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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房地合一稅2.0即將上路，短期出售課將重稅，中區國稅局表示，近期在短期出售案件中，發現有賣家藉親友名義，偽造不實改裝成本，查獲後不僅將補稅加罰，涉案人等還要面臨後續刑責。 官員表示，財政部為促進不動產稅制合理化，2016年開始推動房地合一稅，針對短期買賣的投機行為，訂定持有二年內出售的非自住房地，最高稅率達35%至45%。 而隨著房地合一稅2.0修法，從今年7月1日開始，認定為「短期出售」的重稅期間，將拉長至五年。
由於法規更加嚴格，官員表示，近來發現此類短期交易的房地合一申報案件，開始出現部分納稅義務人，利用無交易事實的不實統一發票，申報充當賣房的成本費用，藉以降低所得、逃漏房地合一稅。 以近期的實際案例來說，官員表示，前段時間稅務系統發現一筆異常資料，一位房仲甲君申報房地合一稅，因為持有房地未滿一年便出售，因此適用稅率高達45%。 這位甲君特別附上水電裝修、拉皮工程等二聯式統一發票，作為該出售物件的成本費用。
官員表示，但實際追查發現，開出這二張發票的工程行、裝潢公司，都是甲君的家人，而且一次就開出大額統一發票，似乎有些異常，從施工料工費等物流、金流資料進行查核後，發現根本是不實發票。 此案合計虛報317萬元成本，官員表示，國稅局已依45%稅率，向甲君補稅142萬元，額外再依漏稅額加罰0.8倍罰鍰。 官員指出，此案涉案的甲君、工程行負責人、裝潢公司負責人等三人，基於通謀虛偽安排開立及取得不實統一發票，涉嫌幫助他人逃漏稅捐、以詐術或不正當方法逃漏稅捐，已觸犯《稅捐稽徵法》及《商業會計法》等規定，皆移送司法偵辦，三人最後在繳納公益金後，獲緩起訴處分。
受疫情影響，近期房地產交易混亂，許多原先預約看屋或預計交屋的買方，大多都選擇延後交易或直接取消。不過根據中信房屋統計，不動產交易受這波疫情影響最大的竟不是成屋，反而是建地受傷最重，而交易逆勢成長無謂疫情的反倒是農地。 據中信房屋內部統計，截至目前為止，本月成屋交易與上月同期相較減少約26%，土地類則減少約10%，其中建地減少約有45%幅度最大，農地交易量反而逆勢成長8%。
中信房屋研展室副理張漢超表示，各類不動產交易幾乎都受政府打炒房政策的牽連而有交易縮減的現象，一般成屋來店客甚至在本週疫情升溫後減少到只剩下過往的2至4成不等，不過農地交易可望逆勢持穩。 張漢超分析，受政府政策影響，土地類建地的交易量開始放緩，而農地交易之所以依舊持穩，除了農地享有稅法優惠之外，在買賣流程上，相關交易也相對成屋來的單純，染疫風險也較低。以素地而言，毋須顧慮屋況、現居狀態，即使現場帶看也幾乎在室外，只要確認相關地籍資料與實際需求即可。 網路地產王總經理陳韻如指出，除了商用不動產有部分急需之外，現階段大多數的房地產交易都陷入暫停狀態，長久來看，後疫情時代，一些農地農舍或是林地資材室等的購買詢問度應該會攀升，當層排氣、通風良好、多衛等設計，將會成為主流。
近年多個豪宅租金正在上漲，根據內政部實價網最新揭露資訊，北市知名豪宅「台北信義」、「明日博」、「勤美璞真」最新揭露租金都有明顯漲幅，2年漲5%是基本門檻。 根據實價網最新揭露資訊，2月，北市信義計畫區知名豪宅「台北信義」11樓月租金38.85萬元，對照2年前，也就是2019年3月，同一戶當時月租金37萬元，兩年租金漲幅約5%，相當於每年要多支出22.2萬元的租金費用。 無獨有偶，3月，北市大安森林公園第一排豪宅「勤美璞真」10樓也有最新月租金實價揭露、為41.6萬元，對照2015年首筆租金揭露，同樣為10樓月租金30萬元，6年來月租金上漲11.6萬元、漲幅約38.67%，平均一年漲幅逾6%。
此外，3月，有金控董事以個人投資公司朋城股份有限公司名義砸近1.84億元買下北市信義計畫區豪宅「寶徠花園廣場」10樓，而前一手屋主莊姓自然人持有不到1年便加價不到5%轉手，而該戶也立即在591等網站公開招租，月租金開價25萬元，若以買進價格推算毛租金收益率約1.63%。 不過，並非所有豪宅租金都在上漲，其中「文華苑」、「大安阿曼」的月租金都出現微幅修正的趨勢，去年10月，「文華苑」12樓有最新租金實價，月租金為42.05萬元，對照2015年該樓層租金45萬元，租金折扣空間逾6.5%，至於「大安阿曼」13樓則有7%左右的折扣空間。
全台疫情嚴峻，市場熱錢持續湧進土地不動產。擁有全台密度最高「億萬富豪」的彰化員林市，外環184重劃區土地是近年建商卡位開發首選，以員林大道環狀為主幹道，其中近期一處土地標售引起大熱門，位在8米路南潭路一巷的288坪住宅土地，吸引10組人馬搶買，最後創下每坪32.9萬元，在地業者分析，市場出價多介於每坪22至25萬元，直呼這「根本是天價搶標」，跌破眾人眼鏡。 彰化員林184重劃區，由員林大道1~7段環繞一圈，土地開發劃分為環外、環內，環內因進市區，普遍房地價行情高上1成，不過吸引近期大熱門土地竟位在員林大道6段環外，還在8米路南潭路一巷內，因此能標得高價成為在地熱門話題。
在地土開業者沈先生透露，上個月國產署招標一筆土地、復興段1359地號，位在員林大道環外且無尾巷，每坪得標約24萬。當時就覺得有這個「價格」已經很不錯，想不到這次同地段土地再招標，每坪衝到32.9萬元，跌破眾人眼鏡。 令在地業者咋舌的員林大道天價土地，是昨（26）日由國產署進行招標，住宅區總面積288坪，標售底價6371萬元，最後標脫總價達9500萬元，換算單價32.9萬元。據悉，該標總共吸引10組人馬搶標，不過每坪介於22至25萬元，3字頭高價著實令人吃驚，未來應朝高價別墅規劃，按行情及地價水準，挑戰總價2500萬元以上。 「大家只怕沒土地買」，住商不動產彰化員林加盟店經理江建德分析，南彰化以員林為核心，磁吸周邊發展能量，帶動184重劃區住宅土地上漲，近年又有坤悅建設、鄉林建設插旗周圍生活圈，都讓員林房市熱度再起，主力總價介於500至800萬元左右，吸引熱錢目光。
位於市政中心生活圈的台南安平區，區內國平重劃區和五期重劃區這兩大重劃區，因建商積極搶進推案，除了房價創高，五期重劃區地價從2018年到2020年底，二年地價飆漲85％，國平重劃區地價則是從2017年到2020年，地價三年漲幅逾58％。 高雄市房屋市場調查協會許䒴晴表示，台南安平區有兩大重劃區，五期重劃區屬於台南市政府生活圈，而國平重劃區，則靠近台南安平港灣，是景觀宅的推案熱區。 因為建商搶進，五期重劃區地價從每坪30、40萬元，不到二年就飆到每坪60萬元以上，以五期重劃區漁光段的1010坪「商特一」為例，2018年6月每坪成交價約35萬元，同段的「商特一」2154.88坪土地，到2019年10月已漲至56萬元。 五期重劃區建商推案的熱度比國平重劃區高，而南市府前的永華路，更是熱門路段，日前正式公開的國泰、三井合資的大樓建案「UNi PARK」，平均每坪開價35萬元。
該區二、三年前的房價平均只有25萬元，創新高價。 天玉集團執行長黃文柔表示，龍騰建設第一個永華路建案「市政II菁英特區」，接著推出「MY鑫光」，2019年12月及去年8月、9月，續推「第五大道」、「鑫左岸」、以及「市政阿曼」，目前的開價分別是32到34萬元、30到34萬元、以及33到37萬元。 另根據統計，南台7大豪宅聚落，房價呈現全面上揚，漲幅2.4~14.8%。專家分析，南台豪宅區均位於市區精華地段，台南屋齡5年內新古屋逼近每坪25萬元，高雄則全面3字頭房價，房價下跌機率有限。 統計南台7大豪宅聚落，南市虎尾寮、鄭子寮及湖美社區，2020年房價與2019年相比成長4.3~5.8%，高雄漢神巨蛋、農16、美術館及文化中心生活圈則成長2.4~14.8%，屋齡5年內住宅均價站上3字頭。 網路地產王總經理陳韻如表示，南台灣疫情相對和緩，加上近一年來台南房市熱絡，房價已經明顯推升，未來降價機率不高。長期以來台灣南北房價落差甚大，目前北台灣房價穩定、中南部，甚至是花東地區的房價，都出現急起直追，落差縮小的趨勢愈趨明顯。
桃竹地區交通建設帶旺房市，吸引上市櫃建商轉進，今年以來，包括興富發、大華、櫻花、富宇等四大建商，已在桃園、新竹地區，合計共砸57.6億元購地，其中，興富發建設購入A7重劃區商業區帶建照土地，單價每坪153.8萬元，創下區域單價新高。 據台灣房屋統計，今年以來四大上市櫃建商，包括興富發建設、大華建設、櫻花建設以及富宇建設，分別以39.69億、11.48億、6.16億以及0.27億元購得桃竹地區土地，插旗購入桃園高鐵特區青溪段、楊梅頭重溪段、龜山A7重劃區善捷段以及竹東的土地。 其中，興富發建設以近40萬元購入A7重劃區2580.8坪土地，手筆最大，台灣房屋長庚直營店店長林士涵指出，今年年A7重劃區商業區土地交易價格行情，每坪約在100~110萬元，善捷段47地號基地三面臨路，還有較高容積獎勵的舊建照，能快速開工，因此奇貨可居。
A7重劃區鄰就業機會多，機捷帶動區發展，人口持續成長，因此該筆土地地每坪以高出行情近四成，創下該區段史上新高單價。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，雙北素地供給趨於稀有，價格高漲，不少過去以台北、台中為經營大本營的大型建商將購地範圍，轉向桃竹地區，以桃園區精華重劃區，以及桃園高鐵特區、A7重劃區等一級核心戰區，此外，其他價格親民且生活機能佳的區段，如楊梅麥當勞商圈，竹東火車站、竹東榮總醫院周邊商圈，也都是獵地目標。 櫻花建設在楊梅頭重溪段買下的土地，就是典型的代表，距麥當勞商圈僅約1公里，生活機能完善，房市發展在產業帶動、就業無虞、人口成長及交通建加持下，土地區段條件有良好的體質與潛力，亦吸引建商進場購地。
公館商圈今日釋出北市罕見大面積住三建地，2筆地號占地近800坪，地上建物為福音大樓、屋齡已屆34年，達危老申請標準；受託招標商仲評估，該土地價值單坪達324 萬，將以25.8億元底價、於7月13日公開標售。 福音大樓基地空拍。圖片CBRE 世邦魏理仕CBRE提供 福音大樓基地空拍。圖片CBRE 世邦魏理仕CBRE提供 圖片來源 : 蘋果新聞網 坐落汀洲路三段、鄰近三軍總醫院汀洲院區的「福音大樓」，全棟地上6層、地下2層，內有「台北伯大尼美國學校」及「基督教長老會台北信友堂」。 伯大尼美國學校提供幼兒園、國小、國中、高中職學制教育，入學申請資格之一為持外國護照、僅供僑生就讀，該校70％學生為美國公民，其餘來自其他32個國家。
經查謄本，該棟建物1987年8月完工，由財團法人台灣省基督教瑪禮遜協會持有，另大樓坐落的２地號，面積分別為147.9坪、648.8坪，占地近800坪，地主為財團法人台灣基督教協同會，該塊土地尋售的消息在市場傳聞已久，而台北伯大尼美國學校招牌也悄悄拆除。 地主今（26日）委託外資商仲世邦魏理仕（CBRE）獨家標售，CBRE 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，本案基地方正、三面臨路，地上建物屋齡達危老申請標準，面積夠大也可申請都更，未來重新開發效益可期。 今年 3月同樣台大旁的住宅地，由國產署標售2筆，新潤建設以 24.22 億元、綺華建設以 13.6 億元得標。
朱幸兒說，本案基地規模更勝過往，勢必再次掀起開發商、財團搶購盛況，標售底價5.8億元，拆算土地單坪約324 萬。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，該標地相較於素地更具開發潛力，住三使用分區未來可規劃住宅、店面，或整棟旅館等多元產品，地主採直接賣斷的交易方式，十分罕見。 他表示，「台大公館從早期以來，推出的高級住宅產品銷況皆佳，但該地段若想更上層樓、推豪宅，因鄰近醫院、區域仍多棟老屋，景觀環境侷限，推豪宅有難度」。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，該區交通便利，近捷運台電大樓站及羅斯福路、建國高架，區域有營橋國小、古亭國及客家文化主題公園，周邊新案開價每坪普遍落在120萬元以上，10年內住宅大樓成交均價，約莫89～95萬。
本土疫情嚴峻，三級警戒延長，飯店餐旅業者只能繼續苦撐，國際五星連鎖「桃園喜來登酒店」決定投入政府徵召為防疫旅館，業者表示，連幾波疫情下來，業績腰斬再腰斬，評估後決定轉型防疫旅館，6/1起將不再接受新的住房、用餐、婚宴訂單，近日也將陸續通知已下訂的消費者，訂金將會全額退費。 桃園喜來登酒店於2019年9月開幕，原名為「桃禧航空城酒店」，後與萬豪國際集團簽約，正式加盟喜來登 (Sheraton)品牌，並更名為桃園喜來登酒店。當時因是桃園市機場捷運沿線最高端的國際五星級酒店，聲名大噪；但開幕不久，就碰上新冠疫情。 業者低調指出，部桃事件嚴重衝擊住房餐飲，光尾牙、春酒就損失上千萬，危機解除不久，訂房與餐飲一度回溫，從三成多回到七成，當時一直到7月的預定率都還有五成，但接著華航諾富特事件、本土疫情一波波來，業績滑落谷底，目前僅剩合約公司的長住客苦撐。
據了解，5月起桃園地方政府已超前部屬，不斷與業者溝通，政府多次商談，加上各方評估下，「似乎不得不，但也應該盡些社會責任」，因此決定改作防疫旅館，目前可能是安排居家隔離者，或是外籍機組員入住為主。 桃園喜來登酒店表示，在全國升級為三級警戒時，飯店公共設施及服務、用餐都已暫停到5月31日，目前轉作防疫旅館的日期還未確定，但已陸續向已預訂的客人進行取消、退款作業，至於長住客也會盡力安排轉介其他商旅。業者指出，「轉型後也不會裁員，去留完全以員工意願決定」，據了解，目前多數員工選擇留任，將會兩組分流，除了其他飯店人力需求，目前集團也在籌備另一家位在八里左岸的新飯店。 桃園喜來登酒店有190間客房，備有宴會廳、會議室、商務中心、行政貴賓廳、休閒健身中心、大廳酒吧、兒童遊戲室，以及三間餐廳。其所屬的桃禧飯店集團旗下有四家品牌飯店，除了桃園喜來登酒店，還有桃園智選假日飯店、台北中源大飯店以及桃禧航空城酒店。
不動產代銷海悅(2348)今日獲金管會核准現金增資發行甲種特別股案，將成為國內房地產相關類股首家發行特別股的業者。此次特別股發行總股數為30,000仟股，發行價格為每股新台幣40元，預計募集資金總額為新台幣12億元，發行特別股目的則主要為償還銀行借款，增加自有資金來源，並強化財務結構。 海悅此次為第一次發行特別股，屬無到期日，惟公司得於發行屆滿五年之次日起隨時按原實際發行價格，收回全部或部份之特別股；特別股股東可享有優先分派股息權利，股息以定價基準日之五年期IRS利率+固定加碼利率（3%至5%）按每股發行價格計算，並採現金一次發放。 海悅表示，全台代銷建案業績來源無虞，代銷本業成長強勁，在轉投資布局部分，2020年採用權益法認列之關聯企業及合資損益之份額淨額1.04億元，且隨著轉投資之建案於2020年至2022年依建案完工交屋並陸續認列收入，未來三年公司都將有穩定的轉投資收益，在轉投資佈局上亦獲利穩健。
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