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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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財政部國產署原址改建案昨（17）日綁定金華段、中山段兩精華地段地上權公告招商，權利金底價5,800萬元，得標廠商必須負責國產署兩棟舊大樓改建，改建成本約11.4億元，預估合作廠商投資金額約21.3億元，將於7月16日開標。 據了解，由於兩地上權地段良好，極具開發潛力，先前針對此案舉行座談會，受到不少建商關注，可望吸引業者踴躍投標。 國產署現址位於光復南路，鄰近台北小巨蛋，屋齡老舊需要改建，國產署計劃與民間廠商採合作開發方式改建，並結合兩精華地上權提升商業誘因，業者獲得70年地上權，同時必須為國產署辦公廳舍完成改建。
國產署副署長游適銘表示，此案具兩大特色，首先國產署原址的兩棟建物都是四、五十年以上老舊建築，可適用危老條例，可望成為中央辦公廳舍危老重建首案；其次，搭配釋出的金華段、中山段兩地上權，都是相當精華的地段。 其中金華段基地鄰近捷運古亭站、中正紀念堂，面積約349坪，容積率225%，雖為住宅用地，但地上權及地上建物得辦理一部讓與；中山段基地鄰近捷運民權西路站，使用分區為商三，面積約337坪，容積率560%，區位良好，具商業效益。 游適銘表示，得標廠商須完成國產署兩棟辦公廳舍改建，經費約11.4億元，因此權利金底價設定為5,800萬元，相對較低。 國產署表示，國產署原址開發完成後，預計可取得辦公廳舍總樓地板面積約2,800坪，此外，金華段、中山段在地上權存續期間，國產署可收取權利金及地租約18.9億元。
近來本土疫情嚴峻，每日新增多名確診者，南區國稅局表示，除了每年固定期間申報的稅目可延期，最近有賣房、賣地的民眾，假設因確診、採檢而遭隔離，也可以延後一個月申報房地合一稅，呼籲民眾近期盡量減少外出。 官員表示，不論是房地合一稅1.0，或是即將上路的2.0版本，原本法定的申報期，都是完成所有權移轉登記日（或房屋使用權交易日)的隔天起算30日內，須自行申報繳稅。 然而近期在本土新冠肺炎的疫情危機下，官員表示，財政部已經宣布各項稅捐延期措施，包括綜所稅、營所稅、營業稅等主要大稅的申報期都有延長；而在這當中，房地合一稅也屬於申報期延長的項目。官員指出，申報期間截止日又在今年8月2日以前者，申報繳納期限可以自動可展延30日。
疫情失控，房市再度飛來黑天鵝，海悅國際、甲山林集團、創意家行銷團隊三大代銷統計，這兩天周末假日預售新案接待中心來人，全台平均萎縮3～7成不等，尤以重災區雙北市最明顯，部分案場甚至罕見出現「零成交」。不過業者也認為，短期內房價下跌機率微乎其微。 疫情大爆發，這個周末假日全台新案接待中心來人和成交組數「有感」崩跌。海悅國際總經理王俊傑表示，這個週末，海悅全台各案場來人減少3～7成不等，平均約5成，其中疫情最嚴重的台北市，有些案場掉了7成最明顯。因應嚴峻疫情，目前全台各案場已改採一對一預約制，員工分流上班；至於如何看下半年房市？他指出，現在能夠看到六月就不錯，誰能看到下半年走勢。
甲山林集團、愛山林建設總經理境在表示，疫情連日在全台連環爆，這個週末大台北地區各案場賞屋客戶組數平均萎縮剩原來的3成，也就大減7成。為因應疫情，集團16日起小案場暫時關門不營業、大案場則維持一半人員上班。 張境在表示，未來兩周的三級警戒防疫期將是關鍵，房市後市要看疫情控制程度而定；不過由於缺工、營建成本飆升、潛在通膨壓力再現，基本面不變下房價不可能下跌，多頭趨勢不變。 創意家行銷團隊品牌公關陸宜表示，受疫情衝擊，創意家各案場上週來客數就比前一周減少3成多。目前接待中心改採實名制、預約賞屋，同一時段只開放一組客戶。陸宜表示，創意家也超前部署，官網提供客戶網路「720環景賞屋」服務，據統計，有特別宣傳「線上賞屋」的建案，瀏覽率普遍倍增；創意家將還會開放線上團體賞屋，類似zoom會議模式，代銷人員一次可以帶領15人賞屋，並作即時問答，在房市需求不減的狀況下，讓客戶安心購屋。
住展雜誌研發長何世昌表示，這兩天週末假日雖然多數案場還是正常營業，但客戶組數銳減，平均減少5~7成，成交量則減少4～5成不等。 何世昌指出，部分個案甚至出現「零成交」，且快速增加中，顯示疫情嚴峻下，已使得購屋客戶暫時縮手觀望。
多人房東一併出租共有房屋，留意產權與所得的關係，北區國稅局表示，即便是兄弟間談好，僅由哥哥收取全額房租，但若弟弟也持有房屋部分持分，就要設算合理的租金收入，列報個人綜合所得稅。 官員表示，這種情形最常出現在兄弟姐妹之間，由於房子原本是長輩的，長輩過世後，一家人因繼承而共有房屋，或許交由其中一位家庭成員管理出租，處理租金等相關事宜。 然而對其他家庭成員而言，由於持有產權持分，因此在稅法上，就要面臨相關的義務，也就是按照《所得稅法》第14條規定，出租財產的租金，屬於出租人的租賃所得，而「出租人」就是財產的「所有權人」，就算屋主約定將所得讓給第三人，還是以出租人為所得人，課徵綜所稅。 舉例來說，一對兄弟雙方各持有某屋二分之一持分，約好將房屋租給A公司，每個月收租20,000元，房租收入統一由哥哥領取。
官員表示，即便這對兄弟說好，僅由一方領受租金，但因為弟弟也擁有房屋持分，因此就算租金讓給哥哥，弟弟還是要設算租賃所得，因此兄弟倆在報稅時，都要負擔當年度出租房屋而拿到的租賃收入，每人每月10,000元，雙方全年度都要列報12萬元。 官員表示，營利事業租到這種由個人持有、共有持分的房產，開立扣繳憑單時也要留意，像A公司就要以兄、弟分別為所得人，分別依法開立租賃所得扣繳憑單，提供二位所得人，讓他們正確申報綜所稅。 除了綜所稅之外，官員指出，因為將所得讓與他人，也有可能涉及贈與稅，不過還是要依個案認定，家人之間在討論如何處置共有房產時，有時也會將彼此間的債務納入考量，像是弟弟欠錢的情況，讓哥哥運用他們共有持分來收租，就屬於還債行為，不至於要納入贈與計算。
「台北車站特定專用區C1／D1土地聯合開發案」（雙子星案）環評案第三度闖關，昨（17）日經台北市環保局召開環評委員會，正式審查通過。 台北市環保局表示，「台北市西區門戶計畫台北車站特定專用區C1／D1（東半街廓）土地開發案環境影響說明書」一案，昨天經環評委員充分討論後，通過環境影響評估審查，後續完成都市設計審議後，即可請領建照動工。 環保局指出，本案開發單位為台北雙星公司，規劃由機場捷運A1台北車站上，預留鋼柱續接向上興建地上74層、56層兩棟大樓，將做為商場百貨、旅館、辦公室、城市美術展覽館、餐廳、觀景台等使用。
環保局說，本案審查過程全程透過網路直播，全程公開，雙星公司因應環評委員審查建議，以綠運具使用率提升至80%進行規劃，導入MaaS（交通行動服務）及智慧交控等交通管理策略。 環保局說明，該案在D1棟六樓規劃「綠色友善示範停車專區」，集中設置電動停車位、共享車停車位及婦幼停車位等，同時優化基地周邊人行動線，以改善交通衝擊影響。此外，全案將循環經濟、節能減碳概念納入建築設計。
疫情升溫，不動產、汽車、餐飲、飯店、百貨等業者均受害，不僅看房、看車的人次銳減，餐飲業者如王品（2727）、麥當勞也暫停雙北門市內用服務，君悅、國賓等指標飯店則有部分餐廳暫停營業，多家百貨業門市則自主停業消毒或縮短營業時間。 房仲業者說，雙北房市來人銳減，其中新建案來人大減約七成，中古屋市場，仲介帶看量僅剩不到二成，成交部分也驟降五成。甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在指出，在民眾自律防疫之下，上周末案場來人約減少七成、成交約降低五成左右。 和泰車表示，周末來店確實受到很大影響，但因鼓勵一線人員採線上方式服務客戶，兩天來整體訂單約減少逾二成。 至於百貨業，新光三越、遠東百貨、遠東SOGO、微風、誠品等紛紛跟進縮短營業時間。
台肥不動產開發將進入收割期，據媒體報導，台肥總面積約6萬建坪的C2案，規劃一棟商辦、二樓旅館，分別將在今年8月、明年4月，分二階段完工。另C4案也規劃總面積1.7萬坪的頂級商辦，預計2024年完工，以目前行情推估，未來該案滿租，將讓台肥獲得約4億元的租金收入。 報導指出，C2案明年4月將完工的A棟飯店，會出租給給漢來飯店，規劃420房，預計2023年營運；B 棟商辦大樓近期展開招租；C棟面積約6400坪，預計5月底、6月初公告招租。而C2商辦全棟每坪均價逾2千元，可望創下南港商辦最高租金記錄。 據媒體報導，目前台肥包含設定地上權給中信金C6～C9案、設定地上權給台壽保的C3等，全台各地的不動產租金年收益約13億元，未來隨著C2、C4等開發案陸續完工，未來五年，台肥來自不動產的租金收益可望倍增。
根據實價資訊顯示，鄰近大同運動中心、承德路三段的巷弄甫完工交屋的「中山之外」，賣方登記的購入紀錄，短短持有一個月以4,580萬元轉手，單價來到社區新高，獲利高達1,160萬元，遭扣房地合一稅後粗估超過600萬元的價差入袋，而建成圓環的「富貴百代」，為大同區罕見曾有億元交易紀錄的高價社區，鮮少有屋主釋出，而今年初以6,250萬成交的8樓戶，轉手獲利560萬。專家指出，大同區如迪化街本多富商巨賈，也就是說在地出身有錢人多，因此高資產族群購置多間房產下，買回故鄉區塊也不意外。 另外，位於寧夏夜市周邊，有百萬單價行情的「文華匯」，今年2月的8樓戶以5,050萬轉手，亦令前一手賺了520萬價差，馬偕醫院生活圈的「心中山」9樓戶在1月亦以6,200萬交易，創社區總價新高，賣方獲利270萬，長期被視作台北市房市蛋白區的大同區，如今熱度不可小覷。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，大同區為台北市最早發展的地域，大稻埕、迪化街早期乃相當繁華的地帶，隨著時代演進趨於沒落，不過在轉型為具備懷舊風味的觀光市集也走出新風貌，近年也因雙子星案而有振興西區門戶前景，偏多的老舊住宅都更後亦逐步建設出住宅大樓新風貌，觀察在地中大坪數的高價宅，今年均傳獲利情勢。 他進一步表示，口袋較深的買方通常往市中心購屋，因此依照過去實價揭露資訊，大同區能破億大樓寥寥可數，除了近期「宏國大道城」推大坪數案，有望再見破億元交易案，過去此等價位只有「富貴百代」與「興洋興天地」，且均為多年前的資訊，但即便久未有上億元交易，近期卻出現不少中大坪數高價產品交易，分析關鍵在於大同區本多富商巨賈，高資產族群購置多間房產下，買回故鄉區塊也不意外，另一方面不少高價宅距離中山區市中心並不遠，生活便利性強，雙子星案規劃也勢在必行，為在地利多焦點。
以上述數個高價宅來說，陳炳辰認為，交易價位都算是目前社區行情，第一手買價若買在低點皆有獲利空間，例價差破千萬的「中山之外」的賣方，第一手買方以社區次低單價入手，而該案在居住機能與中山區同享捷運雙連、中山站交通與商圈，以及中山北路二段生活氛圍，都彰顯高性價比，即便加價購也划算，亦為獲利因素。 隨著房市熱潮，多有建商改以中大坪數試水溫，如文山區元利建設推出50、60坪物件，而大同區的「宏國大道城」新開案更來到80、90坪，不乏熟悉在地，對該區具備特定情感的資產族群購置，陳炳辰指出，像是文山區的公職文教退休人士，或大稻埕的傳產企業主等，或也漸改變傳統蛋白區房市風貌。
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