|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)王詠樂襄理(Zora #212)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
根據2021年第1季國泰全國房地產指數統計，本季雙北地區大廈可能成交價與整體可能成交價接近，桃園、新竹、台中地區大廈可能成交價高於整體可能成交價，南高地區則低於整體可能成交價。從近三年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，故大廈可能成交價與整體可能成交價接近；桃園、新竹、台中地區大廈價格平均高於整體可能成交價，視透天推案區位與品質差異，偶爾出現整體成交價高於大廈價格；台南、高雄地區大廈價格平均低於整體可能成交價，可明顯看出南北地區大廈推案產品差異。 國泰台北市房地產指數統計--相較上一季及2020年同季皆「價量俱漲」。相較2020年同季，本季台北市供給量大幅增加，主要為都更及危老重建案，皆位處精華地段，總價雖高，成交表現仍佳。
整體而言，價量表現俱佳，房市表現熱絡。 國泰新北市房地產指數部份--相較上一季價量俱穩，相較2020年同季「價跌量增」。相較2020年同季，本季新北市蛋白區推案數增加，成交價小幅下跌；主推中小坪數產品控制總價，銷售率維持穩定。整體而言，本季價量指標背離，房市表現待觀察。 國泰桃園市房地產指數--相較上一季價穩量縮，相較2020年同季「價漲量穩」。相較2020年同季，開價上漲，議價率維持穩定，成交價上漲一成多；推案量及成交量皆維持穩定。整體而言，桃園因總價親民吸引北客買盤，致房價攀升，房市表現偏熱；惟相較上季，受打炒房政策影響，市場有轉弱現象。 國泰新竹縣市房地產指數--相較上一季「價漲量穩」，相較2020年同季「價量俱穩」。因電子科技產業景氣熱絡，本季新竹主推高單總價產品，推案金額大幅增加，市場買氣熱絡，成交戶數維持穩定。相較2020年同季，房市仍維持穩定。
國泰台中市房地產指數--相較上一季價量俱穩，相較2020年同季「價量俱漲」。相較2020年同季，開價持續上漲，議價率大幅縮減，成交價上漲二成；推案量及成交量均持續增加。本季推案多集中在外圍蛋白區域，主推中小坪數產品。受惠交通建設利多及剛性買盤支撐，相較2020年同季，房市表現熱絡；惟相較上季，受打炒房政策影響，房市表現轉為穩定。 國泰台南市房地產指數--相較上一季價穩量縮，相較2020年同季「價漲量縮」。相較2020年同季，開價上漲，議價率縮減，成交價上漲近一成；推案量及成交量均減少，惟銷售率表現仍佳。因台積電南科擴廠需工量大產生排擠效應，本季減少供給，但房價仍持續攀升，價量指標背離；惟相較上季，受打炒房政策影響，市場表現偏弱。 國泰高雄市房地產指數--相較上一季價穩量縮，相較2020年同季「價量俱穩」。相較2020年同季，開價上漲，議價率擴大，成交價持穩；推案量減少，銷售率表現佳，成交量維持穩定。整體而言，因南部缺工建商推案減少，部分個案因地段優勢，銷售表現佳，房市表現穩定；惟相較上季，受打炒房政策影響，市場表現偏弱。
根據2021年第1季國泰全國房地產指數統計，本季新推個案數共230件，推案戶數計有21,812戶。總推案金額為3,364億元，較上季及2020年同季均上升；主力總價為1,546萬元，較上季及2020年同季均上升；其中大廈類型推案者佔80％。 在價量指數部份共有6大區分： (1)可能成交價小幅上漲，台中上漲最多--本季各地區可能成交價相較上一季小幅上漲，各地區成交價維持穩定或上漲，其中台中上漲3.62％最多。 (2)開價中幅上漲，台中上漲最多--本季各地區開價相較上一季中幅上漲，各地區開價維持穩定或上漲，其中台中上漲5.43％最多。
(3)議價率中幅擴大，高雄議價率相對較高--本季各地區議價率相較上一季中幅擴大，除台北、新竹議價率縮減外，桃園、台南維持穩定，其餘地區議價率擴大，其中高雄議價率15.85％相對較高。 (4)推案量(金額)維持穩定，新竹推案量大幅增加--本季各地區推案金額相較上一季呈現穩定，除台南、高雄推案量減少外，桃園、台中維持穩定，其餘地區增加，其中新竹推案金額增加1.4倍最多。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 (5)銷售率小幅減少，新北減幅較大--本季各地區銷售率相較上一季小幅減少，台北、台中銷售率維持穩定，其餘地區減少，其中新北銷售率9.01％(減少3.3個百分點)相對較低。 (6)成交量(戶數)中幅減少，台南成交量大幅減少--本季各地區成交量相較上一季中幅減少，除台北成交量增加外，新北、新竹、台中維持穩定，桃園、台南、高雄減少，其中台南成交量減少五成最多。
政府打房，影響建商推案意願，520檔北台灣預售巿場推案量較去年同期大減200多億，創2018年以來同期新低，其中推案量最大的新北巿重心放在新店、淡水與三重等地，對於房地產後巿，業者專家看法分歧，不過，就近3年土地交易統計，以及新北巿日前標售三重土地數字分析，三重未來房價欲小不易。 新店板橋熱度續攀升 住展最新統計，今年北台灣房市520檔新成屋、預售屋推案量，預估量約2133.81億元，較去年同期減少9％，創近4年同期新低，主要縣巿中，以新北推案823.8億元居冠，推案重心在新店、淡水與三重等地。 不過，新北土地交易熱度持續上升，據新北市地政局資料顯示，從2019年3月到2021年3月全市土地交易筆數累計194141筆，其中新店區20853筆居第一；三重區更以黑馬之姿竄出，以17037筆拿下第二名，板橋區16464筆排名第三。
國建新案上看7字頭 近日新北地政局標售三重區二重疏洪道重劃區三重段174地號1982坪土地，吸引17封標單搶標，最後由國泰建設以3億9千多萬元得標，溢價率達71.37％，每坪脫標價約171萬元，打破該區地價紀錄引發關注。住展研發長何世昌表示，以國泰建設標得價格回推，未來推案時，新案成交價將攀升至每坪60萬，開價應上看70萬元。 今年三重已經開賣的有「鄉林恆美」、「大亮時代6」、「閱河」、「皇鼎富邑」、「悠遊居」、「元信國翠」、「國泰和河」、「錸德京湛」、「漢特金捷」等。今年年底前預計開賣的個案還有「亞昕淳白」、「漢皇鼎真」、「馥都悅2」、「智寶家合」、「峰雲360」、「集美臻旺」、「上仁一品苑」、「順天淳美術」、「寶石心富町」、「大阪五谷王段案」、「連美五谷王段案」等。 房市長線發展具前景 冠德指出，外界矚目的三重太子汽車廠案，量案百億，會在第4季推出，近期則在三重左右岸各有一案推出，其中鄰近三重站案，總銷12億，坪數規畫為25至38坪，至於先嗇宮站附近新案總銷22億，規畫坪數在25至40坪間。 潤泰新也看好房市長線願景，計畫2021年推出4件新案，包括北市臥龍街、犁和街2件都更案，及新北市三重等新案。 台灣房屋三重國小特許加盟店店東林紫雲分析，三重後續還有新北第二行政中心、果菜市場遷移、銀新未來城、北環段興建、機場捷運增設A2a站等利多可期，房市發展深具前景。
新北市近年力推都更，卻有不少巷弄內老舊房舍因基地面積過小，開發利益不足難以都更，新北推出都更第二箭「主要幹道都更2.0」，只要住戶百分百同意，小基地開發權利可併入主要幹道都更案，同享最高20％基準容積加給，原本小基地則可轉為綠地公園，解決舊市區公共空間不足問題。預計7月上路。 小基地轉為綠地公園 新北市長侯友宜上任後力推都更三箭，其中都更第二箭「主要幹道都更」針對轄內20公尺以上主要幹道兩側，基地規模達2000平方公尺（605坪）以上，或完整街廓，就能給予基準容積加給最高20％，上路兩年來，全市總計有36案申請。 不過都更第二箭將在今年7月落日，市府為加速都更推動，將推出「跨街廓都市更新辦理容積調派專案計畫」，可稱為都更第二箭2.0，都更處發言人李擇仁解釋，許多小巷弄老舊建築急需都更，但因面積過小，開發利益不高，且有時候因巷弄狹小，容積率還會被調降比其他地區低，建商興趣缺缺。
最高加20％基準容積 李擇仁說，小基地移入大基地，不僅能讓容積集中開發提升容積使用效益，原本在巷弄內的舊市區空間，則可規畫作綠地與公園，解決密集舊市區內公共空間不足問題，釋出的空間可提供周邊居民休憩並改善居住環境及提升防災效益。 李擇仁說，容積調派有一定限制，兩個基地須位於同一處的都市計畫範圍，板橋的小基地只能移入板橋的大基地，他以市府試算的假設案件容積率200％的板橋幸福段的小基地，移入位於主要幹道的容積率300％的板橋文化段，經過計算後，文化段案件可提升容積率至341％。 不過移入基地也有限制，不可位於山坡地、第一級環境敏感地區、已與捷運系統用地聯合開發者或是毗鄰經文資法指定的古蹟、歷史建物、紀念建築等地。 李擇仁說，全案已向都委會報告，將會等都更第二箭1.0在7月到期後上路。
近年各地房價飛漲，口袋不深的首購族大多選擇兩房小宅，以減輕負擔。根據591實價登錄統計，即便買兩房，台北市總價直逼2000萬，也得不吃不喝苦存12年才能買到。桃園、高雄首購族輕鬆多了，房價所得比在五年內，只要4.5年。 591實價登錄統計去年七大都會區，屋齡3年到40年的中古大樓2房中位數總價，對比各區可支配所得後，算出各地2房房價所得比。 591房屋交易網新聞組組長畢務潔表示，首購買房最幸福的是桃園及高雄，其中桃園市2房成交總價中位數落在520萬元，家戶所得約114萬，房價所得比約4.5年；高雄兩房更便宜，只要456萬，但因高雄家戶所得較低，房價所得比也是4.5年。 畢務潔分析，桃園楊梅、觀音區不少中古大樓社區單價還在10萬元內，深受首購族喜愛，二房房價所得比因此較低。高雄則因楠梓、仁武等較外圍區段的中古屋1字頭行情，讓高雄成為首購買房最幸福的縣市之一。 新竹市跟台南市二房房價所得比都只要4.6年，買房幸福度也屬前段班。
新竹市兩房中位數要586萬，接近600萬元，也不便宜，不過，新竹人收入高，因此買起兩房還是很輕鬆。 台南受惠台積電（2330）設廠議題，近年推案市場夯到爆，不過中古屋還很便宜，兩戶中位數價格419萬，為全台主要都會區2房產品最平價的縣市，房價所得比也相對低。 新竹縣及台中市買兩房都約需5年不吃不喝，畢務潔指出，新竹縣因有竹北市高價區的關係，2房成交總價硬比新竹市是多了快要百萬，但房價負擔還在合理範圍裡。 台中去年房市也爆熱，主要交易熱區為北屯、西屯、南屯三大屯區，其中又以捷運綠線沿線最夯，其中不少屋齡20年以上的中古社區，2房產品多在350~450萬之間，換算下來單價只有1字頭，買房負擔也不重。 新北市一級房市區目前房價已來到相對高點，2房中古大樓總價中位數達854萬元，對比可支配所得須7.7年不吃不喝才能買房，買兩房也有點吃力。 但比起台北市仍是好很多，天龍國台北市2房中古大樓物件總價中位數1820萬，直逼2000萬元，對比最新家戶可支配所得中位數，首購族在台北買2房得不吃不喝「苦存12年」，堪稱首購地獄，全台最慘。
長虹建設位於台北市內湖的「長虹雲端科技大樓」29日再度成交，兆隆投資以總價4.31億收購一個樓層，約820坪；而兆隆投資大股東為陳立白，正是日前才砸下26.23億買下該大樓四分之一的記憶體模組大廠威剛科技董事長，累計短短不到10天，威剛體系已投入逾30億買進長虹的廠辦。 該大樓為長虹建設和地主合作開發，長虹可分總銷約50億。長虹昨與兆隆投資簽訂「長虹雲端科技大樓」房地買賣契約書，包括土地持分約119.06坪，建物819.84坪、停車位10個，每坪平均交易價格為51萬，成交總價約4.31億元。 長虹今年主要業績貢獻包括「長虹雲端科技大樓」，以及總銷18億的「長虹新銳科技大樓」，目前正洽商潛在買方。另外還有總銷20億「帝璽」、9.1億「政大首席」、37.6億「長虹天擎一期」、25億「交響苑」等，今明年可望陸續完工並交屋入帳。 長虹去年處分「長虹新世代科技大樓」給萬海航運，稅後純益達26.19億元，每股稅後純益達9.02元，董事會擬配發5元現金股息。
內科與南港為台北市科技產業重要聚落，年產值超過新台幣6兆元，以目前南港的發展態勢來看，南港、內科、信義計畫區產業鏈互補整合的「產業黃金三角」已成形。紡織大廠宜進實業董事長詹正田看好南港發展，4年前購入南港串接內科的成功橋旁、鄰南港路三段遠東ABC科學園區的1639.57坪土地，聯手內科廠辦推手遠雄建設，要打造人性化的企業總部「遠雄宜進I-CITY」。 自去年第4季動土以來，「遠雄宜進I-CITY」磁吸新創、科技、生技、台商回流設廠，與區內傳產升級後的智慧製造業買進，其中亦不乏因內科供給不足而外溢的需求者。業者指出，「遠雄宜進 I-CITY」是近年來台北市難得釋出的第三種工業區開發案，在南港眾多指標大型商用不動產開發案中，是少數符合區域產業發展需求的「廠辦」。
遠雄建設此次與宜進雙強攜手合作，邀請國際知名建築師李祖原組成最強團隊統籌，規劃全新第七代人性化廠辦。 業者表示，2020年迄今，南港區的商用不動產成交金額已近400億元，也吸引大聯大控股、聯強國際等大型企業選擇進駐南港設立企業總部，不單是房地產業和科技圈，連民眾都明確感受到南港房市熱翻。等未來南港A級辦公大樓、高檔住宅、國際飯店等，紛紛隨指標大案雨後春筍般冒出時，區域街廓將逐漸成形。 「遠雄宜進I-CITY」打造人性化綠廠辦，預留空調擴充與排水排氣規劃，滿足機房或實驗室設置；並調整結構跨距與載重力，預留大型客戶需求。挑高大廳引入綠意、頂層空中花園休憩步道、自然採光梯廳、健身房，每層另設置共享休憩空間，是南港目前少有、宜廠宜辦的產品。
信義全球資產統計指出，台中捷運綠線沿線近三年土地市場北熱南也燒，其中七期重劃區以473億元排名第一，北屯捷運機廠區段徵收區以126億元排名第二，十三期重劃區以106億元排名第三。 信義全球資產公司總經理柯宏安表示，近年科技大廠進駐，加速台中人口數的增長，再加上大型建設完善，捷運綠線通車以及完整交通路網明朗化，都刺激出建商大舉獵地。 觀察台中捷運綠線所行經之重劃區，土地交易最熱絡的七期重劃區，因位處市政中心，鄰台中最大交通幹道路台灣大道，大面積完整街廓土地，辦公、商場、飯店聚集，宛如台北信義計畫區，因此讓建商願意加碼搶地。
位於南台中的十三期重劃區，區域內以住宅區為主，受惠台鐵大慶站及捷運綠線雙軌優勢近期相當火熱，於2019年底開始公告禁止移轉，最快在今年8月才會完成配地，但在2019年禁止公告移轉前建商就已悄悄布局，土地交易金額創下歷年新高，來到56億元。 而2020年僅短暫開放交易兩個月，交易總金額仍來到45億元，預計今年完成配地後將會引起一波購地潮。 另外，位於北台中的北屯機廠區段徵收區，區內規劃有特定商業區及住宅區，未來將有辦公、商場、住宅林立，加上好市多Costco進駐增添話題，從2018年已有上市櫃建商在此區域布局，包含富宇、達麗、亞銳士等。 柯宏安表示，上市櫃企業投資台中土地市場從2017年136億元，到2020年增至348億元，成長155%，今年上市櫃建商土地交易總金額前五名，台中就佔了三個名次，第一名則是達麗及白天鵝以44.2億元標下台中高鐵特地區土地，顯現出台中土地市場火熱，台中捷運綠線串聯北台中與南台中各大重劃區，加上豐富的發展題材，預期會持續帶動建商購地，帶動整體土地交易增加。
台中東海商圈有座商城叫作「時代大廣場」，荒廢20多年的景象，宛如電影「功夫」中的場景，而這棟商城是在民國79年興建，有60戶小店面，但因為每間店生意遲遲沒起色，店主乾脆委託房仲將店面出租，每間10坪大小的房間後來以每個月2千塊的價格，出租給移工當成宿舍，價格相當低廉，但也隱藏安全危機。 走過路過，沒人抬頭多看一眼的商城，卻意外成為熱門的探險景點，沿著大迴轉的樓梯走下來，彷彿回到香港電影的場景，但這裡其實是藏身在東海商圈的廢棄大樓，民國79年興建的時代大廣場，地下三層、地上八層，過去隔成60間店面，要以商城模式營運，但生意遲遲沒起色，營運不下去荒廢了20多年，現在老舊的模樣，一戶挨著一戶，陽台當作曬衣場和廚房，和電影「功夫」裡的場景香港九龍城寨，還真有幾分類似。
當地商家林先生說：「為什麼選在這個地方是因為它靠近工業區，因為我是做移工生意的。」整棟商場唯一的店家，老闆林先生說，要做移工生意，乾脆舉家搬來這裡住，因為租金低廉，也成為不少移工的宿舍。越南移工李先生說：「一個月一個人(租金)2千1，這是床左手邊裡面。」每間10坪大小的店面擺上3.4張上下舖的床，至少能容納6個人以上，一人租金只要2千元，對移工來說便宜又大碗。 越南移工阮先生說：「我們工廠是(租金)2千多，(這裡的環境好嗎)好。」住的開心，但安全問題也要當心，台中市都發局長黃文彬說：「(商城)當時是領有執照的，但它是不是現在有違規使用，我們還要再去做現場勘查。」就怕商城長期沒人管理維護，要是發生地震或是火警後果不堪設想。都發局初步確認，大時代廣場不是違章建築，會再派員稽查店面隔間是否合法，要確保移工的居住安全。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
