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歐亞不動產估價師聯合事務所
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立法院院會14日三讀通過《都更條例》修正案，以「胡蘿蔔加大棒」鼓勵都更區域內危險建築物、海砂屋等在多數所有權人同意下，由地方政府代拆釘子戶，取消代拆前公調、私調的協調程序，且提高容積獎勵誘因可達原容積的1.3倍，有助6層樓以上都市高風險建物加速都更。 內政部長徐國勇表示，這次修法對於經評估認定有耐震疑慮的建物，政府採取積極的手段來加速處理，同時提高重建容積獎勵，雙管齊下及時降低災害。 內政部次長花敬群則說，都市更新委員會審核的都更案，基本上都是80％以上所有權人同意，多數核定的都更案，同意比例達到95％到98％，不同意比例降到很低，修法減少地方政府代拆釘子戶的程序。
由於都市更新計畫是由各地方政府審核，代拆程序、居住安排等，也由各地方政府依需求訂定辦法。過去依建築法第81條，已代拆多項案件，例如台北市內湖聯邦合家歡社區海砂屋、新北淡水的東來大廈海砂屋。官員指出，前例已依據建築法代拆，但有人質疑依據建築法代拆卻少了都更程序，因此本次修訂都更條例，將建築法和都更條例連結使程序更加完備。 此外，內政部指出，1999年921大地震後政府修法提高建築物耐震設計規範，當時修法前，仍有約3.6萬件六層樓以上高風險建物，耐震能力不足；其中推估約近1％建築，有危害公共安全疑慮。這些中高樓層危險建物，卻因戶數較多、整合不易，都更難以推動。 現行都更條例對容積有兩項規定，一是1.5倍法定容積，二是原容積加30％的法定容積。官員表示，本次修法針對危險高樓，放寬容積獎勵上限，針對實施容積管制前六層樓以上都市高風險建物，放寬可以原建築容積1.2倍計算容積，若危害公共安全，則可提高至原容積1.3倍。
都更條例修法三讀通過，最大變革為，對於容積管制實施前的老舊大樓、危老建築給予更高容積獎勵，建商指出，過去都更7至12層建築，即使位在容積較高的商業區，以都更改建「肉不夠分」，缺乏改建誘因，修法後，為這些位台北市主幹道、商業區、屋齡40年以上的電梯大樓改建帶來曙光。 第二項重大變革為，危險建築可免除實施者和政府最後的協調程序，可望加速縮短過去冗長的程序、減少釘子戶，不過，減少拆除前的意見表達程序，也會引起地主擔心會減少一層保障。 佳元建設董事長蔡錫全表示，過去建商投入都更建商幾乎只願投入四、五層的透天或公寓，樓高七層以上老舊電梯大樓，即使位容積較高的商二、商三土地，在目前地主普遍要一坪換一坪、還要加一個車位的主流意識下，沒有多餘面積可分配，幾乎沒有改建可能。 近年雖然危老改建成為主流，不過危老改建容積獎勵逐年降低下，都更條例修法後，商業區老舊大樓更具改建的機會，也會提高建商以都更模式開發的誘因。 華固建設總經理洪嘉昇表示，都更條例修法政策方向是正確，針對有立即安全疑慮的海砂等房屋，過去要拆除常需八至九個月以上的公調、私調，如今免除最後階段的協調程序，可以減少釘子戶，此外放寬早期興建容積管制前的中高樓層、耐震不足的建築物，提高容積獎勵上限額度，解決分配面積難滿足的問題，把餅做大，有機會加速都更成案，提高建商投入誘因。
疫情警戒升級，房市五二○檔期首當其衝，購屋族想撿便宜，卻怕還有更便宜，投資客則擔心量價齊跌，房產專家認為，政策、疫情會影響房市交易量，但短期房價恐難大跌，接下來可能發生兩種情境，第一、若疫情持續升溫，不排除房市交易量提前減少。第二，若疫情受控，由於七月一日房地合一稅二點○上路，交易量將先減後回穩，之後仍回歸基本面。 中信房屋總經理張世宗認為，由於七月一日房地合一稅二點○、實價登錄二點○上路，按市場原先估計，房市交易量縮的情境在第三季才會出現，現在可能因疫情警戒升級而提前發生。而疫情升溫將導致缺工更嚴重，且營建原物料連同人力成本都上升，相關成本仍然會反映在房價上。 業界分析，房市交易量體大，政策、疫情對短期交易有影響，但房價衝擊反而有限，若想等到房價出現鬆動的機會，其實要看建商、屋主的「口袋」深度。若如交易量長期低迷，或持續充滿不確定利空，等到投資客撐不下去，才有可能出現降價潮。
張世宗表示，房地產市場除了面臨政府祭出的各項緊縮政策，眼前還有疫情帶來的負面衝擊，且觀察疫情發展有從北向南的趨勢，打擊面持續擴大。他分析，景氣好時，政府房市調控政策都可視為確保房市穩健的因應措施，但現階段突然發生不確定因素時，市場反而變得複雜且令人擔憂。 張世宗認為，接下來房地產走勢可能發生兩種情況，其一為如果國內疫情持續增溫，估計第三季前房市量能恐縮減，下半年交易量將維持疲弱格局；第二若是國內疫情能迅速獲得掌控，接下來房地產交易量將會因七月上路的「房地合一稅二點○」、「預售屋實價登錄二點○」等新制上路，呈現「成交量先減少、之後回穩」的格局，整體下半年量能將回歸溫和的基本面走勢。 不過，隨著房地合一稅二點○版七月一日上路，不只五年內買賣的案件都得被課重稅，預售屋買賣也納入課稅範圍。隨著大限逼近，市場已湧現一波逃命潮，成為自住客搶進好時機。專家建議，扣除房屋過戶流程，買方可掌握五月黃金議價期，此時又有疫情考驗，買方可用力砍價。 住商不動產資深經理徐佳馨說，房地合一稅二點○新舊制稅差百分之十至十五，將是屋主的讓利空間，消費者可大膽議價，投資客可能想小賺就跑、甚至不要賠錢就好；而疫情讓交易量大減，房仲想要在五月底前結案，也會努力促成成交，可多找房仲問問，只是看屋流程要做好防疫措施。
南投縣草屯鎮位於台中、彰化、南投交通樞紐，俗稱「草屯環」的7個交流道口，是由草屯、東草屯、舊正交、中頭新豐、中投碧興、八卦山隧道、中興組成，四通八達的交通，距離台中市又近，儼然成為南投縣內最具發展潛力的鄉鎮，也讓草屯成為南投唯一人口逆勢成長的區域，隨著人口的直線攀升，2021年將有機會升格為「草屯市」，近幾年知名建商紛紛搶進，中古屋買盤也穩固成長，房市快速升溫。 東森房屋草屯店店東張鈞䆣表示，近年台中房價不斷走高，距離台中市車程只要30分鐘的草屯，就吸引了一批人移居，目前在草屯熱銷的產品為透天厝與電梯大樓，年輕族群的比較會選擇購入大樓型產品，透天厝則多半以休閒住宅形式出售，也吸引不少退休族的青睞，且草屯地區的買盤穩固，多半為自住客，不會有大幅漲跌的情況發生， 張鈞䆣進一步解說，在921之前草屯有蓋一些大樓，之後比較少這個類型的產品，近四、五年前才開始再蓋，這些大樓產品目前都剛蓋好，或尚在預售當中，且從2021年元月份到四月份光土地就成交700多筆，土地的熱銷與建材施工的漲價，帶動整體市場價格，目前新建案上看26萬，五年內新成屋每坪也有24~25萬水準，但對比台中市區的高房價，相對親民，受到不少年輕首購族青睞。
而草屯最熱門的案子，還是鎖定透天厝為主，買賣族群分為首購自住型跟首換退休型，首購自住型的多半預算在900至1100萬，選擇單層12至15坪的物件，首換退休型則屬意休閒住宅，帶有一點空地，可以種種花草，或是多停車位可以便利兒女探望，尤其草屯空氣跟環境都好，交通也非常便利，非常適合做為度假宅或是退休宅規劃。 張鈞䆣表示，草屯整個觀光與產業建設工程正風風火火進行中，尤其休閒住宅與休閒產業更是蓬勃發展，正在建設的鳥嘴潭人工湖即將於2022年完工，將串聯九九峰生態園區、九九峰可愛鳥園等，形成整條觀光廊帶，加上「草屯手工藝智慧園區」緊鄰工藝中心，未來將朝國際工藝科技聚落邁進，目前周遭的體驗農場與露營區也陸續設立，預計後續休閒型住宅將成為市場主流。
今年義联集團「義享天地」A館營運拉開了近期高雄百貨新戰場，連同2019年開幕的「悦誠廣場」，高雄光是大順路沿線就有4大新百貨群聚。《蘋果新聞網》統計目前高雄已規劃的新百貨商場，北至岡山、南到亞洲新灣區，東則有鳳山車站商場開發，至少還有8間百貨商場將開幕。專家分析，居住人口並未增加，百貨商場商圈可能出現洗牌，甚至出現強者恆強、汰弱留強現象。 百貨商圈建置往往成為商業發展核心，從早期大統集團於鹽埕區推出大新百貨，後因鹽埕區人口外流，百貨商圈移置新興區大統百貨及前金區大立百貨，至1986~1996年宏總百貨、新光三越三多店、太平洋SOGO百貨三多店、建台大丸百貨等陸續經營，2001年大遠百購物中心高雄店開幕，最具指標的三多商圈自此成形。 至於近年來北高雄快速發展一大主因，在於2008年國揚地產開發集團於左營開設漢神巨蛋購物廣場，百貨建置導致商圈北移，三多商圈光環與全盛時期相比，已出現消費力大幅衰退現象。
目前高雄從北高到南高較具備規模百貨商場，包括大樹區義大世界購物廣場，左營高鐵商圈新光三越左營店、彩虹市集與環球購物中心新左營車站店，博愛特區漢神巨蛋購物廣場，大順路沿線悦誠廣場及義享天地A館，新堀江商圈大統百貨和平店、漢神百貨及大立百貨A館及B館，三多商圈新光、太平洋及大遠百3大百貨公司，前鎮區MLD台鋁生活商場及夢時代購物中心，與2020年已將股權轉售給新光三越，原大魯閣草衙道明年將改裝改名為新光閣(Skm Park)，轉型成為Outlet Mall。 高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，高雄百貨商場較為分散，導致商業行為不集中，如北高有漢神巨蛋、中高雄有大統百貨、漢神本館及大立百貨，南高雄則有三多商圈及夢時代等，百貨建置往往成為區段高房價代表，近年如漢神巨蛋旁「京城V PARK」、義享天地旁「享京城」、新光三越左營店旁「鑫高鐵3」等均價穩站3字頭。
高雄市未來百貨新據點，短期已確定要開發或將完工包括岡山區達麗建設於捷運南岡山站前規劃「達麗樂購站前廣場」，大順路沿線「義享天地」B館、富邦人壽龍華國小開發案及聯上集團停35複合式停車場BOT案，高雄新站捷運商場、日勝生「高雄火車站東側舊宿舍都更案」影城商場、鳳山車站百貨商場，以及文山特區三地集團百貨開發案等8大開發案，另包括東南水泥、唐榮均有活化土地想招商引入商場規劃。 高雄市不動產仲介公會理事郭銘揮分析，高雄目前百貨商場已趨於飽和，業績較為亮眼僅新光三越左營店、漢神巨蛋、漢神本館、夢時代購物廣場，以及今年第2季義享天地，未來8大新百貨要陸續開發勢必會出現百貨商圈洗牌，市場機制下汰弱留強將成必然，然而高雄居住人口長期停滯不前，甚至近年還出現衰退，是影響百貨商圈能否發展順利主因。
位於武昌街二段一棟63年老透天，4層樓共85.5坪，過去由愛迪達門市進駐1至3樓，去年8月持有人換手，轉由2位曹姓自然人共同持有。新屋主曹小姐透露，前任屋主脫手乃因手足分家產搞不定，因此賣房地解決困擾，「我們接手後，愛迪達也剛好撤點，沒料到一空就空到現在」，但關於成交價格，新屋主不願意透露，實價登錄也暫未出現該筆交易。 她表示，店面周遭空租店多，「很像陰陽街，這側就我們這間空，對街則是空一排很慘」；25萬租全棟的優惠是否奏效，曹小姐回應：「已有不少業者來電詢問，目前一組做餐飲的很有興趣，應該有機會租出去」。 據悉愛迪達過去承租價為41萬，新屋主接手祭出25萬月租，相當於自砍6折，曹小姐說，考量疫情重創商圈，因此前兩年租金給優惠，每個月25萬，2年過後視情況再決定調漲幅度。
大世紀不動產店東章衛表示，武昌街二段屬當前西門町空租最嚴重地段，租金打7折、5折的不在少數，「景氣蕭條，觀光商圈回來的人流只有本土客，慘的是有些店面房東打對折還找不到房客」。 章衛說，商圈內店面持有人口袋深度不同，持有多年的若沒貸款壓力，租金下修幅度不高；相反地有貸款的屋主，多半會自砍租金、努力招租客，原本有間情趣用品店欲以20萬元承租原愛迪達門市，但屋主不同意，並將租金下限定在25萬，「租客要生存，房東同樣也有貸款壓力，只能說西門町租賃市況依舊冷清」。 經查謄本，該物件有設定抵押權，從擔保債權總金額回推，老透天店面價值約莫1億625萬、持有人貸款約莫8千多萬元。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，武昌街二段靠中華路地段，在商圈熱絡時，單坪月租可達萬元，而釋出的透天店25萬元月租，以坪數拆算，一樓約每坪7500元，較過去一樓店面行情打了75折，店租明顯下修「雖然西門町仍是北市人潮較多的商圈，但疫情衝擊，人流及提袋率都下滑，當前有全棟租賃需求的業種不多」。 郎美囡接著說，過去商家營收豐厚時，徒步區店舖都是黃金店面，但現在高總租金的大坪數物件尋租困難度高，除非是零售能力佳的大型品牌，才有辦法扛下，因此房東只能降價、尋求店家青睞；建議一般中小型租客拓點，租金控制在5萬元以內、減少營運負擔，會是比較理想的狀況。
過去被視為金雞母的高價黃金地段店面，近年隨著外送平台崛起及網購盛行，買氣已大不如前。《蘋果新聞網》委託富住通商用不動產統計，今年首季南二都店面成交價量發現，台南市包括永康與安南區均成交破百戶，高雄則以鳳山區成交175戶較多。專家分析，郊區店面總價相對低，成為目前市場交易主流。 台南市今年首季包含透店與樓店成交以永康區達18.8億元最多，其次是安南區14.1億元及東區13.5億元，其餘區段多低於10億元。 永慶不動產台南區經管會榮譽會長張家驊分析，近年台南市居住人口成長較多位於永康與安南區，永康區內包括大橋、東橋周邊人口快速集中；安南區九份子房市買氣可視為全市中蛋白區之冠，「郊區重劃區具人口紅利，因此往往能吸引資產客卡位店面，待生活機能成熟後轉售或出租給商家。」 高雄店面成交量較大位於鳳山、楠梓與仁武區，首季成交額落在17.4~19.4億元，戶數均突破百戶。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，目前市面流通較熱門都屬總價2000萬元內小型店面，主因是購入門檻低，且容易出租賺取3%左右投報，而居住人口是否增加往往是判斷店面周邊商業機能依據，目前高雄人口發展市區不斷流失到蛋白區，也是精華地段店面成交量不及郊區之因。
產業、人口持續移入，台中七期去年商辦交易價量顯著成長，且因建商仍持續獵地，未來幾年預估將有更多供給量。專家亦指出，隨著捷運綠線4月底正式通車，「軌道經濟學」可望成為帶動商用不動產市場的另一動能，以主要站點為圓心，商辦及商場設施將陸續進駐。 信義全球資產《商用不動產月報》指出，台中七期商辦2020年整體成交量達147件，年增近2倍，且近年成交單價約以4.5%至6.8%幅度穩健成長。分析原因，去年台中新設立公司逾3600家，成長率居全台之冠，包含高科技、資訊、金融保險等產業持續進駐，且台中本就是中小企業重鎮，預計未來商用不動產市場發展也會持續受到矚目。
信義全球中區營業部經理張現傑指出，相較於台北市，台中市產業過去對於商辦的需求較低，主要是中小企業不見得需要大型商辦空間，而製造業對廠房的需求較高，因此，台中市的商用不動產市場一向以土地、廠房、工業地產為交易主力，建商即使取得商業區土地，推案仍以住宅產品為主。 不過，張現傑指出，隨著移入台中的公司行號與就業人口明顯增加，加上部分過去採用「廠辦合一」的業者，漸漸轉為將廠房與辦公室區分開來，使商辦需求有所成長，建商對於獵地的信心也轉強，尤其指標性的七期重劃區，預估未來幾年會有更多商辦推出。 值得注意的是，台中早期商辦多在台灣大道沿線，近年則集中在具「地標效益」，且屋齡較低的七期為主，張現傑進一步分析，隨著捷運綠線4月底正式通車，台中市府也在多個站點推出捷運共構的招商案，「軌道經濟學」可望成為日後帶動台中商辦市場另個契機，也就是複製台北捷運經驗，以主要站點為圓心，商辦與商場陸續進駐，例如目前文華高中站已確定規劃住商共構大樓，還將有文心崇德、文心櫻花、南屯等站循此模式開發。
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