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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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據市調機構數字科技旗下591新建案最新調查，今年首季全國新推案個數減少8%，總銷金額掉了10%，新案戶數也季減12%，但新案房價卻續上漲，顯示政府打炒房政策已讓全國新案市場推案量萎縮。 據數字科技旗下591新建案最新調查，今年首季全國預售、新成屋市場推案數達435個，總銷金額3,706.87億元，分別季減8%、10%，新推戶數25,989戶、季減12%，顯示政府從去年12月至今陸續釋出打炒房政策，尤其房地合一稅2.0版來勢洶洶，不少建商延後推案來迴避政府打炒房鋒芒。
從六都新推案來看，高雄、桃園、台北市為新建案推案數萎縮前三名，均較前季分別減少26%、22%、21%，總銷金額分別達382.9億、613.18億、562.95億元；591新建案指出，今年首季高雄房市好似走入小冰河期，新建案個數、總銷與上季相比均量縮，主因缺工、土地成本上漲等問題，讓不少建商傾向「先建後售」、待新案成屋後再開賣，以致整體新推案量數下滑。 住展雜誌研發長何世昌表示，由於建商籌備中新案已箭在弦上，首季因政策打房延推新案，將會在第2季爆量演出。 值得注意的是，這一波政府打炒房政策讓多數都會區新案延後推出「避風頭」，不過台南、台中兩大都會區首季新進場建案逆勢攀升，分別達92個、86個，季增率各達37%、9%，也推升區域總銷金額各自上揚至262.47億、767.13億元，季成長率分別達64%、25%，新推案戶數也各達2,520戶、5,924戶。 591新建表示，台南首季新進場建案數、總銷金額均較上季成長，主因各新興重劃區推案加持。
捷運站末端站距離市區較遠，房價相對便宜，吸引許多預算有限民眾購屋，住商機構統計大台北各捷運末端站，近五年買在頂埔站最賺，五年間均價從一坪27.5萬元漲至31.8萬元，上漲15%，其次為象山站14%。 不過，如果五年前買在淡水站、南港展覽館站、新北產業園區站，現在賣還是賠，房價下跌最多的是淡水站，均價下滑約9%，新北產業園區站跌8%，南港站約3%。 根據住商機構統計實價資料，大台北12個捷運末端站，多數為該捷運線房價較低的區域，如位於新北市的各末端站去年均價多在三、四字頭，最便宜二字頭，位於台北市的末端站房價多落在50~60萬元上下，僅象山站房價破百，去年每坪147.6萬元。 以五年房價變化觀察，頂埔站均價一坪上漲4萬，漲幅15.6%最多。大家房屋企研室副理郎美囡表示，頂埔站為板南線上房價最親民的站點，且鄰近土城工業區，有就業人口支撐、機能佳，房價拉抬力道強。
漲幅排名第二的象山站，雖為淡水信義線末端站，但位於信義計畫區，周邊豪宅林立，如冠德遠見、寶徠花園、台北信義等，平均交易單價都在百萬以上，此外，200萬豪宅俱樂部新生代成員琢白、文心信義也鄰近象山站，帶動象山站周邊房價水平。 另外，統計顯示，末端站中，淡水站、南港展覽館站、新北產業園區站房價下跌，淡水站去年均價每坪21萬元，和2015年相比，下跌9.1%；南港展覽館站均價60.3萬、跌幅2.9%，新北產業園區站均價37.6萬元、跌幅8.7%。
郎美囡表示，淡水站是大台北地區房價最親民的捷運站，由於入手門檻低，近年吸引不少首購進駐，但近年房價一漲，買氣就減，因而成為房價最低卻跌最深的一站。 南港展覽館站雖銜接文湖線及板南線，又有東區門戶計畫加持，看似亮眼，但過去新案價格高，房市盤整後房價下挫，如今房價仍未回到高點。新北產業園區站近新莊副都心，房價也是開高走低，儘管近年交易回溫、自用進場，買方追高意願低落。 住商不動產企研室經理徐佳馨指出，捷運站雖不保證房價有明顯增幅，仍具有保值效果，且便利性高，未來轉售相對容易，有些買方為求低價入手，隨建設話題購屋，往往買到套到，建議待路線確定、動工後再購屋，避免買到空頭支票後悔莫及。
雙北捷運環狀線通車正式滿一年，據實價登錄網資料顯示，近一年來捷運環狀線14個站體中有12個站房價都呈上漲，其中以新北市新店的「十四張站」漲幅最高、年漲幅達12.4%，其次是「景平站」的年漲幅7.3%，漲幅排名第三的為「中和站」、年增幅約6.7%。 永慶房屋業管部協理謝志傑表示，環狀線是首座將較外圍的捷運站串聯的捷運線，不僅串聯新北市的捷運路網，讓各個捷運線之間的交通更加便利，同時也帶動了周邊區域的發展，成為新北市不可或缺的交通建設。 據實價登錄網資訊，近一年來捷運環狀線14個站體中，12個捷運站上漲、僅有兩個站微幅下跌，其中漲幅排名第一的捷運站為「十四張站」，近一年來漲幅高達12.4%，捷運站周邊800公尺住宅之每坪成交均單價約47.3萬元。 謝志傑表示，十四張站位在新店區，並鄰近於著名的央北重劃區，由於近年來央北重劃區的房價節節攀升，也帶動了「十四張站」周邊房價，再加上2020年「十四張站」周邊主打溫泉宅的「湯泉社區」，成交小坪數物件較多，因此推升其區域房價，使近一年來「十四張站」周邊房價出現12.4%的漲幅。
值得一提的是，「湯泉社區」不僅是大台北地區稀有的溫泉宅，高樓層住戶還能擁有河岸景觀，交通方面則鄰近國道三號，對於開車通勤的民眾相當方便。且該案社區房型相當多元，從破百坪的物件到十幾坪的物件都找的到，是首購族及換屋族都入手的社區。 漲幅排名第二的捷運環狀線站體是「景平站」，近一年來周邊住宅年漲幅約7.3%，平均每坪成交均價約41.3萬元；謝志傑表示，「景平站」周邊生活機能良好，捷運站旁邊就是大潤發，且周邊傳統早市、黃昏市場及夜市應有盡有，無論是要採買或是飲食都相當便利。 教育資源部分，「景平站」 周邊因鄰近景新、秀山及秀朗三個國小，讓家長們有更多的選擇。另外在房價方面，「景平站」周邊從5字頭的大樓產品至3字頭的公寓都有許多物件，民眾可依據自己的需求及預算挑選。
漲幅排名第三的環狀線捷運站則是「中和站」，近一年來漲幅約6.7%，平均每坪成交價約41.4萬元；謝志傑指出，「中和站」與「景平站」同樣擁有豐富的生活機能，周邊有南山威力購物廣場、大潤發、好市多及迪卡儂，可以說是量販店的一級戰區。 他分析，「中和站」與「景平站」較不同的是，其距離台北市幾乎僅有一橋之隔，是環狀線中距離台北市最近的捷運站，若是自行開車或騎車，不用十分鐘便可以抵達台北市，對於在台北市就業的民眾相當方便。 謝志傑表示，民眾在挑選捷運宅時，建議還是要親身在通勤時間搭乘一次捷運，體驗整個通勤的動線及所需時間，否則可能會因為家與捷運站的距離、轉乘或是候車時間，讓通勤時間與預期的出現不少落差。 他指出，由於捷運環狀線為高架捷運線，因此住宅若距離捷運站過近可能會有噪音、景觀或是風水問題，建議可選擇距離捷運線步行十分鐘內的房屋產品，一來不會造成體能負擔、二來又能輕鬆抵達捷運，讓民眾能享有捷運帶來便利交通，同時還能有良好的生活品質。
隨著南二都重大建設持續推動，商圈發展蓬勃，與政府陸續設置新產業園區或科學園區，可望強力支撐區域房市成長，也讓過往同心圓模式發展的蛋黃區至蛋白區，更多元化，已逐漸呈現多蛋黃區發展態勢，新高地價將引領房價走升，便捷交通路網，串連商圈成長，成為吸引購屋買氣的強力後盾。 重大建設將陸續完工 人氣匯聚有利買房 政府積極推動橋頭科學園區，可望創造千億產值與增加上萬高科技就業人口，加上快速路網交通與商圈成熟優勢，刺激岡山、橋頭、楠梓房市快速成長，地價、房價也水漲船高。 依據最新市調資料，目前高雄購地推案區域涵蓋各大推案熱區，包括橋頭新市鎮、楠梓高雄大學城、岡山87期重劃區與火車站商圈附近、仁武澄德特區等。 由於高雄市區重大建設陸續到位，未來3~5年內，包括政府積極推動的橋頭科學園區、仁武產業園區、亞洲新灣區建設、輕軌捷運計劃，都將陸續展現開發成果，可望翻轉高雄城市發展，帶動購屋需求提高。
仁武商圈與漢神巨蛋百貨商圈連結發展，加上仁武產業園區設置開發，吸引首購客戶持續進駐，成為推案新熱區。 同時剛性買盤依然穩定，去化反應已逐漸加溫，包括迅速繁榮發展的鳳山、楠梓、仁武等一字頭房價區，首購產品去化表現不俗，市區輕豪宅產品也去化穩定。 尤其是橋頭科學園區的設置發展，讓周圍的橋頭、楠梓甚至燕巢區，隨著科學園區預期進駐高科技產業與創造千億產值，增加上萬就業人口，加上新重劃區的蓬勃發展，商圈逐漸擴大，人口進駐增多，帶動整個楠梓商圈的蓬勃興起，也刺激周邊商家的繁榮發展，推升區域房市成長。 同時在高雄大學成立後，吸引更多高素質人口進駐意願。 楠梓與橋頭區房市，商圈逐漸擴大，人口進駐增多，該區對外交通相當發達，除了有台1線省道南北向貫穿，可連結橋頭與北高雄地區，中山高速公路也在楠梓設置2個交流道，捷運紅線則在楠梓設置R21都會公園站、R22站區等，加上政府持續開發建設高雄都會公園與後勁溪整治成果良好，讓生活圈的交通條件與休閒機能更提昇，連帶影響購屋需求增溫。
快速路網增便利 房價低檔吸引買盤 鄰近北高雄榮總商圈與漢神巨蛋百貨商圈的仁武澄德特區，也是當前頗受矚目的一字頭房價推案熱區，因該區生活機能相當充裕，對外交通也頗為便利，區域內的商業氣息逐漸濃厚且連外交通系統發達，經由澄觀路、仁雄路與鼎力路、大中一路，可在10~15分鐘車程內，通抵北高雄漢神巨蛋百貨商圈，距澄清湖風景區，也不到10分鐘車程，該生活圈吸引許多市區換屋客與首購族搶進，顯示買方對生活圈的發展認同度頗高。 澄德特區生活圈位於仁武區的核心區，目前政府積極推動仁武產業園區建設計畫，可望讓該生活圈的都市景觀展現新風貌，促進生活圈整體發展加速。 南科產值二年內破兆 快速路網帶動購屋圈擴大 永康大橋特區受惠於南科園區發展，大量南科工程師客戶持續進駐，帶動區域房市蓬勃成長。 台南房市近10年來的發展，受惠於台南科園區設置開發，引進上百家高科技廠商持續進駐，吸引逾8萬人就業人口，這些高消費客層的增加，刺激台南房市蓬勃成長。
由於南科園區的開發建設，刺激善化、新市、永康、安南、北區與麻豆房市迅速成長，近年來南科主管與工程師客戶，紛紛前來緊鄰南科園區購屋置產，加上地價穩定上揚，連帶拉高透天與大樓產品的房價帶。外地建商看好台南房市長期成長機會，紛紛大舉進軍台南房市購地推案，並鎖定具備重大建設、交通路網、成熟商圈的區域。 永康區房市不動產交易持續熱絡，主要受惠於重大公共建設持續推動，包括永康創意設計園區、鹽行國中區段徵收、永康物流專區市地重劃、市立總圖書館設立、臺南都會區北外環道路開闢等因素，更有南科台積電擴建新廠帶動投資，增加就業機會，加上生活機能完善，吸引人口入住永康區，帶動不動產交易持續熱絡，永康區發展動能將源源不斷。 政府推動高鐵台南沙崙站區發展智慧綠能科學城，區域房市前景樂觀，成為外地建商規劃高質感首購大樓新重鎮。
由於中央政府指定台南沙崙設置「沙崙智慧綠能科學城」，台南市府配合中央推動「5+2」產業政策「綠能科技產業」，包括核心區、基礎建設、周邊研究單位及周邊產業園區等，總共投資561.9億元，年產值169.5億元，預計可提供8250個就業機會，讓多家外地的大型建商建商看好該區房市前景。 高鐵台南特定區與沙崙智慧綠能科學城持續開發建設，包括大台南會展中心、科技聯合研究中心、綠能示範場域、中研院南部院區與大臺南會展中心、三井OUTLET PARK等重大建設，並具備便捷交通優勢，未來建設完成，串連台南科學園區與高雄科學園區，引進上萬高科技人才，對房屋租購需求提高，並以台86線快速道路，迅速於10~20分鐘串連東區、南區與仁德，外溢效應有利區域房市成長。
台北市信義計畫區有「最貴籃球場」、「最貴菜園」、「最貴停車場」之稱的富邦D1開發案，不作飯店了！富邦大股東決定解約原本簽下的「瑰麗酒店Rosewood Taipei」，改蓋頂級辦公大樓；這也是繼皇翔建設台汽北站與萬豪國際酒店解約，改為「豪辦」之後，再度出現飯店改辦公的一例。 由富邦集團台灣大董事長蔡明忠的明東實業和道盈實業，所擁有的信義計畫區D1開發案，最近開發方向已大轉彎。 據富邦集團高層透露，全案已不再作國際品牌飯店「瑰麗酒店Rosewood Taipei」，並已進行解約，目前已朝頂級辦公大樓方向調整產品，因為該案位於信義計畫區的門戶，地段極為稀缺，目前飯店經營環境不易，因此決定改為頂級辦公大樓，朝向只租不售方向來開發。 富邦高層表示，D1開發案的開發完成時間點將落在A25案2022年完工之後，會是富邦下一座國際級地標建築。 素有全台「最貴籃球場」、「最貴菜園」、「最貴停車場」的富邦D1，位於信義路五段、莊敬路和松勤路口，就在台北101大樓斜對面，基地面積1,562坪，富邦整合多年才完成，每坪取得成本曾逼近千萬大關。
據內政部實價登錄資訊，2012年D1土地成交價格，每坪高達929.9萬元，刷新當前信義區實價揭露的最高土地單價紀錄。 市場人士指出，D1土地的整合之路命運多舛，整個街廓佔地約2,545坪，共16筆土地、分屬五、六十位地主，最早僑泰建設進入整合，1998年亞洲金融風暴使得部分地主出現財務危機，部分持分土地進入法拍市場，陸續換手。 富邦則是從2005年透過富邦資產、富邦建設和大股東投資公司，陸續以法拍、競標等方式整合；2013年華固建設加入戰局，以22.94億元從法拍市場標下D1其中475坪持分，不過富邦主張行使優先承買權，由富邦資產管理公司以14.912億元買回其中的318坪，富邦建設以8.028億元買回157坪，自此富邦掌握D1面積一舉擴大為1,562坪，約占整個街廓65％，進一步鞏固D1的開發主導權。 2018年4月富邦資產管理公司擁有的789坪土地拿出來公開標售，蔡明忠的盈保發展公司以總價35.5億元得標，富邦資產管理再換手至盈保發展名下，自此進入實質開發階段。
原本外界預期富邦可能開發D1為頂級豪宅，但富邦於2018年12月底宣布，由旗下的富邦旅管與國際酒店集團瑰麗酒店（Rosewood）正式簽訂委託管理合約，要在D1興建兩棟37樓、地下4層的複合大樓，其中1～9樓為瑰麗酒店「Rosewood Taipei」、十樓以上為235戶的精品住宅，每坪開價上看300萬元，躍居為市場焦點。不過D1開發方向確定改弦易轍，日前進行拆除籃球框架、及整地作業，市場預料信義計畫區鑽石地段可望再出現頂級豪辦，加入戰局。
「證券F4」新基地有眉目了! 中華郵政最新公告一項顧問案，擬針對「台北郵局公辦都市更新案」尋求顧問公司協助處理都更事務，得標廠商4月底出爐。知情官員透露，打造國家科技金融中心的台北郵局公辦都更案正式啟動，力拚2022年首季送交台北市府闖關，完工後依商辦市價預估，開發價值至少430億起跳。 中華郵政介紹，基地位於北市中正區忠孝西路一段、北門郵局現址，緊鄰台北車站（雙鐵、雙捷）。基地面積4,304坪，受惠於都更容積獎勵及增額容積規定，建蔽率75％、容積率可達800％，最大樓地板面積高達59,080坪，將要打造國家科技金融中心，以及國家郵政通訊博物館，證交所、櫃買中心、集保所、期交所等「證券F4」也確定進駐。 從持有比例來看，中華郵政持有50.10％、國產署36.87％、交通大學12.60％、北市府0.43％，先前初步構想是要興建35～40樓大型商辦，且確定不作住宅、旅館或大型商場等娛樂使用。
根據信義全球資產16日剛出爐的「2021第一季商用不動產季報」，站前西門商圈商辦平均單價每坪73.9萬元，換算本案市價粗估436.6億元。若是整棟出租，該區域商辦平均租金每坪每月1,842元，換算每年租金收入最多可衝上13億水準。 據了解，本案2016年經行政院協調拍板要以公辦都更方式再開發利用，北市都市計畫委員會2017年確定該基地為更新區，2020年4月同意中華郵政擔任都更實施者。官員說，4月底顧問公司出爐後，半年內可完成規劃草稿，隨即進入地主協商，敲定各方出資比例、權利變換等細節，最快2022年第一季有望送進北市府。 郵政官員分析，規劃案送入北市府後即進入「事業計畫階段」，須闖過五大關，包含公開展覽公聽會、幹事會議、幹事複審、聽證，最後通過都更審議會，才能確定往動工邁進。預估北市府審查加上工程招標就得花費至少二～三年，工期保守估計四年，因此本案「最快」完工時間應會落在2028年。 經費方面，官員分析，2016年時曾評估投資金額約270億元，時隔五年，加上台商回流產生搶工搶料效應，物價、人工成本飛漲，所需經費恐至少得300億起跳，將由上述地主及「證券F4」共同負擔，不開放民間出資。實際分回的樓地板面積將依土地持有比例、出資比例等綜合考量而定。
位於汐止的長安段乙種工業區日前完成招商，最後由物流業者得標，預計在1.5公頃的基地上，打造一座「生技物流園區」；雖然名稱上有「生技」，但此園區本質上仍是以「物流」為主。據悉，該園區將支援疫苗、藥品等生技產品的物流服務。但住展房屋網企研室表示，根據內政部核定的「變更汐止都市計畫（機關用地為乙種工業區）案書」，該基地的發展定位事實上是以生技、精密金屬製造等產業為主，因此「生技物流園區」基本上算是遊走在產業適宜與否的模糊地帶，也因此引起爭議。 汐止「生技物流園區」的設立，受爭議的除了產業發展方向之外，還有對交通的可能影響。
汐止由於位處基隆、南港、內湖等區連接而成的工業軸帶之中，長期以來就有部分區域屬於運輸物流業及貨櫃的集散場。這些貨櫃大多會經過汐止來往北市的主要幹道大同路，過去常造成道路壅塞。近期將有物流園區要設立，不少民眾也擔心交通狀況變得更糟。 汐止既有的貨櫃運輸業者不少，新北市長侯友宜過去參與市政會議時，就曾提及貨櫃、傳統倉儲產業已經「不合時宜」；因此，現在進入汐止的「生技物流園區」是否真能建立更完善的生技產品倉儲技術、甚至提出對交通影響程度較小的運輸模式，就成為關注的焦點。
住展房屋網企研室認為，工業區若有閒置土地，招商活化確實是好事；不過，根據以往經驗，有意進駐的業者並不一定會完全符合區域發展的需求，例如台北港特定區過去曾以觀光娛樂產業為發展方向，但目前主要仍作為進出口貿易、物流據點用。 發展方向不如預期，有時甚至可能會需要重修都市計劃，多少造成發展時程的延宕、及相關成本的浪費。住展房屋網企研室建議，有關單位在制定區域產業發展對策時不宜太過躁進，應考量實際招商的困難性、對周遭環境的影響，以及是否能與在地既有產業連結、產生效益。大膽展望固然重要，但沉穩計畫才能避免破壞原都更計畫遭到扭曲。
政府打炒房，強力緊縮購地貸款，但建商看好後市求地若渴，今年以來全台排名十大土地交易案，就有高達九筆被建商包辦，其中興富發囊括三案、共砸下逾86億元。專家預料，央行緊箍咒政策，將對自有資金較小的建商產生排擠效應，但有資金的大建商照樣搶地，未來土地市場將走向「大者恆大」的趨勢。 仲量聯行統計2021年截至4月中旬為止，「掃地」金額最大手筆為理銘開發砸下44.5億元收購台南二空新村土地，其次為興富發建設砸39.7億元買下桃園龜山的樹光建設土地，國泰建設豪擲33.95億元標下新北市三重土地，以及京城建設以33.8億元買下台南工業地。
至於排名5～10名單筆土地交易金額都不到30億元，包括興富發以28.6億元收購台中西屯土地，三發地產以26.8億元購買新北市新莊副都心土地，全家以23.6億元買下新竹土地，國揚實業18.6億元購買新北市土城土地，華固建設18.1億元購買台北市北投土地，以及興富發17.9億元買下台中西屯土地。 其中，興富發囊括三筆土地交易案，合計砸下86.21億元收購台中兩筆、桃園一筆土地；加上日前簽下汐止游家大地主的新隆儲運土地370億元商辦開發案的合作開發合約，總計進帳四筆土地，堪稱今年的搶地大戶。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，觀察第一季土地市場可發現，單季交易約493億元，其中建商購地金額佔七成，高於2020年的56％；由於經濟前景、產業擴廠需求被看好，建商進場獵地的策略，已不再獨鍾住宅市場，而是加碼工業地產，開發為科技廠辦大樓。
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