|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
近年來電商蓬勃發展，新冠肺炎爆發後，民眾更加依賴電商，進而增加倉儲宅配的需求，依據財政部資料，自2018年以來，全國宅配服務的家數大增57.1％，普通倉儲家數則增加9.3％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，有實體貨物的電商都需要倉儲及宅配，由於需求大增進而衍伸出第三方倉儲物流產業，且疫情之下零接觸商機蓬勃發展，吸引業者搶食宅經濟這塊大餅。 消費模式轉換，熱門不動產大風吹 依據財政部資料，2018年全國宅配遞送服務家數共49家，2020年新冠肺炎全球爆發，宅配家數增加至73家，2021年3月全國共有77家，其中台北市家數13居冠全台，且相較2018年成長2.6倍，顯見宅配需求大增；至於普通倉儲家數則都維持在7百家以上，疫情出現後持續小幅增加，2021年3月全國普通倉儲共785家，全國倉儲家數最多者為新北市220家、台北市158家、桃園市119家。
郎美囡指出，雖然實體店面、零售業受電商衝擊、又受疫情所困，不過宅經濟升溫，各個產業力拼數位戰力，消費模式改變了產業需求鏈，網路下單至到貨，中間經過倉儲、轉運中心，以及各區域的營業所，整個配送流程需要不同規模的集散中心，促使商用不動產表現亮眼，商辦、廠房、土地、倉儲空間的需求增加。不過，北北桃仍是消費大宗，除有各大業者增加營業點配置外，另一值得注意的是新興具有機動性的小型倉儲空間，也如雨後春筍般增加。 順應潮流，線下整合線上 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，隨著市場變化，傳統產業模式備受挑戰，許多實體店家不得不轉型經營以免淘汰，促使實體線下整合線上服務成為趨勢，也越發推進物流宅配的需求，無論在規模或是彈性上都比以前更多元，先進者也將因疫情加速整合，提高後進者的入門檻。
今年前四月的個人房地合一稅創歷年同期新高，房產專家表示，稅收創新高不僅顯示房市交易熱絡，且有可能是部分屋主趕在7月房地合一新制上路前加速交易，進一步推升稅收大增。 據財政部統計資料庫資料顯示，今年前四月個人的房地合一稅稅收為50.9億元，不僅年增83%，更較2019年同期激增2.7倍，創歷年同期新高。財政部今（10）日將公布5月稅收，屆時今年前五月房地合一稅收數據將更明朗。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此波房地合一稅收從去年9月就呈現走高趨勢，單月的房地合一稅收連續幾個月都超過10億元，近三個月更達到每月平均14.5億元的高峰，反映當前房市交易熱絡。 曾敬德強調，尤其今年3月初房地合一2.0稅制改革明朗化，也可能讓部分屋主加速交易。
不過以整體來說，今年前四月個人房地合一稅收增加，主要還是反映不動產市場景氣交易熱絡。 據財政部統計，今年前四月個人的房地合一稅稅收為50.9億元，不僅較去年同期27.9億元大增83%，更比2019年前四月13.6億元2.7倍；住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，2016年上路的房地合一稅，是針對當年度開始取得的房屋或土地，「轉手有獲利」（扣除相關成本）所課徵的稅負，因此稅收創新高也可看出近幾年低點入手的賣方，在轉手多能有增值空間，因而推升交易稅收大增。 以各縣市來看，今年前四月房地合一個人稅收王仍是台中市，合計金額達12.2億元，超過雙北各達6.1億元，顯示一個台中市的稅收就抵過雙北市；稅收排名第二名是高雄市約6.5億，之後是雙北市，桃園市、台南市各是5.7億元、4.7億元。
為因應國內疫情急速升溫，全國自2021年5月19日起進入三級防疫警戒，許多民眾擔憂未來有封城的可能性，開始超前部署到量販店採買防疫商品、生鮮、日常用品等物資，讓全台量販超市掀起一股搶購潮。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期全台進入三級防疫警戒，各級學校停課、企業實施居家辦公，推升居家自煮需求，民眾購買物資需求大增，為降低非必要接觸、減少外出次數，多數民眾通常會選擇一次購齊所需的物資。此時，民生用品齊全、生鮮食品種類多樣，提供「一次購足」購物環境的量販店，成為疫情時代民眾採買物資的首選。 雙北十大熱門量販 新北量販搶進前五名！ 永慶房產集團根據內政部實價登錄統計近一年距離雙北市大型量販店700公尺範圍內的資料，整理出雙北市前十大熱門量販店，由新北市搶進前五名。
其中，新北市淡水區的「家樂褔淡新店」以415筆交易一舉拔得頭籌，中古屋住宅均價落在21.9萬元。陳金萍表示，家樂福淡新店位於淡海新市鎮，除了距離輕軌淡水行政中心站只需步行2分鐘的距離之外，周邊還有淡水國民運動中心、市民聯合中心等公共設施，加上燦坤、寶雅、全聯及多家連鎖餐飲持續進駐，生活機能逐步到位。此外，學區方面也有年年額滿的雙語明星學校新市國小和正德國中。
齊全學區、便捷交通、完善的生活機能和超親民「2」字頭房價，成為吸引大台北首購族和小資族的主要原因。 排名第二的為新店區的「家樂福新店店」，每坪單價約為50.8萬元。陳金萍說明，新店家樂福商圈為新店市區的三大生活圈之一，因為近捷運七張站，生活機能便利，尤其主打24小時不打烊，也因此成為新店人逛街、採買及用餐的首選之地。加上近年來利多話題不斷，包含裕隆城商場將於2022年第二季開幕，誠品百貨、威秀影城將入駐商場，還有目前開始招商的新店寶高智慧產業園區，預估將提供1萬6千個工作機會，都為該區房市帶來激勵作用。此外，新店最大的都更案「新店寶強段都更案」，也預計於2025年完工，42層的摩天大樓屆時可望成為新店新地標，在各重大建設的利多加持加上生活機能完備的狀況下，吸引不少民眾進駐。
北市量販位居六到十名 其中中山區搶進兩個名額 至於台北市量販店則是拿下第六到第十名，位居第六的是萬華區的「家樂福桂林店」，住宅均價落在56.8萬。陳金萍指出，萬華區為北市早期發展區域，但近年在北市政府積極推動「西區門戶翻轉計畫」，成功翻新的萬華周邊，展現出全新面貌。在這個新舊並存的城區中，桂林家樂福生活圈尤為熱鬧，周邊餐飲、商家選擇眾多，且步行10分鐘即可達捷運西門站、龍山寺站以及小南門站，日常生活採買、交通都相當方便，加上房價相對實惠，深獲不少想購入北市門牌的購屋族青睞，購屋需求穩定。 此外，在北市入榜的五名中，中山區就佔了兩個名額，分別為「大潤發中崙店」和「家樂福大直店」。陳金萍解釋，大潤發中崙店鄰近捷運南京復興站和忠孝復興站，周邊還有建國高架和市民大道兩條快速道路，交通機能可謂相當便捷。且有明星學區中山國小、中山女中的加持，附近也有東區SOGO商圈、微風廣場、遼寧夜市，提供生活採買，對於通勤族或是有學區需求的民眾都相當具有吸引力。
近一年因成交多筆高單價住宅，如：明日博、元大花園廣場及達官苑，因此推升該區域住宅均價至81.1萬。而家樂福大直店位於大直重劃區，是著名的豪宅區，周邊有國際飯店、豪宅林立，且大直美麗華百貨、ATT 4 Recharge就在一旁，加上坐擁大直河岸美景、綠地，交通上也有捷運劍南路站，居住環境及生活機能都相當優秀，自然吸引不少企業主、內科科技人才的目光，住宅價格約為82.2萬。 最後，陳金萍補充，疫情對生活的各個層面都帶來了不少的影響，改變人們既有的生活方式，無論是日常採買或是飲食，都與疫情發生前截然不同。避免成為防疫破口，減少人與人接觸的次數，人們將減少在外用餐，增加在家烹煮的機會，因此住家周邊若能有大型量販店，將可以滿足一次購齊及降低外出次數的需求，為生活帶來相當程度的便利。建議有意購屋的民眾可以考量自身預算和需求，趁居家防疫時間運用線上實境看屋的方式，在家安心賞屋，待疫情較為舒緩後再出門看屋比較，早日購得符合需求的理想好屋。
台北市政府推動居住正義不遺餘力，都市發展局繼4月瑞光社宅招租後，再開放南港區中南社宅及士林區永平社宅聯合招租，訂於今年6月9日至6月30日受理民眾申請，請有需求的市民朋友把握機會。 都發局指出，本次提供戶數共計128戶（含中南社宅119戶及永平社宅九戶），歡迎在北市設籍或未設籍但在北市就學、就業且有租住需求者提出申請，中南社宅並保留約計30%戶數供連續設籍南港區滿1年以上或於南港區有就學、就業事實之民眾申租。 都發局表示，為使本次社宅之租金（含管理費）定價負擔合宜，根據房型之不同，以每人每月最低生活費2.5倍或本市40分位點家庭年收入之30%推算合理負擔租金標準，並依申請人家戶平均每人每月所得，提供分級租金補貼。 申請資格條件如下（均以申請日當日檢核）：（1）年滿20歲。
（2）在本市設有戶籍或在本市就學、就業者。但以住宅法第4條所訂特殊身分提出申請者須在本市設籍。（3）人口數符合本案社宅各社區房型人口數規定，但申請人申請時其本人或同戶籍配偶持醫院證明或媽媽手冊能證明已懷孕者，胎兒視為一口。（4）家庭成員均無位於本市、新北市、基隆市或桃園市之自有住宅（5）家庭收入限制：中南社宅：家庭年收入在50%分位點以下（即166萬元以下）且總額分配於全家人口平均每人每月6萬1,838元以下；永平社宅：家庭年收入在40%分位點以下（即146萬元以下）且總額分配於全家人口平均每人每月6萬1,838元以下，歡迎符合上述條件之民眾，於申請期間內踴躍提出。
都發局提醒，因應市府防疫升級，本次招租於申請期間不開放臨櫃收件及現場看屋，本次申請採線上及郵寄等方式受理，有意申請之民眾請於今年6月9日上午9時起至6月30日下午5時止郵寄申請書至該局中區辦公室（10488台北市中山區南京東路3段168號18樓，以郵戳為憑，案件逾期不受理），或至台北市政府安心樂租網線上填寫申請書表及上傳相關文件，防疫期間請民眾多加利用線上申請；如欲索取申請書，可至台北市政府安心樂租網下載或至該局中區辦公室1樓臨時服務櫃檯索取‧此外，為讓民眾更了解本案2處社宅室內格局及環境，都發局於台北市政府安心樂租網上建置線上360度環景看屋功能，歡迎多加利用。 相關招租訊息及公告可於都發局網站及台北市政府安心樂租網查詢，如有問題可電洽台北市政府都市發展局(電話：02-27772186轉2745～2756)諮詢。
因應全國新冠肺炎(COVID-19)疫情維持三級警戒，台中市政府地政局為減少民眾移動頻率，宣布三級警戒期間，台中市不動產登記可延緩辦理，期間將不計入罰鍰計徵範圍。地政局長吳存金表示，疫情嚴峻期間，請民眾安心待在家中，不必急著到地政事務所申辦案件，齊心協力共抗新冠病毒。 吳存金局長表示，依照土地法及相關規定，申請土地權利變更登記應於權利變更之日起一個月內辦理、繼承登記得在繼承開始之日起六個月內辦理，逾期將處罰鍰；但因新冠疫情全國持續三級警戒，市府地政局配合防疫，宣布疫情三級警戒期間(自2021年5月19日自解除三級警戒之日止)均視為「不可歸責於申請人」期間，將不計入罰鍰計徵範圍，減少民眾奔波地所群聚感染風險。
地政局補充，若因新冠疫情接受隔離治療、居家隔離、居家檢疫、集中隔離、集中檢疫等事項，也屬不能歸責於申請人期間，請民眾於原因消滅後，檢附主管機關開立的隔離治療通知書、隔離通知書或檢疫通知書等相關證明文件，向轄管地政事務所辦理案件登記，上述期間將於計算登記費罰鍰時予以扣除。
看好宅經濟，全台最大房東持續加碼進軍物流，根據公開資訊觀測資料，國泰人壽今年5月以15億元，購入桃園大溪區內丁種建築用地與交通用地共5筆土地，合計9,474坪，換算土地單價15.8萬元，創下實價登錄以來，大溪瑞興段大面積丁建單坪土地新高記錄。 台灣房屋大溪豐德直營店 店長鍾政穎分析，國泰人壽以高價購買，主要是該筆丁建土地近大溪埔頂重劃區核心地段，10分鐘可達國道3號大溪交流道，未來尚有2026年完工設增的國道3號大鶯豐德交流道，聯外交通便利，周遭的不動產發展相當成熟，且高綠覆率。
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，國壽有全台最大房東之稱，年收租金逾百億，早期都是以精華區之土地或整棟大型商辦為主，近年因倉儲物流市場深具潛力，工業倉儲用地也成為國壽布局不動產重點。 她表示，從前五、六年開始，國壽就積極佈局全台物流市場，獵地目標轉向工業、倉儲等土地，今年新冠疫情升溫，動作更是明顯加快，4月才以14.58億元買下桃園楊梅區梅獅段4筆土地，合計約8,794坪，5月再以15億元插旗大溪丁建，為物流倉儲發展儲備用地。 江怡慧表示，國壽今年豪擲近30億買下楊梅以及大溪物業，將觸角伸到桃園的外圍地帶，是進可攻退可守的方式，一來宅經濟發燒，物流業未來前景可期，可為集團帶來收入，另方面，大溪的土地鄰近埔頂重劃區，有成熟商圈以及人口進駐優勢，長期也具保值效果。
南港輪胎奪泰豐輪胎事件延燒已逐漸白熱化，被泰豐董座馬述健形容為「禿鷹」的南港輪胎名譽董事長林學圃，成為網友討論焦點，分析說欲以相同模式吞下泰豐中壢土地，並還延伸討論到江西土地，有網友憂心交通問題，也有網友認為資產股讚。 一名網友於PTT上發文表示自己在泰豐股價10多塊錢時，買了10張，現在手上還保有2張觀望，文中提及泰豐中壢廠的土地開發價值約200億，以及江西廠約6萬坪，現已轉做物流的土地一事。
原PO表示，因江西廠地處鬧區、緊靠地鐵1號線謝家村站，離快建好的地鐵2號線不超過1公里，旁邊還有家樂福等商場，因此好奇上網詢問江西廠土地「值多少錢？」、「市場派敢吃那麼多跟江西廠那塊地的處分利益也有相關對吧？」 貼文一出，有網友表示：「中壢炒到高鐵青埔那 如果這塊地越晚開發可能越不賺」，另外，也意外釣出住在泰豐中壢廠附近的網友指出：「只能說開發成商場附近交通就完蛋了」。 至於泰豐位處江西的土地，也有網友回應：「沒搞頭啦！地方政府不會放手讓他賺的」。
不讓房東漲價，店面租客出招！實價揭露，台北市東興路上超商7-11店面，2021年3月易主，以總價1.6億元，買方正是租客「統一超商」，以零貸款買下原承租的兩間店面中的其中一間，126.41坪店面。霸氣出手的還包括酒品通路商「橡木桶」，同樣也在3月份砸下1.27億，買下台北市長安東路二段，102.36坪的店面，單價124.07萬元，由於店寬門面都頗符合橡木桶展店所需，應該是為未來展店規劃。 台灣房屋中山特許加盟店店東蕭佑寯指出，長安東路二段雖然非主流商圈，但交通方便，車流大，對於產品特色明確的業種而言，仍有一定來客，且店面位在正馬路上，面寬夠招牌效益大，非常適合連鎖型品牌經營，價格符合行情的情況下，頗能吸引自營商入手。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 中正區重慶南路一段透店也傳交易，89.42坪透天由「德華生技」買下，負責人正好是現在的租客--牙醫診所的醫師，推估也是因客源穩定，整棟買下一樓當店面，樓上當辦公室，將租金轉資產，長期經營。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年受疫情影響商圈衰退，店面空置率增加，置產型買方猶豫觀望，不過也因為疫情後民眾在家時間增加，餐點飲品需求增加，超商量販等通路商暢旺，且現在的超商服務功能多、民眾依賴性高，醫療藥品類需求穩定度也高，這些產業的自用型置產規畫較不受疫情影響，反而趁目前市況積極議價，成為低點進場的好時機。 張旭嵐指出，雖然買下店面所要交的房貸大於租金，看似經營成本提高，自用型商用不動產看重的不是投報，而是在熟悉的商圈穩定經營，尤其目前正在營業的零售業自營者，若長期已累積穩定資產，對現正承租的店面多有深厚基礎和感情，若正好原房東也有抱現金退休的打算，正好可以轉換身分當自己店面的主人。而屆時退休或不繼續營業，還可以出租或分租出去，以求「進可攻、退可守」。
全球新冠疫苗自半年前陸續開打，隨疫情逐步受控、全球景氣邁向復甦，資流動性無虞，帶動各市場行情持續反彈，產業型ETF也雨露均霑，其中又以不動產相關標的表現最佳。 根據統計，近半年以來，以復華富時不動產證券化ETF、群益道瓊美國地產ETF表現有近二成最為突出，布局皆以美國市場為主。其次是與科技相關的國泰臺韓科技ETF、國泰美國費城半導體ETF、元大全球人工智慧 ETF、元大全球未來關鍵科技ETF等，漲幅皆超過一成。 其中復華富時不動產證券化ETF是國內首檔投資美國抵押權型不動產投資信託的ETF，該ETF第2季公告每單位配息金額0.218元，以5月底淨值計算，預估本季度配息率約6%，成為市場追求高息題材的熱門投資標的。
復華富時不動產證券化ETF經理人許忠成表示，隨全球景氣邁向復甦，金融市場流動性危機已解除，加上美國房市多頭，對抵押權型REITs價格都是利多，此外，美債殖利率走升對抵押權型REITs影響偏正面，抵押權型REITs逐步回復至原上升趨勢軌；與一般REITs不同的是，抵押權型REITs投資的企業是利用抵押再融資賺取利差的公司，當利率緩步走高，利差擴大反倒有利於公司獲利，當市場利率持平時也能夠穩定收息。 群益道瓊美國地產ETF經理人李鈺涵指出，美國經濟穩步復甦，連帶房市需求也跟著回溫，住宅REITs承租狀況良好，包括紐約、舊金山等地租金衰退幅度改善，過去兩年倉儲REITs新增供給逐步消化，疫情後新型態生活帶動需求成長，在供需基本面佳下，也帶動獲利成長。 此外，先前受害於疫情較深的零售、商場REITs也有望持續修復估值。現階段美國REITs利差仍具吸引力，有望吸引資金配置，就類型來看，除了前述次產業，中長期具備結構性成長機會的工業物流、資料中心、電塔等特殊型REITs表現可期，建議投資人以美國地產ETF來參與，一舉掌握不同類型REITs次產業的投資契機。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
