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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
好時價統計指出，國內房價自去年1月至今年4月，已連續上漲16個月，這段期間交易量，由於疫情控制良好，除了去年疫情緊張時一度下滑外，其他大多呈上揚走勢。 但對於今年5月，好時價不樂觀，由於疫情突然快速升溫，第三級防疫警戒何時解除仍是未知，預料短期內將有一波冷凍期，房市將從「價量俱增」轉變為「價穩量縮」。 好時價表示，根據清華安富房價指數來看，台灣整體的房價，從2020年1月，至2021年4月，已連續上漲16個月，漲幅達6.66%。 觀察六都2020年1月以來的房價表現，台南市漲幅13.4%最高，其次依序為台中市9.9%、桃園市7.8%、高雄市5.5%、新北市4.4%、台北市4.1%，其中桃園、台中、台南、高雄4都均創歷史新高。
另外，根據內政部建物買賣移轉棟數，2020年台灣房市買賣交易量，除了1月受到農曆新年影響，交易量最低，其次的低點發生在4月的2.3萬棟，以及5月的2.2萬棟，恰好都是上一波疫情較緊張的時候，出門看房的民眾快速減少，使得房市降溫。 之後疫情控制得宜，交易量一路回升，到12月更站上3.5萬棟，全年合計約32.7萬棟，創7來以來新高。今年原本也延續著2020年的熱絡氣勢，雖然政府出手打炒房，但房價仍舊呈現走揚。 好時價表示，過去防疫有成，台灣股市創歷史新高，房市熱絡盛況更是有目共睹，但近期的疫情快速升溫，對各行各業產生強烈的衝擊，對房市的影響同樣不容小覷，預料房市榮景將告一段落，短期內恐將急凍冷清。
受到新冠肺炎疫情影響，企業主、受雇人或自營工作者皆受衝擊，台中市住宅發展工程處2020年針對社會住宅承租戶辦理租金延後繳納方案，隨著疫情持續升溫，市府決定繼續辦理，2021年5月27日起承租戶可申請租金延後繳納，最長可延後繳納4個月份租金，減緩短暫經濟困頓。 住宅處表示，依雙方簽訂租賃契約規定，承租戶逾期未繳納應按日計收違約金，市府積極協助受疫情影響，資金調度困難致暫時無法如期繳納租金的承租戶，延用2020年租金延後繳納方案，免除依合約應計收的違約金，共同度過疫情造成的短暫性經濟難關。 住宅處指出，承租戶2020年已申請延後繳納租金，該延後繳納期數尚未繳還，該期數將併入這次可申請的最長4個月額度內，若延後繳納期過後仍無法繳納租金者，將依契約規定解約，由遞補戶依序遞補。欲申請者可向社會住宅現場物管人員索取申請書或至網站(https://thd.taichung.gov.tw/2507228/post)下載，郵寄或親送至台中市政府住宅發展工程處(台中市西屯區文心路二段588號)辦理。
三級警戒延長二周，衝擊內需消費和國人生計至鉅，內政部26日責成各社宅主辦機關研議紓困機制，國家住都中心率先針對林口社宅店舖減租50％，自5月起為期三個月。另台鐵局針對場站店家，還有高路局針對國道休息站店家，都在準備研議紓困；國產署減租政策則配合紓困特別條例延長。 另符合確診、隔離或是放無薪假等狀況的林口社宅住戶，則減收租金20％，內政部盼地方社宅及民間店舖出租人都能響應，共體時艱。 住都中心表示，近期受疫情衝擊，所管轄的林口社宅內各類店舖經營漸顯困窘，衡量整體營運狀況後，提出店舖紓困措施，2021年5月至7月租金，以租約金額減收50％計收，如已按約繳納租金可直接抵繳次月租金。 至於林口社宅住戶若因為確診、居家隔離或放無薪假等，影響家中經濟維持，可向住都中心提供佐證文件，確認後給予租金減收20％。 內政部指出，面對疫情關鍵時刻，社宅應更大力支援住戶及店舖，呼應其居住協助政策初衷，同時也呼籲民間店舖出租人能共同給予承租人更寬裕緩衝空間，共度這次疫情難關。
此外，台鐵局也表示，有不少場站店家關心紓困減租一事，將待交通部取得紓困4.0金額確定進行減租。以去年來說是投入1.25億元預算，對各商家減租27.5％，為期三個月。另國道休息站的主管機關高公局也說，尚在初期討論，紓困方案本周還不會出爐，去年是依業者營收降幅區分三個級距，減收權利金，而財源不是來自紓困預算，而是國道基金。 財政部國產署自去年因應疫情啟動全面減免租金兩成，也提供租金緩繳措施，涵蓋出租、委託經營、設定地上權等類型。官員指出，國產署依紓困特別條例期間減租，至今無空窗期，原定為今年6月底屆期，擬延長紓困條例至明年中，減租措施也將一併延到明年6月底。 另國產署出租及設定地上權案件於三級警戒期間，承租人及地上權人5、6月及7月5日前未繳租金，繳款期限一律展延至今年7月底，至於申請承租、承購、提供開發、交換、通行權及委託經營案件，限期補正、通知繳款及通知簽約公證等，在三級警戒期間也可直接展延期限，以利民眾配合防疫。
原國民黨中央黨部大樓，遭不當黨產會認定是不當取得財產，處分追徵11億3972萬9956元，國民黨打官司，台北高等行政法院認為，黨產會處分並無違誤，國民黨訴請撤銷處分沒有理由，判決敗訴。可上訴。 黨產會立案調查國民黨原本位於北市中山南路的中央黨部大樓，並在2018年舉行聽證後，決議認定該不動產是國民黨以違反政黨本質、悖於民主法治原則方式取得之財產，但因不動產已移轉於他人，處分追徵11億多元，國民黨提行政訴訟請求撤銷處分。 北高行政法院認為，該不動產在1967年由國民黨中央委員會與財政部國有財產局北區辦事處簽訂借用契約，供作辦公廳使用，1971年借用期滿後，未再續借，之後於1983年間才再訂約承租，並在1990年申請承購不動產。 法官表示，後來國民黨獲同意後，7712萬1619元承購而取得所有權，其後將原地上建物拆除，1998年間重新建造為現地上建物，2006年3月4日再將系爭土地及現地上建物，以23億元出售給財團法人張榮發基金會。 合議庭認為，國民黨取得該不動產之歷程，不僅其借用、租賃及承購行為，與行為時國有財產法之相關規定多有未符之處，而違反當時法令，是「政黨以違反政黨本質或其他悖於民主法治原則之方式，使自己或其附隨組織取得之財產」。 北高行政法院認定，黨產會決議，國民黨原中央黨部是不當取得之財產，經計算出售土地時價格及扣除土地增值稅等費用後，追徵11億多元，這樣的處分沒有違誤，駁回國民黨的請求。可上訴。
鄰近雙北地區的桃竹竹三縣市，因交通建設帶旺房市，吸引上市櫃建商轉進。台灣房屋集團趨勢中心統計，2021年1~5月至今，已有四大上市櫃建商共砸57.6億元，總價最高是興富發豪擲39.69億元，購入A7重劃區善捷段47地號的帶建照土地，土地坪數2580.8坪，換算單價達153.8萬元，創下實價登錄以來的區域新高價。 台灣房屋長庚直營店店長林士涵指出，2021年A7重劃區內，商業區土地交易價格每坪約在100~110萬元，善捷段47地號不但是商業區土地，還帶有建照，能快速開工，且有可能附帶較豐富的容積獎勵，因此奇貨可居，讓該地每坪以高出行情近4成，創下該區段史上新高單價。 林士涵進一步分析，該地本身的立地條件也很不錯，基地三面臨路，位文化一路、文桃路以及樂善一路口，且為大面積土地，無論地點或是稀有性，都算獨一無二！加上A7重劃區有穩定的就業機會以及軌道交通建設，且人口持續成長，種種優勢讓建商積極在A7卡位！
台灣房屋集團趨勢中心統計公開資訊觀測站資料，2021年前五個月，在桃竹地區購入土地的有四大上市櫃建商，包括：興富發建設、大華建設、櫻花建設以及富宇建設，分別以39.69億、11.48億、6.16億以及0.27億元購得桃竹土地，插旗購入青埔、楊梅、龜山以及竹東的土地。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，雙北素地難求，成本也高，因此上市櫃建商的購地範圍，轉向桃竹，但不僅限於桃園高鐵特區、A7重劃區等一級核心戰區，其他價格親民且生活機能佳的區段，如楊梅麥當勞商圈，以及竹東火車站、竹東榮總醫院周邊商圈，也都是獵地目標，櫻花建設在楊梅頭重溪段買下的土地，就是很典型的代表，該地距麥當勞商圈僅約一公里，生活機能完善，區內就業機會也多，並有五楊高架延伸案等交通利多，房市發展在產業帶動、就業無虞、人口成長及交通建加持下，有良好的體質與潛力，所以只要是議題展望佳的區段，即使不是一級熱區，也能吸引建商進場購地！
LED廠鼎元(2426)今日公告，處分新竹市中華路六段620號之土地及其地上建築物予群聯電子，預計處分利益約3.8億元，對每股獲利貢獻約為1.26元。 鼎元5月12日董事會已決議，處分新竹市中華路六段620號土地及其地上建築物，今日正式處分相關不動產，土地面積折合4,675.881坪，建物總面積折合2,120.388坪，交易總金額約6.07億元，預計處分利益約3.8億元。 受惠LED產業景氣轉好，鼎元第一季營運轉好，第一季合併營收7.59億元，季增17.49%，年增54.2%；毛利率18.97%，季增2.07個百分點，年增5.87個百分點，營益率7.22%，季增4.84個百分點，較去年同期轉正；稅後純益7495萬元，季增76%，較去年同期轉盈，每股純益0.25元。
據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第4季全國房貸期數拉長至276個月，再創歷史新高，亦即房貸族平均房貸年期拉長至23年，較十年前增加四年又三個月，顯示隨著房價不斷上漲，晚十年買房，購屋族需多揹超過四年的房貸。 觀察近十年全國購屋人的房貸期數趨勢，2011年第4季民眾房貸期數為225個月，就是不到20年能償還完房貸。但到2020年第4季時，房貸期數達276個月，亦即十年後、購屋人平均繳交房貸時間增加四年三個月。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年第4季全國房貸期數達276個月，創下歷史新高，房貸期數拉長，主因房價持續上漲，加上購屋人申請30年期房貸增多，以及低利影響，讓購屋人繳交房貸時間愈拉愈長。 以六都來看，桃園市平均房貸期數達290個月，其次是高雄市的288個月、台中市284個月。新北市則是281個月，台北市、台南市各為276個月。 曾敬德指出，房價持續上漲，購屋人通常透過延長房貸年期、增加寬限期來降低還房貸的壓力，不過，買方要謹慎使用這些方式，一方面寬限期過後，民眾還是要面對還本壓力的瞬間到來。另一方面是拉長還款期限，就必須多繳利息，且購屋應屬較為保守的購置資產行為，應避免將本來要還款的資金，轉進風險過大的市場如股市，以免一個大幅波動讓資金蒙受損失。
最近正當華爾街投資人士歡慶股價大漲之際，就有投資專家提出應嚴防通膨與加稅這兩大潛在威脅；此外，諾貝爾經濟學獎得主、耶魯大學教授席勒(Robert Shiller)也再次提出房市、股市和加密貨幣市場正在形成泡沫危機之警訊，其中尤以節節攀高並且超越上一波高峰的房價最令人擔憂。此一議題相較於目前台灣房價高懸之下，所面臨的營建成本驟增以及7月1日即將上路的「房地合一2.0」新稅制，建築產業是否也會出現那些經營風險？ 台灣去年經濟成長率3.11%，今年預測將高達4.64%，惟消費者物價年增率亦將高達1.13%，此一數據在2018至2020年分別為1.35%、0.56%、-0.23%；2017年以來，由於龐大游資導致房價不斷上漲，似乎大家都忘掉了通膨與加稅這兩大潛在威脅已悄然到來，最近席勒教授再次提出的警訊，是否也應該認真列入考慮！
此外，S&P500指數從2020年三月低點迄今已反彈逾90%，並且以科技股為主的那斯達克指數也已反彈超過一倍；因此，席勒教授示警，通膨隱憂最終會導致長期資產價格下跌。 以上席勒教授語重心長的示警，我們是否也應該也所警惕，以免陷入如同2008年全球金融海嘯，美國房價普遍重挫三至五成之慘況；其實，台灣在1990年代台北市房價也曾由1990年的 33.62萬元下跌至1991年的30.14元，惟跌幅不到一成，其後隨即再呈現緩和上漲趨勢，2004年攀升至40.75萬元之後，幾乎就是一路緩和上漲，惟值得注意的是，1990年代全國至少有超過五、六百家建商倒閉，這也正是我們必須嚴正看待這一波土地價格與營建成本高漲之主要原因。 另外，就台灣目前股價飆漲情況而言，未來是否也會陷入長期資產價格下跌情況，實頗值得深入探究！ 通膨風險悄然降臨 ─建商普遍慨歎「賣越多，賠越多」！ 往昔房價與通膨關聯最為密切，其中尤以物價與油價最為敏感，導致油價、物價與房價的三角情結始終難以忘懷，猶記得1973年OPEC(石油輸出國家組織)每桶原油約1.90美元，目前約67.41美元(2021年5月25日)，當時連一個麵包由一元調漲至1.5元，都要出動經濟部物價督導會報官員進行查訪勸導，由此可見通膨風險對於各行各業之嚴重影響，房地產在預售盛行情況下，通膨風險自是無法避免！
當前由於錢多、低利率及營建成本大幅提高三項因素支撐房價，其中營建成本高漲已明顯帶來預售風險；目前房價高懸主要係緣於地價與造價，其中又因台商回流投資建廠，多數施工品質良好的工班被抽調至高科技產業建廠，造成缺工、缺料及機具設備等現象，例如地下室連續壁施工的特殊技術，薪資大幅調漲超過一．五倍乃稀鬆平常之事；以上種種因素導致造價跟著提高二到三成，例如最近有一坐落於信義路二段豪宅建案，原預計每坪造價23萬元，最近則超前部署自行大幅調高至近30萬元。因此，倘非大型建商有雄厚資金做後盾，並且願意自行吸收額外增加的成本，工程品質必然大受影響，至於中南部預售房價20-30萬元的小型建商則恐面臨「賣越多，賠越多」的經營困境！ 營建成本大幅提高的潛在風險 ─五缺問題備受關注 早在台商陸續回流之前，2015年中華民國全國工會總會發表的年度白皮書即提出「五缺問題」，包括缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才，如今看來，缺水、缺電、缺工、缺地這四項已明顯影響產業發展；其次，如就建築產業而言，根據業者提供的資料顯示，近年模板成本上漲約四成、紮筋約5-6成、泥作約二成、土方約5-6成、工資約25%，至於整體營建成本大約上漲二至三成；另外，更有不少建商面臨地下室連續壁工程缺工導致工期延宕之雙重壓力。
此外，近年最受關注的鋼價飆漲幅度，更令業者傷透腦筋，有關此一議題亦可由2015-2021年鋼鐵類股與營建類股股價指數變動趨勢加以對照，即可充分了解，其中鋼鐵類股股價指數由2015年12月31日之73.13一路飆漲至2021年5月25日之161.76，漲幅高達126.05%，至於同時期營建類股股價指數漲幅僅49.65%(詳請參閱附圖)，由此顯見當前建築產業所面臨鋼價大幅攀升以及營建成本高漲之風險有多高！ 「重稅＋貸款限縮」平添預售風險！ ─央行督促落實授信風險定價原則 「房地合一2.0」新制即將於7月1日施行，最近央行鑑於「部分銀行辦理不動產抵押貸款，有未符合風險定價原則之情形，放款利率偏離市場水準，不利授信風險控管。」而邀集36家本國銀行「喝咖啡」，由此顯見未來建築產業必須面臨越來越嚴峻的重稅與貸款緊縮的雙重壓力。
按央行5月7日邀集36家本國銀行，召開研商「強化本行選擇性信用管制措施執行成效」會議，旨在促請銀行確實遵循授信風險定價原則之規定。 茲再將會議重點節錄如下，以供參考。 由以上之分析可知，當前建築產業所面臨的高地價與高營建成本所支撐的 高房價，短期可能受到通膨與重稅之雙重壓力，而必須承擔越來越高的經營風險，未來是否會如同席勒教授所擔憂的2008年美國次貸風暴所導致資產價值大幅重挫情事，仍有待後續密切追蹤觀察！ 圖片取自Yahoo奇摩股市 一、銀行辦理不動產抵押貸款業務應確實落實法規遵循 (一)本行自110年1月起陸續對銀行進行專案金檢，透過督促銀行落實法規遵循，以強化管制措施執行成效。 (二)經查大部分銀行合於本行管制規定，惟仍有部分銀行辦理不動產抵押貸款業務尚有缺失情形，本行促請各銀行確實檢討改善並建立內控制度及作業程序，落實相關規範。 二、銀行辦理不動產抵押貸款業務應落實風險定價原則，勿削價競爭 (一)部分銀行辦理不動產抵押貸款，有未符合風險定價原則之情形，放款利率偏離市場水準，不利授信風險控管。 (二)為維持市場競爭秩序並健全銀行業務經營，本行籲請銀行依「銀行法」第34-1條*及「中華民國銀行公會會員授信準則」第26條**規定，訂定合理放款定價，對授信風險較高之貸款實施差別定價；並應督促銀行審核部門確實遵守自訂之利率定價規範。
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