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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國產署昨（26）日公告今年首批地上權，北中南合計推出20宗標的，是史上單一批次列標最多案的一次，總計權利金底價38.5億元，將於6月21日開標。其中又以台北市松山區一宗位於微風南京旁的「燙金地」、高雄市前鎮區一塊千坪商業區土地等兩大案最「吸睛」，權利金底價都超過5億元。 去年標售地上權創佳績，今年國產署推案更是信心十足，將陸續推出三批地上權招標，且國產署指示各分署積極盤點，預計每批都將釋出20宗左右標的，遍布北中南，期待市場持續青睞地上權產品，同時權利金收入也能挹注國庫。 國產署昨日正式公告首批標的，20宗標的遍布全國九縣市，可說是遍地開花，合計面積10公頃，權利金底價共38.5億元，地上權存續期間皆為70年。 首批標的中，台北市松山區敦化段一塊約232坪土地，權利金5.3億元，坪數不大但寸土寸金，鄰近微風南京、敦化國中及小巨蛋商圈，使用分區為敦化南北特定專用區（A區），可規劃商辦、商場，極具開發潛力，容積率達400%，房仲曾形容為「燙金地」。
國產署官員表示，此案詢問度極高，「絕對引起熱烈競標！」 此外位於高雄市前鎮區憲德段一處1,335坪商業區土地，權利金底價5.8億元，鄰近205兵工廠基地、捷運獅甲站，公共設施完善，附近也有商場，預估也將吸引市場目光。 值得注意的是，過去設定地上權權利金底價多落在市價的三成左右，而台北松山案、高雄前鎮案的底價，經地上權審議小組審議，都為市價的4.5成左右，足見其開發潛力。 除此之外，高雄市岡山區岡山段去年已有一塊土地被全聯標下作為店面，國產署看好當地發展，這次再於附近推出一塊約561坪商業區土地，詢問度相當高，「一定會有人搶。」 國產署表示，20宗精華區國有土地招標設定地上權標的，區位及基地條件俱佳，除了前述亮點案件，新北市林口區、台中市南區、新竹縣新埔鎮、南投縣仁愛鄉等標的條件也都很好，歡迎各界踴躍投標。
新北市的土地市場活結！調查顯示，第一季成交筆數成長近2成。其中，以新莊、三重最熱門，躍居兩大熱區。 鄉林不動產研究室今（26）日表示，新北市升格屆滿10年，捷運三環六線成形，大幅縮短雙北時空，軌道經濟助威，帶動人口版圖快速移動，大型建商看好人口與軌道雙紅利，接連在熱區推案，使得土地交易熱度持續上揚。 鄉林統計，新北市今年Q1土地交易筆數年增率19.38％，新興重劃區更是新北土地交易的最大宗，尤以新莊、三重因交通機能大躍進，自住的剛性需求買盤強勢不減。 近日新北市地政局標售三重區二重疏洪道重劃區三重段174地號1,982坪土地，吸引17封標單搶標，最後由國泰建設以3億9千多萬元得標，溢價率達到71.37％，每坪脫標價約171萬元，打破該區地價紀錄，引發關注。 根據統計，去年新北市土地交易總金額近1,500億元，逾半的交易量集中在重劃區。
據實價登錄資料，各重劃區土地交易，包括板橋江子翠段第二崁小段及新莊副都心段一小段，土地交易每坪單價最高都站上200萬元；至於三重區三重段及五谷王段土地，成交單價也超過150萬元。 鄉林不動產研究室指出，新北市擁有402萬人的人口紅利，加上區內30年以上老舊建物佔四成以上，首購及換屋的潛在需求龐大，激勵土地交易火紅，尤其重劃區成為新北土地交易的主戰場，林口新市鎮、新莊副都心、塭仔圳三大重劃區居新北各重劃區土地交易前三名。 近三年來新北市重劃區崛起，人口往重劃區移居蔚為風潮，交通因素功不可沒，像是機捷、環狀線開通，大幅推升新北熱區房市交易量，具備三捷優勢的新莊區房價持穩向上，在今年Q1就有1,545棟，緊追中和區的1,821棟，以及板橋區的1,699棟，成為新北市交易量第三。 鄉林不動產研究室認為，六都房價輪漲今年回到新北市，主要是因為重大交通建設逐步完成，在三環三線架構下，升級捷運路網為三環六線，2020年新北環狀線，以及淡海輕軌藍海線，接續通車，目前正在趕工的安坑輕軌，預計在2022年完工通車，連結環狀線十四張站，而五泰、八里及深坑的輕軌路線也在規畫進行。 繼環狀線第一階段通車後，環狀線第二階段計畫今年底將動工，南北環段沿線房市關注度大增。
未來通車後，將從新北產業園區為起點，行經五股、蘆洲、社子、士林至大直地區，串聯松山新店線、中和新蘆線、淡水信義線、文湖線、桃園機捷。 鄉林集團董事長賴正鎰表示，鄉林最看好三重區的發展潛力，新北市長侯友宜在三重區規劃了新北市政府第二行政中心，打造溪北地區成為新北第三大軸心，尤其是三重區的設籍人口高達38.4萬人，但實際居住人口應超過42萬人，緊追在板橋、新莊、中和之後，更挾著「一站到台北」的地理優勢，未來北環段將從新北產業園區站通往三重，推升房市利多發酵，自然廣受到通勤族、自住換屋族青睞。 三重區今年Q1不動產買賣移轉棟數1,124棟，較去年同期Q1的973棟年增15.5％，其中，二重重劃區挾著區內有機場捷運跟台北捷運雙捷運，加上64線快速道路連結國道一號與三號，凸顯便捷與生活機能優勢，加上左右有新北科技園區與新北大都會公園，不少北市的買家都是想往空間廣闊、交通更加便利的新興重劃區移動。 鄉林不動產研究室分析，新北市第一條自辦的中運量捷運系統三鶯線，預計在2023年完工，緩解八德、鶯歌、三峽土城通勤人潮，還有萬大中和線，也預計在2025年完工，市長侯友宜宣佈未來十年是新北軌道建設高峰期，要鄰近城市東京和首爾，並駕齊驅，往國際級大城市目標邁進。
實價揭露，天母西路豪宅「玖伍隱」5樓戶交易，屋主以1.06億買進毛胚屋，持有2年後，去年10月以9,500萬元賣出，交易備註仍標記毛胚屋，等於連一天都沒住過，轉手慘賠1,142萬。 全國不動產總經理藍怡婷表示，「玖伍隱」位於北投區天母西路117巷，個案規劃12樓共20戶，最初在2011年以案名「九五隱」預售，每坪開價140~160萬元，當時景氣好，除了1樓以每坪124.2萬元售出，11樓戶也以2億2040萬元成交，每坪達123萬元。 然而隨著房市反轉，該豪宅曾經改名為「九五莊園」，2018年再更名為「英格蘭莊園」，一度更換代銷，標榜以7字頭降價重啟銷售，等於房價。不過依舊命運多舛，即便在去年下半年房市一片回溫當中，仍出現賠售交易，單價也掉到6字頭。 隨景氣反轉，該豪宅先改名為「九五莊園」，2018年再更名為「英格蘭莊園」，當時還曾更換代銷，標榜以7字頭降價求售。
不過依舊命運多舛，即便在去年下半年房市一片回溫當中，仍出現賠售交易，單價也掉到6字頭。 藍怡婷指出，5樓戶為該豪宅第一筆轉手交易，屋主在2018年8月以總價1億641.6萬元，每坪單價78.2萬元，去年10月以9,500萬元售出，每坪單價跌至69.4萬元、創社區次低單價，賠售1,142萬。 另外今年2月「玖伍隱」出現另一筆5樓戶交易，坪數約130坪，總價7,388萬元、每坪單價69.8萬元，為該社區最低總價戶別。 全國不動產董事長葉春智表示，玖伍隱緊鄰天母櫻花崗公園與磺溪，享有樹海林蔭，標榜推窗即可聽見流水瀑布聲，是在地知名豪宅，但命運多舛，房價從每坪開價140~160萬元一路下殺，從跌破百萬來到7~8字頭，現在更已下探6字頭，顯見在市場一片回溫當中，仍不受高資產客層青睞。 分析原因，全國不動產董事長葉春智直言，除了玖伍隱為北投區門牌，而非士林門牌之外，還有大坪數、高總價的抗性，近年天母聲勢不如以往，更出現不少知名豪宅轉手賠售紀錄，台北市中心不斷推出稀有指標性超豪宅，天母高總價住宅買氣確實受到影響。
引頸企盼的台中市第13期大慶市地重劃區，總開發面積約230公頃，地主人數2,400餘人，台中市政府已重劃完成。台中市地政局26日表示，27日起至5月27日，公告土地分配結果，該重劃完成後，可提供可建築用地面積約123公頃，並取得道路、公園綠地、學校及停車場等公共設施面積約107公頃，成為台中南屯及南區新的重劃區。 台中市地政局強調，第13期大慶市地重劃區位於南屯、南區，開發範圍東以西川一路為界、西抵環中路五段、南至建國北路、北以文心南七路、向心南路、永順路及黎明路的道路中心為界，總開發面積約230公頃，地主人數2,400餘人，堪稱土地面積廣闊及地主人數眾多。 由於所處區位條件極具發展潛力，地主殷殷期盼可領回土地，歷時10餘年，終在台中市長盧秀燕任內，獲得重大進展，並完成土地分配。 地政局指出，第13期重劃區南側，比鄰大慶火車站，且鄰近高鐵烏日站，屬交通轉運的重要樞紐，重劃區內捷運綠線G13大慶站的設立，使當地連接市區交通，更加便捷，可帶動附近大學生活圈，及車站地區產業活動。重劃完成後，提供可建築用地面積約123公頃，取得道路、公園綠地、學校、停車場等公共設施面積約107公頃。
上述公告土地分配結果，地政局會將各項分配結果圖冊，公告在南屯、南區公所及中興、中山地政事務所暨地政局，土地所有權人可至公告場所閱覽，如對分配結果，有異議者，請在公告期間內，以書面向市府提出。 地政局說，2010年內政部核定第13期大慶市地重劃計畫書，開發期間因配合麻糍埔考古遺址、舊南屯溪文化景觀，及珍稀老樹等文化資產保存，需辦理都市計畫變更，2018年12月完成都市計畫變更程序，2019年3月公告修正重劃計畫書，在市府團隊努力下，今年2月5日線上辦理土地分配草案說明會，在參考土地所有權人所提意見及兼顧合法、合理及公平原則下，目前已完成土地分配成果。
自住剛性需求支撐，房市交易熱呼呼。中央銀行昨（26）日公布3月國銀消費者貸款統計，其中房屋貸款餘額、建築貸款分別來到8兆1,875億元與2兆5,394億元，雙雙締造歷史新高紀錄。（延伸閱讀：房價所得比 攀三年來高點） 房市買氣熱，象徵房市需求面的房貸餘額續創新高，3月比2月增加556億元；房貸餘額年增率飆上9.25%，刷新2006年10月以來、14年半新高紀錄。 央行官員解釋，「貸款餘額逐步墊高為正常情況，因為民眾申貸時是一筆1,000萬元，但還款為幾萬元、幾萬元分期償還。」 至於3月房貸餘額年增率飆高，可能是因為2月適逢農曆春節，工作天數只有16天，3月則有22天，部分貸款案件遞延至3月，加上去年3月為疫情最嚴重的時候，看屋人潮大減，使比較基期偏低；另外，3月買賣移轉棟數增加，也是房貸年增幅擴大的另一主因。 進一步觀察建商推案信心指標-建築貸款，3月增至2兆5,394億元，同步寫下歷史新高，月增246億元，年增率下滑至17.79%，連兩月下跌。
對此，央行官員分析，建築貸款年增率下滑，與建物開工呈現衰退有關，至於政府推出一系列打炒房政策，是否導致建商態度轉呈觀望，官員回應，考量農曆春節季節性因素，政府打炒房政策成效，需要再觀察一段時間較為準確。 央行昨日公布，3月銀行不動產貸款占總放款比重，由2月的36.53%微幅下滑至26.48%，顯示不動產貸款集中度略見改善，但降幅相當有限。 央行日前公布，今年第1季，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行新增房貸為1,526.72億元，創下十年同期新高，年增率10.4%，為三年高點。 自去年12月以來，央行已兩度加碼房市信用管制措施，但從房貸增量續增觀察，政策成效目前並未彰顯：對此，央行經研處副處長蔡惠美解釋，房貸自住比重高達86%，而央行採取的房貸管制措施為同一名下三戶以上房貸，「受限戶」的占比不高，且央行政策實施後需一段時間觀察成效。 五大銀行3月新增房貸利率為1.357%，月減0.01個百分點，主要是銀行整批分戶貸款增加，而分戶貸款利率較低，使整體購屋貸款利率下滑；另外，少數銀行考量房貸市占率，略為調降房貸利率，也是主因。
興富發（2542）上周五宣布實施庫藏股，今（26）日實施庫藏股的首日，利多題材發威，伴隨新推出個案持續順銷，使得今天開盤後價量齊噴！盤中最高來到47.25元，成交張數已突破1.2萬多張，開出紅盤。 興富發上周五傍晚公告，董事會決議，預計自26日起至6月25日，實施庫藏股，目標買回2萬張，每股買回區間價格在40～60元間。 今天一開盤，興富發果然發威，帶量突破46元大關，直衝46.55元，盤中漲幅一度達2.7％；成交張數突破萬張，盤中來到1.21萬多張，呈現價量齊噴。 興富發今年起將邁向完工交屋的高峰，自今年起的未來五年，完工交屋量有2,200多億元。其中2021年將有329億元，2022年將有320億元，2023年爆量至547億元，2024年更多達921億元，2025年達104億元。
儘管政府頻祭出打房政策，但3月房貸餘額和建商土建融仍同步創下新高紀錄。建商表示，現階段所有經濟指標都有利於房市，為近30年來首見，預期房市欲小不易。 華固建設總經理洪嘉昇表示，這一波政策打炒房主要聚焦在限縮建商和投資客融資、房地合一稅2.0版加重資本利得稅並拉長持有年限。這些措施對於需要、計劃購屋置產的人來說，並無影響。尤其最重要的關鍵是在於基本面，撐出房市大紅盤，「台灣的基本面，真的是好到不行！我從業這30年以來，目前所有經濟指標都有利房市，可謂前所未見！」預期房市欲小不易。 洪嘉昇表示，以台股來說，已衝破萬七，上市櫃公司去年總體獲利就突破2.46兆元，大股東配回的股利、投資人的獲利，追求穩定資產配置、資產保值的游資，紛紛回流房市或固定資本，購屋置產；另外出口連九紅、且再創新高，今年GDP成長率已被上修到5％以上，各產業目前也看不到特別大隻的黑天鵝，尤其在超低利環境下，種種經濟指標，都讓房市看不到悲觀的理由。
股、匯、房市熱絡，更造成房貸與土建融餘額同步再寫新高；如果房市沒有這種熱度，反而不合理。 房地產「代銷天王」海悅國際總經理王俊傑表示，土建融和房貸餘額創高的這種現象，外界應客觀去解讀，並不是代表政策打房無力、也不代表愈打房建商土建融和房貸愈熱絡，更不代表建商積極搶地，因為這一波缺工缺料和原物料上漲，不只有建築業會緊張，各個產業都會緊張，像汽車、晶圓廠缺料、航運大漲，最終都會轉嫁出去。不過建築業是內需型產業，在潛在物價上漲壓力之下，為了員工生計、企業永續經營等考量，也必須儲備土地原料。 至於接下來下半年房市，是否會持續像第一季的熱絡？王俊傑坦言，不知道、還要觀察，4月以來房市已經感受到影響了。不過，很多以前沒買房的人，在感受到物價持續上漲、潛在通膨壓力之下，已紛紛進入房市置產，如果政策再出手打房，預期有些中產階級會觀望、反而失去其進場購屋的機會，這是值得思考的問題。
中央銀行今天公布3月房貸及建築貸款餘額，雙雙續寫歷史新高，其中，房貸餘額年增率更擴至9.25%，是2006年10月以來最大增速。 據央行統計，3月房貸餘額為新台幣8兆1875億元，較上月增加556億元，年增率為9.25%；象徵建商信心的建築貸款餘額為2兆5394億元，月增246億元，年增率17.79%，跟上月年增率18.18%相比，微幅下滑。 央行官員解釋，2月碰到農曆春節，3月比2月工作天數增加6天，另外，有些房貸撥款也因為碰到農曆年，有遞延到3月份，因此月增金額較先前增加。 央行官員指出，去年底政府祭出的打炒房措施是針對投資客，並不影響一般民眾的正常自助需求，因此房市剛性需求持續進行。 央行官員也強調，不動產市場調整需要時間，政策發酵也需要時間，會持續觀察相關政策效果，並滾動式檢討。
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