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為鼓勵房東參與社會住宅包租代管,行政院昨(8)日於通過《住宅法》修正,讓參與的房東租金所得免稅額上限,由每屋每月1萬元提高至1.5萬元;此外,修法也新增,社宅包租代管的租賃契約資料,不會被用來查稅。 行政院院會昨日通過《住宅法》第23條修正草案。內政部表示,本次修正是針對社會住宅包租代管計畫的房東,提高租金所得稅免稅額度,提升房東參與誘因,並同步考量部分房東擔心參與計畫,有被追溯課徵稅捐的疑慮。 內政部說,因此本次修法新增社會住宅包租代管的租賃契約資料,僅作為租稅減免使用,不得作為租賃所得查核的依據,以鼓勵房東加入深具公益性的包租代管政策,讓房東安心參與,加速推動計畫。 延伸閱讀:社宅包租代管升溫 3月新增1,227戶創新高 本次修正重點有二,第一是住宅所有權人租金所得免稅額度,每屋每月租金收入免稅額度上限,由1萬元調整至1.5萬元;第二,住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料,不得作為該住宅所有權人租賃所得查核依據。
內政部表示,本次修法擴大社會住宅包租代管的房東優惠,就是希望藉此鼓勵房東加入租屋協助行列,透過公、私部門齊心努力,協助無力購屋的家庭,有更多元的居住選擇。 內政部統計,社宅包租代管計畫推動三年多,累計至今年3月底,共媒合1萬6,172戶,其中第一期媒合5,157戶,第二期從2019年第4季迄今媒合1萬1,015戶,較第一期增加逾一倍。 內政部也表示,今年5月起,各縣市將陸續啟動社宅包租代管第三期計畫,屆時將新增身障者或長者換居方案、包租代管整合租金補貼方案等,預期能擴大參與對象。
據市調機構住展雜誌最新統計,今年首季北台灣預售、新成屋推案量約2,359.4億元,季減幅達31.9%;若與去年同期相比,則年減幅約16.4%,顯示大部分建商因應政府打炒房,以延後推案、調整步伐因應市場。 住展雜誌研發長何世昌表示,今年首季新建案推案量銳減,透露出建商對於政府打房的擔憂、以及迴避打房鋒芒的作為相當明顯。大部分建商本著民不與官鬥的原則,表面上對打房措施並未多作評論,但實際上已延後推案策略來因應市場變化。 他強調,由於建商籌備中新案已箭在弦上,認為首季因政策打房延推新案,將會在第2季爆量演出。
據住展雜誌最新統計,今年首季北台灣預售、新成屋推案量僅約2,359.4億元,不僅年減16.4%,季減幅更高達31.9%;以各縣市來看,桃園市首季新推案量衰退最嚴重,僅443.8億元、年減34%,其次是台北市年減23.2%,案量約647.1億元。新北市則是年減8.6%,首季新推案量為890.3億元。 何世昌指出,桃園推案量大減,主因新興重劃區像是青埔特區、A7等,區域新推案出現青黃不接,讓首季推案熄火;其中A7的案量更僅剩10億元左右,創下該區開發以來單季新低量。不過,接下來在許多籌備中的指標案陸續登場下,預期第2季新推案仍會放量。 何世昌分析,按照過去經驗,推案量若連續二、三年大爆量,市場恐怕會因供給爆量而出現供過於求情況,市況就會出現反轉、急墜向下,但如今因房地合一稅2.0等打炒房政策干擾,接下來新制上路前市場恐出現供給量縮的情況。
政府打房快馬加鞭,在朝野共識下,昨天剛完成協商的所得稅法修正草案,立院明天可望完成三讀,確保房地合一稅制2.0能自7月1日起上路,未來持有房地未滿五年就出售,所得將要被課予稅率最高45%重稅。 但朝野經協商也取得共識,對於政府鼓勵的都市更新與危險老舊建物改建等,個人或營利事業因參與而分回房地,取得後5年內第一次移轉,所得稅適用20%的基本稅率,不用因交易或移轉被加課稅賦。 國民黨籍財政委員會召委曾銘宗表示,房地合一稅制2.0上路後,因以計算持有時間決定稅率,沒有回溯或違反信賴保護原則問題。但曾也說,為健全房市穩健發展,落實居住正義,國民黨後續會再推動囤房稅與租賃機制公開等機制。 曾銘宗表示,目前政府推動的落實居住正義措施,多僅在買賣房子層面要抑制炒房,第一步推出房屋買賣實價登錄機制,第二步推房地合一制,現在再進行修正,之後應該還要再推囤房稅,抑制炒房機制才能完整。
除房屋買賣市場外,曾銘宗認為,弱勢的280萬租屋族更需要政府幫助,租屋市場也應有更公開透明機制,才能真正落實居住正義。 房地合一稅制2.0草案若明天完成三讀修正通過,7月1日起,個人持有房地2年內出售所得稅課徵45%百分,出售持有2至5年方地課徵35%;境內法人售屋最高稅率由20%提高為45%,預售屋、特定股權交易也納入課稅。 對於昨天才剛完成協商,明天就要三讀,曾銘宗說,既然朝野對修法有共識,國民黨團也樂見房地合一稅制2.0能盡快完成修法與實施,避免改革橫生枝節。
國發會景氣燈號在2021年2月時轉成景氣熱絡的紅燈,除了是10年來首見的燈號外,分數亦是32年來新高。仲量聯行指出,台灣經濟表現相當突出,帶動不動產投資及租賃信心,預估2021年不動產市場仍能維持這番熱度,持續向國際展現台灣的韌性及成長潛力。 在辦公供給仍維持緊縮且需求不停增加的情況下,市場動能將維持趨緩,仲量聯行預估至2023年較大規模面積釋出以前,整體市場仍會偏向房東市場,特別是在多數新供給多為自用辦公室或是都已預租完畢下,租戶多數僅能續租既有空間。租金方面,預估2021年在兩棟已預租完畢的大樓租金逐漸揭露下,租金將有機會持續向上攀升2-3%;新成交租約將會聚焦於預租2022年的新供給、有較多釋出的郊區,如內湖南港區、抑或是較有彈性的共享空間。
2021年第一季辦公租賃市場在供給持續緊縮下,市場仍維持平穩,空置率持平在2.1%,續為21年來新低紀錄;租金部分則持續攀升,年成長0.7個百分點,月平均租金來到每坪新台幣2,828元。整體A辦市場總淨去化量25坪,新簽訂需求多來自於新創軟體產業。供給量嚴重不足下,潛在辦公室需求仍持續旺盛,預計新釋出單位仍會快速去化完畢。 廠辦市場部分,2021年第一季熱度仍持續攀升,以內湖區來說,在大量科技產業積極進駐下,整體空置率較前期下降近2.6個百分點,最新釋出大樓-宏匯瑞光去化速度穩定,面積與前期相比去化了近6,000坪,顯見廠辦市場需求仍十分旺盛;租金則維持平穩,月平均租金落在每坪1,409元。南港區部分,本季空置率小幅上升近0.7個百分點,主要因為有租戶部分調整其租賃面積所致;整體租金仍維持穩定,月平均租金落在每坪1,424元。
二手屋交易市場熱絡,台慶不動產根據實價登錄2020年資料,分析全台六大都會區成交住宅屋齡,發現台北市30年以上屋齡占比46.1%,居六都之冠,交易屋齡在兩年以下僅11.4%,高雄市、桃園市民眾則偏好新成屋,占比皆超過三成以上。 台慶不動產整理2020年六都成交住宅屋齡占比,屋齡30年以上部分,台北市占比46.1%居冠,新北市22.9%次之,其餘四都占比皆在20%以下;屋齡兩年內的新成屋交易,以高雄市34.3%最高,桃園市及台南市分別為31.1%、27.2%,台北市最低,僅有11.4%。 以數據來看,台北市幾乎每兩戶交易就有一戶是屋齡30年以上的老屋,台慶不動產資深研究員陳金萍表示,台北市由於開發較早,現有房屋普遍屋齡較高,民眾在預算有限的情況下,轉為購買屋齡較高的物件,選擇屋齡較高的中古大樓,或是有危老重建、都更題材的老公寓,不僅總價相對便宜、公設比又低,為台北市首購族鎖定的目標。
而高雄市購買屋齡兩年以下住宅占比34.3%最高;桃園市兩年以下新成屋交易比例也高達31.1%,整體成交住宅屋齡十年以下占比超過五成,30年以上老屋交易量只有13.1%。 台慶不動產高雄自由明誠加盟店店長蔡亞志表示,去年高雄不少預售階段成交但至去年交屋的建案,以三民區、鳳山區、楠梓區交易量大。
由國家住宅及都市更新中心擔任實施者推動的「台北市南港區玉成段四小段都市更新案」,即日起至4月20日辦理招商文件草案公開閱覽,預計4月底正式公告招商。 國家住都中心表示,此都更案基地位於台北市南港區昆陽街,步行至捷運昆陽站僅約5分鐘;同時該基地亦位處東區門戶發展軸帶上,東接南港產業園區,西臨信義計畫區。基地面積合計3,728平方公尺,國有土地產權占94%,土地使用分區為第三種住宅區,已獲得公私地主100%參與意願。 國家住都中心表示,此案將透過都市更新方式,設置至少150戶社會住宅。為創造具指標性的社會住宅建築,此次招商評分重點為如何透過建築規劃設計,提供社宅住戶於更具使用彈性的室內空間及居民相互交流的公共空間。
信義區松隆路第一排、松山車站廣場建築開發案「信松廣場」,開案以來,明確的「信義區門牌都會寓所」定位,讓住宅層銷售勢如破竹,熱銷亮眼佳績消息頻傳,該案複合開發的Office商辦產品,趁勝開盤,瞄準當前新創、電商、微辦、國際商貿趨勢,旋即吸引置產族進場。 國際資金在信義計畫登陸,南港車站與松車車站這兩大TOD(大眾運輸導向型開發),儼然是信義計畫區經濟外溢的一帶一路!這樣看,就能看懂為什麼金控壽險和建商火力全開在南港、松山獵樓改建、搶標購地,而且Office賣得比住宅更瘋。 光是2020年上半年,金控壽險和建商就在台北狂砸900億獵樓標地,南港、松山開發密度「紫爆」。去年第2季,富邦人壽以282.87億元標得,距離「信松廣場」900公尺的「大南港案」,每坪土地價逾375萬元,未來推出A辦案每坪單價確定破百萬。「信松廣場」另一側,新壽以92.88標下南京商圈「中華開發大樓」,打響商辦市場開春第一炮,換算舊建物地上層每坪142萬,未來改建價值,勢必直追同區「京華城」4棟豪辦改建案未來每坪至少150萬的行情。 「信松廣場」串接信義計劃、大南港東區門戶、南京A辦豪宅聚落黃金三角核心,坐擁松隆路與松山新站Citylink蔦屋商圈首排席位,趁勢開盤Office商辦樓層,一舉承接跨國資金灌滿信義計畫區的經濟外溢效應。
「軌道建設—人流增加—商業開發—商貿產值與地段價值雙重躍升」的TOD發展模式,從紐約、敦倫、東京、上海一路席捲到台北,包括「台北車站-雙子星計畫」、「市府站-國泰置地廣場」、「南港車站-南港調車場開發案」都開在資產市場拉出紅盤,而「松山新站TOD特區」也以「松山車站-潤泰Citylink蔦屋商圈、信松廣場」匯聚出新價值。 跨國資金包層搶獵信義區超A辦、上市櫃預約南港商辦總部、金控壽險重塑松山南京軸線華爾街天際線,動輒上百坪的商辦產品在未來5年爆量登場。去年因為搶工和原物料波動,致使營建成本大漲15%~20%,目前仍無緩解跡象。市場嗅覺敏銳、具國際旅居經驗的置產族,預期到「未來房價還會更貴」,又看好「信松廣場」是「信義區唯一」的中小坪數新創Office,紛紛搶在2021起漲點卡位入手。 打造紅樹林國際水岸建築群的大隱團隊,看好方興未艾的新創、電商、微型辦公、自媒體與創意者Studio等趨勢,趁勢開盤「信松廣場-新創OFFICE」商辦產品,「用房地產的時間財,撬動新創的本夢比」!百萬流量KOL網紅、共享經濟與AI經濟後的下一個新商業模式、下一個堪比FB和YouTube的獨角獸...也許,就在「信松廣場」裡誕生。 大隱團隊力邀建築大師李天鐸包辦「信松廣場」全案設計,貫徹建築立面、景觀、門廳、公設美學,給新創者夢想根據地!連結信義、港湖、南京大商機,為台北都市菁英百變的生活場景,打造「work-play-live」創意矽谷。
百貨龍頭新光三越拚轉型,副董事長吳昕陽今宣布,要正式跨足台灣Outlet市場,以「SKM Park」為全新事業的品牌,新型態購物商場首選高雄草衙道購物中心,預計明年農曆年前開幕,年營收目標50億元。 吳昕陽表示,新光三越全台有2.3萬名員工,歷經去年新冠肺炎疫情紛擾,推出數位化的服務體驗,仍能繳出807億元營業額的佳績,今年第1季大幅成長15%,業績優於超越的預定目標,新光三越除持續店鋪改裝計畫外,也積極發展新事業,繼今年2月發佈Diamond Towers展店計畫後,現在宣佈跨足台灣Outlet市場,打造全新型態的國際級生活複合式 Lifestyle Outlets-SKM Park。
吳昕陽坦言,跨足台灣Outlet市場,是新光三越轉型發展極具重要意義的「里程碑」;SKM Park將由新光三越與擁有超過20年開發頂尖Outlets經驗的TOC Consulting Limited (TOC) 國際團隊共同合作,結合新光三越的創新力與豐厚的展店經驗,以及TOC在世界各地開發Outlet購物中心的專業執行力,期許為台灣消費者建構一個全新概念的生活複合式Outlet購物中心。 新光三越首家SKM Park,選擇台灣第三大城市、人口近280萬人的高雄,以交通地理位置極佳的草衙道購物中心現址,作為全台首發店,SKM Park佔地達 8.7 萬平方米,全區規劃超過 220 間店鋪,其中包括全年折扣3至65折的國際品牌、擁有30多個餐飲品牌的大型美食廣場、超過20家備有舒適戶外座位區的的餐廳和咖啡廳,預計餐飲美食占比達 15-20%。 SKM Park也規畫各式娛樂設施、生活主題場館,包括10個影廳的影城,並規劃有叮叮車接駁、戶外卡丁車賽道、遊樂園等。
嘉義市政府招商引資,湖子內將成新蛋黃區,投資3億元擴大營運的大鼎冷鏈食品進駐,市長黃敏惠表示,湖子內是市府重點開發區;市府地政處指出,市府可建築用地鼓勵大面積開發,近期將標售1筆1萬1400多坪土地,詢問度高。 黃敏惠表示,嘉義市沒有經濟部編定的工業區,土地資源有限,人口密度高,湖子內經由區段徵收與市地重畫,鄰近台82線直通國道1號與3號,交通便利,是市府重點開發區,市府招商引進大鼎冷鏈,將帶動湖子內加速發展。 看好工業區商機潛力 大鼎冷鏈公司執行長徐昀鼎表示,大鼎水產冷鏈營運做到青年返鄉、產業青創、科技運用、電子支付,高度配合市府政策,收購或捕撈到需要高保鮮的食材,從加工、貯藏、運輸、分銷、零售,都用符合高標準低溫環境的系統處理,廠房設備達到「歐盟最高食品認證」。
市府建設處表示,大鼎冷鏈公司看中湖子內區段徵收乙種工業區的商機潛力,2020年5月起投資3億元建造外觀時尚的企業總部,以及高規格的冷鏈專業設備的食品加工廠房,面積1297坪,提供約120個就業機會,且正在籌設休閒餐飲主題餐廳。 市府地政處長饒嘉博表示,湖子內區段徵收開發總面積約187.52公頃,可建築用地約96公頃,包括私有領回地約70公頃、市府可標售地約25公頃、國有領回地約1公頃,有住宅、商業、乙種工業用地、休閒專用區等多種分區用途。 土地陸續分階段標售 饒嘉博指出,為了帶動整體區域發展,創造公有土地的最大效益,市府可標售地鼓勵大面積開發,已陸續分階段標售,本月28日將標售1筆1萬1400多坪的土地,有意者詢問熱烈。 湖內里長黃正一表示,湖子內近幾年來建案多,住戶逐年增多,今年增加百餘戶,全聯、大鼎等地標型企業進駐,能促進產業在地發展,提升生活機能,進而促使政府建設更完善的公共設施。
愛河是高雄城市之河,位置精華,然而周邊的店面與住家受歡迎度卻呈兩樣情。最新實價登錄揭露,鹽埕區河西路1戶屋齡53年透天店面,2020年12月以1億7050萬元成交,但前任屋主8年前購入價為2.1億元,等於慘賠近4000萬元,更悲傷的是,該店面連8年空租都無營運。經查,前屋主為近年財物狀況不佳的李方集團旗下事業。 該筆實價登錄位於河西路1~30號,《蘋果新聞網》比對位置為河西路8號,土地面積177.73坪、建坪986.1坪,為地上8樓老舊透天,面愛河風景區首排,周邊有光榮國小及鹽埕國中,距離高雄市立電影圖書館僅50公尺,去年12月以1億7050萬元成交,買方為柯姓自然人。而2012年11月買價為2.1億元,前屋主慘賠3950萬元。 不過從google地圖可發現,該愛河首排景觀透天從2012、2014、2016、2017、2018、2019、2020年街景全都未有商店營運,等同前任屋主於2012年入手後空租8年。 查詢該物件異動索引也發現,前屋主為近年財務狀況不佳的「頭等艙飯店」。該飯店母公司為李方集團,近年包括「高雄英迪格酒店」及台中「頭等艙飯店」均被法拍流標,另高雄頭等艙飯店站前館出售中,台中「李方艾美酒店」近期也求售中,推估該物件應規劃為旅館使用,但不知為何長期閒置未規劃。
另一方面,愛河風景區近年來房市買氣熱絡,如興富發集團推出大樓造鎮案「愛情河左岸」首期已近完銷,興富發建設代銷事業部特助苗青德指出,1期均價落在35萬元,最貴已逼近4字頭,而2期規劃15~36坪1~3房,每坪開價45萬元起,其成交單價將站上4字頭。 另同屬愛河風景區首排,京城建設近期則推出基地位於河東路與民生二路口角地,地上29樓、地下5樓超級豪宅「京梧桐」,大樓採SC鋼骨結構,社區僅39戶,單案總銷約30億元,住宅坪數118~147坪,每坪開價60~70萬元,近期已出現每坪6字頭成交價買方。同屬愛河風景區周邊,原華王大飯店已被興富發總裁鄭欽天以個人名義收購,未來亦有住宅規劃。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,愛河風景區其地價每坪百萬元已是常態,因此此次柯姓自然人以1億7050萬元購入177.73坪商4用地透天,換算每坪地價約95.93萬元其實不貴,但因面積不大無法拉高成為大樓,若無法整合鄰地,推估將做商場或飯店使用。
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