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歐亞不動產估價師聯合事務所
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由安信建經全案管理代建、位於台北市中正區信義路二段的的危老個案，今(12)日動工，安信建經表示，個案緊鄰東門市場，原為48年的透天老宅，成功取得最高40%危老容積獎勵，未來計畫興建成地上10樓、地下2樓的全新大樓。 預計完工後，除了地主自住之外，剩餘的16戶將對外銷售，以二房產品為主，地主特別重視建物安全性，在結構設計方面，特別採用業界知名的戴雲發耐震系統工法，其柱中柱及專利轉角補強工法，強調超抗震的技術品質，保障住戶的居住安全。 安信建經總經理張榮峰表示，信義路二段的危老都更個案位處北市精華地段，步行2分鐘即達東門捷運站，附近為中正紀念堂及永康商圈等觀光景點，坐享其地利優勢，已可預期未來完銷不是問題。
他表示，本案規劃銷售坪數約450坪，重建後的資產增值符合業主期待，目前已接洽數家銷售業者，因安信隸屬於信義房屋關係企業，會先推薦以同集團的信義代銷，及其附近的信義房屋門市為合作首選，信義品牌的結合，提供地主最安心的服務價值。」 張峰榮提醒，危老重建的申請期限雖然至116年5月9日，但自時程獎勵於109年同日起，逐年遞減1~2%，至114年同日即全數歸零，且所提供的稅賦優惠是在111年5月13日申請截止，預測今年還會再有一波危老重建計畫的送件潮。 安信建議若所有權人超過1/2同意重建，即可先申請老屋初評，別在截止前才動作，以免被送審單位退件，超過獎勵期限而喪失權利。
為解決新建案公設比過高的問題，內政部擬修正《建築技術規則》，並於今年5月前提出修法草案，據悉，目前預定的修法方向有二：第一，將檢討現行「免計容積」的公設項目；第二，將提升房屋交易過程中的公設資訊透明度。 內政部長徐國勇昨（12）日赴立法院內政委員會進行專案報告，他在會前受訪指出，在過去的法規沿革中，地下室曾作為防空避難空間，因此要求住戶都共同分擔，不過隨著時間推移，現在演變為停車場空間，導致有些住戶沒車位，卻也可能被算入公設比，將啟動檢討。 徐國勇指出，有很多公設其實是必要的，像是樓梯、電梯、消防設施等，這些都不能沒有，這個合理的比例大概在20%左右；但如果是其他可給予容積獎勵的非必要設施，就要檢討是否不合理，讓法規漸漸合理化。 營建署官員於會後解釋，修法草案預定於5月前提出，目前明確的檢討方向有二；首先，優先檢討的項目，在於現行免計算容積的部分設施，包括地下室停車場空間，就是鎖定的檢討方向。
官員指出，確實有許多消費者反映，新建案動輒高達35%、36%公設比，但實際上卻有很多不必要的公設，被建商灌入社區共用部分的公設之中，讓消費者負擔；未來希望從源頭上控管，檢討免計容積的項目，減少建商規畫不必要公設。 據了解，除了地下停車空間外，建築當中可以免計入容積空間的項目，還包括樓梯間、昇降機間的梯廳，以及陽台部分空間等，都有可能被列為檢討項目。 另一項檢討方向，在於加強交易過程中公設資訊透明度的要求。官員指出，市場與消費者需求很多元，即便部分公設並非必要，但仍有其市場存在，不傾向強行設定公設比「天花板」，但重點是要讓相關資訊夠清楚。
民間游資豐沛，今年政府做莊大舉招商引資，大型不動產招商案預計吸引民間投資上看2,000億元，可望超越去年1,500億水準；其中，高雄亞洲新灣區特貿三案躍居「話題王」，領標已30多封，據悉已有多家建商合組聯盟共同競標。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，今年政府公部門大型不動產招商案，包括公辦都更、捷運聯開、BOT和地上權案三大類，民間投資額合計上看2,000億元。他指出，其中投資金額最大的是環狀線十四張站捷運聯開大案，預估投資總額達500億元，幾乎追上台北雙子星規模；其次是亞洲新灣區特貿三公辦都更案，總投資額逾350億，未來開發完成後總銷逾600億元；另台北市士北科技園區地上權案也達305億元，並列三大天王指標案。至於其他大型指標案還包括台北車站E1E2案約200億，台電南港舊址AR-1-2約110億，都是百億級的大案。 趙正義表示，值得觀察的是最近話題焦點亞灣特貿三公辦都更案，占地規模達1.6萬坪，可開發面積逾16萬坪，全案招標方式已改弦易轍，一大塊分拆成三塊基地，包括北基地、南基地北側、南基地南側三塊，產權方面也由地上權改採都更權變方式，供投資人分回所有權土地，對投資人來說極具吸引力。
趙正義指出，該案使用分區為特定經貿核心專用區，容積率達630％，可開發方向包括餐飲、辦公、飯店、會展、住宅等。估計民間投資金額達350億元，未來開發完成後可售金額達600多億元。他說，全案目標打造為全台最大5G AIoT試驗場域，在產業進駐配套和地段吸引力下，目前已有30多封標單，估計分屬10幾組投資人，其中不乏一口氣買三塊基地的標單。趙正義透露，有股票上市大型建商籌備獨家投標，另外也有四、五家計劃合組聯盟競標。高雄特貿三公辦都更案預計7月27日截止收件，八月決標，十一月簽約。 趙正義表示，由於產業剛性需求強勁、市場資金充沛及低利環境，政府應適度引導游資進入適當投資管道，建議政府積極打開三條可以疏通資金活水的渠道，包括：加速都更、廣設TOD公宅及推動公共建設。在科技及製造業自用型買方積極擴廠、國內資金動能充裕和公私部門加強合作等利多條件下，國內不動產市場活水依然豐沛。
根據台灣房地產網路聲量調查，去年最熱議題為打房，下半年熱度更是大增三倍；其次為民進黨、炒房、投資客、高房價及公設。 意藍資訊總經理楊立偉表示，前五個關鍵字反應民眾對於政府介入房地產市場政府高度關注，第六大關鍵字則顯示購屋民眾在意公設比，由於內政部次長花敬群近日透露將減少不合理、不必要的公設計算，預料公設討論聲浪會快速升高。 台灣房地產網路聲量是由意藍資訊OpView、房地產媒體代理商彥星喬商傳播事業群共同成立的房地產動態數據資料庫，透過OpView社群口碑資料庫，以大數據分析房市購屋需求即時觀點，以及各種透明化資訊，協助消費者完成購屋決策。
根據調查，去年各地房市網路聚焦重點不同，提到打房、炒房、高房價，雙北市最敏感；但講投資客，則是新北及台中討論較激動。 另外，豪宅及透天，在台中、高雄有顯著的熱度，但是北部則相對較少，台南因有科學園區熱，因此大樓產品討論度反而較高。軌道議題，包括高鐵及捷運，則是全台都有很高關注度。 特別值得注意的是，在區域討論上，雙北市去年下半年的討論熱詞，都是桃園。 彥星喬商總經理劉安立表示，網路聲量統計結果和真實市況大致符合，雙北房價高，購屋負擔重，民眾對政府政策有較高期待，高年齡層購屋族群換屋以熟悉的居住地區為主，但首購族以能力能負擔為主，房價相對便宜的桃園市，因此受到青睞。
新北市府2019年推動工業區立體化方案，至今通過45案，立體化新增樓地板面積近5.4萬平方公尺。新北市經發局今（12）日提出立體化2.0方案，三大修正方向均呈現緊縮，包括將適用範圍縮小，要求工業區開發商額外回饋樓地板或代金，以及針對開發時程增添保證金及違約金。 新北市經發局表示，新北市工業用地占全台5%，但須容納全台五分之一的廠商，因此只能向上發展。1.0立體化方案適用於都市計畫範圍內之乙種工業區及產業專用區，且基準容積以240%以下者；由經濟部管轄的五大工業區，如土城、五股、樹林、瑞芳及林口等皆不適用。 獎勵項目方面包含新增投資、能源管理及營運總部，最高可申請基礎容積20%；廠商也可以透過捐贈空間、繳納回饋金，換取基準容積30%；合計最高獎勵可新增達基準容積五成。 經發局近日公告的立體化方案2.0，修正「調整適用範圍」，並新增「非屬產業自用者須額外回饋」以及「保證金及違約處理」。
經發局表示，立體化1.0原本是適用新北市乙種工業區及產業專用區，經過調整後採取正面表列。經發局表示，立體化2.0正面表列將會較比1.0適用範圍更小，如板橋、土城、平溪部分工業區被排除在立體化外是因都計規範及公共設施不足。 另外，為了避免增加容積無法回歸公益使用，2.0也要求非屬產業自用者，如工業區開發商若是申請容積獎勵須捐贈三成樓地板面積作為中繼廠房，並補充這些空間由政府以平價租給中小型企業；若回饋面積過小，則可折繳相對應代金；經發局補充，若申請容獎為廠商自用，則無需額外回饋。
最後，為了讓廠商在申請容積獎勵後可以落實當初承諾，也為避免廠商圈養工業區土地，此次方案新增保證金及違約金制度，廠商須繳納50%至70%樓地板面積的相對應保證金，若無法於年限內完成目標，則須繳納20%的違約金。 對於為何立體化2.0採取較緊縮態度，經發局解釋，立體化是希望廠商可以加速投資，而開發商就跟廠商蓋房子出售一樣，但並未在得到高額容獎下降低售價，因此決定由政府新增回饋增加、保證金制度，讓增額容積回歸公共利益及產業使用。至於限縮適用範圍則是基於整體都市計畫考量。 立體化1.0截至110年3月底共計通過45案，申請土地面積達13.92公頃，透過立體化新增樓地板面積近5.4萬平方公尺，預計可提供近1.6萬個就業機會及創造超過950億元產值。 新北市經發局表示，立體化最多的工業區為新莊工業區，受惠產業別主要為傳統產業，包括生技業、食品、金屬加工等，也有部分廠商是申請營運總部。
「北捷士林站TOD案」12日舉行動土典禮，將規劃地上20層、地下4層，總樓地板面積約1萬餘坪的全方位服務大樓，將採綠建築與智慧建築設計，全案預計於2023年7月完工，完工後每年將產值1.8億元，並創造近1,000個就業機會，此外，劍潭站、劍南路站TOD案也已啟動。 該案為台北捷運TOD首發案，除了設計為20層綠建築、智慧建築大樓，未來也提供旅館、購物商場、商辦空間，並設減震制震系統，能有效抵抗地震，還有景觀電梯，可觀賞大屯山景及夜景，地下層則設置停車場，且地上還有多功能辦公會議空間等設施。 台北市政府指出，北捷於2020年辦理招標，最後由總行營造興業公司、華國大飯店共同得標，預計工程完工時間為民國2023年7月，且在同年年底開始營運，且除士林站外，劍潭站、劍南路站TOD案已啟動，三箭齊發奠定未來基礎，將與市民、地區商業、市府及北捷共創多贏局面。 台北市市長柯文哲表示，士林站TOD大樓首發首創動土典禮，北捷已等25年了，這不僅代表臺北市TOD建設案說到做到，亦代表結合捷運所帶來的流動能量，開發引導場站周邊土地後，提高大眾運輸搭乘率。
據實價登錄最新資訊揭露，李方集團旗下的皇家季節酒店台中中港館，於今年3月以5億8,800萬元售出，經查買家為知名美體企業媚登峰，業界評估，未來有可能從飯店轉型為美容纖體會館。 該物件共有107間房間，建坪約2,559.6坪，地坪約242坪，總樓高達13樓，現今屋齡約11年，並且含49個車位。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，在疫情影響下，近期台中有不少知名旅宿轉手，當中部分旅宿因屋齡偏高，具危老或都更商機而被建商買走。 另外，也有許多旅宿因地坪廣大，在素地稀少的情況下被開發商相中，往後多半會做開發之用；但本次售出的皇家季節酒店台中中港館，屋齡尚輕，尚不符合危老重建的30年屋齡門檻，所以買家購入後，應會留作自用或出租。
陳定中進一步指出，此類商旅飯店易主，除了同業承接之外，這類大樓也頗適合大型醫療健檢、美容美體或月子中心業者接手。 不過，皇家季節酒店地上13層樓、107間房，規模不小，之前曾傳出欲以12億元拋售，但公開銷售後則開價8億元，最終以5.88億元成交，總金額僅次於興富發購買沙夏汽車旅館的17.91億元，成為今年台中總價第二高的房地交易。 台灣房屋台中富榮大墩特許加盟店店東林秉達表示，台灣大道二段位於中西區交界，車流大，離台中火車站和勤美綠園道都不遠，在地客或外地客交通方便。 目前，媚登峰在台中區有兩家分店，其中中港店就位於台灣大道二段300號，如今就近在同路段買下13層樓近2,600坪空間，不排除會打造中部辦公室和旗艦會館。
根據聯徵中心統計，二○一四年八月，企業用在購買房地產的貸款總額高出企業投資近五倍，且兩者差距持續擴大，到了今年一月差距更拉大至七倍。房地產業者解讀，企業對於房地產投資顯然比較積極。 聯徵中心統計，二○一四年八月，企業購置房地產貸款餘額逾二．四六兆元，而當月企業投資貸款餘額逾四一三五億元，兩者差距近五倍；到了今年一月，企業購置房地產貸款餘額近四．一一兆元，企業投資貸款餘額逾五一○三億元，兩者差距擴大至逾七倍。 企業授信用途主要分為四類，包括購置房地產、購置動產、企業投資以及周轉金。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，從企業授信用途來看，周轉金、購置房地產分占前兩名，但近幾年兩者消長較為明顯，二○一五年以前購置不動產占比維持在兩成內，二○一六年後便突破兩成，今年一月更攀高至二十四．五四％。 至於周轉金，二○二○年二月以前都維持在七成以上，今年一月降至六十八．四四％；同期間，購置動產與企業投資維持在三％至四％，顯見企業貸款購買房地產的比重逐漸增加。
若觀察風險面，雖然資金條件寬鬆，但放款授信門檻沒有打折扣，逾四兆元的不動產貸款，十足擔保貸款占比仍高達八十五％，逾放比只有○．一五％，為歷史新低。 《住展》雜誌研發長何世昌指出，十足擔保貸款成長幅度遠大於非十足擔保貸款，一來可看出雖然房市熱，但銀行針對企業購置房地產放款仍步步為營；二來是因資金寬鬆與經濟亮眼，多數企業口袋賺飽飽、資產實力雄厚，普遍能提供占放款值六成以上的擔保品。 黃舒衛認為，央行兩波限縮法人購置住宅貸款及「房地合一稅二．○」七月上路，預估企業購置不動產貸款金額將趨緩，資金行情炒高資產價格形成投資障礙的疑慮也會暫時舒緩。
15家上市櫃金控2021年第1季獲利出爐，整體金控首季大賺1,920億元，比去年同季大幅成長1.2倍，續創新高，金控雙雄富邦金（2881）與國泰金合計賺逾千億元，占整體近56%，含轉虧為盈在內有八家金控首季獲利翻倍成長。（延伸閱讀：富邦金首季EPS 4.89元 續居金控冠軍） 其中，富邦金以每股稅後純益（EPS）4.89元續居每股獲利王，國泰金則是3月單月與累計獲利稱冠。 整體金控去年全年稅後純益3,790億元，今年第1季就賺了去年一半獲利。 去年3月適逢新冠肺炎疫情爆發，衝擊全球資本市場，不少金控去年3月獲利縮減，甚至虧損，今年台股與全球資本市場持續創高，因去年比較基期低，金控3月單月與累計首季獲利均比去年同期躍增。 富邦、國泰金合計首季獲利高達1,070.59億元，是推升整體金控首季獲利倍增1,920億元的主因。 開發金、華南金第1季獲利較去年虧轉盈大幅成長，富邦、國泰、元大、兆豐、國票、日盛等金控第1季獲利也都年增一倍。
以3月單月來看，受惠資本市場行情，整體金控3月獲利與2月相當，但比去年3月獲利年增率高達3.47倍。 每股獲利前六強金控，除元大金，其他五家的壽險子公司對獲利貢獻最高，顯示資本市場多頭行情下，投資部位龐大且擅操作的壽險業，是金控首季獲利衝高的功臣。 富邦金3月自結稅後純益114.99億元，年成長42%，但月減67.96億元，減幅37%，累計今年首季大賺500.29億元，年增達1.18倍，EPS 4.89元，單月、首季、EPS皆續創歷年同期新高，子公司人壽、產險、證券首季獲利也同創新高。 不過，富邦人壽3月處分股債不若2月積極，使富邦壽及富邦金3月獲利較前月縮水；但富邦壽3月單月獲利仍續創同期新高，累計首季賺391.1億元，較去年同期仍大幅成長1.43倍。 國泰金3月稅後純益180.9億元，第1季稅後純益570.3億元，為整體金控單月與首季獲利冠軍。
儘管美國加快接種新冠疫苗速度，可望加速經濟復甦，但專家認為企業還在評估疫後的市場需求，將拉長商用不動產景氣復甦時間。穆迪分析（Moody's Analytics）經濟師拉塞爾維亞（Thomas LaSalvia）估計，今年美國商用不動產，尤其零售和辦公室，空置率攀升和租金走跌。 疫情引發網購需求大增和居家工作形態崛起等結構性改變，即使今年來商用不動產市場出現一些正面趨勢，仍難以論定其景氣是否正在復甦。 國際貨幣基金（IMF）預測，今年美國經濟成長6.4％，為1984年來最大增幅，也是全球最富裕國家裡表現最強，但商用不動產租戶重新評估空間需求，成房東要面對的不明確因素。 穆迪資料顯示，美國首季零售不動產空置率，從去年同期10.2％上升至10.6％。房東為吸引租客而提出包含調降租金和搬遷補助等「有效租金」均值年跌1.5％。 愈來愈多白領員工居家工作讓首季辦公室空置率從17％上升至18.2％，平均有效租金年跌1.8％。
疫前空置率在15％到16％區間，拉氏預測明年上升至20％，然後在2030年前拉回至17％。 網購趨勢持續發展，穆迪預估今年零售不動產空置率將上升至11％到12％區間，2025年甚至迫近25％。 全球旅遊與出差等需求因疫情而急凍，使飯店業飽受衝擊。2019年客房入住率逾60％。去年2月達65.7％，兩個月後因疫情爆發而急跌至20.6％，夏季時才回升至約45％。 今年1月入住率34.4％遠低去年同期66％，平均每間可供入住客房營收年跌64％至30.27美元。拉塞爾維亞認為愈來愈多人接種後，旅遊需求增加可推升入住率，但飯店業重要的商務客源，可能要多撐兩年才會明顯回升。
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