|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
本土疫情嚴重衝擊房市，據了解，中央銀行17日召開理監事會議，暫不會對不動產選擇性信用管制採取新措施，但等防疫指揮中心解除三級警戒後，央行仍將密切關注房市買氣「回籠」的狀況，若有必要，不排除在第三季理監事會議召開前出手。 金融圈人士指出，本土疫情爆發之前，央行曾一度想把房貸成數緊縮措施延伸到二戶房貸，對二戶房貸成數擬調降一至兩成，不過除了被詢問意見的國銀均表反對，其後本土疫情在5月中旬大爆發，對房市在短期間內就已造成相當大的衝擊，央行也發現近期內包括房市成交量等指標全面衰退，且由於第二次理監事會議的期間就在三級警戒期間，因此決定再觀望一陣子，暫不在此次理監事會議上採取新措施。
根據國銀業者向不動產業了解的最新市況，現在不僅建商因為缺工問題而延後交屋的情況更加嚴重，預售中心、房仲公司等更因民眾不敢上門看房而陷入急凍，在響應政府政策下，有不少預售中心直接「封館」以避免又再因為人群群聚而成為染疫破口。 民眾不上門看屋、預售中心、房仲停業，等於就沒有新成交量，因此一下子就使房市陷入蕭條。 國銀業者指出，其實先前央行二度採取選擇性信用管制措施，就已在房價上發揮相當的壓抑效果，因此包括人工、建材等成本，原本就已漲了20％、30％，而房價此時不漲：「等於建商大幅吸收了成本上漲的幅度」，疫情對建商更是雪上加霜，對一般民眾而言，再緊縮房貸成數亦更為不利。 據悉，對此央行也評估，既然房市已受到疫情衝擊，對選擇性信用管制採取新措施就不是當務之急，因此央行傾向在此次理監事會議暫不再對房市信用管制祭出新措施。
新冠肺炎疫情升溫衝擊營建產業，台中市政府都市發展局2020年公告，於2020年領得台中市建造、雜項執照，或執照至2020年1月22日仍為有效者自動延長建築期限2年，2021年6月11日再度公告於2021年領得建造、雜項執照者，建築期限展延2年，無須另行申請，紓解營建相關產業困境。 都發局長黃文彬表示，市府考量新冠肺炎對營建產業的衝擊，於2020年4月7日公告，於2020年間領得台中市建造、雜項執照，或執照至2020年1月22日仍為有效者，准其自動延長建築期限2年。 隨著疫情持續升溫，缺工缺料嚴重，市府擴大紓困措施，再次公告2021年領得的建、雜照，自動延長建築期限2年，希望緩解營建工地缺工、缺料問題，同時也讓業者有更充分的時間完成工程，避免因工程延宕衍生未能於法定建築期限內竣工及建照失效等問題。 都發局說明，市府依據建築法第53條授權，以及台中市建築管理自治條例第26條規定，公告2021年1月1日起至12月31日止，領得台中市建造執照或雜項執照，建築期限除得依建築法第53條規定，得申請展期1年，並以1次為限外，於建築法規定期限開工後，另准其自動延長建築期限2年，無須另行申請，但已適用2020年4月7日公告展延建築期限者，不適用2021年展延公告規定，期望能藉此紓緩疫情衝擊，協助業者度過難關。
台灣邁入高齡化社會，長照需求旺盛，連帶推升照護機構的房價行情，根據實價揭露，新北市瑞芳去年出現一筆重磅交易，明燈路三段的367坪「頤瑞老人長照中心」，物件由2名自然人合資1億元買下，成為瑞芳睽違3年多來再次登上億元級的房地交易；專家分析，投資人偏好佔地廣的物件，主要是看好出租收益，由於產權相對單純，加上大坪數物件通常穩定承租，以租待賣多年若符合危老重建門檻亦可開發利用，能夠放大投資效益，若以照護機構的業者來看，由於需求坪數大覓點困難，一旦發現屋主賣房，倘若財力充沛可能買下自己當房東，不排除是帶租約下取得產權。 實價資料顯示，頤瑞老人長照中心建坪367.5坪、地坪177.9坪，屋齡大約11年，去年11月以1億元整成交，經追查發現，買家為2名來自北投的林姓自然人，雙方各拿5000萬元合資收購，本次也是繼2017年10月在頂坪路的467坪廠房以1億元整賣出後，瑞芳再度登上億元級的房地交易。
台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，若以照護機構的面積來看，平均照顧40~50人的單位，需求坪數動輒300坪起跳，面積大致使覓點困難，一旦找到落腳處大多傾向長期經營，屬於能穩定賺取租金的投資標的，因此財力許可的照護機構業者，可能選擇買下自己當房東，例如頤瑞老人長照中心轉手後仍照常營運，推估可能就是帶租約下取得產權。 台灣房屋集團趨勢中心統整發現，除了瑞芳的頤瑞老人長照中心，近一年來全台也有不少照護機構交易，例如台南新營包含「蝴蝶康復之家」在內的復興路房地，建坪450.2坪、地坪285.6坪，今年2月也以9000萬元轉手，此外高雄梓官的「安家護理之家」其租賃的房地，建坪474.7坪、地坪149.3坪，4月同樣以4500萬元易主，據悉目前皆維持營運。 陳定中解釋，投資人偏好這類佔地遼闊的物件，主要就是看好出租收益，除了租給照護機構，亦可租給月子中心、企業宿舍或青年旅宿等，由於產權相對單純，加上大坪數物件通常穩定承租，以租待賣多年後若符合危老重建門檻，依循危老途徑亦可開發利用，即便不再出租也能將土地轉售給建商獲利了結，促使投資效益放大，因此擄獲投資人的青睞。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台灣社會邁向高齡化，加上疫情致使觀光潮衰退，如今旅宿業績不振，轉型成照護機構也是變通方式，例如去年實價資訊在北投的溫泉區塊幽雅路上，曾經出現一筆創北投區新高的200萬月租物件，據傳也是以銀髮養生概念的照護中心，照護機構顯然成為大坪數土地、建物或是旅宿業轉型的另一出路。 陳炳辰話鋒一轉表示，照護機構重視醫療，地點越接近大型醫院或是由醫療體系開設，相對更具如虎添翼的效果，尤其在市區的機構，就醫與親人探訪便利度更高，面對競品眾多的情況，勢必得有更多附加功能才能創造銀髮族商機。
預售屋實價登錄七月上路，內政部表示，為方便申報已開發「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」，透過工商憑證或自然人憑證，就可線上完成申報。內政部表示，疫情期間避免外出、減少接觸，申報後資訊會在「不動產交易實價登錄服務網」揭露，方便民眾線上查詢。 內政部表示，實價登錄新制是健全不動產市場的重要措施，7月1日起施行新制，預售屋應於銷售前申報備查、成交後30天內即時申報交易資訊，且建築業者自行銷售案件也納入申報，讓預售屋成交資訊更為即時、完整。 內政部指出，為讓申報的業者能更熟悉新制規定與實務操作，日前已提供課程講義及操作說明等資料讓業者下載學習，另於7日辦理線上視訊教學；內政部也舉行線上說明會，透過線上互動強化學習效果。 內政部表示，民眾或業者如欲瞭解新制規定或訓練課程等相關資訊，可至內政部地政司網站「實價登錄2.0專區」（ https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/1141 ）瀏覽查詢，或撥打內政部1996內政服務熱線洽詢。
為提供楠梓區捷運油廠國小站(R18)周邊地區停車供給，交通局協調中油公司提供部分土地，闢建停車場，該停車場已完工開放使用，可紓解週邊停車需求，帶動當地公共運輸發展，歡迎民眾多加利用。 交通局表示，捷運油廠國小站鄰近楠梓右昌市區及油廠國小、中山附中等學校，捷運接駁轉乘需求高，該處周邊原已於後昌路兩側(左楠路至後昌路590巷間)劃有204格路邊機慢車停車格，惟仍供不應求，尤其機車違停眾多，影響交通安全及市容景觀，經協調中油公司釋出土地規劃停車場。 經交通局協調後，中油公司將原位於後昌路546巷內西側空間釋出闢建停車場，該停車場可提供小型車86席及機車176席停車位，已開放供民眾使用。除改善當地停車問題，亦一併解決捷運接駁轉乘的停車需求，帶動公共運輸發展。 交通局表示，對於停車需求較高之地區，將持續尋找空地闢建停車場，以解決當地的停車問題。
嘉義縣境內已開發的工業區包含：民雄、頭橋、朴子、義竹、嘉太、大埔美、馬稠後(一期)等，繼續將開發馬稠後後期、中埔公館農場(經濟部)、南靖水上農場(經濟部)、民雄航太園區(中科院)等產業聚落群聚。其中大埔美、馬稠後產業園區，引進低污染、低耗能、低耗水及高產值的「3低1」高產業，發揮產業群體效益，導入國際視野，以全球在地化的精巧實力，推動農業、產業與進行創造城鄉發展的新典範。 嘉義縣政府近幾年新增的大型投資規模達624億元之多，還在持續增加中，除了原有的工業區發展之外，也向中央政府尋求資源設立嘉義科學園區等等，獲得善意回應，整體嘉義縣在產業政策發展腳步上，歷經多任縣長，從「田園城市」轉向「農工大縣」積極尋求突破發展。 嘉義大埔美精密機械園區第一期開發區為香草藥草農業生技園區，並順利招商開發。自2006年起，更進一步經與經濟部共同努力，將大埔美智慧型工業園區後期I區以大埔美精密機械園區對精密機械業者招商，引進產業包括金屬製品製造業、電子零組件製造業、電腦、電子產品、及光學製品製造業、電力設備製造業、機械設備製造業等，嘉義縣政府經發處處長江振瑋表示，區域內的土地均已售罄，共有115家廠商進駐設廠。
而在馬稠後產業園區發展部份，嘉義縣政府視馬稠後產業園區為「翻轉嘉義縣的重要基石」。整體規劃核心為「生產、生活、生態」三生並重，定位為生態與科技兼具之「智慧型科技綠園區」，作為中科、南科擴充產業之支援基地，並結合長庚醫療專區、故宮南院，加速雙星產業(生物科技與精緻文化)之蓬勃發展，提供最佳的投資及生活環境，吸引優質的企業進駐，完成打造「幸福嘉義」的縣政目標。 在馬稠後產業園區第一期84.7公頃的基地面積中，江振瑋處長表示，第一期59.34公頃可售坵塊部份已經完成29家廠商的進駐，目前進入後期開發計畫。
他表示，後期以「智慧健康照護科技園區」及「智慧機械園區」為發展主軸，總面積達343.8公頃，坵塊可售工業土地面積約112公頃，其餘是台糖分回土地，將採只租不售方式處理。後期坵塊分成四批銷售，第一、二批約43公頃面積已經銷售完畢，第三批總面積約37公頃的38筆坵塊，原訂預計2021年6月公告標售，因為疫情影響，決定暫緩標售，不過，因為廠商熱烈搶購，第三批標售底價較第二批提升約5％，預計在目前產業缺地的狀況下，一旦進行標售，將會繼續造成搶標的狀況。馬稠後產業園區後期預計2025年中可望完成開發及廠商進駐投產，將可以提供300家廠商進駐，創造2萬個就業機會，每年有800億元的產值。 嘉義縣政府經發處處長江振瑋表示，在「農工大縣」的架構下，嘉義縣政再積極的向上發展... 嘉義縣政府經發處處長江振瑋表示，在「農工大縣」的架構下，嘉義縣政再積極的向上發展，高鐵特區將吸引更多產業人口進駐，帶動住宅需求。
在嘉義高鐵特區的發展部份，江振瑋處長認為，嘉義高鐵每小時有3個班次的高鐵進出，很多前往北台南地區(鹽水、新營、北門…)的旅客，也會選擇嘉義站進出，人潮及使用率其實蠻高！但是因為過去高鐵站特區的開發進度表現並不理想，現階段仍屬於待開發的處女地。但是，隨著嘉義區域內工業區的大量開發，吸引廠商設廠也帶進就業人潮，人口的增加，對於高鐵特區的居住需求就開始提高，所以，已經看到有民間廠商積極進駐嘉義高鐵站特區準備進行大規模的住宅造鎮開發計畫，他說：「有些大型量販賣場、OUTLET、會展、影城等相關業者，都陸續有向嘉義縣政府詢問太保市高鐵特區產專區設立的相關事宜。」 這樣的發展趨勢，類似高鐵桃園青埔站的發展模式，當建商大量進駐開發帶進居住人氣與商業機能，後續跟進的商業廠商都將會繼續挺進。江振瑋處長對於嘉義高鐵站特區位來的發展表達出相當有信心的態度。
台中七期可說是近年最火燙的土地交易熱區，不但吸引掛牌建商、連外來、本地建商也加碼買進，根據地籍資料顯示，七期又有一筆指標土地交易案，由忠泰領航建設砸8.8億元買進市政北七路、惠中二街口附近的惠國段111地號、約346.78坪土地，每坪成交單價約256萬元，為2021年七期第四宗指標土地交易案。 負責操盤該指標土地交易案的高力國際指出，該土地位於大遠百後側，地點相當好，而且台中公共建設陸續到位，加上房市買盤穩定，七期內的指標豪宅價格又不斷攀升，促使許多大型建商積極搶進。 根據高力國際2021年前五月台中市土地交易總額已超過400億元，尤其是4月時，台中市地政局在同一日公開標售水湳經貿園區、烏日高鐵特區等土地，當日一口氣標脫11筆土地、合計標脫總額高達206億元，平均溢價率逾5成，顯見台中土地交易市場相當熱絡。
高力國際指出，此次忠泰領航建設買進的土地正好坐落七期最燙金的地段，區域內豪宅每坪行情60至80萬元，其中寶輝秋紅谷頂樓戶更傳出以每坪逼近百萬元、每坪約97萬元。 進一步觀察七期內的頂級辦公室，目前每月每坪租金站穩1100至1200元，每坪行情更站上40萬元大關，高力國際指出，台中七期猶如台北市信義計畫區，區內多是指標豪宅、頂級辦公室，群聚效應明顯，而且土地稀缺，賣掉一塊就少一塊，因此，可以看到不少掛牌建商捧著高價買地。 根據高力國際統計，自2020年至今，七期累績超過11筆土地交易，而且買家不僅有在地建商，北部建商如中悅、忠泰、興富發、大陸、遠雄…等均有佈局，以其土地價格加上不斷上漲之建築成本推算，未來住宅推案售價至少都要每坪60萬元起跳，辦公室產品售價也至少要坪50萬元以上。 高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示，雖然目前台灣以防疫為優先要務，但整體基本面仍然穩健，包括建商及企業自用等土地需求，仍需為長期發展所需儲備土地原料，土地交易熱度不減，高力國際近一年內就成交數宗大型土地或有都更以及危老潛力之舊大樓，且順應目前品牌建商尋求跨區發展的趨勢，接連促成跨區土地交易，例如2020年底出售台北大安區精華地段的都更案，買方是台中知名建商，本次成交的台中七期土地，幾組在地買方與北部買方都有洽談，最終也是由北部品牌建商脫穎而出，順利插旗七期市場。
臺灣企銀於近期訂定大額高風險不動產鑑估機制，針對大額不動產授信案增加委外鑑價家數，希望可以降低授信的風險。臺企銀主管指出，為提升大額不動產鑑價客觀性，嚴謹不動產鑑估作業，增訂鑑價金額達20億元的不動產，應委託二家不動產估價師事務所辦理鑑估，並以金額低者為鑑價報告。 此外，臺企銀為加強授信的風險管理，避免對產業授信過度集中，也都有規範其授信風險承擔限額，藉以分散授信風險。
其中，也會定期依行業景氣及逾放情形，限制國內營業單位經理對特定行業的授信權限。 今年全球疫情反覆，臺企銀指出，國外授信目前看好美國、澳洲，看壞區域則是歐元區。 其中美國自2020年爆發新冠肺炎以來，美國採取大規模的刺激政策，且除了將基準利率降至趨近於零，也斥資好幾兆美元投入資產購買計畫，因此美國2021年經濟成長率可望大幅成長，2022年持續成長。 澳洲經濟呈現迅速復原態勢，依澳洲政府公布數據顯示，2020年第四季GDP較前一季增加了3.1％，第三季的GDP成長率則上修為3.4％，是澳洲自1959年有官方季度GDP紀錄以來，首度創下成長率連兩季超過3％的紀錄。 此外，國際貨幣基金組織（IMF）預測，澳洲2021年經濟成長率可望大幅增加到4.5％，2022年則可望達到2.8％。 針對看壞區域歐元區，臺企銀表示，歐元區GDP繼2020年第四季下滑0.7％後，2021年第一季初值季減0.6％，呈現「雙底衰退」（double-dip recession）的態勢。
央行打炒房政策奏效，根據統計，4月份國銀新承作不動產貸款情形出現明顯改變，公司戶購屋核貸金額大降逾9成，自然人第3戶以上購屋貸款以及買豪宅的金額也減少逾8成及逾9成，全數貸款成數都落在央行規定之內。 目前央行規定，公司法人購置住宅貸款最高成數一率4成；自然人第3戶購屋貸款最高成數5.5成，第4戶以上購屋貸款最高成數5成；買豪宅的成數5.5成，第4戶以上的人買豪宅貸款成數上限4成；工業區閒置土地抵押貸款最高貸款5.5成；建商購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地，應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成；餘屋貸款最高貸款成數5成。
根據央行統計，國銀4月份新承作受限不動產貸款情形，公司法人戶購買住宅金額與平均貸款成數分別為1.59億元與39.9%，雙雙大幅下降12.06億元或92.2%與10.1至14.1個百分點。 自然人第3戶以上購屋貸款、自然人第4戶以上購屋貸款以及自然人購置高價住宅貸款金額分別為2.11億元、0.47億元與5.87億元，平均貸款成數分別為54.31%、49.63%與50.41%。 其中，自然人第3戶以上購屋貸款以及自然人購置高價住宅貸款金額銳減9.23億元或81.4%、52.28億元或96.6%。銀行授信主管指出，央行加重選擇性信用管制確實擋下不少投機客，讓房市降溫。 新承做貸款金額唯一成長的項目為購地貸款，4月承作145.5億元，較上個月增加27.69億元或23.5%，貸款成數也微幅增加1.36個百分點至63.57%。銀行授信主管表示，主要是企業仍有建廠投資需求。 由於本土疫情重挫房市，目前市場觀望，央行是否於周四（17）理監事會宣布調整選擇性信用管制措施。
新冠肺炎疫情進入三級警戒後，利用雙鐵及捷運的旅客大量減少，加上餐廳禁止內用與列車減班等措施，影響到台鐵站區內承租業者的經營。台鐵局今天說，願意讓業者緩繳租金，同時應繳租金及定額權利金減收50%。 台鐵說，6月15日立法院財政委員會即有委員提案，建請台鐵局應研議減收業者租金，協助紓困共度難關。 台鐵說，局長杜微下午即由資産開發中心總經理鄭珮綺陪同，巡訪台北站及南港站的商場，實地了解當前承租業者經營情形，也觀察到疫情期間商家面臨的困境。 台鐵說，杜微直接請教業者，發現雖然有打折、外帶促銷、及外送合作等因應，包括便利商店、零售、旅行社及餐飲等商家，營業額依然僅有平時的一至三成，也有部分合於停業免繳租金規定的單位拉下鐵門暫停營業。 杜微表示，雖然台鐵沒有獲得該次紓困特別預算，但仍願意接受立法委員的建議，承租業者除可緩繳租金外（6至8月的租金可於9月再繳納），將報請交通部，自5月15日至8月31日，業者應繳租金及定額權利金減收50%，待部核定內容即發布公告實施。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
