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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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疫情籠罩，房市推案動能急劇降溫，520檔期歷年最冷，根據市調機構調查，估全台各地推案約有2,000億元案量受到影響而延後推出，這些原本部份計劃在329檔期至夏季前推出的建案，因應疫情，不少推案轉為觀望、或以潛銷模式銷售，等待疫情警戒解除。
根據591新建案市調，全台各都會區總銷超過15億元的指標個案，合計有近1,500億元受到疫情影響延後推出，規模較大個案包括台北市大同區總銷90億元的「宏國大道城B區」、新北淡水百億案「蒔光泊旅」、台中梧棲「遠雄之星9期」、台中東區「浩瀚湖濱城」、高雄鼓山「美術館1号」等。
市調顯示，除了百億級大案，全台總銷逾15億的指標案受到疫情影響延後推出的個案也至少有30多個，新北、台中各有逾10個。
591新建案指出，近年全台推案量一年約有1兆餘元，等於每季有約3,000多億元的新推案規模，疫情自5月中旬升級至三級警戒以來，包括原訂在5、6月公開的新案延後推出，也有一些是原訂329檔期因為建照卡關、對政府打炒房政策觀望等因素而遞延至5、6月推出，如今都因疫情，幾乎全數遞延推案。
事實上，即使信用管制加碼、7月起房地合一稅2.0將上路，但在5月中旬前全台推案動能仍相當強勁，今年以來單月新推案量，從1月約1,100億元，逐月成長至4月近2,000億元，5月前半個月仍有逾千億元公開銷售，但下半個月卻僅有不到零星小型個案、合計不到百億元推出，推案動能迅速冰凍。
代銷業者指出，自5月中以來，多數個案透過電話預約、實聯制、人員分流等方式避免群聚，減緩銷售與廣告釋出力道，或僅處理換約等業務，甚至有些個案暫停營業，不少個案看屋周來人僅2、3組，普遍較先前減少七至八成以上，預期三級警戒解禁後，遞延推案而累積的購屋需求能否釋出，仍待觀察。
新冠肺炎本土疫情爆發前，商仲業者曾預估，今年政府重大不動產標案投資招商金額上看2,000億；其中，地上權案將逾5百億元。自從5月中旬本土疫情升溫，漸漸影響到了房地產市場，政府的招標也受到影響，例如國產署都更分回宅標售因無法實地看屋暫時停擺，所以這次地上權標案將會是本土疫情爆發後，首次大批不動產公開招標，牽動市場新風向。國產署官員表示，今年規畫3批地上權招標，目前未受疫情影響而改期程。
據國產署的公告，這次招標全國共有9縣市、20宗土地，包含台北市4宗、台中市、台南市、高雄市各3宗，以及新竹縣、雲林縣各2宗，新北市、南投縣、屏東縣各1宗。其中有14宗是首次列標。此次招標面積總計10.27公頃（約3萬1067坪），權利金底價共38.48億元，存續時間70年、租金3.5％，其中1％是隨公告地價浮動調整。
受矚目的標的之一，是首次列標的位在台北市松山區的土地，該地鄰近敦化國中、微風南京購物商場，距離小巨蛋、捷運南京站相近，面積約為232.32坪，權利金底價約為5.28億元。業者分析，該地區面積較小、200多坪，但是地段好，仍成為炙手可熱的商品。
另一處精華區就是高雄市前鎮區土地，位在華光三路、近205兵工廠基地、高雄捷運獅甲站，面積1335坪、權利金底價5.77億元。業者表示，該土地位置近高雄夢時代購物商場，中石化附近也有大面積土地待活化，投標業者可整體規畫。
國產署解釋，依據民法無人繼承相關案件，繼承人或繼承人不明者，利害關係人或檢察官可以聲請法院擔任遺產管理人，國產署以及其分署則會被指定擔任遺產管理人。
擔任無人繼承遺產案管理人要處理多項複雜的管理作業，包含「遺產留有大筆債務，多涉有訴訟爭執」、「債權複雜，清理又困難」、「已經被強制執行，但是無人應買」，這些案件處理時間冗長，最著名的案件就是「十信案」從1980年代處理至今都尚未結案。
國產署統計，今年前5月清理結案共76件，包含土地104筆，11棟房屋、現金4000多萬元及證券與權利等，收歸國有的遺產總額達到21.6億元，已經超越過往各全年的成績，創下歷年最多的紀錄。
財政部官員表示，今年的大案就有7件，遺產價值合計超過15億元，平均每件3000萬元以上，主要是被繼承人留有雙北精華區的土地。
最大案就黃姓大地主過世所遺留的30筆土地，當時因該地主債務過於複雜產生訴訟，導致繼承人拋棄繼承、成為無人繼承案件，近期該黃姓大地主的訴訟逐步落幕得以結案，其名下的土地價值因40多年不動產上漲而水漲船高，且多集中在台北市文山區，土地價值（以土地公告現值來看）逾4.56億元，是近10年來最「豪」的土地遺產案件。
官員表示，黃姓被繼承人名下的30筆土地是零星、散落的，並非是一塊完整大土地，所以收歸國有之後還要再進一步勘查確認使用方式，不一定會標售變現。
國產署統計，截至目前為止，手上還有1888未結案，為加速清理代管遺產未結案件，國產署近期訂定年度清理計畫，加速清理代管的遺產案件。惟從2018年到今年5月已經處理886案，累計遺產總值38.4億元已收歸國有。
今年四月底立法院通過房地合一2.0修正法案，敲定七月上路實施後，鄉林不動產研究室指出，台中市土地買賣最熱的北屯與太平區，土地交易明顯降溫，前五個月累計成交面積均較去年同期少了1/3，不少建商為降低購地成本與推案壓力，已轉往東區及海線龍井等區獵地；正因如此，東區前五月土地轉移面積更較去年同期成長五倍以上，成為台中推案新熱區，新案成交房價補漲態勢高，一舉衝破三字頭。 鄉林不動產研究室統計，政府去年底先後祭出多項打房措施後，原本台中市去年土地交易最熱絡的北屯與太平區，在今年Q1土地轉移面積分別縮減26%與44%，且打房措施對土地買賣影響越發明顯，累計至五月買賣轉移總面積各縮減32%與30%。 根據台中地政局資料顯示，今年前五月台中各行政區土地交易筆數及轉移面積的前三名分別是東區、龍井區與霧峰區，因應疫情及首購低總價市場需求，市郊蛋白區的土地交易熱度正悄然上升。
儘管現正值防疫期，但有囤地計劃者的購地動作仍未停歇，紛紛轉移獵地目標，改往蛋黃區以外的新興重劃區或蛋白區圈地，甚至是南投草屯與彰化員林等地區土地交易熱度也快速推升。 鄉林不動產研究室指出，政府接連祭出重拳打房政策，雖造成房市觀望，但目前看來並未出現所謂逃命潮或砍價拋售等殺盤現象，投資與置產族群做好長期持有或延後出售的打算，房地合一、實價登錄2.0施行在即，加上防疫三級警戒一再延長，以預售建案為主力的建商只好暫時封盤或暫緩推案，新成屋及中古屋則是改線上帶看賞屋，預估下半年房市可望維持「價穩、量縮」格局。 根據統計，台中市今年1至5月不動產交易轉移棟數計20797棟，較去年同期16471棟，年增率達26.3%，在這波疫情警戒期前台中房市熱度居全台六都之冠，財政部統計今年全國前4月房地合一稅的稅收總額合計50.9億元，光是六都就佔41.3億元；其中，台中為12.2億元、高雄6.5億元、新北6.1億元、台北市約6.1億元、桃園5.7億元、台南4.7億元，台中的房地合一稅收居冠，貢獻度佔比達23.9%，占全國約1/4。
隨交通軸線的延伸，台中市生活圈不斷往外擴張，周邊蛋白區迅速崛起，東區土地交易火熱，不少建商像是豐邑、新業、坤悅、國聚、名軒、勝美等積極搶進圈地推案；而龍井和霧峰受惠於74線快速道路銜接國道三號，縮短住返市區及南來北往距離，加上龍井區鄰近中科生活圈，未來又有捷運藍線的加持，生活機能在蛋白區中頗受青睞，也讓龍井房市增添題材，就有鴻邑、宏泉等建商預定新推10至12層樓高的大樓型產品，吸引原本住透天厝的年輕族群改買大樓社區，享受社區住宅生活的便利性。 全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，台中的東區算是發展較早、生活機能完善且房價較持平區域，近年在建國市場搬遷新址、鐵路高架捷運化、秀泰影城進駐、台糖湖濱園區開發，三井Lalaport購物商場動工暨大智路貫通東區與站前鬧區等利多帶動下，已經徹底翻轉、快速上演補漲行情，「二字頭已是稀缺，隨原物料上漲短缺，東區的平均房價可望很快站穩三字頭」。
依地政局統計，今年前五月中市除了建物交易移轉棟數較去年增加二成以上外，土地交易筆數及面積也有二成增長率，1至5月台中市土地交易累計34,566筆，較去年同期28003筆成長23.4%，其中以龍井區成長126.4%最多；其次是霧峰區62.5%、北屯區36.4%；移轉面積之多則是東區居冠，年增率達5倍以上。 表/台中市今年1-5月土地交易熱區統計情形。鄉林不動產研究室 賴正鎰指出，房地合一與實價登錄2.0對市場之影響在六月份移轉交易數字將充分揭露，但目前市場降溫最大因素其實是新冠肺炎疫情帶來的恐慌與觀望，「相信只要疫情平緩下來、解除三級警戒，有自住需求的剛需買盤就會很快回籠，因此建商多數把Q2推案計畫延遲到Q4，甚至等到明年初再伺機而動」。 鄉林不動產研究室說，最近北部建商「忠泰建設」斥資8億多購買台中七期整排透天店面，就是看好台中房市前景積極插旗做土地整合。未來除了軌道經濟及重大建設受惠的東區、北屯捷運總站特區、龍井與14期重劃區陸續釋出大量建地為推案熱區外，交通方便的外圍區域，包括海線的龍井與南投草屯等鄰近台中的彰投地區均可望成為首購市場的新藍海。
桃園市受惠雙北市高房價的人口外溢效應，近年成為熱門購屋都會區，尤其區域內首座捷運綠線正如火如荼施工中，包括八德站、大湳站、南竹站、桃園站等四大站體，更因與台鐵、北捷三鶯線等支線交會，成為去年桃園買氣最強四區。 實價登錄網站資料顯示，桃園綠線與台鐵、北捷三鶯線等支線交會的六個主要站點中，八德站、大湳站、南竹站、桃園站等四大站體，成為去年桃園捷運綠線沿線買氣熱絡四區；八德站去年交易件數339件，近三年交易件數均維持在300件以上，其次是大湳站的271件。 永慶不動產八德廣豐桃智加盟店店東陳文勝指出，八德站位在擴大重劃區，是北桃園少數還有機會在1字頭的重劃區，尤其八德區公所生活圈受到首購族、退休族喜愛，親民房價吸引三峽北大特區、竹科人口比價而來，目前以屋齡五年內三房含車位、總價900萬元上下中古大樓為購屋首選。未來區域在捷運綠線、大鶯豐德交流道完工後，將能大幅提升八德地區整體的交通環境，有望帶動房市買盤持續進場。
另外大湳站周邊買氣同樣暢旺，陳文勝說，當地擁有廣豐新天地、大潤發、全聯、大湳森林公園等，區域生活與休閒機能較成熟，房價多維持在親切的1、2字頭，深受在地自住買方青睞。 陳文勝表示，離大湳站車程不到五分鐘的義勇街，屋齡20到30年的三房房型，平均每坪成交價17萬至20萬元，總價600萬至700萬元，是不錯選擇。 捷運綠線南竹站、桃園站去年交易件數分達262、238件，周邊房市是買方青睞熱區之一；永慶不動產桃園南崁台茂加盟店店東蕭嘉生表示，南竹站附近為蘆竹地區的南崁生活圈，十分鐘可上國道1號南崁交流道，而中正北路交流道已部分通車，往返桃園市區、國際機場、雙北市更便捷，加上台茂購物中心、好市多、特力屋等商場，大幅增加當地生活機能，尤其房價相對大台北地區親民，也是雙北民眾移居首選。 蕭嘉生分析，南竹站附近區域中古屋交易市場以大樓為主，屋齡介於五至20年，產品選擇多元，適合不同需求的購屋族。像在周邊工作的單身上班族會選總價500萬元內的套房，而兩房含車位總價900萬至1,100萬元、或三房含車位總價1,100萬至1,400萬元最受小家庭青睞。至於預算充裕的換屋族，多選擇總價1,500萬元到2,500萬元的四房含車位產品。
桃園站部分，台慶不動產桃園藝文加盟店店東李元勇分析，雖然這區周邊屬早期發展的市中心，但串聯台鐵桃園火車站、未來捷運棕線，附近百貨公司、菜市場集中，商業機能發達，加上學區完整，剛性需求帶動地緣性買盤，成為雙北客移居桃園購屋首選區域之一。 李元勇指出，不管是位於市區透過危老都更改建的新建案，或是距離「桃園站」車程五至十分鐘內可達的小檜溪重劃區周邊推案，近年買氣都不錯，尤其小檜溪附近公園綠地多，商圈發展成熟，以換屋族占最多數，主力產品為屋齡五年內、二加一房帶車位的電梯大樓，室內空間約35至37坪、成交總價約1,300萬到1,500萬元；而預算有限首購族，多選擇屋齡15至30年，室內坪數約25至27坪、總價有機會控制在1,000萬元以下。 永慶不動產桃園南崁台茂加盟店店東蕭嘉生表示，坑口站、橫山站周邊因土地尚未開發，住宅居住人口不集中，因此交易件數較少，不過這兩站分別與機場捷運A11站、A16站交會，未來當航空城、捷運綠線通車發展至一定程度，區域房市居住需求可望順應而生。
為了一圓五星級飯店夢，李方集團創辦人夫妻李銘松與方素蝶選擇將身家「All in」，甚至不惜進行民間借貸，無奈卻接連碰上天災颱風及疫情衝擊，幾乎快要賣光資產償債，近期更傳「李方艾美酒店」也出現異動。根據地籍資料，李方創辦人五月時已先行將飯店產權信託給胡姓股東，避免最後王牌被處分。 讓酒店資產仍在自家人手裡 根據地籍資料，五月中，台中李方艾美酒店信託給胡姓自然人，據了解，該名自然人為艾美酒店股東之一，信託原因是為了確保該酒店資產，還能夠握在李方自家人手裡。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，房地產信託的原因不外乎隔離債務風險、保全資產、節稅等。以李方艾美來看，業主應該是想保全辛苦投資的不動產所有權，透過信託契約的安排，交付給名義所有權人，以降低債權人強制執行對未來的營運、使用的風險。
房地產業者指出，二○一六年李方集團先砸二十四．六億元買下台中市中區建國路上的「金沙購物中心」，卻在同年碰上梅姬颱風，導致鷹架被吹落砸傷人，被勒令停工一年，導致需賠償違約金以及負擔停工一年的貸款利息，導致債務越滾越大，只好求助民間借貸。 因疫情無法開幕 今年又遇三級警戒 李方艾美酒店原本兩年前就要開幕，並透過穩定現金流降低借貸金額，去年卻因疫情無法開幕，前陣子疫情趨緩，原本已經找到願意接手的國內飯店業者，但現在又三級警戒，始終無法進一步簽約。 連賣資產 換現20、30億抵債 房地產業者透露，近幾年李方集團為了保全「高雄英迪格」、「台中李方艾美酒店」等兩家五星級飯店資產，幾乎把手中能賣的資產都賣掉，包括「起家厝」皇家季節酒店南西館、台北市安和路店面、信義區「天勝商務樓」、中正區衡陽路「太空艙青年旅舍」…等等，換回二十至三十億元現金，一舉打消超過一半債務。 李方集團還握有的資產，除李方艾美酒店已信託給股東外，英迪格酒店則已進入法拍，但受疫情影響三拍處於停拍狀態，另外，還握有高雄「太空艙旅舍」、台中美村路店面等兩筆，不過都處於待售階段。
武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）疫情影響各行各業，政府祭出紓困4.0方案，桃園市政府經濟發展局更針對小規模營業人補貼2年貸款利息，希望協助業者渡過營運難關。 經發局的方案是補助5月1日至6月30日期間，已取得銀行核准貸放「中央銀行紓困專案C方案─小規模營業人小額貸款」的小規模營業人，C方案貸款額度最高50萬元、利率最高1%，市府補助前2年貸款利息額度最高1萬元。 經發局官員說，小規模營業人是指有稅籍登記且每月銷售額20萬元以下，未達使用統一發票標準者，相關說明及申請書表可至「桃園市投資通招商網」下載，填妥後郵寄至桃園市桃園區成功路三段1號（虎頭山創新園區）桃園市紓困專案辦公室收，詳洽0800-505158。 另，針對社會住宅出租店面，市府住宅發展處公告5、6月租金減免50%，符合條件者都可申請，做為其他政府機關及其所屬事業機構、連鎖超市商、金融機構、公用事業機構、電信事業機構者，都不適用減租範圍，目前社宅出租店面僅八德一號宅4間店面符合規定。
受武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）疫情影響，針對社會住宅出租店面，桃園市府住宅發展處也公告5、6月租金將減免50%，凡符合條件者都可以提出申請。 住宅發展處長莊敬權表示，如果社宅店面做為他級政府機關及其所屬事業機構、連鎖超市商、金融機構、公用事業機構、電信事業機構者都不適用減租範圍；目前社宅出租店面僅八德一號宅四間店面符合規定。
危老條例於今年5月11日起時程容積獎勵再減2%，3月起北市危老再現搶掛潮，短短2個半月就有105件申請案，除了老舊透天、舊商辦、整批公寓、老舊飯店與戲院外，甚至寺廟也都積極參與危老改建，北市危老案件最新統計已核准488件，今年有機會超過500件。 目前申請核准危老改建的飯店有國賓大飯店、神旺大飯店、昰美飯店、宣美飯店、六福客棧、台北馥敦飯店。其中，位於中山北路二段上的國賓大飯店，基地約1453坪，取得危老條例規定40%的最高容積獎勵，為全國最大飯店危老案；另外，重建後市值最高的則是位於東區、忠孝東路四段上的神旺大飯店，基地約524坪，外界推估重建後市值將高達200億元。 舊辦公大樓則有上海商業儲蓄銀行、蘇黎世大樓與中山區數筆壽險大樓危老改建案，其中位於敦化北路上的蘇黎世大樓已取得危老改建核准，在今年4月底之際，代銷龍頭海悅國際公告斥資7.6億元，買下該建物5樓及4個停車位，土地持分約48.14 坪，將與璞永建設、豐泰地產共同推出豪宅「敦仰」，總銷上看150億元，每坪開價可望達230萬元。
位於中山北路二段上的台北國賓大飯店，基地約1453坪，為全國最大飯店危老案。（圖／報系資料庫） 位於中山北路二段上的台北國賓大飯店，基地約1453坪，為全國最大飯店危老案。（圖／報系資料庫） 另外較著名的危老改建還有日新戲院、南門市場，以及信義行政中心地上權案，信義行政中心位於信義計畫區燙金地段，2019年由南山人壽砸159.81億元標下，未來將加入A辦供給行列，依市場行情推估未來每坪租金可達4000元，一年租金收入約12.5億元。 位於大同區延平北路三段巷弄有134年歷史的龍雲寺，也參與北市危老改建計畫。
該廟基地面積約159坪，廟方自前年起就在臉書上公開向信眾募捐首期工程款，計畫將原地重建打造地下1層、地上9層大樓型都市道場，已於4月18日舉辦動土典禮。 另外，東區國父紀念館旁的美食一級戰區，光復南路260巷與280巷中間的公寓與一樓店面，也有老宅申請危老改建， 該危老範圍內多是4層樓的老舊建築與一小部分5樓建物，一樓則多由餐廳業者承租，包括著名的港式飲茶店，店租效益皆不錯，能夠順利整合相當不易，未來可望搖身一變成為單價百萬以上的新大樓。加上一旁靠近捷運國父紀念館與大巨蛋的國產署老舊建物也將招商參與危老重建，目前改建速度較慢的東區，未來街廓也將跟上翻新腳步。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老在高房價與高地價的區域推動得如火如荼，尤其是所有權越單純，土地面積越大的產品越為受惠，目前北市中已經有許多老舊建築參與改建，包括這一年多來受疫情重創的飯店業，從規模較大的上市飯店業到一般規模的飯店業者，都申請危老改建，另外還有許多老商辦大樓、甚至是戲院、市場、地上權、寺廟等，都順利核准危老改建計畫。
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