|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」兩個房市新政將自7月起同步上路，開發商近來推案轉趨低調，但房市價量並未明顯受到衝擊。房產業者分析，在資金潮推升土地價格及各項營建成本大漲下，不只蛋黃區，就算是新市鎮預售案也未下跌，反而持穩或微幅上揚，預期上路前拋售潮只會出現在投資客已交屋的二手房，只要有賺就會擇機出場。 拋售潮出現在投資客二手房 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據最新營建統計月報，今年首季全國住宅類建照戶數逾4.53萬戶、年增逾3成，顯示政府各部會去年底陸續祭出「打炒房」措施，包括推動實價登錄2.0、房地合一稅2.0等，對房市長期影響尚未明朗，開發商推案只是轉趨低調並沒減少。
另依最新第1季國泰房地產指數報告，主要都會區新案成交價除了新北市接近前波高點外，其餘五都加新竹地區，均超越前波高點；成交量方面，桃竹以北地區仍處於相對低檔，中南部已超過前次波段高點；但報告也指出，觀察首季市場反應，桃中南高等四都已有降溫，預期未來投機炒作情況將有效降低。 住展雜誌研發長何世昌分析，從市場價量變化及開發商營建成本來看，預期7月新制上路前僅二手屋有機會撿便宜，因資金、財務與貸款等條件不同，投資客將有拋售壓力，只要有賺就會選擇出場；但預售新案不僅沒有降價空間，反而會持穩或微幅上揚，關鍵在於開發被土地與營造成本卡死，這不是「讓利」的選擇，而是很難「賠售」。
財政部為精準打炒房、健全房市，已完成「房地合一稅2.0」之修法並將於2021年7月1日起施行，同時也將納入預售屋與價值五成以上為不動產的公司股權交易。 勤業眾信聯合會計師事務所會計師張瑞峰指出，本次修法主要重點之一為「擴大房地課稅範圍」，目的即在防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負，乃將「交易持股（或出資額）過半數之台灣境內外營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50％以上由台灣境內房地構成」納入房地合一稅2.0課稅範圍。 首先，若個人或營利事業直接或間接持股（或出資額）過半數，且該標的為未上市櫃公司，其股權（或出資額）價值50％以上由境內房地構成，將視為房地交易股權交易案，個人及營利事業分別需於股份（或出資額） 買賣交割日或訂定買賣契約日之次日起30日內報繳及於交易年度營利事業所得稅辦理結算申報分開計算合併報繳。
張瑞峰提醒，因股權（或出資額）已視為房地買賣課徵房地合一稅，免再課徵個人及營利事業之所得基本稅額；2021年7月1日以前之股權交易案則不適用，但仍需留意境內、外財產交易所得或證券交易所得之所得基本稅額影響。 此外，依現行制度，符合前述條件之股權（或出資額）交易，若僅出售部分持股情況下，例如持有100％前述公司股份，但僅出售其中30％，還是要針對出售部分所得課徵房地合一稅。
依據高雄市政府地政局最新統計資料，全國各區至高雄買房的偏好顯示，去年全國各地區購屋人在高雄買房，最多選擇三民區；而各區域的買方，除了南部外，就屬北部的買方在高雄的購買力最強，且不論哪一區的買方，購屋類型有5~6成都是住宅大樓。 大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出，外地買盤多數為投資置產，通常跟著建設議題、話題熱區購屋，高雄市房價相對北部低許多，去年挾帶資金熱潮，吸引不少北部的買方進駐，其中三民區本就為高雄市交易量大的行政區之一，近期因車站商圈議題刷新亮度，成為購屋熱點。 綜觀去年外地買方在高雄購屋的偏好，都有超過10%的購屋位於三民區。
大家房屋高雄愛河加盟店東余采樺表示，三民區為高雄市第二大行政區，西側緊鄰鼓山區的美術館特區，房價相對親民，美術館特區新案價格每坪約30~40萬元，但在鄰近的三民區2字頭即可入手，近幾年受到美術館特區帶動，周邊低價區域頗獲置產型買方青睞，若是以自住、自用為主，則多選擇三民市場或學校周邊等機能成熟的區域。 至於各區域買方偏好的購屋類型，有50~60%選擇購買住宅大樓，來自北部的買方有高達61.1%入手住宅大樓，郎美囡補充，近幾年建商在南部推案也以大樓為主，故住宅大樓的供給量大，另一方面，隨著國人對於社區管理維護日漸依賴，大樓型社區成為主流，尤其對於北部買方來說，高雄的大樓價格產品力強又便宜，因此購買住宅大樓的意願高。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則說，本波資金主要走向低價與話題區域，高雄例如橋頭、岡山等園區，都成為話題，隨著南部科技園區話題發燒，創造不少就業機會，加上科技業的平均薪資待遇佳，也讓南台灣的房地產市場在滿滿話題下更充滿期待。
內「打炒房」措施一波接一波，包括央行接連兩波信用管制、財政部祭出房地合一二點○等，但似乎無助於抑制房價上漲的力道，甚至讓更多的資金轉往土地市場搶貨，再加上疫情未緩解，各國政府持續撒幣救市，貨幣寬鬆政策暫時不會退場，在有通膨疑慮升高的情況下，加以資金利息成本低，不動產再度成為抗通膨的最佳利器。 以近期地方政府標售土地的瘋狂情況來看，台中水湳經貿園區、三重二重疏洪道重劃區標脫土地平均溢價率均超過五成，高價搶地背後其實就是推高房價的開端。 筆者從去年開始就積極了解台南不動產市場生態，尤其最近發現當地不動產買氣並沒有因為政府打房而降溫，地主對於土地資產的信心更強了。舉例來說，某間上市科技公司去年一月甫於台南樹谷園區取得工業地，當時的取得成本每坪才七萬餘元，而近期該業主也有處分該資產的計畫，並期待至少有三成的增值，工業土地價格因為在產業話題的帶動下，持續飆高。
大家都知道，土地是不動產開發的原料，一旦建商願意出高價競逐土地，代表看好未來房市，願意以較高的價格取得土地資源。在取得原料價格較高之下，後續加工興建成建案，自然會同步反映高價取得土地的成本。 雖然中央近半年接連祭出打炒房措施，但於此同時地方政府卻不斷釋出土地公開標售。以四月新北市政府標售三重二重疏洪道重劃區，以及台中市政府標售水湳經貿園區與烏日高鐵特定區的兩次土地公開標售為例，都出現建商高價競標情況，讓地價持續往上竄高，甚至標出區域「地王」身價，怎麼能讓民眾信服政府真的有心抑制房價飆漲，更可能讓人有政府帶頭炒熱土地交易的聯想。
土地飆漲對整個台灣都不好，尤其對產業來說，光是建廠成本就提高許多，評估之下，自然就會縮手。對於民眾來說，地價飆高會連帶推升房價，只會讓房價愈來愈貴，這些都是不樂見的結果。 台灣在過去兩年內因受惠於美中之間的貿易及科技爭霸，以及一場因新冠疫情而導致的全球供應鏈持續移轉，正好促使台灣吸納了資金流及產業鏈的加碼投資，推升台灣往亞洲高階製程中心邁進，有助於帶動就業環境吸引人才，但如果因為土地飆漲而使廠商縮手，實非台灣之福。
知名食品業亞尼克菓子工房斥資買商辦，近日買下華南金控子公司華南金資產管理公司旗下資產，以4億元購買台北市內科園區商辦。台灣房屋集團指出，今年還有豆府、欣葉等連鎖餐飲企業置產，顯示仍有食品業者不懼疫情，逆勢操作。 台灣房屋集團趨勢中心指出，除亞尼克外，今年還有多家搶攻「宅食尚」的食品業，重金購置不動產，如旗下擁有涓豆腐、北村豆腐家等品牌的豆府集團，公告由子公司安廚食品斥資1億元，欲購入土城廠辦。
另外，連鎖餐飲集團欣葉以約4.9億元買進中山站共構案的四樓商場；近年積極拓展鮮食商機的全家便利商店砸下23.6億元，買下湖口約1.6萬坪土地，興建鮮食廠；老牌零食大廠華元也以7.5億元取得梧棲關連工業區的大片房產。 根據公開資訊，亞尼克購買的商辦建坪約897.2坪，地坪187.1坪，賣方去年第1季以約3.3億元取得，持有一年多就以4億元轉手，扣除相關交易成本，處分利益逾6,600萬元。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，疫情來襲帶動「外帶回家、外送到府、無接觸服務」的「宅食尚」風潮，讓便於配攜、保存的零食、乾貨、冷凍食品市場大開，也增加對於蛋白或蛋殼區廠辦的需求，取代蛋黃區店面。 據悉，亞尼克多年前打進電商平台，搶攻宅配市場，並設置自動販賣機，有助抵抗疫情衝擊。 陳定中指出，亞尼克購買商辦可運用的彈性高，一來是鄰近內湖旗艦店，享地利之便適宜自用；二來近年內科商辦短缺，租賃與買賣行情水漲船高，故自用、出租皆可，且房價看好，未來轉手獲利可期。
屋比房屋統計顯示，雙北市掀店面退租潮，5月以來，短短不到三周，網路待租店面件數暴增近千間，增幅逾二成。其中台北市以大安區增加155間最多，新北市是以板橋增加74間居冠。 以增幅來看，台北市以大安區增幅近二成最多，新北市則是最先爆出社區傳染的蘆洲區增加33%最多，其次為板橋31%，永和30%。另外，近日確診人數急速上升的三重、新莊，中和，新增待租店面數也快速增加。 屋比統計發現，雙北店面平均租金開價下修約3%至4％，網路上出現大量「疫情優惠專案」訴求，房東明顯放軟姿態，尋求租客。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，這波疫情對雙北市各大商圈不只是再一次重擊，對許多家店家而言，更可能是致命打擊。 陳傑鳴表示，目前空租狀況都有攀升趨勢，若沒有來客的日子拉長，商圈店家撐不住的狀況將會愈來愈多。
新冠疫情持續擴大，全台三級警戒，觀光餐飲業重回「海嘯第一排」，相較去年疫情爆發之初，至少還有餐飲撐，現在卻是連內用都不行，雙北國際觀光飯店如今是住房、餐飲兩頭空，以龍頭台北晶華酒店為例，近幾天營收估計掉9成，猶如業界縮影。 面對無薪假、裁員、減薪風暴蠢動，主計總處坦言，目前看來，內需如休閒、餐飲等方面受到影響最大，剛開始受影響時，企業可能會先從調整員工工時著手，例如減班休息，接著就會影響薪資，人數不會那麼快反映。 本土案例不斷攀升，晶華酒店集團董事長潘思亮形容，全台現今已進入類封城狀態，不必等到四級，觀光餐旅業早就瀕死垂危，要讓企業續命，得從薪金、租金、稅金等「三金」著手，且薪資補貼和稅金減免要較去年倍增，否則不用2、3個月，台灣觀光產業恐怕倒掉一半。
潘思亮分析，台灣去年經濟成長，內需報復性消費與國旅市場大爆發居功厥偉，但如今觀光餐旅業動能幾近歸零，對經濟衝擊也將數倍於去年第2季，呼籲政府要有危機感，不要有像去年一樣撐3個月就過了的錯覺。 潘思亮表示，除需要依賴國際客的企業與旅行社，觀光產業靠國旅和內需支撐，勉強維持5成營運動能，如今台類封城，觀光餐旅業9成生意都沒了，有同業甚至已「歸零」，已不是單單需要止血，而是垂死邊緣，需要電擊並裝上葉克膜才能恢復心跳。 事實上，雙北宣布三級警戒後，雙北各大觀光飯店住房率就「腰斬再腰斬」，僅靠餐飲部門撐場，然隨內用禁令一出，只得全關，逼得各飯店重啟休假模式，員工先消耗特休，保留約半數人力，做好長期抗戰準備。 飯店業者坦言，內用禁令一下，等於連飯店最後的維生命脈都斷了，雖可做外帶，但相較於餐廳全開的收入，無疑杯水車薪，且這波疫情來得突然，連端午粽禮銷售都受波及，雖然沒有取消，但訂單流入速度已變慢。
14期重劃區可說是台中下半年換屋型產品的主戰場，看好此區前景，儘管本土疫情爆發讓許多新建案紛紛延後，卻有強勢品牌建商準備逆襲，最快6月，將由雙橡園開發、國泰建設兩大指標建商領軍，於水湳生態公園進行肉搏戰，雙建案都是採取大基地開發，總銷金額合計衝破百億大關。 後續還有新業、亞昕、陸府、順天、林鼎、惠宇等建商將陸續進場，點燃14期數百億推案戰火。 住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析指出，水湳經貿園區近幾年在中市府積極推動下，整體開發迅速，而占地343公頃的「中央公園特區」涵蓋話題不斷的水湳經貿園區與單元八重劃區，近期包括由鉅建設4月以每坪280萬標下土地、刷新區域新高價，及世邦魏理仕（CBRE）近期將公開標售「綠美圖」首排3千坪黃金角地，底價高達113.5億元、每坪單價將近380萬，將挑戰台中土地總價、單價雙新高紀錄！
黃盟翔進一步表示，鄰近水湳經貿園區的14期重劃區，面積廣達403公頃，是台中唯一尚未開發卻已有公園綠地、完整學區與生活機能的新興重劃區；尤其西南側「仁平段」水湳生態公園，更與二分埔、永和巷、仁和福德及永和巷等公園串起的兩萬坪公園綠帶，成為14期重劃區最核心的黃金廊帶，後續還有漢神洲際娛樂商城、台中巨蛋、環球購物中心等重大建設題材加持，助攻該區成為北台中換屋族的聚光焦點。 其中，雙橡園開發首度插期北台中，選在正對水湳生態公園首排、廣達2,924坪的完整街廓基地，規劃全區唯一獨棟鋼骨大樓，鎖定換屋型產品，無論基地面積、位置及產品規劃都是區域首見，準備將雙橡園「豪宅3.0」作品標配的自建物業、一日六餐、餐飲團隊、頂級桌宴、禮賓接駁、專屬活動策劃等一條龍服務完整帶進此案，備受區域豪客與雙橡園粉絲期待，每坪房價上看5字頭大關。 另外，在中台灣累積許多品牌粉絲的國泰建設，位於14期「仁平段」新案最快6月進場，基地約2,500坪，規劃37～55坪、3～4房換屋型產品，預估每坪單價「坐4望5」，總銷金額逼近50億元，同樣備受期待，據悉目前預約賞屋客戶多達數百組之多。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
