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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
520是房市三大檔期之一，也是房地產銷售旺季。然而今年碰上本土疫情嚴峻，房市應聲急凍，代銷業者指出，案場來人數大減5成到7成，北台灣房市已暫時進入冷卻狀態。 520檔期是房地產業年度重要戰場之一，根據統計，北台灣520檔期新成屋、預售屋推案量約超過新台幣2100億元，雙北市更是推案重心。 不過，今年卻遇過本土疫情升溫，全台防疫升至三級警戒，部分業者斥資上億元打造的接待中心門可羅雀，假日賞屋人潮不再，部分建案已暫停銷售，也有業者採行分流制，跑單人員被通知6月中旬前不必上班，被迫休無薪假。 根據住展統計，北台灣新建案5月平均來人組數為每週27.5組，較4月減少15.1組。5月前2週假日市況仍有不錯表現，不過第3、4週的假日市況急速冷卻，大多數建案單週來人組數低於10組，逾半數建案成交掛零。 其中，台北市萬華及新北市中和、新店等疫情嚴峻熱區更是重災區，萬華所有的新建案案場都拉下鐵門、停止營業，中和則有約8成案場休息。 住展雜誌研發長何世昌認為，相較政府打炒房政策，本土疫情升溫對房市衝擊更劇烈，北台灣房市已暫時進入冷卻狀態。
海悅國際總經理王俊傑指出，案場來客數大減5到7成，銷售量減少，旗下推案均配合政府防疫措施，避免群聚，若民眾有意看屋，建案也都設有嚴格的SOP（標準作業流程）。 除了代銷業者外，房仲業者也是疫情受災戶。若以五大房仲內部數據來看，5月帶看量、交易量雙雙呈現雪崩；其中，重災區雙北市量縮幅度最大，均超過3至5成。 住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨直言，市場原先預期，在房地合一稅制2.0上路前，部分屋主會趕在新制前拋售，交易量有望增加；然而，本土疫情擴散，全台民眾自主隔離，房市買氣急墜，她認為，在防疫警戒降為二級之前，房市交易狀況並不樂觀。
雖然六都5月房屋移轉量數字亮麗，寫下8年來新高，合計達2萬4754戶；不過，因民眾自購屋需經過簽約、報稅、完稅到過戶，大約需耗時一個月，因此5月移轉量是反映4月市況，4月尚未受到本土疫情影響，加上屋主趕在房地合一稅2.0上路前，加速腳步售屋，才帶動數據亮眼。 房仲業者多認為，6月移轉量衰退已成定局，7月數據恐怕也不樂觀。 5月房市急凍，房仲、代銷深受其害，不過，王俊傑指出，業者當前最重要的是做好防疫工作，期盼疫情陰霾盡速消散，才能減少對各產業衝擊。台灣房市基本面佳，利率處在歷史低點，且民眾剛性需求仍在，當疫情止穩後，看好將有遞延買盤出籠。 延伸閱讀
疫情遲未降溫，房仲業營運大受衝擊，房仲公會全聯會理事長張世芳表示，由於多數社區不能帶看，房仲業5月下旬以來業績多僅剩二成，如若疫情持續延續下去，恐怕會有一波不下於2016年政府打房量縮的倒店潮出現，建議政府房地合一稅2.0應延後實施，先讓經濟及產業有復甦時間。 張世芳表示，自5月中旬疫情爆發、升級為三級警戒以來，多數社區配合政府政策不能帶看，5月下旬比起5月上旬，整體交易量幾乎瞬間掉了七至八成以上，很多仲介業門市多僅能留一位值班經紀人、助理的低度人力營運，抱持著等疫情過後再說的心態，甚至縮編人力、暫時歇業因應。 以房仲業較常見的加盟型態、高專體系來說，一間加盟店門市沒有業績進帳，一個月空燒租金、管銷平均約達30～50萬元，高專業務人員沒有底薪，沒有業績等於零收入，對於採普專制（有底薪）的直營體系來說，人事出支高，對經營者的壓力更形沉重。
張世芳表示，若疫情沒有趨緩，不僅可能是旺季的6月房市「泡湯」了，7月因為房地合一稅2.0上路，壓抑較短期持有不動產的交易意願，整個第三季都不樂觀，如果疫情持續下去，房仲業可能會重演2016～2017年間時因政府打房、房市景氣低迷、近千間房仲業者退出市場的「房仲倒店潮」。 張世芳表示，房仲業和其他服務業一樣，被列為受疫情重創「十大慘業」之一，但是卻沒有在政府紓困4.0的紓困行業中，因此，房仲公會全聯會特別向商業總會、各黨團代表提出建言與陳情。 張世芳建議，政府紓困4.0的紓困行業應納入房仲業，提供業者紓困貸款及從業人員補助，房仲業也是服務業染疫高危險群，應優先施打疫苗，此外政府房地合一稅2.0應延後三年實施，先讓經濟及產業有復甦時間。
疫情持續嚴峻，但環評不能停擺，據了解，環保署已規劃透過視訊召開環評會議，本周將進行測試，順利的話，最快15日起將有機會以視訊會議方式進行環評審查，因應台積2奈米用地所需的新竹寶山用地二期擴建環評、攸關能源轉型的協和電廠更新改建環評案可望續行審查程序。 新冠肺炎自5月中旬升溫，全國進入三級警戒，環評相關會議自17日起暫停舉辦，環保署原本排定5月19日審查協和電廠更新改建環評第二次初審、5月21日審查新竹科學園區寶山用地二期擴建環評第三次初審，結果都因為疫情而暫緩，讓開發單位憂心忡忡。 眼見疫情尚看不到盡頭，環保署也趕緊因應，做好準備，擬透過視訊方式召開環評會議，避免群聚，同時也希望兼顧民眾登記發言權利，以及環評委員閉門討論的需求，本周將先進行測試。 接下來排審視訊會議的案件雖尚未正式拍板，但若無意外，疫情升溫前就排定的案件，有機會率先以視訊方式審查。
中央銀行打炒房，盯上不動產擔保授信比重升高的票券業。央行最新一期金融穩定報告指出，去（2020）年底，票券公司對不動產與營造業提供保證及以不動產為擔保的授信比重，分別由前年底的30.34%及41.47%，續升至30.81%及42.11%，均居近期高點。 央行指出，目前疫情仍為國內外經濟成長的一大隱憂，其對票券公司授信品質的影響，仍應持續關注。 根據央行報告內容認為，儘管近來不動產市場價量齊揚，但新建餘屋賣壓仍在，且央行及政府相關部會推出多項健全房市措施的效果尚待發酵，不動產相關授信的信用風險仍高，票券公司宜密切關注房市後續發展對不動產授信的影響。
回顧去年底，央行先邀請八家公股銀行座談後，再邀請八家民營銀行、四家壽險及四家票券公司來行「喝咖啡」，呼籲應審慎辦理工業區土地抵押貸款，避免金融機構資金成為建商囤地養地的方便門。 為強化票券公司對不動產相關授信的風險控管，央行去年12月函請金管會研議防範票券公司信用資源過度流向不動產市場，金管會亦將票券公司對不動產業的保證業務納入今年度檢查重點，啟動相關專案金檢，且研議「防範票券商信用資源過度流向不動產市場」等措施，應有助於強化票券公司對不動產相關授信的風險控管。
台中在地建商不僅本業部分積極推案，近幾年也掀起商用不動產投資潮，包括總太地產（3056）、順天（5525）、大毅、豐邑等建商，藉由取得地上權、學產地或自有資產等方式，爭相投入如影城、飯店、商辦、百貨商場等商用不動產開發案。 不僅可創造穩健的業外長期收益，還能進一步提升品牌價值，而這股商用不動產投資潮方興未艾！ 其中，富旺國際（6219）看準高鐵台中站是中台灣唯一擁有三鐵共構站區，去年疫情時期單日平均進出仍超過5萬人次，是全台旅運量第二大的車站，加上捷運綠線G17站為台中第一條捷運線的起站，串聯台中市區的人潮與商機，今年5月中，以2.01億元投標取得高鐵台中站新高鐵段約5,429坪的土地使用權，租賃期間20年，正式插旗台中高鐵商業特區，這也是富旺首度跨足商用不動產領域。 富旺總經理林宗毅表示，初步規劃將打造結合餐旅、辦公大樓、商場、休閒娛樂等複合性百貨商城，搶搭中台灣軌道經濟商機，總投資額初估達30億元，力拼2023年試營運，目前經營團隊正在進行線上招商、向國內外知名廠商招手！
複合性百貨商城可望成為富旺穩健成長的小金雞，挹注未來整體營運長期成長動能。 此外，總太地產多年前以1.6億元、標下台中市南區忠孝路70年地上權（ROT）案，攜手國賓影城打造「總太國賓影城（台中忠孝國賓影城）」，去年8月開始營運，這也是總太首度跨足娛樂性商用不動產。 「總太國賓影城」位於熱鬧的忠孝夜市內，規劃一、二樓為商場、三至六樓共12個影廳，也是國賓影城進軍中台灣的第一個據點，預估該案每年可為總太挹注近3,000萬元的租金收益。 而順天建設早一步布局商用不動產領域，在台中七期租用學產地打造「順天經貿廣場」商辦大樓，近十年來出租率居高不下，預估每年為順天貢獻上億元的租金收益。 此外，順天進軍旅館產業、在台中12期打造「順天環匯酒店」，2019年7月營運以來，主攻商務客與長住客，深受中科與台中工業區廠商的青睞，先前在沒有疫情干擾下，平均住房率可達六～七成。
疫情讓國銀推出的線上貸款使用率也拉高。金管會最新公布數據顯示，截至2020年底，20家國銀開辦線上申請房貸、車貸業務，而在原抵押權範圍內做線上增貸的金額達472億元。另外，線上個人信貸辦理前五大為台新銀、中信銀、國泰世華銀、台北富邦銀、渣打銀。 近年國銀積極發展數位金融、線上服務，去年因新冠肺炎疫情爆發後，又加速了民眾的使用率。台新銀指出，2020年「線上個人信貸」線上進件數較2019年成長36％，申請金額成長30％。 台新銀行分析，「線上個人信貸」能拚第一主要是該服務採全程無人一站式信貸服務，申請至撥貸最快30分鐘，且為業界首推業務人員銷售專屬QR code，是唯一獲得智慧財產局「信用貸產品銷售系統」新型十年專利。結合大數據與智能分析，更可掌握潛力客戶360度足跡，台新也積極發展生態圈，與異業策略聯盟，快速串接金融線上貸款服務。 台新銀2019起開放「新戶」也能線上申請信用貸款，並於線上完成對保作業；未曾與台新銀行往來的新客戶，也可以線上申辦信用貸款，民眾只需透過簡易的操作就能快速取得所需資金。
永豐銀指出，2020年在線上辦理房貸增貸的比2019年增加很多，2021年前四月也持續增加。據統計，2021年前四月線上增貸占整體增貸件數的比重，較2020年提升逾70％；同時，使用網銀完成彈性繳款設定也高達九成。 中信銀表示，已有將近五成的房貸客戶選擇房貸數位申請服務。至於個人信貸部分，「中國信託Online貸」推出至今，累積核貸案件逾64萬件、核貸金額逾2千億元，5月隨疫情升溫，線上申貸比重已高達98％。 中信銀分析，線上房貸申貸愈來愈受喜愛，原因是房貸數位申請方式愈來愈多元，以中信銀來說，可透過房貸服務專員發送個人專屬的房貸申請短網址連結，或是透過掃描QR CODE條碼申請，或直接使用網路銀行或行動銀行線上申請，24小時皆可線上申辦。
疫情衝擊台北士林夜市，去年陸續爆發倒店潮，連店家都說宛如空城，現在更有多達40多間店面求售，其中有8間售價破億。 台北士林夜市，最精華最熱鬧的文林路上，一整排大門緊閉，不少店家招牌亮著，但早就自主停業，全是因為疫情衝擊，從去年開始陸續爆發倒店潮。 TVBS記者沈瑾暘：「週六晚間的士林夜市，大約只有兩三成的店家營業，其中還有不少的店家門口，是掛上了求租和求售的布條。」 全國三級警戒，雖然沒有明令禁止營業，但沒人出門沒生意，不少屋主更是公開求售，看看租屋網站上，有多達40多間求售，其中還有8間更開價破億，多數都在文林路上，黃金地段開價也不便宜，總價從1億到2.2億不等，房東求售就是因為，生意真的很難做。 附近商家：「一天大概有減少至少有一半的生意，其實店滿多都倒了，因為畢竟沒辦法內用，比如說一些飾品店或是衣服店，其實滿多已經招租等等，我覺得士林快要變空城了。」 飲料店還算好，至少還能線上下單，外帶外送，但其他服飾店飾品店，等不到客人上門，真的很難苦撐下去。 附近商家：「(你們會有店租壓力嗎)，多少一定都還是會有，但是目前就是，先看疫情後面要怎麼做，(現在還算撐得下去嗎)就差不多。」 疫情重創業者無奈，也只能走一步算一步，昔日觀光客最多的士林夜市，如今呈現放空城的景象，榮景能否再現，恐怕得等疫情退燒才有的解。
房地合一和實價登錄兩個2.0版自2021年7月1日正式實施，營建股大多淡定以對，新台幣匯率持續升值、原物料行情創高，台股突破1萬7千點大關，加上史上超低利率環境延續，有利營建股個股表現。 根據清華安富房價指數顯示，從2016年1月房地合一稅實施五年多來，全台平均房價已上漲13.6％，各大都會區房價漲勢差異極大，中南部遠大於北部都會區，台南高達31.5％、台中達24.9％、新竹也有19.3％，不過台北市、新北市僅1.9％、4.6％。 尤其政策打房，是打住不打商，耕耘握有限期穩定租金收益的商用不動產，兼具訴求剛性需求的住宅產品，加上今年和未來幾年擁有足夠完工入帳的案源，將進可攻退可守。 冠德 首季每股獲利創新高 冠德（2520）2020年受惠新案密集完工交屋，營收突破273.45億元，首度坐上「營收王」寶座，EPS達6.8元，也刷新紀錄；2021年「創新殿」持續交屋入帳，推升第一季營收至48.6億元，年增24.72％；第二季敦北地上權辦公大樓「玉山商銀總部」將交屋入帳，總銷達60.8億元，第三季將有台中「G8」案先建後售，第四季總銷12億元「冠德天晴」完工交屋。 本業完工案源無虞，加上轉投資根基營造、環球購物中心同步貢獻，全年業績欲小不易。
興富發 今年起完工量將連續五年大爆發 興富發（2542）2020年合併營收244.63億元2.11元；2021年起將連續五年完工交屋量大爆發，合計上看2,220億元，其中今年完工量達330億元，包括「興富發大悅」、「富江翠」、「新森活」、「博克萊」、「博愛香榭」及「美術大悅」等；第一季營收達86.63億元，年增達3.1倍。至於未來五年業績最高峰將落在2024年，全年完工交屋量上看920億元。 本業今年業績可望明顯成長，加計轉投資事業潤隆、齊裕等完工交屋的貢獻，大股東罕見決議自4～6月實施庫藏股，捍衛自家股價。 華固 今年交屋量拼140億元 業績維持高檔 華固（2548）去年業績雄霸營建股，合併營收113.38億元，稅後淨利27.8億元，創歷年第三高，每股稅後盈餘達10.05元，刷新歷年來第八度大賺一個股本的空前紀錄，也連續兩年大賺一個股本，獲利能力傲視同業。股利配發7元現金，殖利率達7％以上。 今年第一季以新成屋「華固天鑄」及內湖總銷近20億元「華固碧湖天」開始交屋，為主要業績來源，季營收年增12.8％至11.5億元；第二季起將有總銷50億元已售四成多「華固敦品」，及商辦案內湖36.5億元「華固智富中心」、北士科41.8億元「華固創富中心」一期等新案交屋或銷售。 其中商辦案約78.3億元，法人預期，若下半年順利成交，則可望成為衝高下半年業績的主力，全年交屋量拼140億元，業績可望維持高檔。
台南上櫃建商「皇龍開發」近期以總價約5億取得台南康橋旅館集團旗下「康正旅館」570坪土地，換算每坪土地單價88萬元，成為今年台南中西區土地最高成交單價及次高成交總價紀錄。 台灣房屋趨勢中心副理李家妮4日表示，「皇龍開發5月26日公告以5億左右買下康正旅館，取得台南市南門段1924～1929地號等六筆土地，總面積約570坪，她指出，該筆交易雖尚未實價揭露，不過以成交價格看，可望是今年迄今台南中西區土地最高成交價、及次高成交總價紀錄。 她說，中西區今年土地原最高成交單價位於五條港段的商業用地，每坪68.3萬，至於中西區土地最高總價則是4月時三地開發以每坪32萬、總價9億購得2,659坪的土地。 台灣房屋安康一區加盟店東徐碩廷表示，皇龍買進的基地在西門路一段，鄰近五妃街口，位居台南精華市心區，附近就是台南新天地，生活機能發展相當熱鬧成熟，商圈周邊少有如此面積大、地段優質的標的，吸引建商願高價入手。 他指出，此標的屬「商四」用地，擁有高容積率，同時周邊多為20年以上中古華廈公寓與透天，少有新大樓建案，相當有利於規劃住宅大樓商品，加上擁有進學國小、中山國中九年一貫學區，對首購族及家庭換屋客群來說具高度吸引力，未來推案可望成區域房市新亮點。
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