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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台北捷運上月剛滿25週年，走過四分之一個世紀，捷運為台北民眾帶來了交通便利性，同時也為周邊房地產創造了捷運商機。根據中信房屋統計昔日第一條國內商轉捷運路線～木柵線的房價，25年來以六張犁站到忠孝復興站的大安區成長幅度最大，房價成長了1.72倍，即使是動物園站到辛亥站間的文山區，成長幅度也達1.34倍，成長力道不容小覷。 當年名為木柵線的路線，是從文山區的動物園站到中山區的中山國中站，現今的文湖線則是木柵線與後來的內湖線所結合而成。根據中信房屋資料顯示，木柵線目前的房價以大安區的科技大樓站每坪80.8萬最高，房價最低的則是文山區的動物園站及萬芳社區站，每坪也要44.1萬元。
中信房屋研展室副理張漢超表示，當年營運的木柵線不僅是台北、也是全台唯一一條商轉的捷運。此後各家房地產業者也抓住交通便利這項賣點，以「逐捷運而居」作為銷售沿線不動產的主力訴求。當年規劃路線就是為了要連結木柵動物園這個休憩據點，並帶動區域發展，現在看來不僅目的達成，商業及不動產開發都有不錯的表現，像是文山區的房價就比25年前多出了1.34倍，其他沿途各行政區也有1.62倍到1.72倍的成長幅度。 張漢超認為，捷運帶來人潮，人潮帶來商業發展，這是相互依存的關係，木柵線周邊房價上漲也是同樣的道理。
以木柵線營運初期的日均搭乘人次來觀察，當時僅有4萬人次左右，但到了2019年搭乘人次卻已達21萬人次高峰，捷運利用人潮持續增加，顯示沿線周邊商機蓬勃，對於房價也相對有撐。 不過千金難買早知道，捷運宅過去已成長一波，購屋人現在還有機會抓到捷運帶動的房地產商機嗎？張漢超指出，大台北捷運路網仍持續在建設擴張中，像是萬大樹林線、環狀線北環、南環、信義線東延段等路線仍然可期，有意購屋的民眾其實可依據自己的需要及偏好、妥善規劃及佈局，順勢搭上捷運置產的順風車。
台中捷運綠線正式通車營運，讓台中市土地交易市場形成北熱南也燒。根據信義全球資產公司統計實價登錄已揭露資訊(2019年~2021年)，台中捷運綠線所行經的六大重劃區再加上北屯機廠區段徵收區之土地交易金額排名中，七期重劃區以473億元排名第一，北屯捷運機廠區段徵收區以126億元排名第二，十三期重劃區以106億元排名第三。 信義全球資產公司總經理柯宏安表示，台中土地市場出現如此大轉變主要在於科技大廠進駐，帶動就業人口紅利，加速台中人口數的增長，再加上大型建設完善，捷運綠線通車以及完整交通路網明朗化，都刺激出建商大舉獵地。觀察台中捷運綠線所行經之重劃區，土地交易最熱絡的區域以七期重劃區為當然第一，因位處市政中心，鄰台中最大交通幹道路台灣大道，大面積完整街廓土地，辦公、商場、飯店聚集，宛如台北信義計畫區，因此讓建商願意加碼搶地，土地交易金額2020年大爆量達280億，更為近五年新高，站穩第一名寶座。
極受矚目的是位於南台中的十三期重劃區，區域內以住宅區主要規劃，受惠台鐵大慶站及捷運綠線雙軌優勢近期相當火熱，於2019年底開始公告禁止移轉，最快在今年8月才會完成配地，但在2019年禁止公告移轉前就可以發現建商已悄悄布局，土地交易金額創下歷年新高，來到56億元，而2020年僅短暫開放交易兩個月，交易總金額仍來到45億元，預計今年完成配地後將會引起一波購地潮。另外，位於北台中的北屯機廠區段徵收區，區內規劃有特定商業區及住宅區，未來將有辦公、商場、住宅林立，加上好市多Costco進駐增添話題，從2018年已有上市櫃建商在此區域布局，包含富宇、達麗、亞銳士等。 總經理柯宏安表示，上市櫃企業投資台中土地市場從2017年136億元，到2020年增至348億元，成長155％，而2021年上市櫃建商土地交易總金額前五名，台中就佔了三個名次，第一名則是達麗及白天鵝以44.2億元標下台中高鐵特地區土地，顯現出台中土地市場火熱，台中捷運綠線串聯北台中與南台中各大重劃區，加上豐富的發展題材，預期會持續帶動建商購地，帶動整體土地交易增加。
內政部長徐國勇28日指出，為讓公設比合理化，目前正檢討免計容積內容，將從三個方向進行檢討，包括管理委員會空間、機電設備空間、車位與車道空間等。他強調，公設比是否合理，應該從建築基本需求和市場消費需求進行評估。 近期傳出新建案公設比超過35％，甚至接近四成，引起各界限制公設比聲浪。徐國勇28日赴立法院提出「建築物公設合理化、透明化」專題報告。他指出，公設比合理與否，應從建築基本需求與消費需求來看，依設置目的分成兩類：一是必要性公共設施，應由消費者負擔，如走廊、安全梯、排煙室；另一是「必要性以外公設，應著重資訊揭露，如室內游泳池、KTV、健身中心。 徐國勇強調，目前正在檢討免計容積內容，朝向合理控制管委會及機電設備空間的面積等方向規劃。
專家指出，免計容積部分就是公共設施，通常指的是電梯、樓梯間、機電設備、管理室等，未來要去檢討免計容積的項目和比例；徐國勇指的管委會空間是建築技術規則中的專有名稱，實務上可能被當成交誼廳、健身房使用，不一定完全是管理員或管委會使用的空間。至於停車位、車道等管理，徐國勇表示，停車位可獨立交易，房屋也常與停車位分開計價，為配合停車位實務需求，將以住戶權益受保障前提下，檢討停車空間制度的可行方案。但因涉及層面較廣，將持續傾聽各界意見後審慎評估。 綠委高嘉瑜質詢時批評，內政部沒有檢討公設比灌水問題，甚至質疑內政部放水，內湖地區就出現52％超高公設比，卻沒有積極管理。政次花敬群回應，正在檢討公設比合理性，若公設比真的太高，消費者可選擇不買，花敬群甚至表示，不要把正常的東西說得很惡質，若沒有機電、電梯，難道上樓要用飛的嗎？
「送房」、「等房」成為高房價、少子化下，國人取得不動產的新常態，根據內政部統計顯示，今年首季贈與移轉移轉1.38萬棟、年增4.4%，為六年新高；繼承移轉1.44萬棟，年減0.7%，為歷年同期次高。 內政部統計顯示，今年第一季六都不動產贈與均較去年同期增加，其中又以台中成長13.8%、桃園成長10.2%較高；繼承移轉各都會區變動差異不大，其中以新北、台中分別增加2.6%、2.1%較明顯。 大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，即使房地合一稅上路會大幅增加出售受贈不動產的所得稅負，不過仍有不少夫妻為了財務規畫進行夫妻間贈與。 贈與房屋及土地的價值認定依據房屋評定現值及公告土地現值，未來出售有取得成本過低的問題，不過將來有計畫脫手，還有其他節稅考量，如土地增值稅在自用住宅用地可用「一生一次」10%的優惠稅率，夫妻一方若已使用，可將不動產贈與配偶，之後出售便可節稅，近幾年台中、桃園交易量大，有節稅需求的量體也大增。 至於繼承移轉，隨著人口老化，以及經濟高度成長時代的戰後嬰兒潮時代長者凋零，不動產繼承規模逐年增加。郎美囡表示，繼承免徵土地增值稅，由於持有期間長，其土地漲價金額往往頗為驚人，因此許多長輩選擇以繼承方式將不動產移轉給後代，不動產繼承移轉仍為顯學。
2021年台中軌道經濟元年，隨著捷運綠線正式通車，台中高鐵特區更是眾開發商關注焦點，今年首場區段徵收土地標售案，共吸引43封標單競標，高鐵特區二塊商業用地，規模皆逾4000坪，價格刷新地價里程碑，其中以每坪96萬得標之土地,其土地溢價率達66.7%，刷新高鐵特區土地交易單價、總價最高記錄，顯見前景看好，與西屯水湳經貿園區並列兩大溢價最高區域。 速度即價值!高鐵特區是中部唯一的三鐵共構站，台中站更是全台最大之站體，日運量達60000人次，開啟一日生活圈。便利的交通串連中部核心地段、成為重要交通樞紐，可連結74號快速道、中投、國道1號、國道3號；同時銜接台鐵、捷運綠線、高鐵等軌道系統，是中台灣唯一的六條通新核心。 百億建設 群聚效應發酵 政府、企業看好高鐵特區未來性，投注佰億的建設資金，目前已有台中國際展覽館，國泰物流共和國、新光人壽台中傑仕堡等…兼具會議展覽、休閒娛樂等機能。
預計在ATT 4 FUN進駐後，「超級娛樂購物城」招商案將啟動，建設利多與百貨群聚效應持續發酵，眾星拱月讓高鐵特區成為核心商圈！ 惠宇新案位居高鐵特區，全區為低密度開發，擁有高綠覆、低建蔽、大棟距的優勢，生活尺度開闊寬鬆，環境寧靜清幽、公園、綠帶成蔭，形成綠意盎然步道，漫步其中盡享春花冬陽，感受生活之自在，感動天地之美好，四季變換，與自然共生。高鐵特區新案基地2600坪，雙面臨路、基地方正大器，面河岸、公園、第一排，擁有海闊天空無限視野，產品規劃2~4房，約30~50坪，社區擁有豐富的休閒公設，飯店式迎賓大廳、健身房、游泳池、多功能教室、溫書室、閱覽室、視聽室、律動教室…..等 渡假心情樂活在家，惠宇新案即將公開，誠摯邀請品味知音親臨鑑賞。
國泰房地產指數今（28）日公布今年首季預售、新成屋數據，與上季相較、首季全國房地產指數呈「價漲量縮」格局，其中除新北市外，北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等五大地區新屋房價全數創新高。交易量則呈兩極發展，桃竹以北為相對低檔，中南部則超過波段高點。 國泰房地產指數最新報告顯示，今年首季全國新屋每坪可能成交價為30.81萬元、季增0.2%，推案戶數為21,812戶、季減7.6%，呈現「價漲量縮」格局。 今年首季全國新推個案數、推案戶數、銷售率全數下滑，其中新推建案數為230個、季減22%，推案戶數21,812個、季減7.6%，銷售率11.7%，較上季降低2.4個百分點。 以區域來看，近兩年案量龐大的桃園、台南、高雄推案戶數全下滑，又以台南較上季腰斬最多，其次為高雄季減36.8%，桃園也少了12.2%；銷售率部分，新北、桃園、高雄掉最多，又以新北市較前季減少3.3個百分點最多。
若以區域房價趨勢來看，除了新北市接近波段高點外，北市、桃園、新竹、台中、台南、高雄等五大地區新屋房價全數創新高；交易量則呈兩極發展，桃竹以北為相對低檔，中南部則超過波段高點。 國泰房地產指數協同主持人暨景文科技大學副教授章定煊分析，政府這一波是「預防性打炒房」，顯示政府已看到低利、游資泛濫環境，若無政策壓抑，房價恐「飆漲」。 章定煊表示，對買方來說，政府已表明「針對短線投資客」，加上自身需求和認清房市現況，因此進場購屋。不過需留意房市旁大餘屋量，這部分由於政府並無數據公布，未來恐成為市場賣壓。
遠傳電信28日公告，旗下子公司新世紀資通公司處分台北市內湖區一棟不動產，並由聯發科以32.6億元取得土地及大樓資產。 對此聯發科回應指出，未來將會作為公司研發大樓使用。若加上先前內湖行善路及內湖路一段等兩個營運據點，未來聯發科將會在內湖有三座研發據點。 該大樓土地位於台北市內湖區文德段五小段16地號共872.45坪，建物位於台北市內湖區瑞光路216、218、220號大樓共6,451.21坪含170坡道平面停車位，依照公告內容，這次的交易總金額高於不動產估價機構的估價28億餘元。 遠傳電信之前透過推動智能辦公室，將員工辦公場所集中在兩棟大樓，今年年初決定出售這棟位於內湖瑞光路的辦公大樓，由於是遠傳歷年少見的資產活化動作，備受市場矚目。 遠傳2021年財測合併營收822.76億元，年增3.5％，淨利83.68億元 、EPS2.57元，年成長0.2％，今年財測尚未將處分不動產納入計算，如果今年順利處分不動產，法人預期有助於遠傳業外收益及獲利表現 。
受疫情衝擊，加上婚宴市場環境改變，先前向國泰人壽承租原六福皇宮大飯店地下3樓宴會樓層，預計打造全台首家日式主題婚宴會館的御頂國際集團決定收手，並與國壽解約，留下空間勢將重新招商。 對於計畫改變，御頂國際董事長李日東僅低調表示，「疫情衝擊，生意難做」。惟據了解，御頂決定撤退的原因是，御頂原規畫時程是今年9月將婚宴場館改裝完成，10月正式營運，搶攻年底前婚宴旺季，但國泰方面則希望御頂與樓上「JR東日本大飯店台北」同步完成改裝，並在4月前取得執照；在雙方無法取得共識下，御頂決定收手。 位於北市南京東路三段的原六福皇宮大飯店，房東是國泰人壽，建物地下6層、地上15層 ，基地面積1,757坪，樓地板面積18,757坪，六福旅遊集團不再續租熄燈後，拖了一年多，最後才由捷福旅館管顧引進日本飯店。
捷福旅館管顧公司是由JR東日本在台子公司台灣捷爾東事業開發與旗下日本飯店株式會社，以及福泰飯店關係企業福康投資合資設立。而鑑於少子化、晚婚人口增多，加上婚宴場館供過於求，宴會事業經營不易，捷福只願承租客房樓層，並斥資6億改裝為有288間客房的「JR東日本大飯店台北」，至於B3的宴會樓層由國壽自行招租，後由旗下有「晶宴會館」與「頂鮮101餐廳」的御頂國際集團承租。 按御頂最早規畫，租下原六福皇宮B3後將規畫為三個宴會廳，三個廳的彈性隔間打開連通後，可同時容納110桌客人，並引進日式婚宴概念區隔市場。新的宴會場館除50％業績來自婚宴， 另外50％營收希望來自會議MICE市場、與不同形式的發表會或展銷會。 唯新冠疫情衝擊觀光旅遊產業，雖國內疫情受控後，國旅市場大爆發，內需餐飲市場亦升溫，但台北市觀光飯店的住房與宴會生意仍欲振乏力；此外，少子化與晚婚趨勢，以及未來二年北市尚有新飯店陸續加入營運，婚宴市場供過於求，同業認為這才是御頂撤退的主要原因。
FinTech（金融科技）的崛起，去年更加上疫情的衝擊，都讓全世界的傳統銀行因疫情成為推動數位轉型的最大助力，而國內更因「鯰魚」純網銀的陸續開業，使台灣的銀行加快轉型的速度。 仔細分析，金融科技已經在全球發展這麼多年來看，實體的傳統銀行不但沒有因此消失於世界上，仍持續擴大，並不斷招兵買馬，招募各類型人才，並強化各方面實力，且不斷強化與異業合作，都可以看出傳統銀行的存在價值仍在，以及加快轉型的速度與決心。 不過，現在消費者仍面臨相當多的痛點，如身分認證、匯款、實體單據等等，或是許多未被傳統銀行重視的族群或業務都需要持續開發，因此未來金融業如何解決消費者的痛點，且能兼顧法規與實務的便利，並滿足消費者的需求，都是當務之急。 在此之下，各銀行的數位金融服務也不斷推陳出新，現在更積極打造各類生態圈，不斷強化開放銀行、異業合作等方面，並增加更多的場景應用，讓傳統銀行也能有新面貌。
相較於純網銀的從零開始或是金融科技業者知名度仍不足之下，傳統銀行的優勢就在於具備高品牌知名度、系統穩定，更與顧客有了長久的情感跟信賴感，加上還有實體分行、行員的接觸，都讓傳統銀行的優勢仍在，只是面對消費者不斷盼望的金融服務創新，傳統銀行的腳步仍稍嫌緩慢。 也因此，傳統銀行現在更應該檢視自己的優勢，積極串接線上、線下客戶，提供良好的虛實合一的體驗與服務，更需要不斷優化實體分行的服務流程，讓客戶也有到銀行被服務的需求，營造出尊榮感，讓實體分行通路的價值不斷向上提升。 以現在各傳統銀行分行不斷轉型，除了轉型數位分行、智慧分行外，更要比門面、比裝潢，加上現在還要轉型為雙語分行、三語分行，銀行不斷與時俱進，而在這同時，銀行也別忘了初衷，提供最好的服務，也要做好風險控管，讓客戶、銀行獲得雙贏。
高市左營區人口19.7萬餘人居全市第三，為促進土地多元發展並提升土地混合使用之效益，市府打算將位於蓮池潭、美國學校勝利路旁的舊左營國中1.8萬坪觀特區土地，變更為商業區土地，擬採公辦都更招商模式，將以TOD住商發展核心，開發商場、觀光旅館與水景住宅，結合購物、居住與觀光遊憩之綜合機能，串連左營與漢神巨蛋百貨商圈、高鐵左營站區發展，可望帶動左營房市加速成長。 高雄市政府為促進左營國中舊校地之利用與鐵路地下後之都市機能縫合，考量左營人口達19.7萬餘人，且地區都市計畫仍有劃設商業區之需求，因此打算將位於翠華路、勝利路口，緊鄰美國學校與蓮池潭風景區，已變更為觀光發展特定專用區的舊左營國中5.99公頃(約1.8萬坪)土地，擬變更為商業區土地。 左營人口達19.7萬餘人，為高市第三大行政區，地區都市計畫仍有劃設商業區之需求。 高市府都發局指出，本計畫範圍屬大眾運輸場站周邊土地具 TOD 發展優勢，規劃為商業區有利於提高土地利用強度，帶動整體都市發展。同時考量左營區人口數逐年攀升，住宅需求隨之增加。加上本計畫區具有交通及鄰近蓮池潭之區位優勢，雖受到國際特殊傳染性肺炎疫情影響，但未來仍具旅館產業之發展潛力。
都發局表示，本計畫因鄰近台鐵左營車站、高鐵左營站及捷運紅線，未來將以大 眾運輸為導向之進行計畫之開發，引入住商混合之土地使用方式提供就業、購物、居住與觀光遊憩之綜合機能，串聯左營與鄰近地區之發展，故變更觀光發展 特定專用區、綠地用地及公園用地為商業區。 另外，因本計畫緊鄰蓮池潭風景區與大小龜山，為提供本計畫之良好開放空間，並串連山與水之綠色軸帶發展，故另於細部計畫以原現行公園區位等面積留設公園用地。故變更觀光發展特定專用區為商業區。為變更觀光發展特定專用區、公園用地及綠地用地為商業區，變更總面積約5.99公頃。 寶佳集團4年前以每坪60萬元取得的高鐵轉運專用區旁站前北路2502坪商四基地，打算規劃26層超高層景觀大樓案等，市場傳出，售價將向上挑戰35萬至4字頭關卡。 市調顯示，左營蓮池潭與軍區一帶，目前已有多家建商紛紛規劃新景觀大樓，包括華友聯開發果貿段二期啟文路18層先建後售案、聯上集團左營大路旁「聯上大道」29層海景大樓案，售價都將達2字尾甚至3字頭。 另外，太普建設崇實路28層海景大樓案、寶佳集團高鐵轉運專用區旁2502坪商四基地26層景觀大樓案等，售價都將站上3字頭，甚至向上挑戰35萬至4字頭關卡。
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