政策有發揮一定效果，但不會馬上反轉，因為銀行與建商往來都有貸款契約，當初也有設定額度，仍要依當初約定去走，不會這麼快反應，金管會會持續關注。
在各家科技大廠為了分散貿易戰風險，台商回流、資金挹注、低利率的環境下，2021年第一季商用不動產市場表現亮眼，統計2021年Q1上市櫃法人大型交易，總交易金額來到432億元，與去年2020年第一季總交易金額182億元，相比成長137%，更是歷年第一季交易規模的新高紀錄，產品包括整棟商、廠辦大樓、工業土地等，除了壽險業投資外，科技產業購置總部辦公及廠辦需求依舊強勁。 信義全球資產公司總經理柯宏安表示，從交易產品類別來看，疫情促使下，帶動科技業回流及數位經濟日常化，工業地產仍是本季焦點，以225億元(佔53%)佔比最高，像是全家便利商店近年持續擴增物流廠及製造食品廠，以23.65億元買下新竹湖口廠房；其次為廠辦107億元(佔25%)，純辦大樓則以92億元(佔22%)排名第三，都顯示出產業仍有急速擴張、汰舊換新需求，加速了商、廠辦投資，使得第一季商用交易有別於過去，特別熱絡。
從買方類別來看，壽險業總體交易規模151億元排名第一，其中新光人壽最為積極，包含看好危老都更效益，以92.88億元買下中華開發大樓，同時也看好新竹產業發展與長期租金收益，以56.4億元買下新竹的萊恩廣場。另外，在建商購地部分，建商購地受到央行現貸影響，本季總交易金額來到233億元，比去年同期減少170億元，其中興富發建設購地較積極，分別買下二筆台中七期重劃區土地以及機場捷運A7站土地，以總交易金額約86億元占整體土地交易市場近40%。 總經理柯宏安補充，商用不動產交易動能主要來自產業需求，第一季在政府祭出房地合一2.0，同時央行又出手加重限貸力道下，仍有亮眼表現，顯示這次政策屬精準打炒房，對於企業實質需求衝擊應不高，長期對市場價量也是健康的。除了對於小型房地產開發商/投資型買方影響較顯著外，對多數企業而言，仍會依其品牌營運與成本考量下，做進駐區域與產品的選擇佈局。
台灣西半部水荒嚴重，有消息指出，全球晶圓代工龍頭台積電為了徹底解決用水問題，已在四處找尋適當地點要設新廠，而號稱「沒有水庫卻從來不缺水」的宜蘭縣，成了台積電鎖定目標之一，日前有一名林先生前往縣府討論，但因所需土地廣達百公頃，縣府一時之間恐難找到得以滿足台積電要求的土地。台積電回應不排除任何可能。 林姿妙低調未回應 水情日趨嚴峻，許多用水量龐大的科技大廠急著到處找水，甚至被迫花大錢買水送入廠區使用，被視為「護國神山」的台積電，派人到宜蘭縣政府洽談設廠。 消息流傳開來，特別是房仲業者認為台積電設廠可引入高科技人才，不論是在當地置產或生活，對活絡宜蘭經濟發展來說是一大利多，因為事關重大，縣府相關單位、官員對於此事都是三緘其口，未出面證實。 宜蘭縣長林姿妙對台積電設廠也沒有正面回應，她僅表示，宜蘭縣歡迎企業前來投資，但「高科技、低汙染」是前提要件，縣府一點都不會退讓，一定會保護宜蘭的好山、好水、好環境。
地方憂影響民生用水 雖然不少房仲業和民眾都引頸期盼台積電到宜蘭設廠，但也有人擔心，一旦用水量驚人的台積電到宜蘭設廠，「宜蘭不缺水」恐變成歷史名詞，此外，台積電廠房用電量也是極為可觀，若出現電力供應不足問題，也令人憂心會影響民生及其他企業用電。 據了解，台積電到宜蘭找廠房用地並不順利，畢竟台積電開出的條件比竹科宜蘭園區還要大，縣府難以在短時間內整合出一塊超過百公頃的土地，此外，還有周邊的管線、通訊與交通等設施也是一大問題，因此除了宜蘭，傳出桃園市龜山也是台積電積極找地的重點區域。 對於傳出台積電要前往宜蘭設廠，台積電表示，目前並無擴廠的具體定案計畫，宜蘭有科學園區，台積電不排除任何合作可能性。 台積電強調，設廠地點選擇有諸多考量，公司以台灣作為主要基地，不排除任何可能性，並會與管理局合作評估適合半導體建廠的用地，目前尚無進一步擴廠的具體定案，一切以公司對外公告為主。
實價揭露，嘉義車站旁一間帶租約透天店面交易，屋主以1926萬元買進，隔成20間套房收租六年後，以3368萬元轉手，獲利1442萬元。 全國不動產總經理藍怡婷表示，此一透天店面租金收好收滿，出售又大賺價差，堪稱嘉義近期最強透店，也是在地房東近期熱門話題。 根據實價資料，該透店目前屋位在嘉義市西區北榮街，全棟4層樓共175.6坪3房，原屋主在2014年4月以1926萬元買進，改建為20間套房後，在去年11月以3368萬元售出，交易明細備註帶有租約。 全國不動產嘉義民生店店東徐湘琹指出，該透店目前1樓店面承租給知名連鎖早餐店，店租約3萬元，2~4樓則改建為20間套房，以1間套房月租金5000~6000元行情推估，全棟每月可收租約15萬元。
以原屋主1926萬元持有價格、加上隔間裝修成本估算，至少有7%以上的投報率；即便新買方以3368萬元買進，也有5%以上的投報率，符合嘉義一般4~5%的基本水準，這也是高價轉手的主因。 徐湘琹表示，嘉義市房價目前雖來到史上新高點，但相較其他都會區，仍相對親民，不只有在地客的剛性買盤，還有許多外地退休族移居，整修過的市區電梯大樓每坪已來到15~16萬元行情，市郊舊公寓單價也都要10萬元以上，市區已經沒有單價10萬元以下的產品。 徐湘琹指出，看好房市，嘉義近來投資客也增多，店面是首選，北榮街此次交易的透天店面，就是投資客最喜愛的物件，1樓有黃金店面，樓上又可以做隔間套房收租，政府推出房地合一2.0，這種長期持有收租的投資產品反而搶手，供不應求。
以生產精密化學產品為主的上市公司雙鏈化工，響應台商回台投資計畫，投入20億元在宜蘭縣五結鄉利澤工業區設廠，第一期已完工，今天剪綵啟用，行政院副院長沈榮津也出席剪綵，期許產業界把關鍵技術留在台灣。 雙鍵化工成立於1994年，總公司位在新北市，在歐美、印尼、韓國、泰國和大陸都有分公司。這次響應台商回台投資計畫，相中利澤工業區，投入20億元設廠，土地面積近3萬平方公尺，分兩期開發，預計可提供200個工作機會。
第一期已完工，沈榮津在雙鍵化工董事長王棟海陪同下今天出席剪綵儀式，宜蘭縣長林姿妙也出席。雙鍵化工表示，雙鍵宜蘭廠主要規劃生產各式酮類產品、高分子添加劑、光起始劑產品及數位印花墨水等，上月24日已取得宜蘭縣環保局核發的工廠試車核准函，並展開試車作業，年產能預計可達6000噸，終端產業範圍涵蓋電子、農業、廣告包材、傳統產業、工業、生活用品。 雙鍵化工表示，隨著疫情趨緩，預料市場需求將逐步回溫，除持性性開發環保節能新材料及新製程，也提前布局宜蘭廠的產能滿足客戶需求，宜蘭廠並保留二期工程預定地以利後續擴增產品線。 沈榮津表示，雙鍵化工在宜蘭設廠是頗具規模的投資案，也期許產業界把關鍵技術留在台灣，若國內產業持續升級，可望進一步帶動經濟成長。
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