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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2020年受到新冠疫情影響，大多數海外國家的經濟發展處於負成長狀態，而相對安全的台灣則是少數還保有經濟正成長的國家，國外熱錢不斷湧入台灣，更促使新台幣持續升值，讓台灣房市頓時相當火燙。2021年的房市趨勢如何，是否延續2020年的熱度？現在適不適合進場買房？21世紀不動產企劃研究室將從世界金融發展、房市政策、房市交易量來觀察2021房市趨勢。 受疫情影響，聯準會於疫後兩度緊急降息且實施無限量化寬鬆政策（QE），各國也推出各項紓困方案，並持續大印鈔票及提供低利率貸款，疫情也使得民眾消費習慣趨於保守，轉而將資金投入儲蓄或是投資等金融市場而非一般消費，低利率貸款吸引不少民眾更樂於進入不動產，氾濫的資金進入金融市場推升大多數資產的價格，除了美國金融市場外，更延燒至全球其他市場包括股市、虛擬貨幣、房地產都紛紛價格上揚。
政府則從2020年底便開始實施一連串的打炒房策略，包括信用管制、實價登錄 2.0、房地合一稅2.0等措施，目的在於遏止炒房，主要作用在制止房價不透明、減少貸款成數及優惠讓公司法人及自然人囤積大量房產行為減緩。 結合以上反映在2021年3月六都的買賣移轉棟數，合計交易量達22,576棟，創下十年以來新高，月增45.4%、年增13.9%，21世紀不動產企劃研究室表示，有資金需求的賣方將會趕在7月1日即將上路的房地合一稅2.0前交易，而有買房需求的民眾也可趁此機會積極交涉，預期在Q2交易熱潮會持續。 疫情後的2021年，眾多房市變數正圍繞著台灣市場，想要買房的你該怎麼買才能保值呢？第一看重大建設，有重大建設落成的區域未來發展性佳，也往往是就業、人潮的保證，而人潮將會帶來居住的需求，包括像是高鐵、捷運站、科學園區等。
再來看該區域的租金投報率，租屋市場代表真正居住的剛性需求，租金投報率高代表基本面好，出租不需擔心空屋期太長，出售都有較好的機會能夠出場，台北市的租金投報率平均約落在2-2.5%左右，外縣市則在3%以上。 目前處於低利率時代讓無論是投資或是自住的買方都有非常好的機會進場置產，政府政策對於投資型的買方較為不利，可能要有至少持有5年以上的心理準備。自住需求的民眾受此打炒房政策及房價波動的影響較小，其實主要考量自身的負擔能力，及審視自身需求來挑選適合自己房產類型及購置區域，21世紀不動產企劃研究室建議民眾計算日後每月本息攤還的金額，不可超出家庭每月總收入的3成，最多不可超過5成。
落實居住正義，桃園除興建社會住宅，也實行「包租代管」計畫。市長鄭文燦今上午訪視包租代管房客，其一家三口入住兩房格局的電梯大樓，原房租1萬1500元，經市府提供差額補助4300元，以每月7200元房租入住。鄭文燦說，桃園自2017年開辦第一、二期包租代管計畫以來，截至今日媒合件數共計2496戶，績效是六都第一，第三期計畫日前已招標完成，預計未來可再媒合3400戶。 市府住宅發展處長莊敬權指出，「包租」為市府委託業者當二房東將房屋轉租市民，「代管」為業者媒合房東房客，並代理房東管理出租住宅；參加包租代管計畫，政府會提供房東所得稅減免一年12萬元、修繕補助每戶每年1萬元及房租保障等福利，且房屋修繕費用及租金差額補助皆由政府負擔，房客有任何困難，都可透過社工人員幫忙。
莊敬權表示，第二期包租代管計畫將於今年8月31日屆滿，第三期計畫3月5日起正式上網公告招標，第三期計畫將配合中央政策，放寬房東租金上限，並提高房客每月租金補助上限至7200元。 包租代管業者鄭皓謙表示，房客參加包租代管計畫，可用低於市場行情的五至九折承租，且執行廠商會協助判斷修繕責任歸屬，避免遇到惡房東。 鄭皓謙說，除中低收入戶，一般民眾若同時符合年滿18歲國民，於桃園設籍、就學或工作，直系親屬及配偶於桃園、北北基均無自有住宅，且家庭成員每人每月平均所得低於5萬3484元等條件也可申請。
苦於土地無著落的廠商看過來！中科管理局二林園區擁有631公頃完整的園區規劃，可供產業進駐專區為343公頃，為中台灣可提供最大建廠用地之園區，土地租金每公頃約8萬元，大幅減輕廠商初期建置成本。 為吸引優質廠商進駐投資及加速科技產業聚落形成，中科管理局與行政院中部聯合服務中心合作，28日將在台中福華飯店共同舉辦「中科二林園區投資招商說明會」，歡迎有投資意願廠商踴躍報名參加。 中科管理局表示，中部地區向來為精密機械產業重鎮，目前30家廠商申請進駐中科二林園區中，超過7成為精密機械產業，另有1家國內半導體封測旗艦大廠亦將進駐，已逐漸產生磁吸效應，帶動上、下游產業鏈群聚，園區未來發展後勢看漲並將形成產業聚落。 為提供更安全、便捷及完善之服務，二林園區已同步規劃興建第一期標準廠房及園區從業人員宿舍工程，致力打造優質園區生活環境。
此外，園區周邊聯外交通道路仍持續建設中，其中台76快速道路延伸線工程預計2025年完工，屆時可大幅縮短中彰投區域的運輸時間及運輸成本。 「中科二林園區投資招商說明會」獲得行政院中部聯合服務中心大力協助，活動將藉由投資環境介紹及現場座談，招攬有用地需求之科技廠商進駐，歡迎廠商踴躍報名。
美國中情局（CIA）公布的2021全球生育率報告中，台灣是全球227個國家中的最後一名，而台灣社會調查所所長楊志良也指出，低薪、高房價、晚婚、托育問題都是造成低生育率的原因，前外交官劉仕傑也持相同看法。不過財經專家胡采蘋卻認為「如果房價只能跌不能漲，才真的不會有人想買房，更不會想生小孩」。 台灣新生兒人數屢跌破新低，根據台灣社會調查所研究顯示，台灣目前的總生育率為0.9，生育率又與結婚率息息相關，其中已婚女性有高達七成二因為晚婚、生理因素不想生子，已婚男性則會因為無法負擔照顧小孩的費用而不想生。對此楊志良點出低薪、高房價等都是讓人對生孩子卻步的原因，但胡采蘋認為若房價大跌才將是影響生育的主因。
胡采蘋分析，若知道某地房價開始跌且以後「只跌不漲」，會使置產買房的意願被打折，更遑論生小孩，因為房價會持續下跌的地區代表「要完了」，並以股票比喻「跟你講有一支股票，為了讓大家都買得起以後絕對不會漲，你還買嗎？」，並直言「大家都只想買會漲的房子，不然之前那些只有地上權的建案為什麼都賣不好」。 胡采蘋認為一般人不希望房價太高、否則就不買，這種行為就像逼政府「打折給你買績優股」。對此不少人表示認同，指出「政府要照顧居住的權利，而不是低價買房的權利」，但也有人認為「說抗議房價的人都貪婪、都想住台北這種嘲笑的語調，根本無法改變經濟壓力帶來少子化的現實」。
花旗銀行上周宣布退出13國包含台灣在內的消費金融業務，外界擔憂是否會引發其他外銀跟進退出台灣市場的骨牌效應，金管會主委黃天牧今（21）日表示，花旗退出消金業務不需定位台灣，而是從全球佈局來看。 黃天牧指出，花旗銀行自2008年金融危機後就受到美國政府支助，便調整公司營運策略、逐步減少了消金業務，像是現任執行長在2015年時就賣掉巴西和阿根廷。 跨國金融機構在經營佈局策略受到的因素眾多，包含消費金融成本變高、數位化發展、母國經營問題，而本國銀行競爭力逐步提升，引起外銀在台經營壓力也是因素之一。 黃天牧表示，花旗對於消金業務的退出為全球佈局的未來發展策略、獲利和股價等，不需特別定位在台灣，外銀自有其經營策略，也不需要特別做預估。 目前花旗銀行員工人數約有4000多人，金管會昨日也有發函要花旗銀行保障相關客戶與員工權益。 至於現今是否有其他銀行有意接手花旗消金業務？黃天牧說，目前仍沒有收到相關消息。
台灣大學與台北市政府合作開發紹興社區，原為首件公辦都市更新地上權案，基地雖於「蛋黃區中的蛋黃區」，但歷經6年、3次招商仍未找到投資人。台大與台北市都更中心今開第4招商說明會並宣布，原規劃之地上權區改由台大自籌自建，而這次僅將基地北側1211平方公尺住宅區，進行都更權利變換，開發市場上產品，盼找到投資人。 台大醫學院院長倪衍玄致詞表示，這塊地是蛋黃中的蛋黃，台大大致上做了良善規劃，原本地上權區未來希望成立台大醫學校區、宿舍、相關設施，大家知道下一波重要產業是生技，因此很希望該處闢建生技產業聚落，結合台大醫院、校區，希望現場開發商有興趣，仍可指導一起參與開發。
紹興社區地上權區開發，都發局專委張立立也說明，考慮市場投資趨向，以及過去地上權區併權利變換區之方案較複雜，如今台大願意出資將地上權區作為台大醫學院第2校區，因此剩下權利變換區需辦理都更，就變成非常單純的招商範圍，且範圍區內都是公有地，與一般都更案沒什麼兩樣，有利於不動產投資，希望有利開發。 都更中心說明，紹興公辦都更案由都更中心擔任實施者，公開徵求出資人招商，範圍包含中正區中正段三小段24-5、24-13、82、82-2、82-3、82-7及82-9地號，共7筆土地，面積計1211平方公尺。 另外，這次也公告招商，台北市中正區臨沂段一小段363地號等11筆土地公辦都市更新」公開徵求出資人招商，包括中正區臨沂段一小段363、363-1、363-2、364、364-1、365、365-1、366、366-1、367、367-1地號，共11筆土地，面積共805.62平方公尺，土地使用分區為第三種商業區（特）（原屬第二種商業區、第三之一種住宅區、第三種住宅區）。
政府祭出系列打炒房措施至今，各部會急於看見成效，一波未平一波又起，然而房價依舊居高不墜，民代立委也急於表現，紛紛質詢央行總裁是否祭出第三波房市管制，採取第二戶限貸五成，甚至有人出書認為提升利率才能控制房價上揚。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直批，在市場上升趨勢中，資金動能非常充裕，若要限縮第二戶貸款五成，其預期效果不佳，恐怕是鷄蛋碰石頭。 李同榮進一步指出，當前房市核心二大問題是土地炒作以及租賃黑市炒作。針對土地炒作，他分析全台囤地炒作現象猖獗，不但拉高營建成本，更影響房價飆升，而政府帶頭標售的土地屢創地價新高，成為地價水漲船高的指標，人壽保險資金泛濫，政府對其投資諸多限制，間接引導過剩資金大量投入政府的土地標售，地方政府在財政匱乏的情況下，樂得土地溢價脫標，使得資金流向對房市產生惡性循環。
其次是「成屋市場租賃黒市炒作」；他表示，目前成屋市場其實是最健康市場，幾乎都是剛性自住需求與換屋需求，只有租賃黑市，加上政府不斷補貼房東並提減稅政策，用大量補貼期待房東合法報稅，方向顯然偏差，加上實價登錄只做對一半，租賃市場不必全面實價登錄，政策形成房東逃漏稅溫床，間接鼓勵房東更加囤房，並壟斷小坪數市場，掐住年輕人租房的命脈，都會買不起租不起民怨永遠無法消除。 李同榮認同央行總裁楊金龍對於資金動能舒解的觀點，楊金龍認為增加實質投資才是關鍵，台灣投資動能不錯，但投資率還不足以吸納儲蓄，因此超額儲蓄持續存在。至於如何讓這麼龐大的資金不會全部流向房地產，楊金龍點出兩件事情更為關鍵：首先，實質投資要增加，但需要各部會共同努力，特別是經濟部，看看如何增加產業投資；第二，資金那麼多，要想辦法將資金疏導出去，才能緩和目前情況。
為加速都更，由政府推動、多家官股銀行共同成立的台灣金融都更公司董事長林旺根昨（20）日強調，因肩負政府政策使命，扮演關鍵催化劑角色，成立三年來輔導逾600個危老社區，目前手中11個都更案、總銷挑戰120億元，將持續透過專業的結合，加速都更推動。 林旺根指出，民間自辦更新卡關問題不外乎資金、住戶專業能力受限等問題，尤其是資金籌措困難，讓住戶自辦更新作業從整合到重建之路遙遙無期，台灣金融都更公司肩負政府加速推動都更重任，就成為都更全案管理組織的關鍵整合者，並鎖定更新重建的招商引資，與外部專業、資金合作為發展重點，近期新北市三重海砂屋都更就是成功實績。
林旺根表示，三重海砂屋都更案有近1,000坪基地，前期整合為九鼎都更公司耗時近十年完成，台灣金融都更專責協助全案籌資、財務、營建管理等服務，雙方各自專業分工並成功結合，重建後，初估新案總銷約60億至70億元。 林旺根指出，三年來已輔導逾600個危老社區，目前手中11個都更案、總銷金額挑戰120億元，接下來還有四個新進都更案將加入；三重海砂屋都更案的成功實績，讓今年台灣金融都更將新增現代地政聯盟的長期合作夥伴，透過現代地政「前期的協調整合」的專業，與台灣金融都更「後期籌資、營建及履約管理」結合，持續打造全新都更模式。 不過，目前市場上尚欠缺全方位能協助地主自主都更的全案管理組織，希望透過公股行庫投資成立的台灣金融都更，藉由專業的結合，且深度的合作加速都更。
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