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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
依據近期實價登錄資料，位於士林區的知名豪宅「天母紘琚」在2021年2月揭露一筆租賃資料，該戶位於9樓，每月總租金22萬元，實價揭露之租金單價約每坪1,111元，租金水平相當於一般住宅，跟該社區過往租金資料相比，則顯示下滑之勢。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，該社區位於天母豪宅聚落，不過承租方多數考量地段機能性，故租金落差較大。 天母紘琚位於中山北路七段巷弄內，成交均價約每坪115.5萬，周邊還有國泰天母、天母御莊等在地指標豪宅，天母紘琚在實價上共有4筆租賃資料，最高租金單價出現在2015年，11樓戶每月總租27萬元，單坪約1,833元，該戶出租僅附1個車位，但卻是該社區在實價上租金單價最高者，之後16樓連續2年有出租資料，且每戶都附2個車位，但租金單價降到每坪1,693元及1,449元，2021年9樓戶附2車位單坪租金僅1,111元，依該社區平均成交單價計算，其租金投報率僅1.2％，可謂超佛租金。 郎美囡分析，豪宅所有權人通常擁有多戶房產，閒置資產出租多數並不為了租金收益，反而在意租客能否維持住家狀態在水準之上，因此不乏有屋主願意以較低租金租給優質客戶。
另一方面，除了外交使節、高階主管外，不乏有實力雄厚，但希望財務彈性度更高而選擇租屋的租客。除地段外，豪宅的知名度、社區住戶及社區的軟硬體服務是影響租金高低與出租速度的重點，相較之下，與社會賢達為鄰的指標豪宅往往都有不錯的租金表現。 以租代買，擠身豪宅住戶 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近期有不少知名豪宅出現租賃資料，如西華富邦、文華苑等，月租金多在數十萬之譜，能負擔相當於上班族年薪的月租金，其身分也不同凡響，不過知名豪宅租屋釋出少，且屋主為維持屋況，也會慎選租客，避免房屋價值受到影響，隨著台灣國際能見度提高，加上外商加碼投資，未來豪宅租賃市場將走出一條不同的路。
高樓豪宅特別吸金？實價登錄2021年5月5日揭露西華富邦新交易，「大亞國際興業」以3.16億買下西華富邦33樓，單價212.8萬，暫居2021年豪宅單價排行第三名。同樣也是高樓豪宅豪宅的和平大苑24樓也有新交易，楊姓自然人以2億7660萬入住，當周董的新鄰居，單價168.7萬。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，和平大院總樓高38層，西華富邦更高達42層，都是台北市指標性高樓豪宅，高樓層戶的景觀視野佳，瞭望台北市景觀，頗有居高臨下，坐擁整個城市的優越感，且高樓層隱密性高，因此頗吸引高資產族收購集郵，即使央行將法人購買豪宅的貸款成數調降為4成，也不影響購買意願。
MyGoNews房地產新聞 市場快訊 觀察2021年單價200萬以上的豪宅交易共有四筆，分別為西華富邦兩筆，琢白兩筆，最高單價是西華富邦36樓的229萬，第二名是琢白25樓的215.2萬，而新交易以212.8萬名列第三，琢白9樓203萬，位居2021年第四高單價交易。 張旭嵐表示，西華富邦樓高42層，高樓景觀結合五星級飯店物管，讓許多家族企業型買家指名選購，因此銷售成績在同時期同等級豪宅中最為亮眼。西華富邦2020年共交易了23筆，2021年Q1已經賣出7筆，2021年最熱門的高樓豪王。目前最高單價的為2015年交易39樓，單價291萬。 西華富邦吸引不少名人家族進駐，最知名的就是張忠謀家族，此外還有萬豪酒店劉家、富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族，泰興業董事長蘇一仲家族等。
2021年台中軌道經濟元年，隨著捷運綠線正式通車，台中高鐵特區更是眾開發商關注焦點，今年首場區段徵收土地標售案，共吸引43封標單競標，高鐵特區二塊商業用地，規模皆逾4000坪，價格刷新地價里程碑，其中以每坪96萬得標之土地,其土地溢價率達66.7%，刷新高鐵特區土地交易單價、總價最高記錄，顯見前景看好，與西屯水湳經貿園區並列兩大溢價最高區域。 大台中新門戶 六條通新核心 速度即價值!高鐵特區是中部唯一的三鐵共構站，台中站更是全台最大之站體，日運量達60000人次，開啟一日生活圈。便利的交通串連中部核心地段、成為重要交通樞紐，可連結74號快速道、中投、國道1號、國道3號；同時銜接台鐵、捷運綠線、高鐵等軌道系統，是中台灣唯一的六條通新核心。
百億建設 群聚效應發酵 政府、企業看好高鐵特區未來性，投注佰億的建設資金，目前已有台中國際展覽館，國泰物流共和國、新光人壽台中傑仕堡等…兼具會議展覽、休閒娛樂等機能。預計在ATT 4 FUN進駐後，「超級娛樂購物城」招商案將啟動，建設利多與百貨群聚效應持續發酵，眾星拱月讓高鐵特區成為核心商圈！ 惠宇新案 水岸首排 公園首席 惠宇新案位居高鐵特區，全區為低密度開發，擁有高綠覆、低建蔽、大棟距的優勢，生活尺度開闊寬鬆，環境寧靜清幽、公園、綠帶成蔭，形成綠意盎然步道，漫步其中盡享春花冬陽，感受生活之自在，感動天地之美好，四季變換，與自然共生。高鐵特區新案基地2600坪，雙面臨路、基地方正大器，面河岸、公園、第一排，擁有海闊天空無限視野，產品規劃2~4房，約30~50坪，社區擁有豐富的休閒公設，飯店式迎賓大廳、健身房、游泳池、多功能教室、溫書室、閱覽室、視聽室、律動教室…..等 渡假心情樂活在家，惠宇新案即將公開，誠摯邀請品味知音親臨鑑賞。
北市法規會今天審議「建商」囤房稅，北市提出的修正版的「北市房屋稅徵收自治條例」建商待銷售期為1年，銷售期優惠稅率為1.5%，今經過委員意見討論後，考量建商申請使用執照和產權登記的行政時間，以及配合稅率適度提高有利增加稅收；將建商待銷售期調整為1.5年，銷售期優惠稅率調整為2%，一讀通過，最快下周三進議會大會審議。 市議會今進行法規委員會審議，議員王鴻薇表示，每個年度景氣時好時壞，景氣不佳房子難銷售，建商也會希望變現，但若降價恐牽扯到建案整體比例。囤房稅避免建商持有成本低、待價而售，只有將建商持有成本提高，才能達到囤房稅的目的，根據財政局提供資料，106年度到109年度待銷售期1.5年還算合理。 議員王欣儀指出，若建商待銷售期為1年，恐變相鼓勵預售 。議員林亮君表示，建商待銷售期應有要有緩衝期，應包含使用執照和產權登記期間。
財政局回應，一般案件能在四個月內完成第一次登記產登，都更案件則可在六個月內完成，市府已經有加速相關處理作業。多名議員認為應考量使用執照和產權登記的行政流程時間，建商待銷售期1.5年還算合理年限。 至於，銷售期優惠稅率調整，議員王閔生表示，稅率適度提高有利增加稅收，應給建商合理銷售期、合理稅率。王鴻薇也認為，建商待銷售期未必是重點，而是優惠稅率應為1.5%或2%較為影響建商銷售意願。 議員周威佑表示，市政版銷售期優惠稅率為1.5%，但北市的非自用住宅、非營提供給民間團體使用的話，優惠稅率為2%，市政版不應低於2%，多名議員對此感到認同。 經討論後，超過六位以上同意修正，召集人王皓表示，針對「北市房屋稅徵收自治條例」建商待銷售期由1年調整為1.5年，銷售期優惠稅率由1.5%調整為2%，一讀通過，最快下周三進議會大會審議。
友達月初已正式啟動金額400億元的大型聯貸案招募，這是今年以來僅次於台塑集團越南河靜鋼廠的超大型聯貸案，目前已知聯貸案將由台銀、一銀共同出任管理銀行，近期內將對全體國銀召開說明會，啟動籌組。 業界預期，友達這起聯貸案將再掀超額認購熱潮，據指出，這宗聯貸案可再往上追加25％，因此屆時最後結案金額可能落在500億元。 據了解，友達聯貸案主要是針對前二筆分別為420億元、230億元的聯貸案啟動借新還舊，尤其是近來友達營運面大好、股價頻創近年來新高，此時出手籌組新聯貸案重新安排貸款結果，勢將讓銀行業者大舉進場熱捧。
友達近幾年籌組聯貸案都由台銀挑樑出任管理銀行，此次除了台銀之外，一銀也出任管理銀行，該聯貸案總共七年，前三年由台銀出任，後四年轉由一銀出任管理銀行，聯貸利率以鐵板價1.7％訂價。 金融圈知情人士指出，友達聯貸案這次除了台銀，也找一銀出任管理銀行，一銀董事長邱月琴可說是關鍵人物。讓該聯貸案成為少見採「二段式」管理銀行架構的案子。 除了友達聯貸案，先前傳出大聯大擬併購的文曄科技也由台銀出任管理銀行，合庫、兆豐為共同主辦行，籌組100億元聯貸案。
若與友達聯貸案合計，今年第二季總計已有500億的聯貸案與高科技產業相關，也成為第二季聯貸市場重要的強心針。 此外，租賃聯貸案近日也繼浮上檯面，其中，日盛國際租賃繼兆豐銀日前為其籌組6,500萬美元聯貸，據指出，日盛國際租賃已確定將再由新光銀及華銀為其籌組30億元的新聯貸案；富邦銀行亦將為中租越南子公司籌組1億美元的三年期營運周轉金聯貸案。 金融圈看好，第二季聯貸案可望由高科技業、租賃業帶動新熱潮。
捲土重來，京華城聯貸案規模減半重新上陣。據金融圈人士透露，京華城聯貸案為求能儘快完成，不僅將聯貸總金額大降，且改為全力主攻土融，而先擱置建融，目前全案最新拍定的聯貸金額為195億元，對此新光銀已重新在市場招兵買馬。 京華城聯貸案最初在去年第四季啟動的時候，成案規模為357億元，但如今總規模已「腰斬」到195億，金融業對此聯貸案的保守、觀望由此可見。 儘管該聯貸案大舉縮小規模，但業界人士指出，該聯貸案籌組恐怕仍有困難，其中，目前已確定，不論貸款規模如何縮小，八家公股銀行都不會進場參貸，除了央行的選擇性信用管制措施，最主要的問題在於土地本身當初移轉的問題。 多家行庫主管私下指出，2019年京華城土地在公開標售後，由同一集團的中石化公司旗下子公司鼎越開發得標，依照公股銀行內部授信評估作業，這種土地在同一集團之內的公司移轉之後，再來借土融，一來是授審部門會有疑慮，另一方面在土地本身鑑價上，也會因此招致「土地取得成交價是否高估」的質疑。
行庫指出，這種問題在每家公股銀行的授信案送授審會審查時都會碰到，董事會上恐過不了關，也因此公股銀行此次仍確定不會參貸。 至於該聯貸案擬分成二階段進行，先作土融，不作建融，金融圈人士認為，借了土融後，必須要有之後的興建、出售，才能有還款來源，現在該聯貸案只是希望第一階段土融資金能先到位，因此分階段籌組；至於其他民營銀行在整個借款規模下降、認參比率下降後，是否願參貸，近一個月內會趨於明朗。
台北市黃金三角窗店面逃不過空租潮，松山區八德路與光復北路口的三角窗店面近來不斷換門牌，過去由連鎖咖啡龍頭承租，2016年退租後幾度換租客，從西餐、串燒、涮涮鍋到手搖飲，5年內換了5個品牌經營，目前已經空置超過半年。 台北市松山區八德路與光復北路口的三角窗店面5年內換了5個租客。 三角窗黃金店面就在八德路與光復北路口，鄰近監理所天天車水馬龍的十字路口，店面卻空置了半年多，從連鎖咖啡龍頭到西餐串燒鍋物還有手搖飲，租客一換再換，5年內換了5個品牌。 房仲發言人謝志傑：「他的租金相對是比較高的，所以相對利潤上它是比較薄弱的，所以這樣長久支撐之下也沒有辦法撐下去，所以就退租了。」 專家分析三角窗店面共2層樓約70坪，缺點是1樓的騎樓空間比室內還大，必須是營業額高或大品牌資源多的業者才有辦法支撐。
附近店家表示三角窗店面拿來做便利商店或許較合適。 三角窗店面不斷洗牌創下商圈罕見紀錄，附近店家習以為常，商圈整體消費力道白天大於夜晚，再加上地處兩條捷運線中間地段，人潮聚集效應有限，除了鄰近老字號鍋物吸客能力依舊，房東只能等待有緣人化解換手魔咒。
實價揭露，大直豪宅「西華富邦」33樓交易，總價3.16億，每坪212.8萬，為今年第三筆單價200萬元以上交易，資料顯示，買家為大亞國際興業，從事五金、建材、投資顧問等事業。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年截至目前，北市共有四筆單價200萬元以上交易，最高價是西華富邦36樓的229萬，第二名是琢白25樓215萬，最新揭露的西華富邦33樓，名列第三。另一筆也是琢白，每坪約203萬元。 張旭嵐表示，西華富邦樓高42層，高樓景觀結合五星級飯店物管，讓許多家族企業型買家指名選購，因此銷售成績在同時期同等級豪宅中，最為亮眼。西華富邦去年交易23筆，今年Q1已經賣出7筆，為今年最熱銷豪宅。社區最高單價為39樓，每坪達291萬元。 西華富邦有不少名人家族進駐，最知名的就是張忠謀家族，且去年還加購4樓，此外還有萬豪酒店劉家、富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族，泰興業董事長蘇一仲家族等。 另外，周杰倫所住的和平大苑，也有新交易，24樓戶今年3月以2.76億元出售，單價也達每坪168萬，買家為楊姓女子。
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