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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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產業新聞
房地合一2.0預計今年7月1日上路，將針對短期交易課重稅，KPMG安侯建業建議，自住者以個人名義購屋住滿六年，轉賣時即可適用最低10％稅率；但如果是包租公，設立法人持有房屋較適合，因適用營所稅率20％，可避免落入個人綜所稅率最高40％。 未來房地合一2.0適用稅率為個人與法人持有兩年內為45％、二到五年為35％，個人五年到十年為20％、個人十年以上為15％，法人為五年以上一律為20％。KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師洪銘鴻指出，投資人應針對房屋使用目的、持有時間、資金來源做好全套節稅規劃。 如果是自住者純粹要賣掉自住屋，洪銘鴻建議善用房地合一稅制的「自住減免」，只要個人、配偶或未成年子女設有戶籍持有房屋並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租，可適用減免優惠，出售時，課稅所得低於400萬元皆免稅，超出400萬元部分適用10％稅率。
如果自住者是賣舊屋搬到新屋，可使用房地合一稅制「重購退稅」，低價屋換高價屋可全額退稅，惟高價屋換低價屋需按比例退稅，但換屋後五年內不能做自住以外用途也不能移轉，否則國稅局將追稅。 不過，如果是包租公持有多戶房屋情況，洪銘鴻表示，為避免每年租賃收入過高，落入綜所稅最高稅率40％，包租公可考慮成立公司持有房屋再出租，即可適用營所稅率20％。若以法人名義持有五年以上，出售房屋時同樣可適用20％房地合一稅率，但必須一併考慮房屋稅負、公司股權傳承等稅負。 此外，資金來源也是一大重點，洪銘鴻指出，房地合一2.0外資賣屋適用稅率為持有兩年內適用45％，兩年以上一律35％，比起境內個人與法人稅負更重。若資金尚在海外OBU（國際金融業務分行）帳戶，洪銘鴻認為需另外考慮資金專法（總資金適用10％稅率）或解釋令（所得適用20％稅率）回台稅負。
疫情衝擊下，公股銀行評估，台灣房市將如同去年上半年的情形，出現短暫觀望狀態，但不排除後續出現遞延性買盤，因此會密切觀察疫情跟房市的銷售情形。 尤其是近期部分國家肺炎疫情再度升溫，國內本土感染案例爆增，若情況持續惡化，將影響總總體經濟成長及房市需求端購屋意願。 另一方面，房地合一稅2.0生效日為今年7月1日，主要內容是延長短期交易重稅持有期間，這段期間本來就要觀察，法規上路前的空窗期是否出現因節稅考量的拋售潮賣壓，而房地合一稅2.0雖對自住買盤影響較小，但買方可能因預期心理而暫時轉趨觀望態度，影響房市交易量能，現在加上本土疫情後，對房市會有一定程度的衝擊。
公股銀行最新預估，現在的買盤以自住為主，預計雙北疫情升級，全台將大舉減少實體看房後，房市將大受衝擊，5月房貸數字勢必較4月下滑，6月後可能較5月直接腰斬，甚至更為慘烈，但仍要看本土疫情發展的後續程度。 以去年為例，受到疫情事件，導致看屋人潮減少，房市交易量因此受到影響，不過雖然短期內疫情恐對買氣造成衝擊，惟鑑於目前房市以自住買盤為主，加以市場資金充沛，且房貸利率仍處於相對低檔，未來對房市的影響有待觀察，甚至不排除像去年一樣，待疫情趨緩後，將引發遞延性買盤。 整體來看，公股銀行主管分析，去年上半年國內房市受疫情擴大影響，房市盤整修正，而由於目前本土疫情仍在延燒中，因此上半年將直接受到影響，未來隨著疫苗施打、疫情若趨緩等因素，預計下半年房市表現後，將出現遞延性買盤，房市價量有機會重回正向市場格局。 另一方面，公股行庫評估，政府大力推動都市更新與危險老舊建築物加速重建業務、央行去年降息後，房貸利率進入史上新低，以及台商回台投資帶來周邊工作機會進而提升房屋需求等有利因素，將有利於房市需求表現，後市仍不悲觀。
國產(2504)建材實業南港廠都更開發案再向前跨出一大步，繼都更計畫2019年底獲得台北市政府核定，昨（25）日公告權利變更程序通過北市都更委員會審議，等於行政作業程序全部通過，最快今年底有機會取得建照，進入實質開發階段。 由於南港廠位處「台北東區門戶計畫」的軸心區域，法人估算潛在開發利益直逼200億元，可望貢獻國產每股淨值高達16.5元，為潛在的業外大補丸。 此次都更案因為有一部分是要回饋台北市，所以必須要進行權利變更。國產南港廠配北市府推動東區門戶計畫，啟動都更案，占地約6,500坪的基地，規劃A、B兩重建區段，A區段為國產完全持有的商辦大樓，建築基地面積約4,000坪，樓高26層左右；B區段為回饋北市府的商辦大樓，樓高20層，國產負責興建完成後，可分回部分商辦樓層。該都更案2019年9月通過北市府核定後，隨即進行權利變更，經過一年半努力，昨天宣布權變計畫通過審議。
下一步國產將提出建築執照申請，根據業界經驗，最快今年底有機會拿到建照，進入實質開發階段。由於開發計畫規模龐大，估計工期要四年半。 國產找來曾獲得普立茲克建築獎的英國福斯特聯合建築師事務所規劃設計，將打造A、B兩棟智慧與綠建築商辦暨商場大樓，最高達26層樓，國產約可分回4.6萬坪，及約550個停車位。 房仲業者依據不動產實價登錄的行情估算，南港區辦公商業大樓每坪行情約65萬元，停車位行情約200萬至250萬元，推估國產南港都更案總價值高達300億元，扣除土地成本、建造成本等，潛在開發利益直逼200億元，可望貢獻國產每股淨值高達16.5元，為業外大補丸。據了解，國產南港都更案開發完成後，公司擬朝向租、售雙軌方式進行，可為公司長期營運提供挹注。 國產南港廠位處「台北東區門戶」的軸心區域，挾南港車站四鐵共構題材，以及附近的流行音樂中心等重大建設逐一落實，未來身價看漲。
桃園市包租代管計畫自2017年開辦以來，成功媒合2512件愛心房東及弱勢房客，績效居全台之冠，第3期計畫已開跑，不但租金評定上限從2.25萬提高到2.7萬，更放寬讓銀髮長輩和身障者可以「以屋換屋」到2樓以下或電梯大樓，原住宅出租，解決行動不便的困擾。
住宅發展處指出，包租代管計畫分為「包租包管」及「代租代管」兩方案，「包租包管」為政府委託民間業者承租民間住宅，業者再以二房東形式負責轉租與管理房屋事宜，且保證房東收租3年；「代租代管」則由業者協助房東出租住宅給符合資格的房客，並代理房東管理出租住宅。 住宅發展處長莊敬權說，桃園至今已成功媒合愛心房東及弱勢房客共2512件，績效居全台之冠，而包租代管第3期計畫已於本月上線，也將市價租金評定上限自2萬2500元放寬至2萬7000元，房東享有每年1萬元修繕補助費、居家安全保險費3000元及地價稅、房屋稅等稅賦優惠。提供給房客的最高租金差額補助也達7200元，希望吸引更多愛心房東及弱勢房客加入包租代管計畫。
莊敬權提到，本期也啟動長者和身障者「以屋換屋」的換居服務，只要65歲以上或身障者，在桃園持有1戶自有住宅，且雙北、基隆、新竹縣市都沒有自有住宅，可透過「以屋換屋」方式更換至2樓以下或電梯大樓等行動方便的居所，並將既有住宅出租，幫助他們找到適合的家。
臺南市政府地政局昨（廿五）日辦理今年度第一批地籍清理代為標售作業，因應防疫，開標作業全程直播，公告標售共計一百卅三標共計九十九封標單競標，順利標脫五十五標，得標金額達九千一百餘萬元。 地政局表示，北區商業區建築用地有地上物佔用每坪標脫單價卅六萬元，特定農業區農地每坪單價三點八萬元，深受市場青睞，凸顯市長黃偉哲藉地籍清理協助活化土地政策展現成果。 黃偉哲表示，南市辦理地籍清理代標售土地，旨在釐清產權、活化土地，增加建築用地供給及讓優質農地農用，可解決現行法令規定不符及地籍登記不完整等地籍問題，有效促進土地利用。
地政局長陳淑美指出，此次標售係地政局地籍清理作業，標的包括北門、左鎮及學甲區等商業區、住宅區、非都市土地建築用地及優良農地，適逢南科園區開發、大臺南多個重大建設及各式投資案議題帶動，地籍清理代為標售吸引多人重視，也希望得標者能積極的規劃發展利用，請符合優先購買權規定民眾，主動於決標後十日內以書面向地政局申請主張，也提醒相關權利人應自保管款存入或囑託登記為國有完畢之日起十年內，依規定填具申請書及檢附相關證明文件向市府申請發給地籍清理價金，以維護自身權益。
2020年國外疫情衝擊，讓許多台商在考量供應鏈避險與防疫下回流急擴廠，加上新北市政府從2018年開始祭出工業區立體化方案，帶動新北市工業地產交易，信義全球資產公司觀察2021年新北市廠辦實價登錄統計，以汐止區交易總金額33億元最高，中和區與新店區分別以17億元、8億元排名其後，捷運沿線開始有廠辦化效應，也帶動了產業鏈群聚變化。 信義全球資產公司總經理柯宏安分析，以前不少企業只考慮在台北設置辦公，但隨著捷運路網漸漸串連新北市各大工業據點，且位於蛋白區的廠辦因價格相對便宜許多，使企業也開始往新北佈局。根據實價登錄已揭露資訊，2021年新北廠辦交易以汐止區交易規模最多，交易總金額來到33億元，在大型交易中也看到包含東碩資訊、泉創生醫、強茂、宜進旗下的光明等企業投資。此外，興富發也與新隆儲運在此區將合作興建新廠辦，另外像保長坑工業區也陸續有新廠辦釋出像是富鼎科技大樓。
中和區也不遑多讓，除2021年實價登錄廠辦交易總金額來到17億元，觀察2020年上市櫃公司在此投資廠辦也有6筆記錄，2021年則有晶焱科技以3.22億元買下遠東世紀廣場部分樓層。2021年目前排名第三名的新店區，實價登錄廠辦交易總金額來到8億元，另外2021年在此的大型交易也有晶達、醫揚分別買下遠東世紀ABC廠辦部分樓層。新店區未來還有新北政府自行開發興建的寶高智慧產業園區即將完工，可望帶動區域發展。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 總經理柯宏安表示，近年新北廠辦類交易規模從2017年到2020年每年平均逾300億元；另廠房類交易規模則從2017年82億元到2020年成長為130億元。而從需求面看，觀察上市櫃大型交易，科技及傳產業類族群的投資交易規模，已從2017年277億元，到2020年達477億元，確實顯現出企業需求。但目前國內疫情已較2020年相對嚴峻，各種政府防疫限制升級下對產業面勢必有所衝擊，而企業在提升防疫措施、以及更加專注謹慎於本業運營下，短時間內對於商用不動產需求與交易有可能有趨緩影響。
台北市南港地區早期發展以工業為主，有「黑鄉」稱號，區內工廠林立，在台北市算是相對邊陲地帶，但這幾年台北市政府積極推動「台北東區門戶」計畫，包括國產(2504)、台肥、潤泰創新、南港輪胎等傳產業者，過去因為生產需求在南港擁有大片土地，順勢啟動舊廠都更計畫，有助南港房市脫胎換骨，相關廠商也藉由活化資產獲得開發利益，形成雙贏局面。 由於東區門戶計畫加速發展，讓域內握有大型開發案之地主成為市場關注焦點，最大地主台肥光是C2、C3、C4以及C6~C9土地面積就高達約3.4萬坪，以去年大南港案每坪土地成交價375萬元估算，手中土地潛在利益就超過1,250億元。 目前台肥南港C3地地上權案每年租金就挹注2.8億元，加上地上權權利金、總共超過6億元。
出租予中信金C6~C9目前每年權利金加租金挹注約也超過4億元。 至於C2開發案初估最快2023年在商辦、酒店式公寓、飯店貢獻下，年租金貢獻逾9億元。C4商辦大樓案預計2024年完工對外招租，未來滿租收益初估約4億元；總計台肥南港不動產租金收入就超過23億元。 而南港輪胎推出的世界明珠舊廠開發案，擬打造兩棟頂級辦公大樓及商場、加上六棟豪宅大樓，前年底動工，預計四年至四年半完工，聯強已買下部分辦公大樓做為新總部，每坪成交價格站上百萬元大關，創下南港地區商辦新天價。 潤泰創新擁有南港四大案，包括松山車站BOT案、南港車站BOT案、「南港玉成段案」，以及「南港商三特公辦都更案」。潤泰新2006年、2007年分別拿下南港車站BOT案、松山車站BOT案，合計投資金額120億至140億元。
疫情衝擊到各個商圈的店面沒生意，雙北市甚至掀起了退租潮，5月以來有將近1千間的待租物件，釋出到網路上。不過這波「宅食經濟」讓食品業者加速布局商辦跟廠辦，要趁這段時間擴大產能，來搶攻線上消費。 租租租，雙北市掀起店面退租潮，5月以來網路的待租店面件數，增加將近千間，而房仲帶看量更是驟減9成。 住商不動產企研室經理徐佳馨：「以現階段來說的話，其實在帶看量明顯受到衝擊，很多的區域的帶看量，大概都只有上個月，同期的1到2成左右，如果疫情三級的時間，超過3個月以上的話，確實會產生一個，程度相當大的結構性的衝擊。」 待租店面，北市以大安區增幅近二成最多，新北則是蘆洲居冠增加33%，其次為板橋跟永和，店面除了靠外送、外帶自救，商仲業者點出還有其他解藥。 高力國際調研部董事梁儀盈：「5月以來可能實體零售的營業額，會急速的往下降，房東你願不願意共體時艱去降租，對租客來講一個就會是降租，那第二個就是你政府是不是，針對這些行業有一個紓困的延長，或者是紓困的措施。」 而反觀「宅食經濟」，商仲業者觀察，食品業者成為商、廠辦的重要買家，在都會區周邊擴充產能。
高力國際董事總經理劉學龍：「譬如說新北市五股、泰山，甚至像桃園的這些區塊，都有非常多的這些食品大廠，來投資這些工業的土地，來興建自己的冷鏈，或者是生鮮加工的倉儲物流。」 亞尼克最新砸下4億，買下內湖一整棟商辦；豆府集團1億買土城廠辦；欣葉4.9億買進中山站商辦；超商全家買下湖口1.6萬坪土地，要蓋鮮食廠；而老牌零食大廠華元，也用7.5億取得梧棲工業區房地。冷凍冷藏調理食品業者，都在線下實體急凍期，布局線上規模力拚突圍。
外資商仲世邦魏理仕（CBRE）接受業主委託，公開標售位於台北市汀州路三段福音大樓。此案位處台北市正核心，坐落於台大公館商圈內，區域人文底蘊豐厚，生活機能便利健全，步行可至捷運台電大樓站與捷運公館站，實為難得一見之優質物件。 福音大樓屋齡已逾30年，全棟面積約3,376坪，基地面積近800坪，使用分區為第三種住宅區。此案基地三面臨路、氣派方整，無論是採危老或都更能創造高度開發效益。 近年台北市土地稀缺，且自2009年10月20日起，500坪以上的國有非公用土地，不得再辦理標售，自此市場上鮮有500坪以上土地釋出。國產署於今年3月標售兩筆台大旁住宅地，吸引多組建商搶標，更創造約31.96％的溢價率。此案標售底價換算土地單坪價格約324萬，實為相當具有吸引力之價格，且基地規模更勝於往，預計本案將激起市場一波激烈角逐。 此案將於7月13日開標。相關標售資訊可至世邦魏理仕官方網站(www.cbre.com.tw)查詢，或洽世邦魏理仕（CBRE）資本市場部簡小姐0928-119275、焦小姐0908-180068。
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