|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
國內三級警戒延長兩周，不過鐵道局今年手握三張土地開發「王牌」仍將按表操課，高鐵台中站旁15.8公頃土地6月底評選、7月決標，桃園站、新竹站兩開發案也將在6、10月接力公告，預期450億民間投資有望到位。不過值得注意的是，逾600億高鐵南延屏東的綜合規劃案招標評選、逾1,700億高鐵東延宜蘭跨部會審查因三級警戒拉長暫緩，預估將因此耽誤二～三個月。 高鐵車站周邊土地燙金，由於開發期長，較不受疫情等短期影響，鐵道局評估後將持續開發進度。官員表示，高鐵台中站、台鐵新烏日車站兩站夾角處的「新高鐵段69、70、71地號」用地，已有兩家業者通過資格審查，排定6月下旬評選，7月就可決標。
官員說明，本案基地面積約15.8公頃，最大樓地板面積14萬坪，設定地上權70年，由於產權單純、又是高鐵及台鐵第一排的黃金地段，先前招商說明會時就有10家以上業者到場聆聽，粗估吸引投資活水上看200億。 緊接著登場的將是高鐵桃園站「青昇段241、241-1、241-2地號」開發案，鐵道局指出，本案基地10.7公頃、最大樓地板面積達10萬坪，將照常於6月進行公告招商，並提供4個月備標期，預計10月左右結標，進入實質審查。官員指出，桃園站這塊基地位置極佳，對面就是機場捷運A18站、華泰名品城、XPARK水族館，隔壁就是超人氣的桃園IKEA青埔旗艦店，零售商圈完整、人潮穩定，可發展為旅館、餐廳、百貨商場、零售等多元用途，粗估可吸引150億元投資。 高鐵新竹站「世興段4、4-1、4-2地號」10月也將可啟動公告，官員介紹，該基地面積約5公頃，最大樓地板面積3萬坪，就在台鐵六家車站、新竹生醫園區、台大醫院生醫分院旁邊，因此辦公市場潛力突出，可開發為商辦、會議展覽、金融服務、通訊運輸，亦可作為百貨商場，粗估可吸引至少百億元資金進駐。
六都會區分別公布2020年5月「建物買賣移轉棟數」，其中交易量最大為新北市6,549戶，六都交易量合計為24,754戶。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，5月份六都買賣移轉棟數月增9.9％，其中台北市月增10.6％，新北市月增3.5％，桃園市月增3.7％，台中市月增11.4％，台南市月增17.5％，高雄市月增20.7％。陳金萍表示，5月份的買賣移轉棟數反映的是4月份市況，而4月份本土疫情尚未爆發，且在經濟面表現優良以及房市旺季的情況下，民眾對於房市看法也相對樂觀，因此5月的買賣移轉棟數較4月成長。 另與2020年同期相比，六都交易量增加43.8％，其中台北市年增41.6％，新北市年增56.7％，桃園市年增22.4％，台中市年增42.4％，台南市年增50.2％，高雄市年增48.0％。
陳金萍說明，由於2020年同期正是受到疫情干擾較為嚴重的時期，民眾減少外出，暫緩購屋行程，導致交易量低迷，而2021年5月房市交易量反映4月份的市況，4月份國內疫情穩定，加上低利率、資金潮的助攻，自住、置產需求不減，使交易量較2020年增加。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 進一步觀察2021年1-5月六大都會區建物買賣移轉棟數年增24.1％，其中台北市年增21.2％，新北市年增27.6％，桃園市年增17.2％，台中市年增26.3％，台南市年增18.6％，高雄市年增29.9％，陳金萍說明，1-5月交易量雖較2020年大幅增加，但主要是因為2020年上半年受到疫情影響，使交易量基期較低所致。
而2021年本土疫情於5月中旬開始爆發，且本次疫情較2020年嚴重許多，全台進入三級警戒，民眾被迫暫緩看屋行程，可預期6月的建物買賣移轉棟數應該就會出現衰退，而疫情是否能夠受到穩定控制，是決定下半年房市交易量的關鍵因素。 陳金萍補充，台灣從5月中旬爆發本土疫情後，雙北市隨即在5/15宣布進入三級警戒，全國也於5/19進入三級警戒，並持續至6/14，突如其來的疫情讓民眾猝不及防，停止看屋的腳步，且許多社區也禁止房仲進行帶看，使房市交易量急速冷卻。而近期看來疫情雖沒有持續升溫的趨勢，不過，疫情仍充滿不確定性，對於未來的發展情況也較難掌握，建議民眾保持審慎的態度，現階段防疫優先，目前已有不少房仲推出線上實境看屋的服務，有購屋需求的民眾不妨可以在網路上先行看屋，等待疫情趨緩後再出門賞屋。
疫情衝擊經濟，台中市長盧秀燕昨宣布，台中社宅租金打8折，回溯自5月開始到7月，3個月房租都打折。盧秀燕也呼籲「房東挺房客」，共體時艱減少房租。 南區李姓房東說，疫情當下，減租有道理，她決定6、7月比照市府減租2成，讓房客喘口氣。北區雙十路有家餐飲店暫停營業，林姓房東租金打5折，讓房客減輕壓力。 北區連鎖咖啡業者說，房租佔3成營業成本，消費者傾向內用，近期衝擊大，若減租2成很有感。不過，有房東認為，房東也要背房貸，市府不如先降低房屋稅。 盧秀燕說，有些縣市針對確診者、隔離者租金減免，台中社宅租金減免，全體住戶都適用；疫情下各行各業都不容易，市府帶頭減租，也呼籲房東共體時艱；其他局處也正研議降低租金，近日提具體作法。
台中市現有、興建與規畫中的社宅共5000戶，目前有4處社宅開放入住，共有891戶。都發局長黃文彬說，台中社宅租金約市價5到7折，打8折後，等於坊間行情4折到56折不等，對社宅住戶很有感，也呼籲各界響應。 為了防疫，台中市環保局定期消毒環境，有寵物飼主擔心消毒藥水有傷害，環保局長陳宏益說，每天下午5點在官網公佈隔天的消毒地點與時間，同時針對確診者足跡消毒，可上網查詢。獸醫師表示，次氯酸水等消毒藥水，只要不是誤食，對毛小孩不會有影響。
桃園市政府昨天公告桃園航空城優先搬遷區地上物拆遷補償徵收範圍，讓優先搬遷區作業告一段落；市府接著將進行「自願搬遷區」相關作業，除報內政部土徵小組核定外，也將進行分區作業，並於10月份展開說明會，屆時同區達到六成即可列入「自願搬遷區」，領取15~20%拆遷補償。 地政局代理局長蔡金鐘表示，優先搬遷區內協議價購住戶可領取25%拆除補償，至於「自願搬遷區」若在明年3月底前騰空交屋可領取20%拆遷補償，12月底則是15%，先決條件則是該街廓有6成以上住戶同意。 蔡金鐘說，分區作業基本上以「鄰」、「集合大樓」、「集合住宅」、「完整街廓」為原則，基本已經發包，預計8月可完成，市府會進行公告，並於10月開始展開巡迴說明。
蔡金鐘也提到，桃園市政府昨天公告，「桃園航空城附近地區（蛋白區） 第一期」及「桃園航空城機場園區特定區（蛋黃區） 」優先搬遷區地上物拆遷補償徵收範圍，公告至30日止，若民眾仍有異議，除漏估外，其餘都會送地價評議委員會審查不再複估，另自願搬遷區部分，市府也將採取分區說明會方式，讓民眾了解流程。 地政局代理局長蔡金鐘表示，優先搬遷區民眾若同意協議價購的價格，還可領取25%拆遷補償費，這部分都已經完成發價，約占整個金額9成5；對於部分土地持分人太多或不滿複估結果不願參加協議價購，則進入徵收流程。
新北市中和地政事務所統計中、永和地區2018年至2020實價登錄資料，顯示約3成房地成交案例集中於捷運中和新蘆線站點周邊，其中南勢角站生活圈因房價相對實惠，加上生活圈機能完整，吸引購屋者進駐，已然成為中和最大交易熱區。 該所統計捷運中和新蘆線中、永和地區各站點，經分析各捷運站房屋建坪單價從高至低依序是頂溪站、永安市場站、景安站、南勢角站，但交易量卻呈現反比(表一)，有單價越便宜、移轉量也越多的情形。同時對比買賣移轉交易總價，頂溪站和永安市場站以總價1,000萬至1,500萬居多，相較南勢角站移轉總價在1,000萬以下佔比逾4成，價格仍是一般民眾購屋的主要考量因素。 中和地政事務所陳素霞主任表示南勢角生活圈女性購屋者超過半數以上(圖一)，年齡層則是30至50歲之青壯年為主力客層；最受市場歡迎的建物類型為中古大樓(圖二)，房屋大小介於25坪至35坪。
可見女性及青壯年人口仍是市場購屋主力，故在安全考量下設有管理室的電梯大樓更受女性購屋者青睞，而中小坪數的物件可減輕年輕購屋者之房貸負擔。 陳素霞進一步表示，以南勢角捷運站為生活圈中心，從景平路以南涵蓋了興南路、復興路、景新街一帶，除興南夜市座落其中，也近充滿南洋風情有「緬甸街」號稱的華新街，周圍交通便捷，生活機能完整，吸引眾多購屋者目光。南勢角站生活圈的中古公寓及大樓每坪均價分別為34萬、44萬，因房價較親民受購屋者青睞，此外近年受惠於危老改建熱潮，新建案多集中於南山路一帶，每坪約在42~49萬元，而工專路一帶的新成屋房價相對便宜，每坪約34~41萬元，頗受購屋者歡迎。更多不動產成交實際資訊，歡迎大家至「新北不動產愛連網」查詢。
國家住都中心1日跟皇翔建設簽約，推動新北市中和區保二總隊基地都市更新案，這項公辦都更案投資總額預估高達84億元，預計2022年開工，2026年完工啟用。皇翔建設也躍居為新北市「公辦都更」案大戶，保二總隊基地是第四筆「公辦都更」案；值得一提的是，此次皇翔提供20年結構體保固、二年免管理費，為公辦都更案首見。 住都中心表示，全案規劃興建三棟SRC大樓，分別為地上20層及地下5層的保安廳舍辦公室、地上31層及地下6層的全棟社會住宅與地上35層及地下6層的集合住宅，皇翔將分回包括住宅377戶，店面4戶。 新北市中和區保二總隊基地都市更新案是由國家住都中心擔任實施者，國家住都中心代理董事長花敬群1日跟皇翔董事長廖年吉簽約。住都中心表示，未來將由保二總隊、保三總隊、保七總隊、民防指揮管制所及警察通訊所等五大警察機關進駐。除更新辦公廳舍提供員警優質值勤空間外，也將提供415戶社會住宅與461戶集合住宅，以滿足周邊地區居住需求，並在園區內設置公共托老中心及樂齡空間。
皇翔表示，中和保二總隊公辦都更案預計明年動工，未來將分回三大棟其中一棟住宅，依區域每坪行情60萬元估，總銷將有84億元。這是「都市更新條例」修法後，全國首例策略性更新地區公辦都更案。皇翔副總游玉華表示，目前已擁有新莊派出所、土城頂埔、板橋民權段和中和保二總隊總計四筆新北市「公辦都更案」，都是基地規模千坪以上、甚至3,500坪的大基地開發案。 皇翔表示，此次參與中和保二總隊公辦都更案，也提供三棟大樓結構保固20年；其中，保安廳舍辦公大樓、社會住宅大樓2棟更提供2年免管理費，全面拉高規格。目前新莊派出所、土城頂埔兩筆公辦都更案正在都更程序；板橋民權段公辦都更案正興建中，預計2022年3月取得使用執照，為明年的重點大案。
纏鬥十六年的彰銀案終於出現結局。金管會昨天核准台新金併購保德信人壽，台新金也向金管會承諾六年內出清所有彰銀持股。對於纏鬥已久與財政部的官司，台新金表示，等到併購工作告一段落，台新金持開放態度，期待與財政部協商和解。 金管會昨宣布，五月三十一日「有條件式」核准台新金取得保德信人壽，台新金必須完成五大承諾事項，並將持有彰銀的二十三點四億股，全部要交給台灣銀行保管，用來支應保德信人壽未來十年增資需求。台新金的五大承諾分別是保戶及員工權益保障、服務不中斷、長期經營、保德信人壽未來十年注資的增資需求。 金管會表示，待台新金將上述承諾事項提報董事會通過，並檢送董事會議程及議事錄與保管機構簽訂的保管股票暨授權處分契約等資料，經金管會認可後，台新金併保德信人壽一案就能生效。 台新金總經理林維俊昨召開線上記者會，開頭就表示，希望能以投資百分之二十二點五的彰銀持股，換取百分之一百的保德信人壽。他也透露，待併購程序走完後，保德信人壽將正式更名為「台新人壽」。
但此併購案最大的重點，就在於長達十六年之久的彰銀案終於結束。林維俊表示，六年內出脫彰銀的全數持股，如果財政部有興趣承接，會持開放態度。 目前財政部所屬持股彰銀約百分之十二，財政部高層昨表示，對金管會有條件核准台新金併保德信，以及台新金預計六年內出售彰銀全部持股來籌資，財政部尊重，對有助解決彰銀經營權爭議的方法都樂觀其成。但據了解，財政部目前傾向不接手彰銀持股。 針對彰銀經營權與台新的表決權，林維俊也表示，預計這兩天會完成把彰銀持股交付給保管銀行，這期間所領的股利還是屬於台新金，但只會有股息股利受配權，不會去彰銀股東會投票，也不會提名董監事。目前台新在彰銀沒有任何法人代表，只有台新推薦的三個獨立董事與一位自然人。 保險局表示，此案預定交割日期是七月一日，台新有承諾保德信人壽的一○三六位人員三年內全數留用，目前保德信的保戶截至第一季是二十二點八萬人、有效契約件數共七十四點五萬件；未來經營的董總人選也已經審查通過，董事長為保險安定基金前任總經理蔡康，總經理為現任保德信策略長邢益華。
全台進入三級警戒，建商儼然也淪為疫情海嘯第一排，最近建商紛紛碰到營建工人上工規定多、工程恐進度落後，甚至計劃開工但找不到營造廠發包等窘境，台北市不動產開發公會將建請市府延長建築限期1年，以避免缺工潮更加惡化。 建商透露，全台進入三級警戒，工人必須全程戴口罩、分流分班上工，午休時間更不能群聚吃便當，讓很多工人不願意在大熱天到工地上工；也有少數工人需居家隔離，加上原本缺工缺料問題嚴重，更使得工程進度面臨落後壓力。據悉，最近宜蘭、桃園、彰化、雲林、金門、嘉義、新北市等縣市，陸續宣布建照、雜照可自動展延，建築期限延一～三年不等，不必另行申報；至於重災區台北市，公會正研擬相關建言希望向市府陳情。
台北市不動產開發公會、中華民國不動產會全國聯合會秘書長于俊明表示，希望市府展延建築期限一年。華固建設總經理洪嘉昇表示，這兩年缺工缺料問題愈來愈嚴重，造成營建成本攀升，今年疫情再度擴大，為了配合政府防疫政策，出工人數確實有下降，不少建商工期進度一定受影響。因此，他贊成市府再度予以展延建築期限一年。 海悅國際總經理王俊傑表示，海悅在全台不少都市都有代銷案和自建案在手，原本缺工潮很嚴重，最近這一波疫情爆發，更導致基層勞力短缺及建材供給困難，每一個工地都碰到同樣的問題，在政府陸續推出各產業紓困方案之際，建請政府也考量疫情對營建業的衝擊，業者也確實需要再度展延建築期限。
全台房市從去年下半年一路火熱至今年5月，隨著疫情爆發瞬間熄火，首當其衝的新北市蘆洲區、台北市萬華區等區域房市可說是瞬間凍結，多數店家直接店休，整體帶看量僅剩不到3成，許多屋主封盤不賣、社區無法帶看，民眾也不敢出門看屋，房市交易呈現停滯狀態，根據全國不動產企研室訪查，專家認為這波疫情至少影響房市3個月，成交量首當其衝，但屋主多數選擇「先封盤不賣」，房價目前尚未明顯下修，商圈店面則恐撐不過這波疫情，租金行情有機會下降5~10%，若疫情再拖2~3個月，恐將出現店面倒店潮。 此波疫情開端，因蘆洲區獅子會長討論度最高，也讓當時蘆洲房市最先受到波及，全國不動產蘆洲中正店店長林上凱表示，從去年6月開始，蘆洲房市開始明顯熱絡，然而自今年5月疫情襲來，新聞媒體不斷出現「蘆洲獅子王」，在地民眾開始恐慌，整體帶看量瞬間下滑，平均剩下3成，最慘時期曾僅剩1成，不過確實還是有一批「精打細算」想出手撿便宜的客群，仍有零星成交量。
預估此波疫情帶來的衝擊，至少要等到7~8月後才能緩慢復甦，由於蘆洲地區購屋買盤以自住客為主，有大量穩定的購屋需求，因此屆時可能出現遞延的報復性買盤，對房市後市依舊樂觀。 至於蘆洲商圈店面空置率部分，林上凱表示，雖然去年房市全面回溫，但在國人購買習慣改變之下，店面市場仍未明顯增溫，蘆洲商圈本就還有3成空置率，現在疫情爆發之下空置率已來到4成，店面租金行情約下跌5~10%，分析蘆洲捷運站、舊商圈等行情，20~30坪店面月租金約6~8萬元，接下來有機會降到5~7萬元，有不少民眾已打好未來低接承租的如意算盤。 除了最先衝擊的蘆洲房市，現在疫情最嚴峻的萬華地區，房市更明顯凍結。全國不動產萬華店店長黃坤洋表示，原先5月15日是重點帶看的假日，當天預約7~8組客戶看屋，結果上午只帶看一組客戶，剩下因賣方不給看、買方不敢看等原因皆全數取消，查覺到疫情嚴峻的當下便立即決定全部開始店休，預期至少休至6月14日，屆時才能再看情況是否能重新開市。
黃坤洋指出，現在萬華地區所有房仲業幾乎都已暫停營業，以每間店的加盟金、店租金以及行政人員薪資來看，一間店一個月至少要燒掉12~15萬元跑不掉，對於在地房仲業者確實衝擊不小，預估此波疫情將至少影響萬華房市3個月。至於萬華是否會迎來「仲介倒店潮」？前幾年房市反轉時已倒閉多間投資客經營的仲介業者，能存活下來的都是專注本業的實力店家，因此應不會出現所謂的「仲介倒店潮」。 關於房價、租金行情波動，黃坤洋分析，目前尚未有明顯議價空間，因為多數賣方直接表示「先封盤不賣」，民眾能趁機撿便宜的機率不高，但商圈店面租金則有很大機會能下降，因除了知名連鎖品牌，實體商鋪不好經營，現在萬華商圈內店面幾乎全數歇業，若疫情再拖2~3個月，商圈恐將出現店面倒店潮，舉萬大路整排店面為例，原先店租金有5萬元行情，目前4萬元也仍空置，由於房東資本雄厚，預計等1~2年空置期後，因受不了長時間等待，租金將開始明顯走降。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
