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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台灣疫情五月轉趨嚴峻，三級警戒再次延長到6月底，各行各業都更謹慎防疫維持營運，根據信義全球資產公司統計上市櫃大型交易，5月商用不動產交易共24筆，交易規模為126億元，其中工業地產15筆，交易規模78億最多；另外土地交易共9筆，交易規模為150億元。5月大型交易仍延續產業近期需求，暫未反映出國內疫情對商用不動產的衝擊。 信義全球資產公司總經理柯宏安表示，財政部公布5月出口總值374億美元，是今年1-5月最高，也是歷年單月新高，外銷動能強，讓半導體與科技製造業有因應國際供應鏈訂單的科技廠房需求。此外，疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲、以及零接觸經濟模式下，電子支付與遠距服務所帶來對高規格IDC資料中心機房需求，這些都仍會是工業地產的需求支撐；但若受疫情而有較多停工現象，讓國際訂單外移，影響就會很大。
土地類交易衝擊也較低，雖然一些民間或政府標售因疫情暫緩，會影響短期交易規模，但土地是建商長期經營的存貨，預期體質佳的建商會持續購地，但會利用調節推案速度來減輕壓力；至於餘屋多、財務壓力大的建商，售地變現情況可能增加。 辦公室部分，許多企業開始進行數位轉型或多元化服務來維持營收，在更專注謹慎於本業營運下，對辦公室短期需求可能趨緩或延後，但受衝擊較大的企業則會有退租或求售的現象。未來在防疫思維下，WFH辦公模式會讓企業更謹慎評估需求辦公空間大小、另外人員分流模式，也會讓企業增加第二辦公室，或將原規劃在廠房內的辦公空間分離出來另設辦公室。 受衝擊最嚴重的無疑是店面與旅館類。由於餐飲休閒住宿業營收多受影響，會有較明顯到期不續約或提前退租現象，屋主避免承租業者退租，多會採短期降租。至於已空置物件，在無收益且需求少狀況下，要處分更顯不易，會以有重建價值物件較有交易機會。 總經理柯宏安表示，五月份的交易多是在幾個月前就已進行的，是不能完全反映商用不動產受疫情的衝擊，評估短期內仍可能有買氣謹慎與遞延，但商用不動產與產業營運表現高度相關，從目前各種產業的整體狀況，且台商回流資金多，只要疫情能夠逐步控制降溫，對商用不動產市場仍是審慎樂觀。
國內疫情轉趨嚴峻，重創高雄房地產市場，接待中心績效急凍，來客驟減九成，當下成交降到冰點。樂觀者深信，疫情解除後房市將會出現「報復性購屋」，屆時景氣復甦回到正軌；但另一派認為，房市多頭已經長達十年以上，「蛋殼區房價蛋黃化」是不合理的現象，加上高雄人口紅利快速萎縮，港都房市受疫情洗禮後有泡沫化危機，正反雙方各持己見。 資深建商指出，沒料到原本是全球防疫模範生的台灣，會在疫情出現破口後快速惡化，目前確診人數超過萬人，死亡率比全球平均值還高，台灣疫情現況儼然像第三世界。 影響所及，高雄房市衰鴻遍野，建商推案全部遞延，許多指標建案包括遠雄建設「琢蘊」、城揚建設「J Modern」、京城建設「IFC」等三案合計總銷150億元，全部決定延後登場，時程或許落到第4季。此外，高雄火車站及年輕人為主的新崛江商圈店面，因疫情重創導致租售情況慘澹，「房地產相關產業全面躺平」。
資深建商說，當下重點在於接下來市況會如何演變？由於購屋需求仍在，依前波2020年初的經驗，疫情控制後可望有「報復性購屋潮」，相信到時候市況將轉趨熱絡，自住、首購、首換客層大舉出籠，小坪數、低總價建案仍將回到市場主流。 但許多房地產專家憂心，這波高雄房市多頭延續了十年以上，熱潮下大家都跟著趨勢走，盛況一波接一波不停歇，如今受疫情影響市場急凍，冷靜下來後才發現，高雄房市竟然蛋白區甚至蛋殼區賣蛋黃價，目前人煙稀少的橋頭新成屋每坪賣到20萬元，同樣的價錢可以在美術館買到屋齡五年至十年的房子，購屋者在資訊不對等的情況下，所接收的房市資訊顯然被嚴重扭曲與誤導。 尤其高雄人口正加速流失，連續17個月只減不增，近一年少了1萬人以上，是過去五年人口平均減少數的十倍。 資深建商說，人口是一切經濟的基礎，就業人口有可支配所得，才能啟動食衣住行育樂各式消費，進一步帶動地方經濟繁榮；相反的，人口若一直減少，面對的就是蕭條，高雄原本是台灣第二大城市，已在2017年被台中市超越、高雄退居第三，如今「人口一減再減，房市怎麼會好」？另一方面，美國、南韓、紐西蘭以及歐盟多個國家都傳出將升息，更令資深建商神經緊繃。 業者表示，房市多頭能走十餘年，最重要的原因就是銀行利息太低，與建商獲利相較完全不符比例，因此很多建築同業財務桿槓都相當高，「借錢滾錢快速成長」，不斷推升房地產市場榮景，一旦全球利率提高，國內中央銀行跟進，房地產購地、購屋成本大增，建築業將受到嚴重緊縮，這才是最嚴重、不可不正視的議題。
聖心女中校地被打造成私人俱樂部，土地雖然仍屬聖心會，但地上物價格過高，加上近年少子化影響，校方想買回恐怕困難重重，以致土地長年荒廢閒置。地方民代認為，相關單位應該盡速協助聖心女中取回主導權，拆除地上物活化利用，先改回操場或公園供學生與民眾利用。 新北市議員鄭戴麗香指出，地中海俱樂部土地雖是文教區，但屬私人所有，公部門確實難以主動介入。但這塊土地荒廢許久，占地也大，會阻礙周邊地方發展。 鄭戴麗香坦言，目前因少子化問題，學生數量已沒有往日多，要學校利用土地擴增校舍確實有困難，加上經費不足，更是障礙重重；但既然土地仍屬聖心會，相關單位應該協助聖心女中取回，讓學校能夠活化利用。 前八里鄉長柯慶長也說，當初俱樂部與學校合作、用學校名義建造，不過後來可讓隔壁地中海社區住民加入會員，成為建商推案招牌，之後俱樂部經營不善，地上物所有權人應該有所轉移。 柯慶長說，先前建商是向聖心會租用土地，由聖心會寫同意書去蓋地上物，既然土地仍屬於聖心會，可要求排除地上物，保障自己權益。 柯慶長也說，這塊地荒廢這麼久，該思考如何活化利用，否則可能阻礙地方發展。 新北市教育局僅表示，聖心女中對面地中海俱樂部，經查土地所有權屬私人所有；言下之意，市府恐難以介入，還得靠聖心會與對方談妥條件或採取法律行動，往日大操場才可能重見天日。
內政部指出，民國109年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4315宅，都是近10年新高；6都占全國核發建照的總樓地板面積64.89%，其中前三名分別是台中市、桃園市、新北市。 內政部表示，建築物新建、增建、改建及修建工程，應請領建造執照；從領得建造執照日起，應在6個月內開工，並在開工前申請該管主管建築機關備查；建築物建造完成後的使用或變更使用，應請領使用執照。 根據內政部最新統計，109年核發建築物建造執照，計2萬5980件，較108年減少4.28%，但核發住宅類（H-2類）建造執照16萬39宅，為近10年新高，較108年增加1萬1473宅。 若以縣市別來看，109年核發建照中，6都總樓地板面積合計2694萬平方公尺，占全國核發總樓地板面積64.89%，以台中市664萬平方公尺、桃園市602萬平方公尺、新北市517萬平方公尺較多。非6都縣市則以新竹縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣及苗栗縣超過百萬平方公尺較多。 內政部指出，與108年比較，6都增幅以台中市增加19.08%最多、桃園市13.84%次之、新北市13.14%居第3；非6都縣市以苗栗縣增加66.69%最多、新竹縣56.45%次之、嘉義市54.80%居第3。 另外，建築物開工部分，109年建築物開工計1萬8523件，較108年增加5.73%；其中住宅類（H-2類）開工13萬4315宅，為近10年新高，較108年增加1萬7794宅。 內政部說，與108年比較，6都增幅以台南市62.97%居首，其次為台中市23.39%，桃園市21.97%再次之；非6都縣市以花蓮縣增加46.14%最多，彰化縣44.76%次之。
三級警戒減少出門，商家沒生意，雙北陸續出現退租潮！包含台北市大安、中山、萬華；新北市的蘆洲、板橋、永和等行政區，網路上待租店面短時間內激增，專家點名，疫情重災區、高租金區域的壓力最大，另外不只店面行情退燒，房市交易量也急凍。 「租」是巷弄間最醒目的單字，原先商業氣息蓬勃的東區，如今彷彿成為仲介廣告的戰場。過去一年，好不容易逐步迎來復甦，卻再次被疫情打趴。 記者李頂立：「我們現在來到東區頂好廣場後方的巷弄裡，你會發現一旁的店家，鐵門拉下來上頭掛著出租的廣告非常的常見，他們也都是這一波疫情下的受災戶，那當然其中也不乏了一些知名的店家。來鏡頭看到我的對面這邊，毒茶新樂園非常的醒目，其實老台北人都知道，它算是帶起當地商圈泡沫紅茶文化的重要推手，不過如今也因為疫情的關係退租了。」 綠色大招牌，三角窗店面，26年來承載多少人深夜喝茶聊天的回憶。 東區商圈里長韓修和：「毒茶新樂園這家店其實在東區是算創始店，他是帶起東區整個茶街的文化，那在去年跟SARS那時候，很嚴重的時候，其實這個老闆娘還跟我講說她還是可以繼續撐下去，還是有客人，可是這一波從五月開始，他們是完全沒有客人。」 根據了解，店面原本月租金24萬元，去年因為疫情已經協調調降幾萬元，但這波疫情爆發房東也有考量，租金沒辦法再調整，只能黯然收攤。
東區商圈里長韓修和：「那政府又宣布從5/28開始延長(三級警戒)之後，據我所得知包含大安路的一些連鎖品牌店，包含統領後面的一些店，的確是要退出東區。」 沒生意，評估短期不會好轉，乾脆退租少賠，這不單單出現在東區，恐怕已是雙北商圈新常態。根據屋比房屋統計，五月以來前三周，網路待租店面件數暴增近千間，台北市大安區增加155間，增幅達到19%，中山、萬華增幅緊追其後；另外新北市，最先爆出社區傳染的蘆洲，待租店面增加33%、板橋31%、永和30%，另外三重、新莊、中和也快速增加，似乎也和確診數有相應連動關係。
屋比房屋總經理葉國華：「疫情嚴重的地方因為人潮完全已經阻絕，所以經營困難，所以我們看到店面空下來非常多，那租金越高的地方它的支撐力越弱，比如說台北市的大安區或中山區。」 高租金商圈跟大坪數商家衝擊力最強，不過從網路上也能觀察到，開始會出現一些「疫情優惠」的出租訴求，開價可能下修一至三成不等，房東姿態明顯放軟。 全球居不動產情報室總監陳炳辰：「尤其是比較年輕的房東，他可能是二代型的房東，他們其實是願意去比方說做降租這個行為，目前可能打聽到的狀況，大概說五折到八折左右都有降租的空間。」 店面行情退燒，整體房市的交易也急凍，因為不僅買方不出門，屋主、管委會也不接受帶看，從房仲公布資料來看，住商不動產旗下加盟店五月成交業績，比上月減少23%，重災區是新北月減36%、台北月減32%；永慶也指出五月份台北交易量縮減少37%，新北減少34%。 屋比房屋總經理葉國華：「所以整個市場的量是停下來的，這一點跟不管是之前的SARS或者金融海嘯的時候其實都是一樣，但是價格其實在過程中沒有太大的變動，那等到疫情過去之後，其實它會有一個報復性的看屋或購屋潮回來。」 全球居不動產情報室總監陳炳辰：「七月開始會有一波房市政策去做實施，那這個房市政策的實施可能會是一個比較大的變數，那些持有方本來想在(上路前)這段時間交易的，他們可能都面臨說，現在交易行為根本就沒辦法去做。」 疫情炸開，提前終結房地合一2.0上路前的逃命潮，縱使利率還在低點，但今年的房市表現恐怕也不容樂觀。
據實價登錄最新資訊揭露，台中七期惠中二街精華區段，今年4月出現總價高達8.88億、建坪約702.1坪、地坪約346.8坪、屋齡約15年的透天交易，經查該筆交易涵蓋多棟透天店面，被北部建商忠泰建設以「忠泰領航建設」的名義，無貸款海砸8.88億整排買下，出手相當霸氣。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，忠泰建設先前就曾在繼科博館一帶推出豪宅案「忠泰老佛爺」，所以本次進軍七期，已是忠泰建設第二度在台中精華區佈局，且這回直接卡進了七期的核心「C 位」！因該地四周環繞著「聯聚信義」、「宝格」、「丽格」等指標豪宅社區，往後推案深具創價空間。由於忠泰建設本次買進的惠中二街整排透店，與停車場相鄰，推估忠泰後續應會進一步整合周邊的停車場土地，使基地條件更臻完美，而整合期間，則可持續收取店租增進收益。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，在忠泰購地之前，同樣來自北部的豪宅建商大陸與中悅，也先後在七期夏綠地北側的惠中一街至惠中三街區段獵地！
2017年中，大陸建設就以14.02億，取得惠中一街及市政北七路口的惠國段111號角地；去年8月，中悅建設也豪擲26.78億，買進惠中二街、市政北七路與惠中三街的三面臨路停車場土地；今年忠泰則以8.88億，搶下中悅所購土地對面的惠中二街透天房地，且購地單價約256萬元，與中悅的255萬元相差無幾，可說是英雄所見略同。 陳定中進一步分析，北部豪宅建商很有共識的在同一區段購地，是因該區段鄰近大遠百、國家歌劇院、市政中心及綠十字園道，地段條件出色，且七期的新六、新七土地，容積率分別高達600%及480%，屬台中開發強度極高的地目，加上該區段又已形成豪宅聚落，是北部豪宅建商理想地段，因而紛紛進軍該區段獵地，以利逐鹿台中的豪宅市場。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，建商看準具備開發價值的土地，砸下鉅資購置並不意外，因此常見土地上有老屋的高價交易，實則看中其土地，而該房仲業者所指出的建商，在台北市也常有此舉，如林森商圈就是其大本營，推出多間單價8、9字頭社區，去年又以土地單坪近300萬元，總價破億元買下屋齡老到不可考的透天產品，亦在於有利未來推案，高價獵地並不意外。 住商不動產中區協理賴萬表示，對於北部建商來說，近年北北桃取地已經不容易，轉戰中南部會是比較理想的選擇，不僅增加土地庫存板凳深度，避免未來無案可推，另外中南部土地價格相對便宜，未來仍有可期獲利，也讓土地爭奪戰從北部延伸。
投資台灣三大方案大爆發，其中根留台灣企業與中小企業兩大方案貸款額度皆已用罄，為強化投資動能，國發會、經濟部協商後，決定大幅加碼貸款額度續辦。據悉，中小企業貸款額度將加倍新增1,000億元（合計2,000億元），根留台灣企業加碼500億元（共1,300億元），經費由國發基金支應，待行政院近日拍板後實施。 至於兩大方案補貼銀行手續費方面，補貼期限將由原本五年縮短為三年，其餘則維持不變。根留台灣企業部分，政府支付銀行手續費為20億元以內0.5％、20億元至100億元0.3％、逾100億元0.1％，期限從五年縮短至三年。中小企業部分，政府支付銀行手續費1.5％，期限從五年縮短為三年。 政府高層透露，考量讓台商、根留台灣企業和中小企業投資力道不間斷，將不從「台商回台投資方案」移撥貸款額度，而是由國發基金全數支應，並大幅加碼匡列貸款額度，滿足有意願在台投資的中小企業、根留台灣企業和回台投資的台商需求，至於加碼貸款額度、優惠補貼手續費仍待政院核定。 高層表示，自5月底以來，新冠本土疫情嚴峻，全國三級警戒，內需消費急凍，國內投資將是下半年經濟成長重要引擎，而中小企業、根留台灣企業還有多達60家排隊待審，尤其中小企業投資非常踴躍，原本中小企業發展基金匡列1,000億元已用罄，因此，國發會主委龔明鑫同意改由國發基金接手，續辦至年底。
因應中美貿易戰，全球供應鏈重組，政府自2019年1月推出台商回台投資方案為期3年，6月再推出根留台灣企業、中小企業投資方案，至今年底結束。其中，台商回台投資方案由國發基金匡列貸款額度，額度並從原本200億元上調至5,000億元；根留台灣企業也由國發基金匡列，額度800億元；中小企業則由中小企業發展基金匡列，原本200億元上調至1,000億元。 惟中小企業及根留台灣兩方案額度已用罄，不少中小企業還在銀行排隊候補。國發會、經濟部自5月開始協商加碼方案，原本考慮從台商回台投資方案移撥貸款額度近900億，不過最後決定已承諾台商5,000億元額度不打折，仍保留給台商回台投資使用。 經濟部盤點、評估年底前還會增加投資中小企業、根留台灣企業家數，和國發會協商後，分別提出加碼1,000億元、500億元方案。至於補貼銀行手續費部分，由於市場利率已降，決定將補貼期限由五年縮短為三年。
泰豐（2102）經營權爭奪戰在市場派宣示取得泰豐半數股權連署資格，將在10月底前召開股東臨時會全面改選董事後，市場派再度刊登廣告，質疑泰豐將召開董事會處分土地，由於泰豐的土地占公司資產六成，此時處分土地，引發市場關注。 泰豐市場派已連續二天登報給「泰豐輪胎董事會的公開信」，呼籲注意董事會即將提出的出售土地案。針對市場派的動作，公司方面沒有回應。 泰豐董事長馬述健先前提過，上市公司在土地的處分上，有時公開招標不一定是最有效方法。找有心開發的人，著重整體開發，反而會有更好綜效，有可能比公開招標賣到更好的價錢，沒有設定要採取什麼方式，但是要對股東最好的方式。 市場派代表董事趙國帥指出，有關公司將召開董事會一事，基於職務考量，不便說明。至於廣告上所說的土地出售案，採取公開招標方式與原先南港爭取的方式一致，但目前正值疫情期間，不是處分土地合適時機，要謹慎進行。 本月10日，以泰豐輪胎110年第一次股臨會共同召集人具名刊登的廣告，宣布將在10月底前召開110年第一次股東臨時會。
強調連署人股數已超過泰豐已發行股份總數過半，將在10月底前召開股臨會全面改選董事。此舉被解讀為泰豐經營權可能在股臨會改選董事後變天。 本月14與15日，同一署名又連續兩天刊登廣告，強調是給泰豐輪胎董事們的公開信，以「馬述健此刻突然要賣地，您不覺得奇怪嗎」為題，提出泰豐即將召開董事會，擬討論的議題包括處分中壢廠土地或子公司泰誠全部股權及子公司泰鑫全部股權案、遴選專業不動產公司辦理公開招標處分上述資產，以及委任業顧問公司擬訂中壢廠土地重劃作業書面計畫案。
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