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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
實價登錄2.0今年7月1日正式上路，預售屋銷售將全面納管，銷售前須向地方政府申報備查定型化合約。內政部次長花敬群9日表示，未來利用地號、案名就可查到建案銷售樓層及銷售率，資訊全都露，並可透過實價登錄確認「秒殺、僅剩最後三戶」是否為不實廣告，若不實可立即開罰。 內政部地政司正展開實價登錄2.0上路部署工作，5月初完成預售屋申報登錄及資訊備查辦法子法公告。申報成交資訊包括交易標的不動產標示、編號、筆棟數、建案名稱、買受人、起造人名稱等資訊；價格資訊含不動產交易總價、土地及建物交易總價、車位交易總價等，另須揭露交易日期、土地及建物交易面積、使用分區或編定、總樓層數、主要建材、主要用途等。 花敬群表示，未來利用地、案名等資訊可查到建案哪些樓層銷售，何時賣掉，銷售價格等，完全揭露預售屋銷售狀況，目前唯一無法揭露的是換約，因實價登錄2.0並未要求。
預售屋銷售率也一目了然，花敬群說，未來代銷業或建商不敢以「秒殺」、「僅剩最後三戶」等不實廣告誤導，透過實價登錄可確認業者是否為不實廣告，一旦不實將可立即開罰。他透露，業者正醞釀走向「不二價」，開價會愈來愈實在，惟此屬業者「自律」行為，內政部不會強制要求。 2.0揭露要及於每戶門牌資訊，花敬群說，過去只揭露區間門牌，只能抓區域交易概況，無法真正反映每棟每戶門牌實際交易資料，未來買賣雙方比較能掌握市場真正行情。 2.0也將紅單交易納管，買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人，違者按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。政府不禁止紅單交易，花敬群說，紅單不能再轉售第三人，若轉售按戶每筆罰30萬，十筆就罰300萬元，罰則相當重，政府不樂見紅單轉售、藉機炒作。 建商則對預售屋買賣定型化契約書，須先送地方政府備查才能銷售頗為關切，建議送地方備查同時可先銷售。對此，花敬群說，內政部並不反對提早銷售，但若備查後發現業者違規，先行銷售部分仍要開罰。 花敬群強調，2.0上路前會加強地方的教育訓練，告知稽查重點，如何開罰。官員也指出，未來會教導地政人員如何使用新系統，6月上旬做實際教育訓練。預計5月中發布書表格式，讓業者有時間熟練申報作業，另備查及申報系統也要做調整，預估5月中旬後開放給地方政府與業者展開壓力測試，2022年則會以更友善方式呈現實價登錄網頁。
危老重建條例時程容積獎勵，將於5月12日從8％調降為6％，雖時程容積獎勵下調，但內政部仍鼓勵民眾可以和鄰居、鄰地合建，擴大危老重建的規模，享有每100平方公尺0.5％規模容積獎勵，時程及規模兩者合計最高容積獎勵仍維持10％。 內政部次長花敬群坦言，4月的確出現搶搭8％時程容積獎勵熱潮，單月送件申請逾百件，較平時5、60件更多，預計5月1日至11日，還會有另一波送件潮。花敬群說，危老時程容積獎勵逐年減2％，遊戲規則訂得很清楚，沒有人抱怨，也不致影響送件力道，平均每年送件約600件，穩定成長。 為鼓勵30年以上、結構安全有疑慮危險老舊房屋重建，蔡政府2017年推出《危老重建條例》，只要土地及合法建物所有權人都同意，就可向地方政府申請危老重建，不受面積大小限制，並可享有容積獎勵，實施時程為10年。 原本時程容積獎勵僅前三年，但在各界呼籲下，10％時程獎勵自條例實施第四年起，每年調降2％，2021年已經是第五年，5月12日起時程容積獎勵將降為6％。
官員指出，危老條例獎勵後建築容積，仍將維持該建築基地原建築容積的1.5倍，或該建築基地1.3倍基準容積，不受都市計畫法對基準容積，以及增加建築容積總和上限限制。 危老容積獎勵最高為10％，雖然時程獎勵下降2％，但內政部官員說，仍可靠面積來提高容積獎勵。建築基地達到200平方公尺者，可增加2％基準容積的獎勵，每增加100平方公尺，給予基準容積獎勵0.5％。換算之後，只要危老重建基地達到600平方公尺，就可獲得4％的容積獎勵，搭配時程獎勵6％，也可以拿到上限10％的最高容積獎勵。 官員表示，危老條例希望老舊建築物能盡快改建，並且擴大改建面積，若基地面積能夠達到1,000平方公尺，就能走都更程序，享有更高的容積獎勵。
高鐵左營站生活圈除了三鐵共構，還有新光三越左營店，吸引建商進場推案，大樓房價也越走越高，每坪開價從3年前的24到26萬元，漲至目前的36到38萬元，房價3年內漲逾45％，地價也從3、4年前的每坪119萬元，漲至155萬元，上漲約30％。 高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出，由於漢神巨蛋生活圈可供建地稀少，因此，越來越多建商北移，前進高鐵左營站生活圈推案，目前該區銷售中的建案大約五個，未來還有興富發、芳崗建設、以及龍騰建設等建商進場銷售。 謝哲耀表示，高鐵左營站生活圈目前的大樓房價，每坪開價大約介於35到38萬元之間，比3年前的24到26萬元之間，上漲幅度介於45.83％到46.15％。 京城建設集團、城揚建設以及華友聯開發，是最早進場高鐵左營站生活圈的建商，華友聯2015年8月推出「Le MORE」，嵩豐建設也在2018年10月推出「耀嵩豐」。 布局最深的則屬天玉集團，已經推出、銷售中以及興建中的大樓建案共有五個，包括新光城－福山學人、新光城－自由雲鼎、鑫高鐵1期、鑫高鐵2期、以及日前剛動土的鑫高鐵3期。 天玉集團執行長黃文柔指出，軌道經濟一直是房地產的趨勢，加上當區生活機能日漸完善時，含金量、前瞻性以及增值力都指日可待。 她說，「鑫高鐵1期」火速完銷，天玉集團順勢推出「鑫高鐵3期」，更為高鐵特區少見三面臨路大基地造鎮，將是首購族、換屋族群置產、購屋的好選擇。
興東風廣告總經理楊佳松表示，高鐵左營站生活圈大樓建案，目前每坪開價都已站穩3字頭，龍騰建設新推的預售案「鑫高鐵3」，走到新光三越左營店只要5分鐘，鄰近又有寶雅、全聯等賣場，生活相當便利。 他說，「鑫高鐵3」總銷約65億元，規劃坪數在22坪到39坪，都是2房和3房產品、共計555戶，目前每坪開價36到38萬元之間。 楊佳松指出，「鑫高鐵1」在2018年銷售時，每坪開價24到26萬元，二者基地相距不遠，但3年價格差距超過45％。 由於建商搶進，高鐵左營站生活圈的地價也有明顯漲幅，1189坪的「鑫高鐵3」基地，每坪地價155萬元，也比「鑫高鐵1」的地價119萬元，在3到4年之間，漲了30.25％。
立法院最新三讀通過保險法修正，高達2.8兆元壽險資金可望搶進社福及公建事業。據悉，衛福部位於新店一塊2,000坪基地正鴨子划水、變更都市計畫，盼打造銀髮健康宅等「一站式長照服務示範區」，最快2022年首季公告招商，壽險業有望成為最具潛力的投標團隊。 過去壽險業投資長照事業「掛零」，而新壽在新北打造174戶的「新板傑仕堡樂齡宅」雖有長照概念，惟歸類在不動產投資。現在修正保險法「打開閘門」，簡化投資流程、開放委派專任經理人，更放寬轉投資機構董監席次限制至2/3，拉高投資意願。 衛福部為打造長照一站式服務，已規劃釋出一塊位於新店區北宜路二段391巷旁、青潭派出所後面，面積約2,136坪基地，期望可進駐的長照機能，包含日照中心、巷弄長照站、住宿式機構，甚至近年很夯的「銀髮健康宅」都有機會一併納入，並以衛福部中央層級給予指導，催生出長照示範區，先前曾估計有望吸引外部投資逾5億元。 衛福部長照司副司長周道君透露，顧問公司執行可行性研究案近尾聲，由於基地須從機關用地改為社福用地，已送案給新北市府進行都市計畫變更，估第三季可完成程序，即可啟動招商準備，拼2022年第一季公開招商。
房地合一稅2.0版將於７月1日上路，不少屋主為了避開重稅，紛紛選在落日前出售房屋，卻不是想賣就賣得出去，專家提醒，從開價到挑選房仲都是學問，想要縮短去化時間、順利出脫物件，都有許多該做的功課要注意。 「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」！太平洋房屋四號公園加盟店組經理賴濠昇直接開宗明義指出，開價過高是物件滯銷的常見原因，屋主應該到物件周遭房仲店舖繞一圈，看看門口廣告銷售的單總價範圍，然後回家查實價登錄，進一步看成交行情落在哪，「現在資訊透明，屋主無須花錢請人估價，自己就可以做功課評估」。 心中有個價格區間後，若想委託仲介銷售，可找自身熟悉或認識的業者，倘若無人脈，應優先選擇品牌較大且在地的房仲業者。
賴濠昇說，離物件近，仲介帶看才會頻繁，「賣房對一般人而言，是人生久久一次的經驗，建議找值得信賴的仲介，屋主也可省去自己帶看、銷售的麻煩」，而委託仲介的服務費，市場行情為成交價的4％。 至於仲介該選定一家做專任約，還是多家併行的一般約？大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋，一般委託就是將物件銷售權簽給多家房仲，由各家憑本事帶看、搶業績；只請一家賣房即為專任委託，若屋主找其他家賣房，就涉及違約、要付違約金。 實務上採一般委託最常見，屋主也可從中找到配合較理想的業務人員，另許多業務會說服屋主簽專任委託，郎美囡提醒，「若對業務不熟悉，也未有信任度，專任委託期間不要超過3個月，比較安全」。 至於帶看量多少才合理？郎美囡認為依個案而定，冷門地點交易量本來就不多，甚至區域進駐房仲也少、賣方選擇有限，帶看量自然低；但交易熱絡區域，一周帶看10組以上都有可能。帶看不等於成交，若帶看量長期偏低，可能因地段不理想、屋況不佳、開價太高等因素，建議屋主適度下修價格，亦可請仲介多做露出或跟友店配案等方式。
發展高鐵經濟圈，國泰人壽與新光人壽領先進度。國壽在高鐵桃園、新竹及烏日站都有土地或地上權，占地已逾10萬坪；新壽則是在南港、台北、板橋及烏日站布局，土地亦逾1萬坪，新壽目前正積極爭取另一塊近4.8萬坪的地上權開發案，兩大壽險都看好高鐵車站附近商機。 兩大壽險在高鐵車站附近的不動產投資及預計投資金額已逾300億元，新壽在高鐵車站附近的不動產若以市價估計更逾600億元，國壽則未揭露這部分市值，只表示許多車站附近土地價值，每年都有極大的增值。 除了高鐵沿線，國泰人壽在多個台鐵車站附近其實都有自家大樓，但多為自用分公司大樓，因此沒有納入投資性大樓的計算，但多年來這些不動產市價亦都比購入時翻上好幾倍，若看投資性不動產，則國壽在台鐵南港站及中壢站附近，合計有近1.7萬多坪的土地，仍在開發中。 國泰人壽早在2012年就先布局桃園高鐵站的產業專區，占地逾6.6萬坪的開發案，目前年收益率逾4％，2015～2016年國壽又陸續投資台中烏日站的地上權與土地、桃園站與新竹站的土地，其楊梅和平物流園區亦在高鐵沿線，光是投資金額合計就逾百億元，也是目前在高鐵車站附近投資最多不動產的壽險公司。
新壽的總部新光摩天大樓即是在四鐵共構的台北車站，還有原大亞百貨一樓，近年亦積極布局板橋車站附近土地與地上權，南港高鐵站附近BOT案，在台中烏日高鐵站亦有3,000多坪在開發台中傑仕堡商旅，最近則是爭取相關地上權開發案，若能成功，則新壽在高鐵車站附近的土地將逾5.8萬坪，站穩壽險業投資高鐵站不動產第二大。 新光人壽表示，目前高鐵各車站增值較明顯的還是雙北的車站，台中烏日則是下一個看好的地區，由於高鐵的一日生活圈極便利，車站附近易聚集人潮以及錢潮，百貨業會有商機，企業考慮員工交通便利、有助攬才，也會傾向將辦公室設在高鐵車站附近，所以商辦大樓可望有不錯的回報率，因此投資不動產會先看高鐵車站附近的優質標的。
金管會上月召集銀行及票券兩大公會共同研商票券業者參與聯貸案問題已經有具體的結論，據了解，相關結論高度聚焦在與不動產開發、土建融相關的聯貸案，銀行公會已經請票券公會對於各票券公司與不動產相關的保證餘額所占比重清查，倘若比重超過三成的票券公司，除非水位下降，否則恐不能參加銀行團所舉辦的不動產聯貸案。 銀行公會及票券公會之間已達成兩大共識，一是票券公會將出面清查所有票券公司的保證餘額各有多少比重與不動產業相關，這也是央行、金管會兩大主管機關的要求；二是未來票券業者加入聯貸銀行團參與聯貸案，將避免以短支長，且僅限與營運周轉金相關，倘若中長期資本性支出，則不宜由票券業者參加，票券公會近期內亦會再召票券公司會商相關的自律規章。 據了解，在央行去年二度發布選擇性信用管制措施後，票券公司到底為建商或相關投資公司發行多少商業本票，引起金管會的矚目，特別是銀行法第72條之2的不動產放款上限只能管到銀行，卻無法約束票券商，讓金管會決定要求票券商進行「總量控管」自律，並以30％為限檢視。
金管會也為此特別請兩大公會一起開會，票券公會表示將會清查目前所有票券公司的保證餘額中不動產相關部位的確實占比；據了解，由於金管會盯得緊，已經有票券公司自身開始訂定「警示指標」，在距離30％大約1或2個百分點的時候，就會開始暫停承作相關保證業務，免得屆時會超限。 此外，未來票券業者要承作土建融業務的保證利率也將會拉高。票券業高層指出，金管會已經要求各票券公司必須在今年底之前，把CP保證業務的提存比率從一般的1％提高至1.5％，亦即在提存比率比照銀行對一般放款提列的水準，以示跨業別公平，加上集保向券商收取的交割服務費，平均都要有3.8個基點，因此成本價至少必須要在1.538％，同時未來票券商在進行土建融CP的訂價時，1.538％將會成為類似於銀行聯貸最低利率1.7％的「地板價」，倘若依照先前票券商對於大型建商集團普遍給予低於1.3％的訂價來看，未來至少要把利率提高1碼（0.25個百分點）。
基隆港灣區知名地標商城「皇冠大樓」將公開標售，此次皇冠大樓公開標售部分橫跨26個樓層，建物面積約1,200至5,670坪，其中包含商場、電影院、餐廳、商旅、商務辦公室及停車場等，依用途屬性採多案分標方式出售，客戶可依投資需求挑選不同類型的案件投標，預計在於今（2021）年7月15日開標，標售底價估計約20億元。 這次皇冠大樓公開標售案為客戶委託普華國際不動產辦理，該大樓位於基隆市中正區信一路，於民國90年完工，地上層33層、地下7層，是複合式商業大樓，用途包含商場、影城、商旅、休閒娛樂、餐飲、辦公室及停車場等。 皇冠大樓因所處位置與地段優越，近年來成功吸引知名品牌進駐，像是麥當勞、王品集團、UNIQLO服飾、萊茵商旅、SHOW TIMES秀泰影城等，提供一站式完整消費者娛樂體驗，加上鄰近全台美食最多的廟口夜市及基隆港東岸碼頭，地標建築具商業與觀光效益，長久以來為基隆地區、周邊新北市區域居民及觀光旅客的休閒娛樂首選地之一。
普華國際不動產公司總經理田揚名指出，隨著基隆市政府近年來全面推動「市港再生標竿計畫」，包含城際轉運站、西二及西三倉庫文化創意觀光專區、港東三及東四碼頭旅運工程、西岸會展與旅運智慧大樓、山海城串聯再造工程、軍港遷移主體營舍工程、海洋廣場延伸的東岸轉角廣場及東岸郵輪廣場等計畫推動等，未來市港再生標竿計畫成為翻轉市區的重要推手，串接市區觀光與商業廊帶，增加海陸客源服務重要據點。 皇冠大樓鄰近東岸碼頭與廟口夜市，加上是基隆最高地標大樓，中高樓層可俯視基隆港區、市中心、中正公園等知名景點，環境景觀及視野佳，在區域整體發展加持下，讓本次標售案更具話題性。田揚名表示，早年皇冠大樓是區域內唯一的大型商場，但2018年隨著東岸商場E-SQUARE的進駐及國泰人壽於2018年以4.8億購置基隆土地，都為基隆港灣區的復甦鳴帶來活水，加上政府積極推動基隆港招商及都市再生計畫等，都挹注新的生命力。
經濟部預告修正「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，經濟部中部辦公室表示，過去在修工廠管理輔導法時，就有提出逐步合法管理的目標，預計有近7,000家可以提出申請，相關辦法預告預告30天，最快6月上旬就可以開始實施。 值得注意的是，為了讓特定工廠也符合社會企業責任，因此在提交營運管理計畫時，除了規劃回饋金繳納機制之外，也新增設置太陽光電發電設備，必須設置屋頂面積50％的太陽光電設備，後續才能夠變更。 中辦主任郭坤明說，過去工輔法就是讓無登記、臨時登記的工廠能早日納管成為特登工廠，要成為特登工廠也都經過嚴格的把關，必須提出工廠改善計畫，符合相關法規，才能成為特登工廠。過去臨時且未登記工廠，也逐步走向落日，最晚明年319大限後，所有都無法再登記。
經濟部強調，這次可以提出申請的條件特定工廠登記廠地範圍為原則，必要時得使用毗連土地做為隔離綠帶。另外為降低周邊農業生產環境影響，限定只有從事低污染產業類別及產品為限。 這次修法草案當中，特登工廠可依都市計畫法、區域計畫法、國土計畫法相關規定辦理土地使用分區變更，在都市計畫之外區域的特登工廠，也可向所屬縣（市）主管機關申請核發特定工廠使用地證明書，繳交回饋金，辦理使用地變更編定。 另外用地計畫經核定後，必須再用地計畫或開發許可核定起二年內完成工廠登記，如申請展延，展延期限不得超過二年，最後變更期程落日也訂在2040年3月截止。
台北市大直豪宅「國美大真」，過去有藝人林志穎搶進頂樓2戶，因此聲名大噪，近期社區3樓戶以總價2.23億元成交，換算單價160萬元，直逼過去高樓層水準，經查買方為「德富置業資產管理開發股份有限公司」，負責人林育賢身兼「正大特殊金屬」老闆。 「國美大真」位於台北市中山區樂群二路116巷，為屋齡7年、11樓高的鋼骨大樓，1層2戶，每戶約131~133坪，共計20戶。過去林志穎以個人及公司名義買下「國美大真」頂樓2戶，其中1戶創下單坪168萬元最高價，直到去年被10樓戶以單坪170萬元超車。 最新實登揭露，「國美大真」3樓戶，含3個車位共計165坪，今年1月以約2.23億元成交，扣除車位換算單價約162萬元，僅低於10、11樓過去單價164~170萬元紀錄，在低樓層戶中創高價，而上一手屋主2015年以2.1億元入手，帳面數字約賺了2000萬餘元出場。 進一步追查發現，買方為「德富置業」，公司去年2月成立，資本額1.06億元，其負責人林育賢與李姓監察人，同為「正大特殊金屬」的董事長與監察人，推測買方背景為鋼鐵業者。
「國美大真」2015年開賣時，成交價每坪135~160萬元，近1年成交價在每坪160~170萬元，社區成交均價來到每坪150萬元。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，這次交易拆算車位成交價每坪約162.2萬元，每坪增加約10萬元，漲幅約7%，不過豪宅裝潢費用不低，賣方若是花重金裝潢，再加上交易稅費、規費等，實際增值空間恐被壓縮。 當地不動產業者、睿紘開發建設副總卓偉程指出，「國美大真」僅20戶，又是品牌建商「國美」所打造，預售時價格略有波動，之後穩定向上；社區公設完成、每戶空間寬敞，屬舒服、安靜的環境，不過因棟距不夠寬敞，無景觀視野，成為美中不足之處。
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