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歐亞不動產估價師聯合事務所
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打炒房，祭房地合一稅2.0重拳後，周四囤房稅將再闖關，立法院財委會29日將審查《房屋稅條例》第5條修正草案，儘管行政院未提出對案版本，但朝野立委摩拳擦掌提出八案角力，包含國民黨曾銘宗版四戶以上課5％以上囤房稅；民眾黨團、時代力量採累進稅率，最高稅率分別為4.8％、10％，財政部不敢掉以輕心，嚴陣以待，現階段的立場暫不急於訂定。 民眾黨團、時力均調降全國單一自住稅率。民眾黨團全國單一自住稅率0.6％至1.2％，並取消現行自住三戶優惠，其他供住家用，二至三戶1.5％至2.4％、四至五戶2.4％至3.6％、六戶以上3.6％至4.8％。 時力版本，全國單一自住稅率1％；其他供住家用，二至三戶稅率1.2％、四至五戶2.4％至3.6％、六至七戶3.6％至4.8％、八至九戶4.8％至6％、十戶以上6％至10％。另非住家用如未營業、未使用，即「非住非營非用」視為囤房行為，調高稅率為5％至8％。
此外，對房屋起造人如建商，有待銷售住家用房屋，民眾黨團、時力均祭出一年內未售出課稅率1.5％。 國民黨財委會召委曾銘宗表示，政府聯手打炒房，但房市交易熱度不減，3月全台交易量較去年同期成長三成；第一季五大銀行新增房貸金額創十年同期新高，目前市場資金充沛，利率又低，真正打炒房，需要囤房稅。 已提出版本的綠營財委會召委郭國文則指出，尊重行政院「審慎評估」決定，「不急著馬上推出囤房稅」。財政部次長李慶華則表示，現階段將以二招因應，一是督促地方政府因地制宜採取差別稅率；二是依照實際房屋建造成本，核實評定房屋現值。 目前自住（三戶內）房屋稅率是1.2％，其他供住家用房屋稅率為1.5％至3.6％，各地方政府可視持有房屋戶數訂定差別稅率。官員強調，現行已有「囤房稅」機制，但僅北市、宜蘭縣和連江縣等少數縣市實施差別稅率。 曾銘宗版本提高非自用住宅稅率上限，由現行3.6％提高至5％，持有四戶以上即課5％以上囤房稅，以提高囤房族持有成本。住家用房屋，自住維持現行1.2％；其他供住家用1.5％至5％。 郭國文版本，自住稅率降至1％；其他供住家用稅率提高為2％～4.8％。
政府去年底起推動打炒房，全國與六都的建物買賣移轉棟數，一度出現「量縮」趨勢，但房價所得比等重要房價指標，卻仍持續走揚。房市專家、清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示，這是因為市場的觀望心理，且政策效果是否發酵，還需觀察一段時間。 我國高房價議題自去年底開始再度發酵，為回應各界擔憂，財政部、央行從2020年10月起，陸續拋出修改稅制、選擇性信用管制等風向球，內政部也同時推動「實價登錄2.0」修法。 最終，國發會推出「健全房地產市場方案」，盤整出短、中、長期打炒房工具，包括央行兩度祭出選擇性信用管制、內政部兩度進行紅單聯合稽查、完成「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」修法。 「建物買賣移轉棟數」是反映房市交易冷熱的重要指標。據內政部及各地政局統計，2021年3月全國買賣移轉棟數雖尚未出爐，但根據歷史資料，2020年11月、12月曾大幅成長至3.1萬、3.5萬餘棟，在去年12月創下高峰，但在今年1月開始出現跌勢，跌至近3萬多棟，2月更跌至2萬多棟。
六都建物買賣移轉棟數，也自去年底出現量縮趨勢，但到今年3月止跌並大幅回升。台北市在2020年11月創下3,271棟高峰後，便一路下跌至今年2月的2,051棟，新北市在去年12月創下6,408棟新高後，也是一路下跌至今年2月的3,710棟，但3月又回彈至5,797棟。 其餘四都建物買賣移轉棟數，也是在去年12月或今年1月達到高峰後，之後一路下跌，直到3月才反轉。 另一方面，政府開始打炒房後，交易量雖一度量縮，但作為房價負擔重要指標「房價所得比」仍攀高。全國部分，在2017年第4季達到9.16倍的階段高點後，一路緩跌至2018年第4季8.57倍；但2019年第1季起始反彈，到2020年第4季又衝到9.2倍高點，創下三年來高點。 六都「房價所得比」情況也不遑多讓。房市主戰場台北市，在2020年第4季達到15.78倍，相當於民眾想買一個安身立命的房子要不吃不喝近16年。新北市的高點則出現在去年第3季12.16倍，也是不吃不喝12年多才能買到房。
其他各都方面，桃園市在去年第3季的房價所得比為7.93倍，創九季新高；台中市在去年第4季10.02倍；台南市去年第4季7.74倍創11季新高；高雄市去年第4季為7.78倍，是六季新高。 張金鶚解讀，政府推動打炒房政策有許多層面，好的政策應該要讓民眾覺得有效且長期，不過因為許多投資客或建商的口袋其實夠深，且不少人抱持著觀望心態，因此打炒房的政策效果是否真的能發酵，基本上不會這麼快，可能還是要觀察一段時間。 張金鶚舉例，央行在1989年2月祭出選擇性信用管制，但後來大概也是要到當年的農曆民俗月檔期，房價過熱的情況才真的有緩和下來，因此大約是要兩季的發酵時間，這次可能也是如此。 內政部次長花敬群解釋，房屋的買賣與移轉登記之間會有時間落差，例如在12月簽了約、決定買賣以後，1月才會到地政事務所完成登記，這中間就有一個月的時間落差。
台北市長柯文哲重大施政社宅政策，先前因自償率百分百遭質疑租金貴，北市議員羅智強也發現，北市社宅從完工至招租，中間竟平均有半年的空窗期。若以柯文哲上任12座社宅開放招租，高達10座都有延租情形，市庫租金損失估上億元。北市府回應，社宅完工還需確認工程造價，加上招租準備，約需半年時間。 羅智強說，最近開放申請租住的瑞光社宅，今年4月開放招租，不過其實去年11月早已完工，結果有長達5個月時間，社宅都空著養蚊子，柯文哲上任後，統計有10座社宅都延遲招租，市庫租金損失至少1億5千萬元。 議員也調查北市10座延宕招租的社宅，其中損失最高的是瑞光社宅，共389戶延宕1個月就損失635萬租金，共延遲5個月出租損失3175萬元；另，洲美社宅共136戶，延遲出租一個月就損失334萬，延宕出租時間長達8個月，共損失2672萬元；損失第三高則是明倫社宅，延宕3個月，共380戶損失2190萬元。
北市都發局長黃一平表示，台北市的社宅竣工後，通常還需3個月申請使用執照，社宅完工後，也通常會有半年時間，準備招租事宜。 不過羅智強質疑，若如局長所言，健康、東明社宅這兩案，怎可完工後隔月就開放招租，所以提前規畫招租「絕對辦得到」，但北市府卻未針對每座社宅都超前部署，導致損失上億元，對不起台北市民。
羅智強說，儘管社宅尚未完工，北市府可以提早準備招租事宜，尤其房型都已確定，市府可提前訂定租金、申租條件等，但卻因市府的不積極造成市庫損失，甚至還有一座金龍都更分回戶，竟等了18個月才招租。 北市都發局科長楊少瑜表示，之所以完工半年後才招租，是因完工後，還要確認工程造價，所以約有半年的時間差。 羅智強說，依目前市府規畫，柯文哲卸任之前，北市府還有15座公宅將完工，若招租不超前部署，市府恐還要損失好幾億租金。都發局應在公宅完工前，就先提出招租方案，完工、驗收後，迅速讓市民承租、入住，別再為招租延宕找藉口。
高雄市政府為活化土地資產與提高捷運場站開發成效，吸引民間企業投資開發，今年加強推動促參案件高達621億元，除了規模逾350億元的特貿三即將於7月底開標，位於捷運橘線O13大東站北側2121坪商業區土地，也將於年底前招商聯合開發，投資規模高達50億元，預計規劃「O13大東文創之星」超高層複合商場與景觀住宅大樓，可望帶動鳳山光遠路商圈加速成長。 依據高市府財政局統計，今年高市促參及開發案，包括3月已簽約的民生路市立舊總圖商業區土地地上權案，得標新光人壽預計投入20.24億元興建高雄企總商業大樓；新田路與自強三路停車場商業區土地地上權案，得標全聯實業預計投入5.9億元開發。 公告中案件，包括最受矚目的特貿三1.6萬坪精華地公辦都更案，預計可吸引民間投資達372億元；捷運橘線O4站區首件聯合開發案，預計民間投資金額可達19.48億元。 市府在2019年1月8日，將原本2121坪文教用地變更為第二之五商業區土地，建蔽率70%、容積率420%。
市府計畫以捷運橘線「O13大東文創之星」為規劃構想，主要為發揮交通節點功能，提供購物及餐飲等機能空間。 受到建築業界高度關注的是，規劃中案件預計今年12月招商、總投資開發規模高達50億元，位於捷運橘線O13站出口與轉運站北側的2121坪商業區土地，市府在2019年1月8日，將原本文教用地變更為第二之五商業區土地，建蔽率70%、容積率420%。市府計畫以捷運橘線「O13大東文創之星」為規劃構想，主要為發揮交通節點功能，提供購物及餐飲等機能空間，以與地區原有藝文與休閒機能結合產生更強之都市發展潛能。 本案開發主要為地下4 層、地上22 層之複合式商場及住宅，主要開發項目為轉運站1F、複合式商場1F~7F、景觀住宅8F~22F，亦包含B1F~B4F 之停車空間，總容積樓地板面積約1萬8882.5坪，其中地下1~4層規劃約9680坪停車場，1樓規劃約730.6坪轉運站，1~7樓規劃約1萬0892坪複合式商場，8~22層規劃約7260坪共180戶景觀住宅。 市調資料顯示，目前光遠路旁，歐美建設正興建景觀大樓案，高樓層可眺望陸軍官校校園綠景；歐美建設在鳳松路阿婆仔麵旁，也正興建景觀首購大樓，中高樓層可俯瞰鳳山熱帶園藝試驗所19.3萬坪綠景，吸引不少都會新貴客層積極洽詢。
新北市政府為促進地方發展及區域繁榮，積極推動區域開發及工業區、產業區的規劃；瑞芳第二產業園區就是重點之一，該園區位於「基隆河谷廊帶新興產業核心」發展重點區域，為滿足產業升級與擴廠空間，提供更多在地就業機會，新北市府近期舉辦地主溝通說明會，不過有不少地主認為土地估價太低、不符合預期，希望再多做溝通。 針對瑞芳第二產業園區開發，新北市府與地主的溝通說明會，議題包括地區產業發展前景、基地範圍、地主參與權利等，並聽取地主們對於開發與土地價格等意見；不過此園區開發須土地轉移、牽涉多處私有土地，不少地主認為市府合作的專業估價師所估金額過低，且有些土地上還有地上物，也算是資產，希望再協調與評估、提高價格。
新北市經發局表示，基隆河禁限建解除管制後，市府就立刻展開瑞芳第二產業園區報編計畫，去（2020）年6月、8月分別辦理2場公聽會，今年4月中辦理第1場用地取得協議價購說明會，市府將協議價購程序同時與園區報編程序並行，希望針對地主最重視的用地取得價格課題先行掌握，說明會主要是以「雙向溝通」為主，並已邀多位專家學者進行土地價格確認，同時研擬方案，預計在5月初再舉辦第2場次說明會。 瑞芳第二產業園區開發面積共13.4公頃（約4萬535坪），其中8公頃為產業用地，同時土地取得價格會經由專業估價程序並檢討，也會經開會審查確認後再與地主議價，希望在此階段儘快與民眾達成共識。 新北市經發局指出，如果無法完成議價，會依據《產業創新條例》進行徵收程序，徵收計畫也會陳報內政部審查，依法處理。目前瑞芳第二產業園區已進入環境影響評估、用水計畫及農業用地變更等程序，預計明年底完成園區報編，為加速整體園區開發期程，也會在今年提前招募開發商，園區以2025年完工營運為目標，預估可吸引50億元投資，創造就業機會1557人。 l
士林近年重大建設逐一到位，吸引各大建商前往獵地開發，但在地上櫃建商士林開發(5324)卻積極布局跨出士林天母，將推案觸角深入北市心，今年2月才公告以8.38億元標下北市大安區通化段2筆土地，近期又醞釀將於承德路推案。 信義全球資產公司總經理柯宏安分析，台北市可開發素地難求，而在北市府積極推動士林再生計畫下，士林北投區域將有台北藝術中心、台北科學藝術園區、捷運環狀線北環段、捷運士林站TOD案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區、T16~18智慧健康園區等重大建設，加上民間自辦士林紙廠開發、新光紡織廠舊址開發、陽明戲院重建等大型開發，使得近2年此區已受建商高度關注。 天母在地房仲指出，天母房市的競爭一直都很白熱化，不單有士林開發、家居建設、全陽建設等士林天母起家的建商，從過去的國泰、富邦、皇翔，到近期華固、璞園、大陸建設，也都相繼揮軍天母推案。 去年正值士林開發成立30周年，推出的「靜安樹語」、「陽明致遠」，創下2個月完銷，年底再以「美好日安」接棒登場，一位人士表示，「在天母，士林開發擁有絕對的主場優勢。」 但在勁敵環伺下，士林開發近期也默默將推案觸角向北市心延伸。2012年初試啼聲曾在內湖推出「初羽燦燦」，2019年在臨沂街推出「臨沂若拙」，而今年有預告將在承德路推案，案名與規劃細節尚未公布，但購地腳步繼續往前，2月以8.38億元標下大安區通化段2筆土地，似乎宣告品牌30而立的野心。
看好仁武產業園區未來發展，上櫃建商永信建設（5508）積極布局，近期至少投入7億元，以每坪34萬元取得仁武土地，雖創區域土地新高價，有望獲得豐碩回報。 永信建設發言人陳怡均指出，2021年主要入帳個案包括位在左營的「翡翠流域」總銷36億元，目前成屋銷售順利；鳳山的「R5新世紀」總銷約18億元；以及總銷75億元的仁武「耘川」，預定今年完工開始銷售，三案合計今年進帳能量達75億元。 此外，永信三民區高醫案正在興建中，可望今年底開始銷售，明年進到完工入帳熱季，整體推案以及入帳節奏都在掌握中。 法人表示，雖然政府打房，央行實施選擇性信用管制，拉低建商購地貸款成數，不過土地是建商最重要原料，加上高雄房市表現不差，建商購地動作仍相當積極。 根據最新實價登錄資訊，去年12月高雄仁武區就出現二筆總價逾7億元土地交易，其中最高價是永信建設以7.16億餘元，購入大昌段2105.9坪土地，換算單價為34萬元，創下區域地價最高紀錄。
永信建設指出，該地預計規劃地上28樓、25~60坪的二到四房超高住宅，開價預計會在每坪25萬~27萬元，總30億元。 市場人士說，受惠仁武產業園區開發議題發燒，吸引許多建商與投資人進駐插旗，帶動成交價格。重劃區內土地屬於高容積的商業區，土地價值高，有發展潛力。 法人分析，永信是績優建商，去年每股純益3.71元，發放3.34元現金股利，獲利與股利雙創2015年起六年新高。
疫苗施打進度優於預期，激勵投資人信心，去年受疫情影響較重的REITs持續迎來補漲行情，未來經濟復甦將持續帶動通膨上升，通膨將帶動REITs的租金有持續上漲的動能，低利率環境將維持更長一段時間，也為REITs帶來更多併購資產的外生成長機會，2021年REITs補漲態勢明確，投信法人建議投資人可優先選擇長期績效佳的不動產基金逢低加碼。 各研究機構紛紛上修全球GDP預估值，市場預期2021年第2季後，國際經濟復甦將加速，且在目前國際仍普遍處於貨幣寬鬆政策下，通膨題材有助提升REITs租金、資產價值成長。根據彭博資訊截至2021年3月底，全球REITs殖利率約3.8％，零售、辦公室等產業去年受疫情影響暫停發放股利，預期今年可望恢復股利配發政策，亦為投資人樂觀看待REITs原因之一。 根據花旗研究公司（Citi Research）最新調查報告，法人樂觀看待REITs未來一年走勢，認為至少有10～20％漲幅，其中最被看好的行業普遍受惠疫後經濟復甦題材，如市中心住宅、飯店、購物中心和養老院。 元大全球不動產證券化基金研究團隊指出，REITs表現與新冠病毒疫情有高度關聯，因此在區域配置上，以疫苗施打進度較快的國家為優先，不僅經濟復甦將更為快速、產業恢復力亦將更為全面，亦可望帶動企業擴大股東回饋計畫。
目前較看好區域包含美國、英國、日本和香港等，產業類型上，則更看重零售、辦公室和飯店等，這類產業與疫苗普及的連動性較高。2021年經濟可望於疫後復甦並站穩腳步，REITs補漲態勢明確，建議可逢低加碼。 群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，近期市場對於風險情緒不穩定，不過整體來看，獲利穩健增長，再搭配相對高息水準，具租金概念的不動產類股有望吸引防禦性買盤流入，REITs及不動產類股仍有向上空間，在當前全球網路通訊蓬勃發展、電子商務盛行下，特殊型REITs的受惠程度高，獲利成長快速，與租金走揚的傳統型REITs同樣值得相關投資契機。 法人強調，REITs擁有穩定的不動產租金收益，適時加入投組中，可進一步增加獲利空間，同時建議穩健型投資人在投資REITs時採全球布局策略，以分散單一區域投資風險，同時也把握不同區域REITs的輪漲契機。整體而言，在租金收益仍屬穩定與降息之下，REITs發展可期。
票券公會16日參加由金管會召集的閉門會議時表示，公會將出面要求全體會員，加強兩大商業本票發行作業把關，一是過濾借款公司的背景，二是追查資金流向。 據悉，金管會本月16日召銀行公會、票券公會開會討論票券業參加聯貸案問題，除了兩大公會及具有代表性的銀行、票券業者與會，央行官員也一併列席，因為除了討論聯貸利率及票券業參與聯貸案應如何規範，另一個高度聚焦的議題是不動產融資如何將票券公司列管。 針對票券公司參與不動產相關融資，當天在央行的高度關切下，已有明確的結論。與會人士透露，金管會為了該議題，特別邀央行官員列席，兩大金融監理機關一起和銀行、票券兩大金融業別討論如何管理「破口」，最後票券公會在會中承諾，未來將對票券商特別要求二大項目。 其中第一是票券商必須注意為其發行商業本票取得融資的投資公司，背後是否為不動產或開發商等背景；二是為企業戶發行商業本票之後，不論該企業戶是否為建商或不動產開發商，票券商都會注意其資金流向是否與不動產相關。
土建融風險愈來愈高，土銀首度成立「初核小組」把關。央行管制土建融，加上房地合一稅即將正式上路，使銀行土建融放款風險擴大，尤以所謂「蛋白區邊緣」首當其衝，對此不動產放款龍頭土地銀行首度成立「初核小組」，直接對分行受理土建融案站上第一線把關。 土銀規定，凡是初核小組未先「預審」過的案子，分行將不能受理，這也是土銀立行以來首度對土建融業務採取建立初核小組的預審制度，由於土銀為不動產放款龍頭，這項動作具有高度指標性與代表意義。 觀察土銀近幾個月來的土建融業務成長量，可發現已低於全體國銀土建融業務成長的平均值，今年3月底的土建融放款餘額為4,509億元，和去年12月底的4,380億元相較，大約成長120多億元，如今土銀再成立初核小組把關，預估其土建融業務可能趨向「零成長」。
土銀評估，央行去年下旬選擇性信用管制第一波即鎖定土建融，如今土地先前飆漲的情況已降溫，但興建成本包括人力、建材等原物料成本卻因為市場供需問題仍不斷走高，銀行辦理土建融授信時，如果盲目投入不選案，會很危險，因此決定首度採取這種先由總行為分行過濾案件的「預審」機制，等初核過關，分行才能受理客戶的進件。 據悉，預審作業主要是針對建商的財力、建案地點、產品市場性等三大要素，進行更嚴格的把關。 土銀主管分析，由於人力、建材等成本不斷上漲，使房價即使土地成本停漲，也降不下來，會使原本觀望買屋的民眾對於房價下降的預期落空，取而代之的將是「買不如租」的氣氛，這種效應尤其以近幾年因為大型購物商場、科學園區外擴的受惠地區，也就是所謂「蛋白邊緣區」最明顯。 另外許多農業區興建的大樓，也都被歸類為這種若「買不如租」的效應產生，買氣就會直降的地區，未來土銀的土建融業務，恐將從這些地區先行撤退。
潤泰創新國際董事長簡滄圳表示，潤泰創新計畫2022年將推出「南港之心」住宅大案，市場估計總銷將超過400億元，可望會是潤泰歷年規模最大的住宅案。 至於今年7月起，將有兩個房市新政策的2.0版本同步登場，簡滄圳表示，從去年12月迄今，政府陸續修法管制房市，包括7月起將實施實價登錄2.0，及房地合一稅2.0修法，新的政策對於房市短期炒作的投資客，可能會造成一定的影響，但對於潤泰創新來說，迄今手中預售和即將交屋個案沒有人退屋，幾乎都是長期自住客。 對於潤泰創新的部分高總價住宅豪宅客戶來說，由於多是自住客，因此儘管央行再度限縮貸款成數一成，但對這些客戶來說，自備款成數差異並不大。 簡滄圳指出，潤泰創新的豪宅客戶最在意的，不是稅、不是貸款，而是實價登錄2.0版即將上路，以後必須逐戶揭露實價資訊，這一點對想要低調、不張揚的人來說，乾脆都改採法人持有來因應。 簡滄圳表示，在新政策陸續實施之際，房市長線看好，潤泰創新在購地推案計畫上不會改變。
計畫2021年推出四筆新案，包括北市臥龍街、犁和街兩筆都更案，及新北市三重五谷王兩筆新案；2022年則可望有重頭戲登場，潤泰創新取得的公辦都更大案「南港之心」，估計明年第一季將取得建照、第二季推出住宅大案約1,200戶。 「南港之心」就在南港車站大樓旁邊，為南港規模最大的公辦都更案，基地面積7,880坪，總開發規模達11.3萬建坪，包括交通轉運站、國際會展中心、辦公空間、生技創新園區、商場、住宅、立體空橋等，潤泰將分回住宅約3.6萬建坪、1,200戶，及停車位800個；其他台鐵分回，尤其辦公空間約達5.9萬坪，未來採只租不售。 市場估，潤泰「南港之心」若明年上半年開賣，依附近住宅行情及潤泰品牌每坪開價120萬元估，未來總銷將達430億元；至於停車位總銷，估將有20億元，全部加計總銷將達450億元，可望將是南港規模最大的住宅案。
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