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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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桃園工商業快速發展、消費力提升，中壢海華特區「百老匯宮廷」大樓店面今年4月售出每坪191.7萬元新高價，超越桃園藝文、青埔高鐵特區等商圈店面，創下實價登錄以來樓店的新高價。 根據實價登錄，中壢市海華商圈新生路上的「百老匯宮廷」26.08坪店面，以總價5,000萬元交易，單價每坪達191.7萬元，該店面現為手機通訊行，推估月租金約在7～8萬元左右，雖然租金收益率不到2％，不過應為鄰側屋主所購入，增加店面使用效益，同時也反應高消費力的海華商圈之保值性，與未來鐵路地下化後帶動的效益。
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，過去幾年桃園新興重劃區的商圈崛起，藝文特區與高鐵特區的核心地段仍是高資產買方佈局重點，例如豪宅群聚的藝文特區「捷寶君品」、「昭揚乾坤」、「中悅麗舍花園」、「麗晶花園廣場」等豪宅社區店面，均有總價逾億、單價破百萬的交易；不過2017年起，高單價店面交易明顯轉移至高鐵特區，以「國際金融雙星」最具代表。
海華特區為南桃園最知名豪宅聚落，不少豪宅交易單價不遜於北桃園的藝文特區等地。台灣房屋海華直營店店長黃啟東表示，海華商圈居民結構以中高階段主管以及在地士紳為主，資產配置多以偏向購買不動產為主，買土地與店面傳承的觀念仍重，海華商圈商業與人潮密集密度高，深受置產客的青睞。此外，值得注意的是，小坪數店面因為總價較低，加上消費型態轉變，高單價店面營業額難以撐起高租金，小坪數店面更為搶手，也有愈來愈多房東採取分租方式拉高報酬率。
新冠疫情重創美國零售業，最嚴峻時期不少房東放棄固定店租，改按商家每月營收狀況收取租金，協助零售商度過難關。儘管美國經濟解封逐漸復甦，但原本是暫時性的彈性收租方式，似乎有發展成常態的趨勢。 美國購物商場所有人紛紛與商家簽下新的租約，暫時依照店面收入多寡，收取一定比例租金。此按營收收租的做法，對有意承租的新進零售商特別具吸引力，彈性收租讓甫開業的他們，不至於承擔鉅額損失。 大部分房東偏愛每月收取固定租金，但從租約改成彈性收租愈來愈普遍來看，零售租賃已形成租客市場。
傳統零售業苦於電商的強勢競爭，疫情爆發後的封城措施讓他們再添打擊。商家撐不下去退租關店，身為房東的商場所有人面對愈來愈多的空置店面，不得不提供優渥的租賃條件來填補空店面。 按營收狀況收取一定比例店租，原本被視為因應疫情的暫時性做法，但現在這類租約不僅時間拉長，甚至有永久定型的態勢。以餐飲業為例，儘管餐廳漸漸恢復全面服務，企業員工不少仍維持居家辦公，加上美食外送服務持續火紅，餐飲業者依然背負開店壓力。 不過固定租金合約並未完全消失，大多數例子顯示，彈性收租只限租約的第一年或頭幾年，之後又恢復到固定租金模式。
此外照收入決定租金多少會引發糾紛，承租的店家一般都不願將營收資料與房東分享，除非他們因收入下滑要求減租。房東也會想辦法奪回租金主導權，例如將收取店租的最低營收門檻往下調。 不動產顧問公司Rielly Retail Solutions主管萊里（Michael Rielly）表示:「房客愛依營收收租的模式，房東可是很反感。」 對獲利能力強的大型零售商來說，讓房東按店面收入收租的模式反倒對他們不利，會影響利潤。有房東透露，科技巨頭蘋果和折扣零售商T.J. Maxx，多是朝固定租金的方向談租約。
內政部近日公告「實施平均地權基金收支保管及運用辦法」，將成立中央的實施平均地權基金，於2022年元旦實施。內政部政務次長花敬群表示，主要可針對公共設施保留地解編，並推動市地重劃，可望加速還地於民，因為公共設施保留地量體龐大，中央成立團隊和基金，可彌補地方政府量能的缺口。 據過去統計，全國未使用的公共設施保留地超過2.5萬公頃，政府需徵收經費超過7兆元。
因此花敬群說，現階段最優先工作是公共設施保留地解編，全國有好幾百處需要重劃，把過去公共設施保留地，轉化成住宅區、商業區，還給被保留幾十年的地主，光這些事情就可以忙十幾、二十年。 內政部指出，為實施平均地權政策，有效促進土地利用及達成地利共享目的，設置實施平均地權基金。基金召集人由內政部政次兼任、主秘兼任副召集人，設置委員七到九人。其基本用途為：辦理土地重劃、辦理區段徵收、償還向金融機構融資的本息、基金土地資產經營等。 花敬群指出，過去中央和地方都設有實施平均地權基金，但在民國90年代檢討後，取消中央實施平均地權基金，改由地方辦理，近20年來地方政府獨自推動量能仍然不足，因此這次恢復由中央設置。
實施平均地權基金用途很廣，花敬群舉例，像公共設施保留地解編就非常龐大，還地於民的大政策，原則上由地方政府負責，但地方量能相當有限，無法再擴大和加速執行能力。 內政部土地重劃工程處過去曾協助地方，花敬群認為，若內政部有中央實施平均地權基金，還有土地重劃工程處人力，就可主動推案子，不必等待地方政府發動。 他認為，很多人說要還地於民，只要經過都市計畫過程處理，但都市計畫只是開頭，真正要完成市地重劃，才能真正還地於民，要還給地主可建地，不能還他產權複雜、無法興建的土地。 花敬群強調，實施平均地權基金上路後，可望加快還地於民速度，雖然主責還是在地方政府，但中央會組織團隊，去填補地方政府的缺口。
疫情提高民眾對醫療資源的重視，再加上五月兩次大停電，讓永不停電的H組、也就是醫院附近住宅，備受關注。房仲業者就統計，北市馬偕醫院、還有新北雙和醫院，這一年來交易居冠，共通點就是周邊生活機能成熟完善！ 醫院人流車流火熱，雖然疫情期間避之唯恐不及，不過附近住宅交易卻很夯，有房仲統計，近一年來北市的醫療機構住宅交易排名，以馬偕交易量居冠，前三名都位在交通樞紐，新北則是雙和、汐止國泰、跟三重聯醫通通上榜。
永慶房屋研展中心副理陳金萍：「像汐止國泰那邊是沒有捷運的，它只有台鐵，它的交通機能相對沒有這麼好，但是它附近有很大片的公園綠地，(新北市)前三名都有這樣的特色，它的價格相對是比較親民的，像雙和這邊只要3字頭就可以買得到。」 醫院宅除了是永不停電的H組，周邊大多商圈成熟採買方便，是看醫生方便之外的兩大利多，尤其本身就坐落蛋黃區，像是在敦北林蔭大道的台北長庚，周邊住宅更是身價不斐。
全球居不動產情報室總監陳炳辰：「像是榮總、或是長庚、或是馬偕，其實它們這種全國型的醫院，在各地 尤其是在六都，其實它們都形成一個還不錯的生活圈，不管在採買上面，或者在對外交通方面都滿便利的。」 只是救護車鳴笛聲噪音，還有風水疑慮，房仲業者教戰，能夠挑隔一兩條街道，來避免急診室跟太平間周邊，更有機會「千萬買鄰」。 全球居不動產情報室總監陳炳辰：「比較有實力的醫生，他們這些資產族群，他們可能可以去購置，或者是有一些疫調人員，在附近做租屋其實都會形成，像北醫附近吳興街商圈，就會是一個醫療人員，常常會去做租屋的一個市場。」 不只銀髮族自住就醫方便，租屋市場受到投資客青睞，顯示醫院宅在疫情下，交易熱度不減反增。
台灣三級警戒滿一個月，衝擊到民生百業，有不少佛心房東降租，不過從數據來看，租金指數再創新高，連續10年又2個月呈現上漲的趨勢。專家表示，目前租賃屬於房東市場，短期頂多表現持平，要下修的機率不高。 店面生意空蕩蕩，傳出不少房東主動降租，難道只是少數個案嗎，攤開最新租金指數再創新高，已經連漲了10年2個月，近6年的租金漲幅更來到0.9%。 住展雜誌研發長何世昌：「佛心的房東都是別人的，自己的房東通常都不降租，對房東來講契約打好了，大家就照著租金契約的內容去走。」 專家認為，除非台灣經濟成長率負成長，或是失業率暴增，房客付不出租金才可能下跌，只是發生機率都很低。
商仲業者認為，中長期的通膨趨勢，租金會呈現續漲格局。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛：「長期都會有所謂的我們說，「租金房價比」不合理的現象，如果說現在價格變高，其實台灣相對來講租金的標準，絕對價格仍然是相對比較低的，所以要說要往下探，基本上我想房東或者是投資人，基本上是不太會認同。」
這一波疫情，讓全球房價創歷史新高，紐西蘭、加拿大跟瑞典成為泡沫化最嚴重的三大市場，彭博經濟學家更認為，全球房地產將會冷卻下來。 住展雜誌研發長何世昌：「(全球)房價的上升曲線圖，都比台灣還要來得陡，未來房價有沒有可能會趨緩，除非有幾種狀況就是說，我們看到聯準會，它可能會縮表或者升息，目前這兩個情況，發生的機率還滿高的。」 即使疫情緊張，與聯準會縮表、升息，全球央行是否跟進也是一大關鍵，專家預估 ，台灣下半年的租金市場，仍將持續緩步走高。
元大金資產題材悄悄啟動，元大金旗下有三棟新商辦大樓同時在南京東路精華區興建；根據元大金內部最新預估，未來連同銀行新總部大樓落成之後，元大金每年從商辦大樓獲得的租金收益至少在10～20億元。 元大金控集團正在進行的商辦金融大樓興建計畫，包括元大證券旗下的大同大樓屬舊大樓進行都更危老重建；另二棟則是元大人壽正在興建的總部大樓，即以捷運松江南京站旁的南京東路及一江街交叉口為中心，建立兩棟大樓。
這二筆土地分別在2015年、2019年，由元大人壽前後二度參加國產署招標案取得，整個地坪將近1,400坪。 元大人壽這兩棟大樓，其中一棟總部大樓已將落成，另一棟本月取得北市府的核准函。根據元大金規劃，元大人壽兩棟隔街相望的大樓，剛獲北市府核准的北基地有575坪，樓上12層、地下四層；南基地位於一江街口及南京東路交叉口，基地876坪，樓上21層、地下四層。
元大金位於敦化北路上的金控總部大樓也臨近敦化北路與南京東路口不到500公尺，等於在環南京東路，整個元大金集團未來將有四棟商辦大樓，其中三棟還是全新打造。 元大金內部最新估算，除了上述位於南京東路的三棟新大樓，若再合計銀行位於捷運忠孝復興站附近基地（空軍俱樂部舊址）的總部大樓興建案，扣除自用部分，未來每年租金收益保守估計至少貢獻獲利10～20億元，倘若以元大金今年獲利至少超過200億的水準來看，未來旗下不動產的租金收益占總獲利比重貢獻度將在5～10％。
大型都更聯貸案登場。據了解，由國泰人壽籌組團隊得標，地坪規模超過16,000坪的台鐵南港調車場都更開發案，日前已由國泰人壽領軍的投資團隊，向金融圈發出邀標書來籌組聯貸案注資這宗大規模的都更開發計畫，整個聯貸總金額規模至少在200億元以上，將在6月底前決定花落誰家。 金融圈人士指出，台鐵南港調車場的總地坪規模約1萬6,400坪，分成二區進行都更開發，這宗大規模的都更開發案籌資計畫已在5月啟動，目前已知，將由銀行團籌組至少規模超過200億元的聯貸案共襄盛舉，整個金額規模，應可望直追今年初簽約，由藍天集團執行的台北車站雙子星開發案。
台鐵南港調車場都更開發案，是由國泰人壽、三商美邦人壽、國泰建設、華泰大飯店等主要股東共組投資團隊成立SPV公司進行，同時也將是聯貸借款人，而該聯貸案即由該投資團隊發起，向國內大型銀行發出邀標書，目前已知，多家大型公、民營銀行已相繼遞標。 金融圈人士指出，依照先前對這類大型都更開發聯貸案的作法，年期應會在五年以上，由於央行管制不動產授信，現在銀行承作土建融案受到不少制肘，而都更案則是政府少數仍鼓勵銀行投入的不動產開發類型，特別是公股銀行身負配合政策之職，承作都更案還有加分作用，因此目前已知，公股銀行在此案不僅爭取積極，且至少超過三家大型行庫出面遞標。 該案也是繼藍天集團的台北車站雙子星開發案、皇翔建設的台汽北站開發案後，再有大型的都更開發聯貸案，且為地坪規模最大的一起都更開發案，包括南港調車場的都更開發光是地坪規模，就是捷運圓山站西側大型都更開發計畫的五倍以上。
華南銀行積極強化都市更新、危老重建業務，陽明戲院都更就是華銀以融資及信託機制搭配，於興建期間執行興建資金的控管，達成協助陽明戲院執行都更改建；未來規劃興建地下二層、地上八層綜合商場，1～2層為零售商場，三樓為餐飲業，4～8層為電影院。 華銀主管說，近年華銀承作的都更、危老案件逐年攀升，也成立專責小組負責推廣，2002年迄今，辦理超過百件都更、危老案件，截至4月底，都更、危老不動產信託資產已超逾290億元。
華南金控暨華南銀行董事長張雲鵬指出，華銀2009年就成立「都市更新業務推展小組」，整合跨部門專業人員積極推展都更危老業務。之後更進一步與關係企業中華建經公司合作，提供從前期的規劃整合、發包興建，到後期的融資、信託及完工後分戶貸款「一條龍」的專業服務。 華南銀行總經理張振芳也表示，2017年危老條例施行後，華銀第一時間就將危老重建列入每年重點推展業務，鼓勵行員取得危老推動師執照，並在全台186家分行培訓種子人員，大力推動信託及融資業務。
華南金控旗下華南金AMC同樣積極搶攻都更危老，台北市萬華區華江段的兩筆土地去年11月經台北市政府核准危老重建計畫；第二案則於今年5月與新北市新店區中央段901、902地號地主完成危老重建合作契約。 其中，第二案新店區中央段案危老重建整合，從洽談到簽約僅半年就完成，後續將由華南金AMC統籌建築規劃及營建發包，預計2022年開工興建，2025年完工，興建地上十層，地下兩層的住宅大樓。
即使豪宅貸款緊縮，並不影響富豪入手豪宅意願，台北高端豪宅市場再傳捷報，北市大直「西華富邦」高樓層的35樓以總價3.35億元、每坪226.4萬元成交，買主為寶雅總經理陳宗成的快桅投資公司，此案為今年台北豪宅市場第七筆成交單價站上200萬的交易。 銷售已近尾聲的「西華富邦」是近年交易量體最大的豪宅個案，目前165件交易紀錄中，有44件交易每坪單價站上200萬元，尤以20多層以上的中高樓層為最；今年迄今共有八筆成交，平均單價185萬元。今年4月最新成交的35層，包括四個車位，面積188.5坪，每坪226.4萬元，是今年以來該社區成交的第二高價，僅次於今年2月成交的36樓戶每坪229萬元。
統計顯示，今年以來，台北豪宅已有七筆交易每坪單價躋身「200萬俱樂部」，以日前成交的「松濤苑」2樓戶每坪250萬元最高；此外，「西華富邦」、「琢白」均各有三筆交易單價站上200萬元。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年超豪宅仍傳出高價成交的訊息，顯示豪宅買氣仍熱絡，即使央行將法人購買豪宅的貸款成數調降為四成，也不影響高資產族的購買意願。
「西華富邦」有萬豪酒店的酒店式管理，儼然成為企業家指名收藏的豪宅之一，高樓層景觀視野極佳，居高俯瞰台北市，也兼具隱私性，吸引高資產族購入，除了做為資產規劃之外，也頗具企業主之間「磁吸效應」，不僅買房也買鄰，讓商業互動合作更上層樓。 「西華富邦」知名住戶，包括台積電創辦人張忠謀、萬豪酒店劉文治家族、富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、和泰興業董事長蘇一仲、聯華神通集團苗豐強，以及水龍頭大王路達集團吳材攀家族等。
中華電信子公司光世代建設董事會通過，將與遠雄建設正式簽訂合建分售契約，於桃園大園區共同開發興建智慧住宅大樓。 據了解，該推案規模將達60億元左右，是光世代建設近十年來第一個住宅推案，也是歷年最大一宗智慧住宅大樓興建案。 光世代建設表示，位於桃園青山段427、428地號的住宅區土地案，是光世代建設自有的土地，未來與遠雄建設合建的土地面積為11,888.40平方公尺（約3,596.24坪），屆時將把中華電信近年研發有成的通訊自動化（CA）、建物自動化（BA）、安全自動化（SA）、家庭自動化（HA）、停車場自動化（PA）系統設備等家庭5A加值與資通訊服務整合在住宅推案，提供新世代智慧家庭的數位生活服務。
該基地面臨40米領航南路二段，為住宅區使用，鄰近「高鐵桃園車站特定區」，亦即俗稱之「青埔特定區」，擁有政策加持的「亞洲．矽谷」及桃園航空城等國家級產業計畫，附近國道、空港、高鐵與機捷四大交通網絡便捷，又是桃園市政府積極發展「國際商務城」及「經貿展覽園區」的重要腹地，使得該住宅開發案備受矚目。 另外，附近還有高鐵與桃園捷運生活圈（A18、A19），購物中心則有華泰名品城，Cozzy Hotel、新光影城、Xpark水生公園進駐的置地廣場、IKEA旗艦店、冠德A19購物中心等。公共建設方面，桃園會展中心、原住民文化產業園區及亞洲矽谷創新研發中心等重大公共建設亦將陸續到位，將使得光世代在青山段的智慧住宅開發案發展前景可期。
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