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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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立法院財政委員會昨天協商所得稅法部分條文修正草案，朝野達成共識，完成修法後，房地合一稅制二點○將從七月一日起生效；全案也確定完成委員會審查，將在院會進行二、三讀。財政部表示，若修法通過，今年七月一日後出售的房地，按房地合一稅二點○課稅，即持有房地未滿五年就出售，將落入要被課重稅的範圍。 財委會國民黨籍召委曾銘宗表示，對房地合一稅制二點○生效時間，國民黨立院黨團主張公布即生效，避免逃命潮或搶購潮，也可能影響股市；民進黨團則主張七月一日或十二月卅一日再上路，後來財政部表達新制上路需要準備期，才定調七月一日上路。 房地合一稅二點○草案一旦通過，由於法案有回溯條款，若持有的房地是在一○五年七月一日前買入，未來在今年七月一日以後賣出時因已持有超過五年，完全不受新法影響；原本在一○八年六月三十日以前買入的房地，眼看今年七月一日因持有超過二年可解套，但在新法上路後，因持有未滿五年，將重新落入要被課重稅的範圍。 依房地合一稅二點○草案，個人持有房地兩年內出售課徵百分之四十五，持有二至五年課徵百分之卅五；境內法人售屋最高稅率由百分之廿提高為百分之四十五，且預售屋、特定股權交易也納入課稅。
財政部表示，修法消息傳出後可能出現逃命波，投資客會搶在二點○上路前拋售，以免被課重稅，可能有助於引導房價穩定、抑制房價上漲。 昨朝野協商也通過四黨團共同提案，對政府鼓勵的都市更新與危險老舊建物改建等，個人或營利事業因參與而分回房地，取得後五年內第一次移轉適用百分之廿的基本稅率，不用被加課稅負。 國民黨立委賴士葆表示，打房只靠房地合一稅制二點○不夠，但為避免修法一拖再拖，就讓房地合一稅制二點○修法先通過，之後再漸進推動其他修法，若民進黨政府不推「囤房稅」，那就國民黨團來提案。 財政部表示，房地合一稅收是長照財源，依一○五年房地合一稅一點○上路經驗，該年交易量約減三成，預估所得稅淨稅損四點七四億元，但適用房地合一稅案會增加，長期不影響長照財源。
地上權土地標售熱度不減，但最新的發展卻情勢卻令人憂心，建商憂心忡忡表示，幾年前標得的地上權案近期陸續完工後，卻面臨沒有銀行願意承作分戶貸款的困境！業者指出，尤其在去年底央行祭出房市信用管制後，情況更是雪上加霜，業者直言，政府若不嚴肅看待此一狀況，地上權住宅恐將就此走入歷史，不但影響居住正義的落實，也將衝擊未來地上權土地的標售。 回顧過往發展，地上權土地原本在高地租、高利率、低貸款成數、低存續年限的二高二低條件下，一度淪為燙手山芋，直到102年政策鬆綁，將存續年限從50年延長至70年，且產權可分割可過戶；105年進一步修正地租計收方式，改採「部分固定、部分浮動」，其中1％按公告地價調幅浮動調整，另外2.5％則固定、依決標當年度公告地價計算，大大降低地租大漲的不確定風險，地上權土地才鹹魚大翻生。 不過，受到金管會配合央行措施，嚴格金檢所影響，地上權住宅分戶貸款卻面臨銀行不願承作，苦無著落的窘境。房地產業者指出，政府推動地上權卻只關心標售成績，卻不關心整體配套措施，無異只做半套，恐將衝擊未來的地上權標售案。
麗盛建設總經理何昭宏也指出，地上權是政府活化國有地，並降低開發商、購屋者負擔的良法美意，也是時代潮流，但目前最大問題在銀行不再承作地上權住宅分戶貸款，在沒有銀行融資支援下，地上權住宅根本也不用賣了！這些年企業響應政府政策投入地上權土地開發，如今卻進退不得，讓業者相當無奈。 何昭宏表示，部分願意有條件承作的銀行，要求建商必須額外回存總融資金額的二成，才能取得融資額度，且擔保年限更長達20年；換言之，建商必須備有融資金額一成四押在銀行20年，才能讓購買地上權住宅的客戶取得合理的分戶貸款，對於支持政府政策的建商來說，必須積壓可觀資金，形成龐大財務負擔，非常不合理。
此外，地上權住宅由於價格相對親民，對幫助首購族圓夢、落實居住正義有不可取代的效益，但有意購買者卻無法獲得應有的購屋貸款，對他們相當不公平。 不願具名的房地產業者表示，地上權住宅儘管多次修正、鬆綁，但因為銀行融資意願不高、分戶貸款缺乏完整配套，導致當前地上權住宅出現諸多問題。他指出，目前地上權住宅的問題與困境包括，一，儘管企業界參與地上權土地意願不減，但分戶貸款卻告貸無門；第二，銀行不承作地上權宅分戶貸款，也衝擊二手流通市場；第三，產權移轉需經原土地所有人同意才能交易，衍生諸多問題。 建商指出，這些年地上權住宅開發經歷各種阻礙，不是分戶貸款困難，就是地租高漲衍生糾紛，業者只能各自求解套，有些建商另提擔保品，同時擔任地上權人、地上權房屋所有權人、銀行貸款債務人三種角色，才能籌得資金、再貸款給客戶。業者強調，如果政府不願正視此一困境，地上權住宅在缺乏金融體系奧援下，勢必走入歷史，而政策希望藉此幫助部分較為弱勢者購屋的美意也將無疾而終，屆時將是政府、產業、民眾三輸的局面。
新聞分析／創造三贏 亟需政策全力支持 地上權土地的開發方向，除金融保險業多採長期持有，開發為收益型不動產或商用不動產，沒有無法取得分戶貸款的問題外，其餘開發為地上權住宅者，都會面臨融資困難的問題，而且情況有惡化的趨勢，亟待政府協助解決。 由於地上權住宅價格普遍較區域行情低三至四成，因此被學者專家視為除社會住宅之外，可解決年輕人居住問題的新興管道之一，也可滿足不想被高地價綁架，及無須買房讓子孫繼承、只要解決長期居住需求的民眾；但在政策未大力宣示支持，銀行也無意承作下，等於斷了這條路，讓政策美意蕩然無存。 從某個角度來看，地上權住宅應可被視為廣義的社會住宅，對長期持有自住客，是另一條可滿足居住需求的管道。不過在政策配套上，需要政府拿出肩膀和魄力來解決，關鍵問題在分戶貸款。 過去法界和地政專家認為，地上權土地使用權的法律性質是債權而非物權，因此地政機關無法登記，金融機關也難以辦理貸款；不過法務部2014年召開會議討論後，認為以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性，應可作為「權利質權」標的，才得以辦理貸款，但比起一般房貸，申貸成數較低但利率更高。 也因此，要徹底解決地上權宅的難題，政府必須有宏觀、積極的作為。
首先，政府可比照支持風電、綠能產業的模式，做出政策指引，鼓勵公股銀行帶頭支持地上權住宅貸款。其次，政府可比照青年購屋貸款，提供購買地上權住宅的年輕人利率補貼，此舉也符合公平正義，因為購買地上權住宅者可能購屋能力較為不足，有賴政策支持。第三，銀行若承作地上權分戶貸款，應排除在銀行法第72條之2的30％法定上限之外，提高其承作意願。 總結來說，政府應把地上權住宅視為實現居住正義的途徑之一，並完善配套措施給予實質支持。若能有效解決，就有機會達成活化國有土地充實國庫、減輕民眾購屋負擔、企業獲得合理利潤的三贏局面。
台中市今年首場區段徵收配餘地標售昨（7）日開標，結果22筆土地共標出11筆，標脫率五成，標脫金額達206.7億元，高出總標售底價158.6億元約三成，整體溢價率更達56.4%，顯示出建商看好台中前景，且不畏打炒房，仍積極進場獵地。 值得注意的是，此次標售也同時刷新水湳經貿園區和烏日高鐵站的土地交易單價、總價紀錄，「地王」雙雙換人做。其中最受矚目的水湳經貿園區文商段79地號2,571坪土地，基地位於中科路、敦化路口，吸引八封標單，最後以71.99億元標出，高出底價41.31億元約74.2%，換算每坪單價達280萬元，創區域新高價。 另一筆相鄰的文商段80地號2,151.9坪土地，吸引五封標單，以36.66億元標出，高出底價26.27億元約39.5%，換算每坪170.4萬元。 這兩筆土地得標者均為自然人，但市場傳出，實際幕後出資者為中部知名建商由鉅建設，但由鉅相當低調，並未說明。這兩筆土地合計4,723坪，未來可規劃百貨或購物商場，若興建住宅，每坪單價上看7字頭。 業界說，這兩筆土地臨中央公園，還與電影中心、智慧營運中心為鄰，未來可望成為水湳經貿商業中樞。
不少上市櫃建商此次也有動作，主要集中在烏日高鐵站區。其中達麗建設與白天鵝建設合作，以44.2億元標下新高鐵段28地號4,584坪土地，高出底價26.52億元約66.6%，換算每坪96.4萬元，亦創烏日土地單價、總價新高。 達麗建設執行副總梁景清說，新案預計明年第2季進場，將規劃多棟地上24層住宅大樓，產品以20至40坪中小坪數為主力，每坪單價35萬元以上，總銷150億元。 寶佳系統的大華建設也首度進軍台中高鐵站區，以38.95億元標下新高鐵段31地號4,256坪土地，高出底價25.03億元約55.6%，換算每坪單價91.5萬元，預計明年推案，將朝中小坪數、首購產品規畫。另外，總太建設以5.74億元標下新高鐵段116-1地號1,376坪土地，換算每坪41.7萬元，預計年底規劃推出18層辦公大樓，每層約400坪，每坪單價約37萬元，總銷24億元。
房地合一2.0修法已大致底定，財政部同步研擬子法規。對於外界擔憂修法恐「錯殺銀行」，財政部長蘇建榮昨（7）日在法案協商過程中也釋出善意，表示未來在相關子法規中，針對依法令規定限期出售的營利事業，會排除適用重稅，避免錯殺無辜。 為打擊房市投機炒作，財政部祭出房地合一2.0修法，並將法人納入房地合一差別稅率課稅範圍，兩年內出售課45%重稅，逾兩年、未逾五年出售，稅率也高達35%。 不過銀行業界指出，若銀行因承受不動產擔保品，依銀行法規定必須在四年內處分，如此一來便落到重稅範圍，等於受到修法波及。蘇建榮昨日表示，有收到銀行業者意見，未來會在子法中排除。 根據了解，財政部接下來訂定子法規，重點在於營利事業課徵房地合一差別稅率的相關細節，包括課稅辦法、非自願出售樣態等兩大塊。
在課稅辦法方面，營利事業納入房地合一之後，與個人課稅方式不同。個人是必須在所有權移轉登記次日起算30日內申報，但營利事業則是一併在隔年5月申報，也就是採「分開計稅、合併報繳」，接下來財政部將針對稽徵細節進行規範。 至於非自願出售的樣態，除了蘇建榮提及的依法令規定限期出售，可排除在重稅範圍外，官員表示，像是營利事業因清算、解散等因素出售，也可能會列在非自願因素當中，接下來還會再進一步蒐集意見，以臻完善，並滾動檢討。
北投區的關渡生活圈位處雙北市交界處，門牌屬台北市，房價相對親民，一直以來都是重視生活品質的民眾所青睞的購屋地點，近年隨著華碩企業總部落成、員工進駐，人口紅利影響之下，內政部實價登錄顯示，2020年關渡站周邊交易量年成長15％，也加速生活機能更加完善。 關渡生活圈以捷運關渡站為核心，周邊有關渡自然公園、台北藝術大學等綠意環境，生活步調悠閒。 信義房屋關渡店專案經理林豈煒表示，關渡站周遭社區隔著大度路與關渡科技工業區南北相望，近年來華碩、和碩及中華賓土等大型企業陸續進駐，吸引許多在此上班的民眾前來購屋，從內政部實價登錄來看，2020年大樓平均住宅單價已突破35萬，甚至在關渡路上視野更好、屋齡更新的大樓已有6字頭的成交案例。
以行政劃分來看，關渡站商圈仍屬於台北市，但是房價較台北市其他地區親民許多，以關渡站商圈社區兩房為例，成交總價約1,200萬至1,500萬元，每坪約48～56萬元。 林豈煒則建議銀髮族群可選擇關渡站商圈社區，因為空氣佳、自然景觀良好，鄰近又有關渡醫院，很適合退休生活；另外，由於此區房價親民，對於首購族或新婚年輕族群而言，也是不錯的居住環境。 林豈煒表示，關渡站生活圈範圍包括大度路三段、中央北路四段、知行路、立功街及關渡路，從大度路開車10至15分鐘可連接洲美快速道路，再轉至中山高重慶北路交流道，自中央北路開車約10分鐘可連接北投市區，交通尚稱便利；捷運族可搭乘淡水線，從關渡直達台北車站，或大安區、信義區等市中心區。 生活機能方面，COSTCO賣場位於立功街，在知行路有全聯、超商、餐廳、藥妝店、郵局、醫療院所、黃昏市場及公園等既有商圈，公車站牌密集；學校包括關渡國中小、馬偕護專、北藝大及台北城市科技大學，教育資源充足，附近還有關渡、和信及馬偕醫院，對年長者而言醫療體系完整。 好市多北投店位於立功街，步行到關渡站只要10分鐘以內。
林豈煒表示，在關渡站商園附近社區購屋，需留意三項要點。一是先問清楚所選購的建物是否位在工業用地，關渡商圈隔著大度路與關渡科技工業區南北相望，北邊的工業區為工業用地，南邊的社區雖然多為住宅用地，但是民眾在購屋前也需了解清楚。 第二，區域老舊建築偏多，購屋前需要將裝潢費用一併考量；第三則是關渡地區在大屯山屏障下，關渡平原其實不如外界認為那麼潮濕，銀髮族不需要擔心造成健康太大負面影響。
華固建設（2548）3月營收在「華固碧湖天」啟動完工入帳下，推升單月營收衝上9.72億元，較去年同期大增約五倍；華固建設指出，今年除了住宅案完工入帳外，還有兩大廠辦案將在下半年完工，若後續順利去化，將有助於今年營運持續維持高檔。 華固建設3月在總銷約20億元的住宅案「華固碧湖天」開始交屋入帳，加上「華固天鑄」三戶成屋交屋挹注營運之下，推升單月營收達9.72億元，較去年同期1.62億元激增五倍；累計公司首季營收達11.5億元、年增12.8%。 華固建設昨（7）日收93元、上漲0.1元。 華固建設表示，3月營運跳升主因已完銷之台北市內湖住宅案「華固碧湖天」交屋逾二成，加上成屋案「華固天鑄」銷售入帳，帶動營運轉強；「華固碧湖天」預計今年上半年全數交屋完畢，將推升公司上半年營運維持高檔。
另外，華固建設今年下半年將有兩大台北市廠辦案完工，其中內湖五期、總銷36億元的「華固智富中心」預計第2季拿使照、第3季完工，士林科技園區、總銷約42億元「華固創富中心一期」則將接棒第3季拿使照、第4季落成。 法人表示，「華固創富中心一期」、「華固智富中心」均將在今年完工，可入帳金額近80億元，若加計「華固碧湖天」，公司今年可入帳金額上看100億元，業績可望持續維持高檔。 新推案部分，華固建設今年將推出五大新案，並以廠辦案為重點，除了前述兩大位於台北市廠辦案外，新北市也將推出總銷90億元的新莊廠辦大案「國家置地」，該案預計2022年4月前完工挹注業績；住宅新推案方面，將有台北市敦化南路「華固敦品」成屋案，以及下半年將登場的「中和中原捷運站案」，總計今年五大新案推案量破200億元。
台中市昨政府（7）日標售區段徵收配餘地，吸引多家北部開發商及壽險業者競標，其中國泰人壽為最大咖，業界說，儘管國壽並未得標，但其鎖定烏日高鐵站區土地，主要是看好4月28日截標的高鐵站「超級娛樂購物城」開發案前景。 據了解，參與競標的北部指標開發商包括達麗、華建、華固、宏普、興富發等，結果僅達麗與華建拿下高鐵站各逾4,000坪土地。 國壽參與競標，主要是看好位於烏日高鐵站正後方的高鐵台中站事業用地招商案，此案總開發面積15.83公頃，未來將規劃打造「超級娛樂購物城」，稍早市場傳出新光三越、微風廣場都有意爭取開發。 由於此案開發規模太大，可規劃大型百貨商場、辦公大樓及飯店等，商業樓地板面積就達14.2萬餘坪，業者不排除採聯盟方式競標。包括國壽、新光人壽等壽險近期動作都很積極。
據了解，這塊土地開發經營期限為70年，預計民間投資額近150億元（未含權利金）。全案預訂4月28日截標，隨即辦理甄審及評決，最快第2季完成議約與簽約。 業界指出，烏日高鐵站擁有三鐵共構優勢，平均每天進出站6.05萬人次，僅次於台北站8.32萬人次。另外，台中是中台灣主要消費中心，高鐵台中站有便利交通網絡，還有大台中國際會展中心，經常舉辦展覽活動，均可帶來豐沛的消費動能。
仲量聯行董事總經理趙正義7日表示，儘管政策打炒房，商辦市場多頭氣勢依然不變，目前台北市辦公平均空置率已降到21年新低僅2.1％，辦公租金則突破2000年前波高點至每坪2,828元，且預期2022年將再挑戰3,000元大關的歷史新高。 趙正義表示，接下來2025年可能會有相對較多的新供給完工，包括京華城重建案、寶豐隆敦南、冠德民權、南山世貿三館等都可望完工，屆時供給量才會放大，未來4年仍是房東巿場。 仲量聯行昨公布2021年第一季商用不動產市場季報，趙正義表示，在仲量聯行的72棟辦公大樓樣本數中，台北市辦公租金創21年新高、平均達2,828元，平均空置率約2.1％也是近21年新低。 趙正義表示，目前現貨市場供不應求，預租市場也炙手可熱，像台北101辦公大樓已幾乎滿租，至於新的租約，每坪行情都超過4,000元大關；預租市場方面，儘管尚未完工，但幾棟市中心大樓幾乎都被預租一空。他指出，例如預計今年完工的富邦遼寧大樓，包括渣打、國賓和健身工房等大租戶都已預租；全球人壽希望廣場則多被蝦皮預租。
此外，遠雄大巨蛋辦公大樓已有潛在租戶在談，據了解開價可能上看每坪月租3,500～4,000元。 展望未來趨勢，趙正義抱持樂觀看法，他分析北市屋齡20年以上辦公室佔四成多，企業潛在換屋、升級需求殷切；儘管2025年新供給將相對大量，但在剛性需求支撐、北市精華地段物業稀缺下，預期將呈「短多、中挑戰、長多」格局。 辦公大樓2024年恐變租客市場 辦公大樓「完工潮」要來了！高力國際7日表示，未來6年台北市中心計有19棟、南港則有18棟辦公大樓，合計會有37棟陸續完工，多數集中在2024～2026年間，屆時整體空置率將直接跳高。其中2024年可能是高潮，光台北市就有近20萬坪釋出，屆時房東市場恐將反轉，進入租客市場，發球權逐漸由房客掌握。
高力國際辦公樓及工業服務部資深執行董事楊慧明昨天表示，今年辦公租賃市場平均空置率處於低檔，雖然去年不少企業受疫情影響紛紛縮編，然而因為低空置率，平均租金仍然逆勢上漲，預期未來三年租金仍有機會上漲，但漲幅相對受限。由於2024年後北市出現大量新增供給，預期會出現一波搶客潮。 楊慧明表示，高力國際調查2021～2024年台北市中心辦公市場新增供給高達18.45萬坪，其中光是2024年市中心便有9萬坪將完工釋出，估計京華城開發案、敦南金融大樓、元大空官總部及國泰環宇大樓等。若開發進度如期，預期該年度空置率將直接拉高至兩位數、突破10％，將會成為市場供需轉變的分水嶺。 楊慧明認為，今年雖有新大樓釋出供給，但自用及預租比重高達六成，對整體租賃市場衝擊不大；不過，跨國企業恐因疫情及全球景氣不明朗，持續放緩擴張決策，目前僅有科技媒體、線上娛樂、電子商務及生技醫藥有小幅擴張需求，因此空置率估微幅下降。今年整體辦公租金走勢，料將持平或微揚。
台北市實價登錄揭露天母豪宅「天母御莊」新交易，今年2月2樓304.5坪，由法人「家三寶」以現金3.22億買下，這是實價登錄後「天母御莊」的第一次揭露的交易，單價139.2萬，和「筑丰天母」並列天母最貴巷弄豪宅。 台灣房屋天母七段特許加盟店店長黃翊華指出，「天母御莊」樓高5層，屬天母少見大坪數豪宅，戶數僅10戶，目前屋齡8年，走歐式貴族風格，預售時單價約在150~170萬左右，如今天母豪宅市況比10年前行情下修，估計前手屋主應該讓價約1成。 中山北路七段141巷是天母知名豪宅巷弄，因鄰天母公園、櫻花崗公園、磺溪河畔，近日僑學校、美國學校，其中「天母一莊」、「天母御莊」和「皇翔天母」，以及鄰近的81巷的「橡樹園」（天母富邦）都屬5層樓高莊園式豪宅，戶數少，低調幽靜，頗受天母富豪喜愛。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地合一新制，針對法人持有5年內的賣屋所得，從20%的營所稅，改課35~45%的房地合一稅，央行也祭出信用管制，限縮法人購買豪宅的貸款成數降為4成。 不過限貸對於滿手現金的高資產族而言，似乎完全不受影響，張旭嵐表示，若為家族置產或企業轉投資置產，持有5年不算難事，尤其要有轉手、有獲利才課稅，因此以法人置產投資，仍會是企業資產規劃的選項之一。 觀察今年仍有不少富豪買房以公司名義購入，包括「西華富邦」和「琢白」，都有法人交易，似乎無懼政府針對法人的種種限縮。
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