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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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清明兒童節連假過後，最受建商矚目的就是，總底價超過170億元的台中水湳經貿園區、高鐵烏日特定區配餘地標售案，將於4月7日開標！這次台中市政府一口氣釋出逾2.1萬坪重劃區精華地標售，其中，2,000坪以上的大基地商業區就有四筆，讓建商眼睛為之一亮。 台中多家重量級建商積極評估中，還有上市建商已備妥50億銀彈伺機搶地！ 不過，目前正值政府嚴打炒房之際，對建商購地祭出限貸令，加上此次售標地面積大、單價高，底價動輒超過25億元，已自動篩選可投標的建商門檻。台中建商私下表示，此次能出手將是口袋夠深、規模夠大上市櫃建商或是重量級建商。 預期包括早已插旗台中的北部上市櫃建商，如興富發、遠雄、達麗、冠德，以及中部上市建商如總太地產，以及豐邑、鉅虹、惠宇、國聚、大毅等在地財力雄厚的建商，出手搶地存糧的機會較大。 由台中市政府主導的重劃區配餘地標售案，此次集中在水湳經貿園區、高鐵烏日特定區，由於每塊都是完整方正的大基地，地段堪稱重劃區最精華之處。
以水湳經貿園區來說，開發強度較高的「文商段」最受建商青睞，去年在總太地產、豐邑集團爭相競逐搶地下，最高成交單價衝破200萬元，為「文商段」地價定錨。此次「文商段」釋出的都是大基地，其中，文商段79地號，土地面積達2,571坪，底價高達41億元；文商段80地號，土地面積2,153坪，底價也達26.2億元。 不過，台中某上市建商就坦言，目前正值央行嚴打炒房，對於建商購地祭出限貸成數降至6.5成，其中1成還要動工興建後才能撥貸。換句話說，建商購地的自有資金大幅提高，開發成本大增，加上豪宅限貸令，讓4/7登場的水湳經貿園區土地標售案，更增添觀望氣氛。 不僅如此，這次水湳經貿園區售標土地面積大、單價高，底標價超過25億元，加上豪宅市場受限貸令影響，以目前水湳經貿園區房價超過單坪50萬元的水準估算，建商若規劃超過70坪的產品加上車位，總價逼近4,000萬元的豪宅限貸令門檻，讓建商對於「城市發展腳步與政策之間的矛盾」深感無奈，認為此次中市府土地標售案，將可作為水湳豪宅市場後續開發觀察指標。
今年清明連假有四天好天氣，代銷業者原本預估賞屋人次將優於去年同期，但受到房地合一稅2.0及台鐵發生意外影響，雖然賞屋人次較去年同期減少近一成，但因自住及剛性需求不減，總成交戶數及金額仍有不錯表現。 甲山林機構統計，甲山林所推逾30個建案連假期間有1,216組看房，總銷售金額23億8,900萬元，比去年同期增加約三成，總經理張境在指出，購屋目標多是30坪以內低總價物件，但連假期間南港指標大案「世界明珠」也傳出成交消息，金額達3億多元。 創意家行銷品牌公關陸宜表示，根據內部資料，連假總賞屋人次與去年同期相比下降7.8%，但總來電次數上升9%，總成交戶數及金額都成長。雖然賞屋人次不如預期，但民眾大多有精確目標，主要以自住客或剛性需求為大宗。 陸宜分析，以來客數來看，位在新北市蘆洲的「洋溢綠境」是來客數最多的建案。主因當地有三、四年沒有預售物件，吸引不少換屋族、首購族青睞；另一個指標物件是北市高記餐廳舊址的永康壹號，雖然連假間沒有成交，但地段佳及話題性十足，來客及來電量大增。
成交戶數及金額最高是新竹豪宅建案磐龍，陸宜說，該物件是新成屋，民眾可直接看見建築物實際狀況，加上不少科技業管理階層返台，購屋自住需求增加，讓該案在連假期間表現最佳。 此外，代銷業者與微風集團旗下電商平台BREEZEONLINE合作，開放民眾線上預約賞屋，銷售華山川、冠德．羅斯福、吉美大安花園等建案，由於分別座落中山區、中正區、大安區等北市蛋黃地段，平均開價每坪皆逾百萬元。 陸宜表示，線上預約賞屋是全新的嘗試，連假期間接獲六組預約賞屋客人。 甲桂林廣告業務總經理陳衍豪表示，近期民眾大多是剛性需求，看新成屋的人較多，像是位在天母的建案全陽柏悅，坪數約80坪，不少僑胞喜歡這類型成屋，買下就可全家一起入住。
位在高雄亞洲新灣區的「特貿三」基地，歷經兩次流標，今年3月底重啟招商，市府在台北、高雄各辦招商說明會，並祭出百億天使基金及600億青創基金、土地租金及房屋稅減免等優惠，刺激投資開發意願，吸引關注。 特貿三是高雄5G AIoT（人工智慧物聯網）創新園區最核心區域，被視為帶動高雄轉型發展契機，高市府傾力推動， 繼3月30日召開台北招商說明會後，高雄場次明天登場，由市長陳其邁主持。 特貿三總投資金額上看350億，堪稱是高雄市長陳其邁打造亞灣5G AIoT（人工智慧物聯網）創新園區的序曲，高市府不僅改採公辦都更權利變換方式開發，並將住宅使用上限由20%提高到50％，吸引多家知名開發商、保險業、商場及旅宿等業關注。 高雄亞灣推5G AIoT創新園區，獲總統蔡英文力挺，宣示未來5年將投入110億，其中居園區最核心區域的「特貿三」基地，緊鄰市立總圖、高雄展覽館、中鋼總部及高雄軟體科學園區，亦鄰近海音中心、港埠旅運中心、水岸輕軌等公共建設，開發前景看好，不過卻2次流標，招商不順遂。
高市府檢討流標主因，主要是「特貿三」占地達1.6萬坪，開發需投入龐大資金，且住宅比例偏低，也令投資人卻步。為此高市府改採權利變換方式開發，讓開發商可取得所有權鄉並將萬坪土地分成北基地、南基地北側及南側3塊，增加投資誘因，3月底在台北召開招商說明會，引超過30家、100位壽險金控、百貨、影城、地產等潛在投資者參與。 高雄市都發局長楊欽富說，特貿三基地化整為零，讓開發商財務操作更具彈性，而住宅使用上限由20％提升至50％，不論是做零售餐飲、辦公、旅館、會展或住宅，更有發揮空間。 都發局表示，特貿三北基地約9387坪，南基地北側約3650坪，南側3025坪，招標開發後，市府及台電可分為約35％土地，可與高雄軟科1、2期，吸引像台灣微軟、台灣思科等5G AIot國際大廠進駐，開發為智慧產業聚落示範區，創造逾4000個工作機會。
來到清明時節，受到新冠肺炎影響，大陸殯葬業在這波疫情中成為高毛利率產業，多次入選大陸10大暴利行業，包括「陰宅」價格也一路攀升，像是以上海來說寸土寸金，墓地價格同樣相當可觀，平均每座0.3至0.6平方公尺（約0.1至0.18坪）的一塊墓地價格達8至9萬元人民幣（約34.4至38.7萬元新台幣，下同），墓地價格相較於近期公布的二手房價要貴上4.3倍。 根據馬來西亞華文媒體《中國報》引述大陸殯葬業第一股「福壽園」近日公布的2020年財報顯示，全年18.9億元人民幣的收入中，有14.08億來自經營性墓穴，也就是說，福壽園有3／4的收入來自墓地交易。
若以萬科、恆大漢碧桂園等大陸房地產界的龍頭企業在內，2020年毛利率最高的恆大僅達24.7%，相較於福壽園的85.58%的毛利率，只能甘拜下風。上海每座高級墓地的均價於2016年已經超過9萬元人民幣，單價甚至超過了當時上海內環的新房房價。 據業內人士分析，目前人口老齡化、殯葬剛需、行業格局分散、行業用地門檻壁壘等產業特徵，都顯示殯葬業有很大發展前景，未來還有可能向上游延伸，顯示高利潤趨勢仍將延續。 相較於房價受限於政府調控措施，陰宅行情因人口老化及土地稀缺等因素，成為殯葬業獲利的黃金時代，顯示華人世界商場上「陰宅好賺過陽宅」。不過報導也指出，福壽園雖已將殯葬業務拓展至超18省份45座城市，但有46.9%的收入都來自上海這一個地方。
商辦市場崛起！在政策「打住不打商」，及企業辦公升級與擴廠需求推升下，建商紛紛在三大都會區加碼商辦市場，包括潤泰創新「南港之心」辦公案總銷上看700億元；興富發建設則是插旗汐止，籌備總銷逾370億元商辦大案；台中達新工業原址改建頂級豪辦案，總銷317億元，開發規模都刷新區域最大量指標。 下波商辦潮，在台北仍以市中心、南港、北士科、汐止、土城、新莊等為重點戰區，包括「台北雙子星」、「富邦大南港」、「國泰調車廠公辦都更」、「宏盛南港」、「台肥南港」、潤泰和日本三菱玉成段、潤泰「南港之心」公辦都更案等。 其中，規模最大的將是「南港之心」，投資300億元、未來總價值上看700億元，預計2025年完工落成；潤泰和日本三菱南港玉成段預計2023年完工，總銷上看200億元。 在台中挾著中科龐大就業人口、隱形冠軍台商匯集，近期台中捷運綠線通車試營運等題材，辦公大樓、商業不動產的新開發案相當活躍。像台中洲際娛樂商城、環球購物中心、台中巨蛋等，都規劃籌備中，帶動周邊建商獵地熱潮。
在商辦大樓方面，興富發建設最積極。興富發建設副總廖昭雄表示，以其購入達新工業原址改建的頂級豪辦案最具看頭，總銷將達317億元；另外，總銷48.73億元的「TOP 1環球經貿中心」已推出，預計2022年完工；市政惠民段還有124億元商辦案，將是下波的指標案。 在高雄今年商辦市場呈現多頭態勢，超級大案非南台灣建築業龍頭京城建設農十六「京城IFC」莫屬；據悉，每坪開價將挑戰區域新高。京城建設發言人周敬恆表示，全案是南台灣少見頂級辦公大樓，總銷65億元。 另外，富邦人壽揮軍高雄，開發指標商辦大案「富邦人壽綜合百貨商業大樓BOT」案已動工興建。 興富發也將開發「CBD經貿中心」，總銷約28.43億元，預計明年完工。 三發地產也將推出高雄辦公大案，位於夢時代後方特貿五土地，原在2013年買進土地，規劃住商混合大樓，現改為辦公產品，規劃第三季登場。
壽險投資性不動產，信義計畫區租金最高、身價漲最多。據壽險業揭露，2020年底壽險公司帳上投資性不動產達1兆4,690億元，比前年增加15.6％，有些是投資加碼，亦有不動產鑑價利益增加，其中國泰人壽去年信義計畫區三棟大樓即因租金增加，身價上漲不少，加上台北市一棟大樓拿到建照增值，去年國壽投資的大樓光增值利益就達32億元。 但整體壽險業去年全年租金收入281.4億元左右，較前年增幅僅3.14％，創2011年之後的九年租金增幅最低，主要是去年有疫情紓困方案，壽險業對部分房客有進行減租或給予免租期。 2020年全台最大壽險包租公仍是國壽，帳上已收租的投資性不動產金額達4,645億元，年租金收入106.76億元，比前一年略高一些，亦是壽險業中唯一一家租金收入破百億元的公司。 國壽在信義計畫區有國泰置地廣場（樓下即信義微風）、國泰世華銀總部大樓及國泰信義經貿三棟大樓，去年因為信義計畫區Ａ級商辦每坪平均租金已拉上3,580多元，以租金還原法鑑價的國壽三棟大樓身價自然拉高。
去年底租金收入第二高的公司已變成富邦人壽，全年有42.56億元，其有租金收益的投資性不動產金額近2,467億元，是壽險第二大；富邦人壽在信義計畫區也有新光三越百貨A8與A11館、微風松高的地上權及A25地上權，其中A25尚未對外出租，但富壽已表示，中長期會再持續加碼國內不動產，金額是數百億到上千億元，且其大樓陸續完工招租，租金收入也會提升。 原本租金收入第二高的新光人壽，去年全年收租41.99億元，比前年的42.26億元略低，排名落到第三。新壽在信義計畫區亦有三棟大樓，且今年也已準備活化不動產，增加租金收入，且其多棟大樓今年陸續招租，希望全年將租金拼上50億元，要重新拿回第二名的位置。 至於積極在全台布建商辦、商場與廠辦的南山人壽，去年租金收入41.29億元，暫排第四。南山在信義計畫區除南山總部大樓外，還有南山廣場（即微風南山）地上樓、信義行政中心，也是拉高信義區租金的主力。
看好後疫情時代，台商加速回流，對交通方便、成本合理的商用空間需求日益殷切，興富發宣布，攜手新隆儲運，在汐止工建段，打造北部企業中心，個案基地1.43萬坪，預計興建三棟辦公大樓、一棟飯店，可提供三萬個工作機會。 個案在大同路、工建路、新台五路交會處，就在Costco好市多汐止店對面，一直延伸至基隆河岸，土地總面積1萬4353坪，為乙種工業區用地，容積210％、建蔽率60％，建坪可達8.6萬坪。 興富發副總廖昭雄表示，這塊地為新隆儲運游家所有，游家跨足經營儲運已快半世紀，近年因汐止交通建設大起飛，東區開發全速改善汐止的潛力，因此決定活化起家庴資產，由於興富發開發理念和游家相同，因此決定交由興富發主導開發。 此一逾萬坪土地預計興建四大棟建築，三棟規劃為大坪數頂級辦公室、企業總部，另一棟計畫引進日系飯店進駐，客房約200間，全案總銷預估可達370億元，最快2026年完工，興富發將可分回200億元，為興富發歷來最大商辦造鎮。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北市政府近來積極推動汐止科學園區，針對不合時宜貨櫃、傳統倉儲進行轉型，力求串聯南港、內湖、成為產業廊帶軸線。遠雄U-town已帶動一波企業移入潮，帶來就業及居住需求，建商搶進，預料可帶動一波汐止房市。
北高雄博愛特區在新百貨賣場開設增多，帶動商圈持續發展，結合捷運紅線與規劃興建中的輕軌捷運二階，將形成軌道便捷交通路網，且近臨凹子底森林公園大片綠地，包括漢神巨蛋百貨、富邦人壽綜合百貨商業大樓與義享天地等黃金三角商圈成型，提昇區域休閒與消費機能，將農十六特區、裕誠商圈、明誠商圈緊密結合，成為北高雄當前發展重點區。 北高雄漢神巨蛋領軍 百貨商圈金三角將成形 漢神巨蛋百貨為高雄營業額最高的百貨龍頭，年營業額約140億元，消費龐大人潮，刺激區域地價與房價持續上揚。 目前高雄市地價呈現南北兩大核心發展態勢。北高雄最高地價區段為漢神巨蛋附近博愛二路一帶，公告土地現值每坪約為145萬元。漢神巨蛋為本市百貨業龍頭，年營業額約達140億元，周邊商圈發展相當活絡，讓區域地價與房價獲得高度支撐。 京城建設總經理陳添進指出，包括義享天地、富邦人壽龍華國小舊址地上權開發案、停35複合式停車場商場等大型開發案，讓北高雄商圈持續發展，同時坐擁捷運紅線、輕軌、百貨購物商圈，充分提供完善生活機能，更有上萬坪農十六森林公園形塑優質綠地環境，吸引亞洲企業家及富豪紛紛入場，不僅吸引頂級商辦大樓市場出現投資置產風氣，更是圈地豪宅作為傳家首選。
「義享天地」分為A、B館分別開發，總開發經費達370億元，預計將創造上萬職缺，以科技、互動創造體驗式消費，並提供更貼心的購物、休閒、娛樂、美食新空間。 義聯集團「義享天地」位於高市鼓山區大順一路沿線，區段屬農16特區外環，生活圈有捷運紅線凹子底站，未來將增設環狀輕軌車站，屬高雄指標蛋黃區。「義享天地」分為A、B館分別開發，總開發經費達370億元，預計將創造1.1萬職缺，總面積達5452坪，樓地板面積達12.2萬坪，「義享天地」以科技、互動創造體驗式消費，並提供更貼心的購物、休閒、娛樂、美食新空間，打造成為國際級城市綜合體。
位於南屏路、神農路交叉口的停35複合式停車場BOT案，甫於3月16日舉辦動土典禮，聯上集團將投入約23億元，興建樓高7層、地下4層複合式多功能停車場，預計112年完工，除可供停放汽機車，也結合機關辦公場所、商場、餐廳等生活空間，加上鄰近的博愛大順路口富邦48層綜合商業百貨大樓地上權開發案即將動工，將讓農16特區商業消費與停車機能更強化。 聯上集團位於南屏路、神農路交叉口的停35複合式停車場商場開發案，基地面積2533坪，預計將投入23億元開發經營，結合機關辦公場所、商場、餐廳等生活空間。 輕軌2023年大環線將完成 便捷交通路網有利房市 高雄副市長林欽榮表示，高雄市府將盡全力打造優質投資環境與提高行政效率，包括橋科、亞灣區開發、輕軌環線3年內完工，博愛大順路口富邦48層綜合商業百貨大樓地上權開發案即將動工。 林欽榮說，考量凹子底地區未來在輕軌需求施工時，需求大量停車位，因此市府解編活化2533.68坪原南屏路平面停車場，招標停35多功能停車場BOT案，由立足高雄的聯上集團投資開發，預計50年興建營運期間，可為政府帶來47.8億元稅收，同時也增加約400、500個就業機會，並提供600個汽車位、1100個機車位與40個自行車位。 同時富邦人壽以權利金78億餘元，取得高雄市「捷運凹子底站旁商業區開發案」（舊龍華國小）70年地上權開發權利，預計再投資200億元，興建複合式商業大樓，預估可創造6千個工作機會。
富邦人壽以實際行動參與高雄發展，這塊商業地位於高雄市博愛二路及大順一路口，是北高雄的精華區，土地面積1萬1636坪，含地下室的可興建樓地板面積達15萬坪，預計規劃樓高48層複合式商業百貨大樓，設置商場、辦公室、健身休閒中心、水族館、旅館、電影院、多功能展演廳等，即將於近期內動工。 建築業界評估，該精華基地緊鄰捷運凹子底站、凹子底森林公園，未來又有輕軌經過，具備雙捷運交會的交通優勢，可望吸引大量上下班通勤與觀光人潮，帶來商機。 商圈成熟居住便利 高質感大樓市場起飛 凹子底森林公園優美綠意空間，結合百貨、捷運站區，帶動周圍高質感住宅大樓與頂級商辦大樓市場起飛。 城揚建設集團首席副總經理陳靜儀也說，漢神巨蛋百貨營運後，透過捷運紅線與鄰近的農十六生活圈迅速連結，提供充裕消費休閒機能，帶動北高雄商圈蓬勃成長。漢神巨蛋百貨是高雄年營業額最高的百貨購物中心，目前穩坐高雄百貨業市場龍頭地位，隨時與國際同步提供最新流行與時尚購物資訊。博愛特區生活圈內，坐落龍華國小、明華國中等優質學區，有利吸引高素質客戶搶進該區置產。 上揚國際建築團隊董事長林聰麟認為，北高雄凹子底的博愛特區周圍商圈林立，生活機能相當豐富，從平價的夜市美食、到高端的創意餐飲，且鄰近瑞豐夜市、富國商圈、後驛商圈、河堤商圈，博愛特區周圍也有許多獨特餐飲美食。北高雄博愛特區附近將有紅線、輕軌雙捷運系統，而捷運紅線R13就在公園前方設置出入口，大幅提高此區域交通便利性。由於雙捷運兩線之優勢，能夠快速連結許多重要景點。
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